問(wèn)題：

城市建成區內，絕大部分土地都已被征收，且村民已成建制轉為居民，剩余的少量居民自用宅基地，其權屬性質(zhì)如何確定？

解答：

城市建成區內，剩余少量居民自用的宅基地，只要沒(méi)有依法履行征收手續，則土地權屬性質(zhì)不變，仍屬于集體土地。

一、2004年之前，可以通過(guò)“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。2004年之前，不少地方通過(guò)將農民轉為城鎮居民即“村改居”的方式將原農村集體所有土地轉為國有土地。其中最典型的例子就是深圳。深圳從1993年開(kāi)始通過(guò)村改居的方式將集體所有的土地轉為國家所有的土地，2004年深圳將全市戶(hù)籍人口全部改為城市居民，全部的集體所有土地也都轉為國有，使其成為中國首個(gè)無(wú)農村無(wú)農民無(wú)集體土地的城市。雖然《憲法》第十條第一款規定：“城市的土地屬于國家所有”，但是目前惟一只有深圳的土地全部屬于國家所有，其他城市的建成區內都還或多或少存在集體土地。

深圳等地之所以能夠通過(guò)村改居的方式將集體土地變?yōu)閲?，是因為有下列相關(guān)規定作為依據：一是《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二條規定：“下列土地屬于全民所有即國家所有：（一）城市市區的土地；（二）農村和城市郊區中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購為國有的土地；（三）國家依法征收的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（五）農村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（六）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地”；二是1995年原國家土地管理局頒布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》（〔1995〕國土〔籍〕字第26號）第十四條規定：“因國家建設征用土地，農民集體建制被撤銷(xiāo)或其人口全部轉為非農業(yè)人口，其未經(jīng)征用的土地，歸國家所有。繼續使用原有土地的原農民集體及其成員享有國有土地使用權”。

二、2004年以后，國家明確禁止通過(guò)“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。

2004年，國家出臺政策禁止通過(guò)“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。當年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》明確規定：“禁止擅自通過(guò)“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地”。

三、“村改居”后剩余的少量土地仍然屬于集體土地，只有依法經(jīng)過(guò)征收才能變?yōu)閲宜型恋亍?/p>

2005年3月4日，《國務(wù)院法制辦公室、國土資源部關(guān)于對〈中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例〉第二條第（五）項的解釋意見(jiàn)》明確對《土地管理法實(shí)施條例》第二條第（五）項作出如下解釋?zhuān)骸霸擁椧幎?，是指農村集體經(jīng)濟組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉為城鎮居民，該農村集體經(jīng)濟組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有?！币虼?，在城市建成區，即使絕大部分土地都已被征收，且村民已成建制轉為居民，剩余少量居民自用宅基地的土地權屬性質(zhì)仍然屬于集體所有。

（中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心）