大家有沒(méi)有發(fā)現，現在的CONDO是越建越小，越建越狹長(cháng)。
從前1室的CONDO也能有個(gè)600-700尺，現在市中心的2室普遍也就600-700尺左右。
尤其是超小戶(hù)型的CONDO，也就是低于500尺，大部分在300-400多尺之間的bachlor,studio這樣的戶(hù)型，層出不窮。
超小戶(hù)型的核心概念是，單位面積小了，總價(jià)也就降低了，讓年輕人有能力負擔。當然，在犧牲內部空間的同時(shí)，換回的是極好的位置，大部分推出超小戶(hù)型的condo都在市中心地鐵邊最好的位置。
這個(gè)概念，不能算是一個(gè)顛覆，不過(guò)是一直以來(lái)市中心小戶(hù)型Condo的一個(gè)增強版。
從五六年前開(kāi)始，市中心的Condo就越蓋越小，過(guò)去的一室一廳普遍在500尺到600尺，而在現在四五年新的Condo里，普遍見(jiàn)到小于500尺的一室一廳；在現在正在建造中的Condo來(lái)看，再難以看到大于500尺的一室一廳了。
兩室一廳也是一樣，過(guò)去的兩室基本都在800以上，甚至靠近1000尺，而現在在建的項目，800尺已經(jīng)是大戶(hù)型，甚至在多大附近的樓盤(pán)，800尺已經(jīng)可以造出三個(gè)完整的睡房。
前幾天我們加拿大老牌電視臺OMNI就專(zhuān)門(mén)做了一個(gè)新聞專(zhuān)題，特別請夕子來(lái)為大家講講在多倫多的超小戶(hù)型的變遷，以及投資上需要注意什么，未來(lái)前景又是如何。
電視節目篇幅有限，很多朋友都跟我希望可以詳細聊聊這個(gè)話(huà)題，畢竟，對于剛畢業(yè)的大學(xué)生以及投資客來(lái)說(shuō)，超小戶(hù)型還是很有吸引力的。
小戶(hù)型在多倫多市中心的風(fēng)靡不是偶然，而是低價(jià)飆升，房?jì)r(jià)也飆升的最后結果。
開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)下地皮的時(shí)候，已經(jīng)被推高的地價(jià)剝削了一筆，他們不得不把這個(gè)成本轉移到消費者身上，而消費者又被高昂的房?jì)r(jià)所約束，要么只有放棄黃金位置，轉而買(mǎi)偏遠一些，或者舊一些的樓盤(pán)；或者放棄額外的空間，轉而投向小一些的單位。
而當開(kāi)發(fā)商主動(dòng)縮小房間面積的時(shí)候，單價(jià)的上漲并不會(huì )推高單位的總價(jià)，順利成章，新房的面積越來(lái)越小，也就催生了這些極端的小戶(hù)型樓盤(pán)。
小戶(hù)型，對于消費者來(lái)說(shuō)，利弊顯而易見(jiàn)。
對于終端用戶(hù)來(lái)說(shuō)，面積小不免帶來(lái)?yè)頂D，家具擺放和儲藏空間的問(wèn)題。但是這些問(wèn)題現在越來(lái)越多的被各式各樣新奇的設計理念所解決，比如開(kāi)放式廚房，折疊式臥室，墻上的隱形櫥柜，以及多功能的客廳/臥室/書(shū)房一體。
在世界各地，小戶(hù)型Condo已經(jīng)不是一個(gè)新概念，紐約曼哈頓的小戶(hù)型公寓已經(jīng)越來(lái)越登峰造極。
甚至有設計師把一個(gè)極小的300尺的Loft，改造出上半層的臥室空間，在樓梯下面做了非常多的儲物空間，而廚房藏在一個(gè)可以滑動(dòng)的書(shū)柜后面，當書(shū)柜不需要的時(shí)候，可以挪到一個(gè)狹小的空間里，客廳立即變?yōu)椴蛷d和廚房；用餐完畢，書(shū)柜回位，餐廳廚房立即回歸客廳書(shū)房。電視和其他娛樂(lè )設施，以及沙發(fā)等等都藏在墻后，隨時(shí)可以拉出來(lái)使用。
在東京，甚至出現了所謂的膠囊公寓，每個(gè)單位只是一個(gè)膠囊大小，用戶(hù)只能夠平著(zhù)鉆進(jìn)去，甚至都不能坐起來(lái)，更不用講走動(dòng)了。
這樣的公寓概念，夕子覺(jué)得新奇，但是自己好像還是不能接受。
對于小戶(hù)型的未來(lái)，考慮到多倫多人口的膨脹，地價(jià)和房?jì)r(jià)整體的上升，房屋變小的趨勢會(huì )越來(lái)越猛烈，未來(lái)更加極端的概念會(huì )更多滴出現在多倫多市場(chǎng)上。
根據房地產(chǎn)數據調查，2018年6月，多倫多1臥室公寓租金均價(jià)2070加元，2臥室公寓租金均價(jià)為2730加幣。
以1臥室和2臥公寓租金為例，多倫多1年的漲幅達到了驚人的15.6%和15.7%！
租金價(jià)格反映的是居民對住房的真實(shí)需求。需求越旺盛則租金價(jià)格漲幅越大。
基于這個(gè)理由，在小戶(hù)型公寓這個(gè)細分市場(chǎng)里，投資者有理由更看好多倫多市場(chǎng)。
因為公寓市場(chǎng)與獨立屋市場(chǎng)的差別在于土地不是完整產(chǎn)權，而是歸屬全體業(yè)主共有，所以土地升值的兌現能力較慢。
公寓市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)就在兩頭，一頭是樓花階段，一頭是建成后的出租階段。所以租約滿(mǎn)滿(mǎn)，租約看漲，租金回報率高且穩定的公寓是最好的投資目標。
這樣看來(lái)，總價(jià)低，租金高，好出手，超小戶(hù)型公寓是不是就是最完美的投資目標了呢？
萬(wàn)物都有兩面性，有利就有弊，下面我們就來(lái)看看投資超小戶(hù)型公寓有什么風(fēng)險----
貸款有一定難度
超小戶(hù)型在銀行看來(lái)，是高風(fēng)險資產(chǎn)，獲得普通貸款比較困難。
在很多銀行審批貸款的時(shí)候，市中心公寓的大小是一個(gè)考慮因素，很多小于450尺的單位，很難獲得和普通房屋一樣的貸款條件。
原因主要是現在市場(chǎng)上超小戶(hù)型的數量還是很小，不能成為一個(gè)市場(chǎng)能夠接受的廣泛的概念。在貸款人違約的時(shí)候，銀行法拍的風(fēng)險比較大。
再一個(gè)，銀行借用單位的大小，過(guò)濾了一大批酒店式公寓的單位。有一批在市中心既可做酒店，又可作住宅的混合型公寓，雖然標榜著(zhù)可以按照酒店方式尋找租客，有專(zhuān)人打理，省心省力，但是那些公寓單位的產(chǎn)權比較模糊，很多銀行不愿意參與到這樣的模糊產(chǎn)權的地產(chǎn)項目，導致買(mǎi)家很難獲得貸款。
驛站式房產(chǎn)
超小戶(hù)型在買(mǎi)家來(lái)看，是一個(gè)過(guò)渡性的產(chǎn)品，并不是永久的家，好像驛站一樣。
也就是說(shuō)，終端用戶(hù)，可能很多是租客，而投資者買(mǎi)入的話(huà)，看中的是投資回報和升值潛力。在衡量投資產(chǎn)品的價(jià)值的時(shí)候，參考租金的意義就很重大，這涉及到收入，費用，管理時(shí)間，空置期等等這些方面的因素，所以租金的上漲，租客能夠承受的租金額度，樓盤(pán)的位置以及投資市場(chǎng)的興旺程度，都決定了超小戶(hù)型的未來(lái)潛力。這個(gè)比普通的公寓衡量起來(lái)要麻煩許多。
那么在入手超小型公寓的時(shí)候，需要注意什么呢？
自己是終端用戶(hù)，還是投資產(chǎn)品
如果是終端用戶(hù)，這個(gè)小戶(hù)型或許真的是一個(gè)過(guò)渡期的小窩。
持有的時(shí)間和承受能力，已經(jīng)自己可以受益的方面，比較容易衡量，但是在未來(lái)再出手的時(shí)候，是否會(huì )有足夠多的需求，來(lái)消化這些市場(chǎng)供給。
如果終端用戶(hù)的比例不大，大部分還是投資者買(mǎi)入的話(huà)，即使自己是終端用戶(hù)，也要以投資客的眼光來(lái)分析比較未來(lái)的情況，保證自己在未來(lái)出售的時(shí)候，不會(huì )需要低價(jià)出售。
投資者需要做好長(cháng)期持有的準備
投資小戶(hù)型公寓的人都知道，所以小戶(hù)型公寓的投資價(jià)值與租金水平成正比例關(guān)系。
對于投資者來(lái)講，投資回報率，以及流動(dòng)性是兩個(gè)非常重要的考慮因素。
投資回報率來(lái)源于收入和費用的總和。
收入無(wú)外乎租金收入，但是租金需要考慮到空置期。
市中心現在的小戶(hù)型出租非常熱門(mén)，基本上一個(gè)禮拜之內，只要價(jià)格在市場(chǎng)價(jià)附近，都會(huì )被租客拿走。
保守計算，一個(gè)月的空置期是合理的。費用方面，包括貸款的月供，地稅，物業(yè)管理費，出租時(shí)的經(jīng)紀費用，兩個(gè)房客交接時(shí)的維修清潔費用，都需要有一個(gè)比較合理的估計。具體到比例，因人而異。在這個(gè)投資上，流動(dòng)性可能不會(huì )是一個(gè)最好的選擇。
超小戶(hù)型的投資者數量在市場(chǎng)上不如普通大小的公寓投資者數量多，導致超小戶(hù)型在尋找下一個(gè)投資者的時(shí)候，往往需要更多的時(shí)間。
地產(chǎn)投資，講究的是杠桿，也就是找銀行借錢(qián)的多少
如果銀行批得比例高，杠桿就大，未來(lái)房?jì)r(jià)升值的時(shí)候，投入本金的收益率會(huì )高一些。
但是，如果超小戶(hù)型銀行貸款的比例不大，就需要投資者準備好足夠的現金，以應付大比例的首付要求，有時(shí)甚至要準備好全款的心理準備。
謹慎地做出考量，對于實(shí)力較弱的投資者，夕子認為，總價(jià)低的小戶(hù)型，由于目前有貸款限制的問(wèn)題，也許并不適合。
而對于有實(shí)力的投資者來(lái)講，選擇好的地段，做了足夠的租金費用評估之后，滿(mǎn)意這個(gè)收益率，就可以大膽入手。
聯(lián)系客服
