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這是一個(gè)很經(jīng)典的提問(wèn)：房子漲幅多少，才值得將按揭置換為抵押經(jīng)營(yíng)貸？

從表面上看

同為100萬(wàn)的貸款

5.4%的利率，30年，月供5615/月

6.125%的利率，30年，月供6076/月

截斷為3.85%利率的抵押經(jīng)營(yíng)貸后

30年期限的月供僅為4688/月

哇！每個(gè)月利息就能節約一千塊！

看起來(lái)是不是很有吸引力??？

但現實(shí)總比理想骨感

實(shí)操總比計劃更難

二小姐今天特意寫(xiě)一篇文章為您精算實(shí)操

①

經(jīng)營(yíng)貸的年限很難做到30年

能做到30年的很難做到7成抵押

又是7成又是30年的做不到3.85%的利率

也就是說(shuō)，抵押貸總是有軟肋的，你別只看利率

5.4%的利率，30年，月供5615/月

3.85%的利率，20年，月供5890/月

雖然利率降低了，但月供比原來(lái)的還貴，因為年限縮短了

3.85%的利率，30年的，抵押率做不到70%，一般是50-60%。而你杭州的房子，貸款額（137+80）/360=60%，你都沒(méi)有殘值了，根本就無(wú)法申請截斷抵押。

30年的，又是70%抵押率的，哈哈，的確也有。但利率就不是3.85%啦！大約在4.8-5%。你將現有利率是（5.4%商業(yè)+3.25%公積金）的貸款全部置換成5%的商業(yè)貸款，沒(méi)多大意義。

②

武漢的房子，你想套用上海杭州的抵押經(jīng)營(yíng)貸利率是不行的。上海最低利率可以做到3.5%，武漢最低利率也要4.35%。

將6.125%的貸款置換為4.35%的貸款，貌似是可行的，可你忽略了一點(diǎn)，抵押貸款很難有30年的優(yōu)秀品種，一般是20年。

6.125%的利率，30年，月供6076/月

4.35%的利率，20年，月供6245/月

一頓操作猛如虎，最后倒賠二百五

你的月供反而高了

當然，最重要的一點(diǎn)，武漢的是期房，期房是無(wú)法申請抵押貸款的，你得熬到現房。

貸款政策具有明顯的地域屬性，銀行會(huì )對房產(chǎn)所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險進(jìn)行評估，再給出具體利率

樓市長(cháng)紅的城市，利率較低，因為風(fēng)險不大；樓市波動(dòng)較大的城市，利率偏高，銀行用高利率來(lái)對沖壞賬的風(fēng)險。

京滬深為什么能拿到全中國最低的房貸利率和經(jīng)營(yíng)貸利率？就是因為銀行對其予以了最低風(fēng)險的評級。

③

截斷抵押是有摩擦成本的

抵押經(jīng)營(yíng)貸是面向小企業(yè)的融資貸款，你必須有小企業(yè)才行。你沒(méi)有也得買(mǎi)一個(gè)，你不經(jīng)營(yíng)也得供奉著(zhù)，夯不啷當算下來(lái)貸款手續費在房?jì)r(jià)的1.5%上下波動(dòng)，所以我們得精算怎么做才最劃算。

對不擅投資的普通客戶(hù)來(lái)說(shuō)，抵押率跌至總房?jì)r(jià)的30%以下，值得我們花成本把按揭房貸換成經(jīng)營(yíng)貸；這部分人群叫逃離成本區人群，這套房子對你來(lái)說(shuō)就是頭小肥羊，你不多套現點(diǎn)錢(qián)出來(lái)說(shuō)明你傻。

對擅長(cháng)投資，或者需要搞錢(qián)的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，50%以下的抵押率就值得操作，這是二小姐自己設定的炒房底線(xiàn)。

你杭州的房子，（137+80）/360=60%抵押率；武漢的房子，100/200=50%抵押率，暫時(shí)都不符合截斷抵押的門(mén)檻。

這說(shuō)明你這兩套房子買(mǎi)進(jìn)的時(shí)間都不長(cháng)，還沒(méi)有逃離成本區，還沒(méi)到截斷抵押的時(shí)機，耐心再養一養，別急著(zhù)上杠桿。