| “限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”如何操作 |
| 國土資源網(wǎng) ( |
| |
| □ 高舒暢 趙玉梅 黃淑鈺 近年來(lái)，各地按照國務(wù)院和有關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控要求，在堅持土地招拍掛基礎上，積極探索創(chuàng )新城市住房用地出讓制度，尤其是采取了“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”出讓方式，直接對地價(jià)和房?jì)r(jià)進(jìn)行調整。從各地的實(shí)踐經(jīng)驗來(lái)看，“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”出讓方式順利推行的前提，是必須有相應的配套制度。為此，筆者從制度建設方面提出幾點(diǎn)建議。 明確供地前的限制內容 限價(jià)房與普通商品房的供地條件都有規劃設計條件的限制，即宗地開(kāi)發(fā)建設要符合城市規劃要求，受到容積率、建筑密度、綠地率等規劃指標的控制。除此之外，限價(jià)房還有其他限制內容： ——銷(xiāo)售對象的限制。各地銷(xiāo)售對象基本上被限制為本地戶(hù)口、中低收入住房困難的城鎮居民家庭、征地搬遷過(guò)程中涉及的農民家庭以及政府規定的其他家庭。 ——銷(xiāo)售價(jià)格的限制。各地基本上實(shí)行政府指導價(jià)管理，在綜合考慮土地整理成本、建設標準、建筑安裝成本、配套成本、項目管理費用和利潤等因素基礎上測定限價(jià)房的銷(xiāo)售價(jià)格，原則上比測定銷(xiāo)售價(jià)格前3個(gè)月內周邊或同地區普通商品住房?jì)r(jià)格低20%左右。 ——套型建筑面積的限制?；谙迌r(jià)房是為了滿(mǎn)足城市中低收入家庭自住性需求，限價(jià)房套型均為中小戶(hù)型，面積在一般為 ——轉讓條件的限制。對限價(jià)房的轉讓設置了限制條件，基本思路是在一定時(shí)期內不允許轉讓而只能滿(mǎn)足自住。 建議引入用地預申請制度 完善的土地市場(chǎng)機制是限價(jià)商品住房的供應平臺。為充分了解限價(jià)房土地市場(chǎng)需求情況，科學(xué)合理安排供地規模和進(jìn)度，有必要引入用地預申請制度。即在土地出讓前，國土資源部門(mén)應會(huì )同規劃、房管、民政、物價(jià)部門(mén)按照政策規定，確定限價(jià)房平均銷(xiāo)售價(jià)格、最高銷(xiāo)售價(jià)格、套型比例和建筑面積標準、銷(xiāo)售對象等住房銷(xiāo)售條件，采取附加住房銷(xiāo)售條件，公開(kāi)接受用地申請。經(jīng)國土資源部門(mén)審核并報經(jīng)政府同意接受其承諾的土地價(jià)格后，對該具體地塊適時(shí)組織實(shí)施招拍掛出讓。公開(kāi)出讓時(shí)，申請人與其他競買(mǎi)人公平競爭，出讓人按照價(jià)高者得的原則確定公開(kāi)交易出讓地塊的競得人。國土資源部門(mén)在與競得人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》中，應當明確各項限定條件、建設標準、違約責任和罰責等內容。 嚴把銷(xiāo)售許可，制定違約罰責 為防止開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自漲價(jià)，房管部門(mén)發(fā)現銷(xiāo)售方案中的申報價(jià)格與核定的價(jià)格不符的，應不予辦理商品房銷(xiāo)售許可。限價(jià)房應實(shí)行銷(xiāo)售網(wǎng)上管理制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房人簽訂購房合同，必須通過(guò)商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上管理系統，如果實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)核定的最高銷(xiāo)售價(jià)格，就無(wú)法打印《限價(jià)商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。 為落實(shí)好限價(jià)房政策目標，各地必須執行好《國有建設用地使用權出讓合同》違約責任和罰責。 對開(kāi)發(fā)單位不執行限價(jià)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格和明碼標價(jià)規定的價(jià)格違法行為，由價(jià)格主管部門(mén)依法查處。對向未取得購買(mǎi)資格的家庭出售限價(jià)商品住房的，由房管部門(mén)責令銷(xiāo)售單位限期收回；不能收回的，由銷(xiāo)售單位補繳限價(jià)商品住房與同地段普通商品住房?jì)r(jià)格差價(jià)，納入低收入家庭住房保障資金專(zhuān)戶(hù)。對擅自降低或不執行規定的限價(jià)商品住房建設標準，損害購房群眾利益的開(kāi)發(fā)企業(yè)，由相關(guān)部門(mén)按規定予以查處。 對隱瞞家庭收入和住房條件，或采取其他手段騙購限價(jià)房的，由房管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)追回已購限價(jià)商品住房，或者向購買(mǎi)人按限價(jià)商品住房購買(mǎi)價(jià)格與其市場(chǎng)評估價(jià)格的差價(jià)征收差額收益，納入低收入家庭住房保障資金專(zhuān)戶(hù)。對拒不騰房、不補交房款的，銷(xiāo)售管理部門(mén)可向人民法院提起訴訟。 ?。ㄗ髡邌挝唬荷綎|省嘉祥縣國土資源局） |
聯(lián)系客服
