01
供應驟減50%，新房不夠賣(mài)？
圖源 米宅珠三角
02
這些區域，大概率會(huì )出現日光盤(pán)！
“供需緊張，區域該怎么選？”
西部房?jì)r(jià)在去年818之后的四個(gè)月時(shí)間內“暴漲”，而“東冷西熱”在2019年也體現得淋漓盡致。
購房者在過(guò)往的一年里用腳投票，給出了他們的結論：首選西部。
從先行示范區、前海雙擴區再到豪宅稅新政，無(wú)數目光聚焦于西部，許多樓盤(pán)貼上了清盤(pán)、日光等標簽。
2月22日，前海華潤深圳灣瑞府開(kāi)盤(pán)遭“秒光”，總價(jià)超過(guò)1億的戶(hù)型仍有業(yè)主認購。
8月31日，福田景田某豪宅售出410套，去化約8成，銷(xiāo)售金額超過(guò)50億元；
11月28日，前海稀缺豪宅招商領(lǐng)璽入市，1306批客戶(hù)“搶”456套房源，4小時(shí)售罄。
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而從今年的供應來(lái)看，日光盤(pán)大概率還是會(huì )出現在西部。
南山作為成熟片區，從商業(yè)、學(xué)校、企業(yè)，再加上得天獨厚的地理位置，可說(shuō)無(wú)懈可擊。
而寶中得益于南山外溢和前海擴容，片區建設如火如荼，在未來(lái)無(wú)論是商業(yè)配套還是產(chǎn)業(yè)方面，整個(gè)片區都會(huì )很大的提升。
反觀(guān)東部，雖然也有去化率感人的新盤(pán)，但是絕大部分樓盤(pán)從打折、優(yōu)惠，再到中介代理，像擠牙膏一樣需要很長(cháng)時(shí)間去消化。
再從2019年出現的幾個(gè)日光盤(pán)來(lái)看，除了南山寶中等片區，大熱的片區還有福永、沙井和光明等，這些區域的新盤(pán)在2019年入市大部分成績(jì)都不錯，其中光明最為突出。
5月31日，福永華強城三期開(kāi)盤(pán)，約4小時(shí)去化464套，去化率100%，成為2019年首個(gè)日光盤(pán)。
11月30日，光明龍光玖龍臺二期開(kāi)盤(pán)，不到70秒705套房源全部搶光，成為光明首個(gè)日光盤(pán)。
12月21日，光明勤誠達正大城三期悅園開(kāi)盤(pán)，約4小時(shí)365套即售罄，去化100%。
12月22日，光明綠地新都會(huì )開(kāi)盤(pán)，約30秒362套售罄，吸金17.92億。
7月29日，沙井網(wǎng)紅盤(pán)萬(wàn)科星城3337套住宅售罄。（在2018年11月28日開(kāi)盤(pán)，一次性推出3337套住宅）
......
而在今年預計入市的住宅項目中，南山科技園只有1個(gè)、寶中3個(gè)、光明3個(gè)、沙井2個(gè)......可謂屈指可數，僧多粥少啊。
具體到項目，很多人翹首以盼的有華潤城潤璽，常年出現在預計入市名單的沙井萬(wàn)豐海岸城，只要價(jià)格合理，大概率也是日光的節奏。
03
限價(jià)之下，這些樓盤(pán)占便宜！
”2020年哪些樓盤(pán)最好賣(mài)？“
在限價(jià)影響之下，熱點(diǎn)剛需大盤(pán)以及優(yōu)質(zhì)豪宅產(chǎn)品會(huì )持續攪動(dòng)2020年市場(chǎng)。
加上雙十一豪宅稅新政出來(lái)后，豪宅樓盤(pán)更是直接享受重大利好。所以今年入市的優(yōu)質(zhì)豪宅，仍會(huì )成為土豪們的獵物。
以預計今年入市的華潤城潤璽（華潤城四期）為例。
從建地基開(kāi)始就備受關(guān)注。有購房者放話(huà)，2019年什么盤(pán)都不買(mǎi)，就等著(zhù)潤璽入市。
在鏈家房?jì)r(jià)地圖上顯示，一期二手房均價(jià)為13.6萬(wàn)/㎡，二期為13.7萬(wàn)/㎡，其中三期無(wú)銷(xiāo)售房源未顯示，均價(jià)為13.5萬(wàn)/㎡，周邊的二手樓盤(pán)的均價(jià)也去到了9萬(wàn)元/㎡左右。
在限價(jià)情況下，預售價(jià)格大概率還會(huì )低于周邊二手房均價(jià)，潤璽入市引發(fā)的關(guān)注度可想而知。
掐指一算，潤璽有可能會(huì )再一次刷新深圳開(kāi)盤(pán)數據。
其次就是優(yōu)質(zhì)豪宅項目，在2019年入市的豪宅項目幾乎都是日光。
從頂豪深圳灣一號、開(kāi)盤(pán)大排長(cháng)隊的華潤悅府、以及8000萬(wàn)戶(hù)型秒光的瑞府......每一個(gè)都是核心地段，并且還占據山林湖海自然資源。
因為太過(guò)稀缺，在2020年優(yōu)質(zhì)豪宅仍會(huì )暢銷(xiāo)是個(gè)大概率事件。
深圳從粵港澳大灣區，再到先行示范區，一系列政策的加持下，大家都對深圳有很高的預期，相信深圳未來(lái)的發(fā)展是不可估量的。
總體來(lái)看，在2020年供需緊張和限價(jià)影響著(zhù)兩個(gè)大勢不會(huì )改變。
它們也會(huì )決定，行情好時(shí)，深圳樓市有比北上廣更強的上漲動(dòng)能；行情差時(shí)，深圳樓市還有龐大的剛需改善支撐，不至于冷到冰點(diǎn)。
而限價(jià)新盤(pán)在一系列行情之下，在2020年會(huì )成為搶手的香餑餑。
深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區房?jì)r(jià)在這幾年穩中有漲，總體平均漲幅接近10%，更令人咂舌的是30多年樓齡、15㎡一房的房源單價(jià)去到9萬(wàn)+/㎡。
在供不應求的情況下，學(xué)區房成了硬通貨。
據深圳貝殼研究院研究數據，近一年來(lái)，深圳各區典型學(xué)區房漲幅全部超過(guò)5%，總體平均漲幅接近10%。
深圳學(xué)區房全攻略在統計2019年初到年底的典型小區中，漲幅最夸張的就是帶有南外學(xué)位的科苑居，高達80%，其次是花樣年花郡57.60%。
圖源 深圳學(xué)區房全攻略
以2019年9月爆紅的寶安都市翠海華苑為例：
月初小區成交了一套19㎡的1房戶(hù)型，成交總價(jià)為410萬(wàn)，成交單價(jià)為215790元/㎡！
月底又被爆出以330萬(wàn)總價(jià)成交了一套20㎡左右的小戶(hù)型，單價(jià)為16.2萬(wàn)/㎡，僅僅過(guò)了一個(gè)月就從16.2萬(wàn)/㎡漲到了21.58萬(wàn)/㎡！
這個(gè)暴漲小區只因為帶有寶安排名第一的寶中學(xué)位，這個(gè)單價(jià)，直逼深圳灣豪宅。
再以福田的八卦嶺宿舍為例，在2019年6月份荔園小學(xué)東校區確定選址后，八卦嶺宿舍一房小戶(hù)型二手房開(kāi)始活躍，均價(jià)從最初的5萬(wàn)/㎡漲到現在的9-10萬(wàn)/㎡。
除了待建名校，還有舊改的預期，單價(jià)直接去到了12萬(wàn)/㎡。
而寶中傳了很久的海天學(xué)校，近來(lái)就有網(wǎng)友爆料稱(chēng)確定進(jìn)入寶中集團，變?yōu)榫拍暌回炛茖W(xué)校，54班制。
圖源 咚咚找房
如果教育短板補齊，寶中帶有名校學(xué)位的房源大概率會(huì )跟八卦嶺宿舍一樣“暴漲”。
深圳名校學(xué)區房完美的詮釋了“抗跌、保值”這兩個(gè)詞的含義。
雖然這類(lèi)房源多數是30多年的老破小，但因為是小戶(hù)型、低總價(jià)很易上車(chē)。再加上優(yōu)質(zhì)教育資源加持，單價(jià)也屢屢刷新高。
深圳學(xué)區房之所以如此魔幻，歸根結底還是因為教育資源跟不上城市的發(fā)展。
據深圳2018年統計年鑒數據顯示，深圳2016年-2017年新生嬰出生率逐年增加，2018年深圳市以新增49.83萬(wàn)常住人口的數量，高居珠三角九市首位.
圖源 深圳貝殼研究院
2019年11月25日，深圳龍華教育局發(fā)布2020年義務(wù)教育階段學(xué)校新生學(xué)位預警，顯示2020年龍華區學(xué)區缺口依然較大，預計小一學(xué)位總缺口近8000個(gè)，初一學(xué)位總缺口近3000個(gè)。
圖源 龍崗政府在線(xiàn)
圖源 網(wǎng)絡(luò )
對于深圳教育資源的匱乏，深圳市教育局局長(cháng)陳秋明表示：
“未來(lái)3年，深圳還將新改擴建146所公辦中小學(xué)校、新增公辦中小學(xué)位21萬(wàn)個(gè)。其中，2020年，計劃新改擴建公辦義務(wù)教育學(xué)校30 所，新增公辦義務(wù)教育學(xué)位4萬(wàn)個(gè)以上?！?/span>
而對于深圳學(xué)區房的走勢，資深地產(chǎn)媒體人朱羅紀曾表示：
”深圳的學(xué)區房?jì)r(jià)格是沒(méi)有天花板的。因為它本身是稀缺資源，稀缺資源給房屋價(jià)格加持。從房屋質(zhì)量看，很多學(xué)區房來(lái)自產(chǎn)品本身的價(jià)值為0。如果不考慮未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)生大規模的調整，學(xué)位房一定是跑贏(yíng)大勢的?！?/span>
所以，在2020年的深圳，學(xué)位緊張還是存在的，那些帶有名校學(xué)位的房源大概率依舊會(huì )暢銷(xiāo)。
但在未來(lái)計劃新增的學(xué)位全部落地后，情況大概率會(huì )有所緩解。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，2020年會(huì )攪動(dòng)樓市的要么是限價(jià)新房，要么是名校學(xué)區房，而最抗跌的也一定是學(xué)區房。
在深圳強大的購買(mǎi)力下，供需緊張這個(gè)大勢也不會(huì )改變。
行情好的時(shí)候，深圳有比北上廣更強的上漲動(dòng)能；行情差的時(shí)候，深圳還有龐大的剛需改善支撐，不至于冷到冰點(diǎn)。
如果存在不穩定因素，那一定是政策。如果有大政策變動(dòng)，也會(huì )深刻影響深圳樓市。
雖說(shuō)西部火熱，東部相較之下比較冷淡，但是購房還是根據自身能力。
如果資金有限，不能上車(chē)西部，在東部上車(chē)也是不錯的選擇，可優(yōu)先考慮地鐵沿線(xiàn)房源。
2020年，祝大家都能擁有安身之所。
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