“營(yíng)改增”細則終于公布了!昨天，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，經(jīng)國務(wù)院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(以下稱(chēng)營(yíng)改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。
作為國家“十二五”戰略規劃的重要組成部分，營(yíng)改增稅制改革將促進(jìn)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)減輕間接稅對企業(yè)間交易的影響。這一稅制改革將對建筑及房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)方面產(chǎn)生重大影響，影響范圍包括營(yíng)業(yè)利潤、營(yíng)運模式、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、以及對房地產(chǎn)基金和投資者、買(mǎi)方、租戶(hù)、代理商、融資方、其他服務(wù)提供者等各利益相關(guān)方的影響。
與此同時(shí)，兩部委發(fā)布了營(yíng)改增四份細則文件，分別為《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》。
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》顯示，增值稅稅率為6%，其中提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉讓土地使用權，稅率為11%;提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。增值稅起征點(diǎn)幅度為：按期納稅的，為月銷(xiāo)售額5000元-20000元(含本數);按次納稅的，為每次(日)銷(xiāo)售額300元-500元(含本數)。
根據《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》，在建筑服務(wù)領(lǐng)域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)等，都可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅。
對銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，則明確一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
另外，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》明確了二手房稅收政策。規定在北京市、上海市、廣州市和深圳市四個(gè)城市，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)住房?jì)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅。而北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
日前召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議稱(chēng)，預計今年營(yíng)改增減稅規模將超過(guò)5000億元。
針對營(yíng)改增對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，英大證券首席經(jīng)濟學(xué)家李大霄表示，營(yíng)改增對于市場(chǎng)而言應該是一個(gè)重大利好消息，他表示，“它能夠有效地推動(dòng)稅收方面的改革，會(huì )對市場(chǎng)的發(fā)展起到正面作用?！?/p>
房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營(yíng)改增細則正式正式發(fā)布后，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是全方位的，涉及招采、合約、成本、工程、銷(xiāo)售、財務(wù)等各個(gè)部門(mén)，應對工作包括收購上游公司、各項合同修改、材料收回甲供、供應商更換、增值稅發(fā)票管理調整、定價(jià)模型重新設計等等。
房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營(yíng)改增后不能抵扣進(jìn)項稅金的七種特殊增值稅專(zhuān)用發(fā)票
(一)沒(méi)有供應商開(kāi)具銷(xiāo)售清單的開(kāi)具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動(dòng)保護用品的發(fā)票。
國稅發(fā)[2006]156號第十二條規定：一般納稅人銷(xiāo)售貨物或者提供應稅勞務(wù)可匯總開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票。匯總開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統開(kāi)具《銷(xiāo)售貨物或者提供應稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專(zhuān)用章或者發(fā)票專(zhuān)用章。因此，沒(méi)有供應商開(kāi)具銷(xiāo)售清單的開(kāi)具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動(dòng)保護用品的發(fā)票，不可以抵扣進(jìn)項稅金。
(二)獲得按照簡(jiǎn)易征收辦法的供應商開(kāi)具的增值稅發(fā)票
《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第36號)規定：一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，同時(shí)不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
1、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。
2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實(shí)心磚、瓦)。
3、商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。
因此，建筑企業(yè)購買(mǎi)的沙、石料，如果是從按照簡(jiǎn)易征收辦法的供應商采購的，則建筑企業(yè)只能獲得增值稅普通發(fā)票，則不能抵扣進(jìn)項稅金。
購買(mǎi)職工福利用品的增值稅專(zhuān)用發(fā)票
《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號) 附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條納稅人的交際應酬消費屬于個(gè)人消費。
因此，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的購買(mǎi)煙酒茶土特產(chǎn)招待客人的增值稅進(jìn)項稅不可以抵扣增值稅銷(xiāo)項稅。
(四)發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進(jìn)項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)
《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條第(二)項規定，非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷(xiāo)項稅額中抵扣。附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條第(三)項規定第(三)項規定：非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)或者交通運輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷(xiāo)項稅額中抵扣。
《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條第(四)項規定，非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)、以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設計服務(wù)和建筑服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷(xiāo)項稅額中抵扣。其中購進(jìn)的貨物是指構成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣和智能樓宇設備及配套設施。
(五)差旅費用中的交通費用、業(yè)務(wù)招待費用的增值稅進(jìn)項稅不可以抵扣.
《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條第(六)項規定，購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè )服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷(xiāo)項稅額中抵扣。
因此.企業(yè)發(fā)生的個(gè)人出差飛機票、高鐵票，手機票和酒店餐票不可以抵扣增值稅進(jìn)項稅。
(六)接受貸款服務(wù)向貸款方支付的利息及有關(guān)費用的增值稅進(jìn)項稅不可以抵扣。
《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2：《營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》規定：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投資顧問(wèn)費用、手續費用、咨詢(xún)費用和手續費用的進(jìn)項稅額不得從銷(xiāo)項稅額中抵扣。
(七)獲得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票超過(guò)法定認證期限180天
《國家稅務(wù)總局關(guān)于調整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問(wèn)題的通知》(國稅函[2009]617號)第一條規定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票、(貨物運輸增值稅專(zhuān)用發(fā)票)和機動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統一發(fā)票，應在開(kāi)具之日起180日內到稅務(wù)機關(guān)辦理認證，并在認證通過(guò)的次月申報期內，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額?；诖艘幎?，獲得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票超過(guò)法定認證期限180天不可以抵扣進(jìn)項稅額。
(八)房地產(chǎn)企業(yè)現金支付給被拆遷人的拆遷補償費用和建筑企業(yè)支付給農民或村委會(huì )的青苗補償費用，不可以抵扣稅金(因拆遷補償費用不繳增值稅和個(gè)人所得稅).
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