根據《民法典》第二百零九條“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”之規定，我國不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)原則上采取的是形式主義立法模式。[1]另外，在基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)中，我國并未采用區分原則，即無(wú)物權行為與債權行為之分。所以，進(jìn)一步講，我國采取的是債權形式主義立法模式。在這一模式中，不僅以不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)為內容的法律行為必須有效，而且不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)還須登記，方發(fā)生變動(dòng)效力。如果法律行為無(wú)效，則由此產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)效力亦歸于無(wú)效（即使存在登記）。如甲以房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋所有權轉讓于乙，并辦理完轉移登記。嗣后該合同依法確認為無(wú)效，那么，甲作為房屋所有權人，可申請注銷(xiāo)以乙為登記名義人的轉移登記，請求乙返還房屋。[2]認識我國不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)所采取的立法模式，是有利于正確適用不動(dòng)產(chǎn)登記效力的。[3]但在我國《民法典》中，對于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的具體規定是不全面的，甚至有些條文語(yǔ)焉不詳。這不僅造成認識上的差異，而且易產(chǎn)生適用上的誤區。一、《民法典》第二百一十六條第一款是公示力規定，而非推定力規定
我國《民法典》第二百一十六條第一款規定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據”。有學(xué)者則認為，該條為不動(dòng)產(chǎn)登記簿之推定力規定。其理論依據為“不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力能夠使得不動(dòng)產(chǎn)上物權狀態(tài)更加清晰，為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度奠定了基礎”。[4]但筆者認為，公信力與推定力之間并不存在邏輯關(guān)系。（一）《德國民法典》第891條與第892條、第893條之間是否存在因果關(guān)系？
有學(xué)者以《德國民法典》第891條規定推定力之后，緊接著(zhù)于第892、第893條又規定了公信力的立法例，來(lái)論證“不承認不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力，就無(wú)法確立不動(dòng)產(chǎn)的善意取得”。[5]這實(shí)際是對法律文本的曲解。首先，從具體條文分析《德國民法典》第891條規定，“（1）在土地登記簿上，某項權利被為某人的利益而登記的，推定此人享有該項權利。（2）在土地登記簿上，某項已登記的權利被涂銷(xiāo)的，推定該項權利不存在”。但該條法定推定是可推翻的推定。[6]隨后的第892條、第893條是關(guān)于公信力的規定，其中明確“為以法律行為取得土地上的某項權利或此種權利上的某項權利的人的利益，土地登記簿的內容視為正確，但對正確性的異議已被登記或不正確性為取得人所知的除外”。很顯然，該條中的“土地登記簿的內容視為正確”屬于不可推翻的法律擬制，其與第891條規定的推定力之性質(zhì)截然不同。在此，我們看不到第892條、第893條規定的公信力以第891條規定的推定力為基礎的痕跡，更不能得出二者具有因果關(guān)系的結論。其次，德國物權法大家鮑爾先生的著(zhù)作闡述了登記簿必須享有權利表象作用，尤其是其內容（可能）不正確時(shí)，具有推定效力與善意取得效力的一種思想。而《德國民法典》第891條（推定效力）與第892條、第893條（善意取得效力）正是這一思想的體現。雖然源于同一思想，但二者在構成要件及效力上，又有差異：《德國民法典》第891條為舉證負擔規范；第892條、第893條為實(shí)體法上的權利表象要件。[7]
可見(jiàn)，推定力與公信力是在登記（可能）不正確時(shí)所具有的不同效力，二者皆源自登記的權利表象作用（即公示力），彼此間不具有因果關(guān)系。二者間關(guān)系絕非“既然已經(jīng)明確承認了不動(dòng)產(chǎn)善意取得，勢必就要承認不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力”。[8]（二）二者的效力指向是不一樣的
推定力是在不動(dòng)產(chǎn)物權處于靜態(tài)的情況下，對登記名義人的權利推定。如對登記權屬有爭執者，其在訴訟程序中不能證明據以登記的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)事實(shí)不存在或不合法，從而不能推翻登記，則可推定登記名義人適法有此權利；而公信力是在不動(dòng)產(chǎn)物權處于動(dòng)態(tài)的情況下，對第三人善意取得的推定，倘若登記名義人不能證明第三人有明知原登記不實(shí)（或異議登記存在）之情形，則第三人不因原登記不實(shí)而受不利影響。如甲在某市欲購買(mǎi)一處房屋產(chǎn)權，經(jīng)與乙商議，由甲出資，將房產(chǎn)登記在乙之名下，雙方并簽訂了書(shū)面協(xié)議書(shū)。后甲要求按合同約定將該房屋變更至自己名下，但乙以登記為由主張該房屋為其個(gè)人所有。對此，甲可提起房屋所有權歸屬之訴，請求法院判令該房屋所有權歸屬于己。[9]針對甲之訴訟主張，乙可援用登記推定力對抗之，即乙只需提供該房屋業(yè)經(jīng)登記為自己名下的證明即可。而甲則須向法院提供約定甲使用乙名義購房的書(shū)面協(xié)議、甲付清房款的票據等證據，以形成一條完整的證據鏈證明乙據以登記的房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)是不存在的，自己才是該房屋的真實(shí)買(mǎi)受人。法院如據此認定甲之反證足夠推翻乙之登記，甲的訴訟主張成立，則做出該房屋所有權歸甲所有之判決。值得注意的是：該判決非屬于確認判決，而是形成判決，即甲于該判決生效之日取得該房屋所有權。[10]若在以乙為登記名義人的不正確登記注銷(xiāo)之前，丙根據該登記公示力所提供的信賴(lài)——即該房屋所有權人為乙，而與乙發(fā)生房屋轉讓行為，且完成轉移登記，則丙作為第三人可依據登記公信力而取得該房屋所有權，不因原登記不實(shí)而失去該房屋所有權。登記推定力適用于登記名義人與對登記權屬有爭執者之間因產(chǎn)權爭執而發(fā)生的內部關(guān)系，并不涉及第三人，其援用人僅為登記名義人；[11]而公信力適用于登記名義人與第三人因交易行為而發(fā)生的外部關(guān)系，其援用人僅為第三人。（三）公信力不以推定力為基礎
第三人并不以推定力為由而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記所表彰的不動(dòng)產(chǎn)物權現狀。原因有以下幾項。1.推定力在實(shí)體法中有明確規定，屬于法律上的推定，是登記在程序法中的效力，其適用的主體是司法人員，[12]目的是在訴訟程序中，免除登記名義人的實(shí)體意義上的舉證責任，而要求承擔法律規定的不利后果的一方承擔這種硬性的舉證責任，[13]即對登記權屬有爭執者若不能以反證推翻該法律上的推定，則司法人員可依此登記推定力判定登記名義人的物權合法性，而對登記權屬有爭執者則承擔敗訴后果。其第三人或不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)[14]絕對不能適用登記在程序法上的效力可能被推翻的推定力——去從實(shí)體法上推定登記名義人適法有此權利，因為推定力成立與否須經(jīng)司法人員依法定程序判斷。2.推定力是可以推翻的，意味著(zhù)真實(shí)權利人不能因登記錯誤而遭受失權損失；而公信力則意味著(zhù)真實(shí)權利人因登記不實(shí)而遭受失權損失，且不可推翻。二者在本質(zhì)上是相對立的。甲之房屋所有權錯誤登記為乙名下，乙將該房屋又轉讓于丙，雙方已辦理完轉移登記。丙針對甲的權利主張，以乙為該房屋所有權的登記名義人推定該房屋為乙所有來(lái)證明其信賴(lài)登記，但該推定是可以推翻的。如果甲提供清晰、完整的證據依法推翻以乙為登記名義人的登記推定力，即乙的房屋所有權登記是錯誤登記，那么這時(shí)第三人丙所取得的物權會(huì )因原登記推定力被推翻而受不利影響嗎?如果會(huì )，則符合“登記簿的推定力不會(huì )損害真實(shí)權利人的合法權益”，[15]但以犧牲真實(shí)權利人的權利為代價(jià)的登記簿之公信力[16]便無(wú)從實(shí)現；如果不會(huì )，則只能說(shuō)是公信力阻斷了原登記推定力被推翻的后果，而不能說(shuō)是原登記推定力為第三人提供了積極信賴(lài)的基礎，因為面對存在被推翻可能性的推定力，第三人很難做出確定的交易預期，更不可能以推定力為信賴(lài)基礎。[17]可見(jiàn)從推定力來(lái)解釋公信力的存在，并將二者之間確定為因果關(guān)系，[18]其本身就是典型的“以子之矛，攻子之盾”。3.當推定力經(jīng)訴訟程序被推翻之后，其對登記名義人產(chǎn)生實(shí)體法上的不利后果，即登記名義人的不動(dòng)產(chǎn)物權登記是錯誤的，其并非適法權利人。但不能由此得出該登記的公示力隨之消滅的結論。因為公示力與登記并存，只要登記存在，其公示力便存在。公示力自登記完畢之時(shí)起產(chǎn)生，在登記注銷(xiāo)之時(shí)消滅。所以登記之推定力雖已被推翻，但在該登記未注銷(xiāo)之前，其公示力仍然存在。此時(shí)，如果第三人基于該登記公示力所提供的積極信賴(lài)——登記名義人即為登記物權的合法權利人（而非推定為適法權利人），而與之發(fā)生登記物權的交易行為，經(jīng)登記，是受登記公信力保護的。[19]這絕不是由于登記推定力的存在導致第三人信賴(lài)登記而善意取得的。[20]公示力包括兩個(gè)方面，其中登記是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的生效要件，這已在《民法典》第二百零九條中予以明確，無(wú)任何疑義可言。而對于登記具有的公示不動(dòng)產(chǎn)物權之現狀的作用，《民法典》第二百一十六條第一款就是對應之規定——“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據”，即第三人通過(guò)登記的載體——不動(dòng)產(chǎn)登記簿——來(lái)確認不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬和內容，并基于其提供的積極信賴(lài)來(lái)決定自己的交易行為。這恰恰是登記公示力在《民法典》中的具體體現，是為第三人提供積極信賴(lài)的實(shí)體法依據，并不是關(guān)于登記推定力的規定。所以，將《民法典》第二百一十六條第一款界定為推定力之規定，屬于對推定力不當理解而得出的結論，[21]實(shí)有偏頗之處。二、《民法典》第三百一十一條是善意取得之規定，而非公信力規定
《民法典》第三百一十一條規定于《民法典》物權編第九章“所有權取得的特別規定”中。是關(guān)于無(wú)權處分人將不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)轉讓給受讓人，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所有權規定。該條最后補充規定：“當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定”。這就意味著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)所有權及他物權均可適用該條之善意取得規定。但該條規定絕不意味著(zhù)其含有公信力內容，雖然善意取得與公信力均含有善意因素。（一）權利外觀(guān)的法律意義不同
對于動(dòng)產(chǎn)而言，其權利外觀(guān)為占有，這是動(dòng)產(chǎn)的自然屬性所決定的。但并非對動(dòng)產(chǎn)占有，即對該動(dòng)產(chǎn)享有所有權或其他物權。例如，甲根據租賃合同將其摩托車(chē)交付于乙，乙雖據此占有該車(chē)，但對該車(chē)并沒(méi)有所有權?？梢?jiàn)“有占有，未必即有動(dòng)產(chǎn)物權”。因為對于動(dòng)產(chǎn)的占有，其本權不僅為物權，還包括債權。[22]占有作為物權的外觀(guān)與物權并不是一一對應的關(guān)系。所以，占有雖然為動(dòng)產(chǎn)的公示方式，但不能僅以占有這一權利外觀(guān)作為判斷動(dòng)產(chǎn)歸屬的標準，即占有沒(méi)有公示力。對于不動(dòng)產(chǎn)，在登記生效要件主義立法模式中，不僅登記與不動(dòng)產(chǎn)物權是一一對應的關(guān)系，即登記的本權僅為不動(dòng)產(chǎn)物權，而且，作為國家機關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)對引起不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的法律行為予以實(shí)質(zhì)審查，方才登記，這使得登記不同于具有自然屬性的占有。故登記相對于占有而言，作為不動(dòng)產(chǎn)物權的公示，具有公示力。登記提供的信賴(lài)是“有登記，即有不動(dòng)產(chǎn)物權”。（二）善意的判斷標準不同
善意取得是指占有動(dòng)產(chǎn)的讓與人基于轉移或成立動(dòng)產(chǎn)物權之合意，將動(dòng)產(chǎn)交付于受讓人，縱使讓與人無(wú)處分動(dòng)產(chǎn)之權利，受讓人系善意時(shí)仍取得其物權的法律行為。[23]由于占有沒(méi)有公示力，善意取得人的善意須為不存在明知或因重大過(guò)失而不知讓與人無(wú)處分權的情形，即受讓人不應過(guò)分信賴(lài)“占有”這一權利外觀(guān)，還應當盡到適當的審查義務(wù)。[24]無(wú)處分權人乙將該車(chē)出售給丙，若丙僅以乙對該車(chē)占有為其權利外觀(guān)而受讓該車(chē)，則不能認定其善意。因為丙不知乙無(wú)處分權系因其未查驗該車(chē)行駛執照之重大過(guò)失所導致，丙本身具有過(guò)失。當然，受讓人是否屬于善意還須以轉讓的價(jià)格、交易的場(chǎng)所和環(huán)境等客觀(guān)因素來(lái)確定。[25]假設丙系無(wú)償受讓?zhuān)瑒t不能適用善意取得而成為該車(chē)的所有權人，其對甲負有返還該車(chē)的義務(wù)。[26]而在公信力中，由于登記提供的信賴(lài)是“有登記，即有不動(dòng)產(chǎn)物權”，故當第三人因信賴(lài)登記而依法律行為完成不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)時(shí)，其善意僅以對登記的認知作為判斷標準，即只要第三人不明知登記不實(shí)（或未有異議登記），便可認定其為善意。（三）讓與人的法律定性不同
善意取得制度與無(wú)權處分相伴隨，故善意取得的構成要件之一是讓與人為無(wú)權處分人。無(wú)權處分人雖然對動(dòng)產(chǎn)具有足有使受讓人信賴(lài)的權利外觀(guān)——占有，但其對該動(dòng)產(chǎn)依法無(wú)處分權。典型的無(wú)權處分人包括承租人、借用人等。在登記公信力中，與受讓人發(fā)生交易行為的讓與人是登記名義人。[27]由于登記具有公示力，其是不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬和內容的根據，所以第三人是通過(guò)登記的載體——不動(dòng)產(chǎn)登記簿——來(lái)判斷登記名義人即是登記物權的合法權利人的。即使登記的權利狀態(tài)與真實(shí)物權現狀不一致，在該登記被依法更正之前，登記名義人也仍然為合法權利人，其當然有權將登記物權讓與受讓人。這其中存在著(zhù)法律物權與事實(shí)物權的沖突，[28]這正是公信力在這種情況下為受讓人提供對抗真實(shí)權利人的原因所在。所以，在公信力中，讓與人雖非真實(shí)權利人，但由于其為登記名義人，故享有不動(dòng)產(chǎn)權利表象作用，其做出的處分依法屬于有權處分。[29]基于以上分析，《民法典》第三百一十一條是關(guān)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，沒(méi)有規定公信力，更不能從中解釋出公信力。如此規定與我國的不動(dòng)產(chǎn)登記體系現狀有關(guān)。[30]但以農村存在房地產(chǎn)未登記的現象為理由，而將不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)一并納入善意取得的適用范圍，筆者認為，實(shí)有因噎廢食之感。首先，在登記生效要件主義立法模式中，登記具有公信力，依此維護不動(dòng)產(chǎn)交易安全，乃該模式下各國立法之通例。我國業(yè)已采取該立法模式，不應逆此潮流。其次，在我國，城市已建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。雖然農村由于過(guò)去法律或政策的缺失，其不動(dòng)產(chǎn)登記體系不健全，但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》均已將集體土地使用權及其范圍內的房屋納入登記適用范圍，對農村的不動(dòng)產(chǎn)登記已有明確規范。所以，對登記公信力的明確可使世人堅信登記在不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)中具有絕對效力，利于我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的健全。最后，雖然善意取得亦會(huì )為不動(dòng)產(chǎn)受讓人提供保障，但其對受讓人善意的判斷，不能僅以對登記的認知作為標準，當然亦不能僅憑信賴(lài)登記這一權利外觀(guān)而確認登記名義人為合法權利人。這勢必使登記公示力失去其應有的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記亦將失去在其登記生效要件主義立法模式中的積極意義。
所以，筆者認為，為了完善不動(dòng)產(chǎn)物權法律制度，應將不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)從《民法典》第三百一十一條中排除，在《民法典》中另行明確規定適用于不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力和推定力，以完善不動(dòng)產(chǎn)登記的效力規范。
[1]但土地承包經(jīng)營(yíng)權和地役權除外，這兩種物權變動(dòng)實(shí)行登記對抗主義模式，即其自合同生效之時(shí)則發(fā)生變動(dòng)效果，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。[2]如采取物權行為無(wú)因性理論，則會(huì )發(fā)生截然不同的法律效果。這時(shí)雖然債權合同無(wú)效，但如果雙方的物權行為有效，則乙不因債權合同無(wú)效而失去該房屋所有權。甲只能作為債權人，依不當得利而主張乙返還房屋所有權。[3]如有文章認為推定力的效力范圍僅及于某種權利的存在或某種權利的不存在，但不及于登記原因行為（例如買(mǎi)賣(mài)、贈與等債權行為）的真實(shí)與否。王忠《登記簿的推定效力僅及于權利客體而不及于事實(shí)——析鄭某訴吳某財產(chǎn)權屬案》，《中國房地產(chǎn)》2011年第6期。筆者認為，由于我國《物權法》采取債權形式主義立法模式，對于引起物權變動(dòng)的法律行為并未采用區分原則，即無(wú)物權行為與債權行為之分，所以將登記原因行為再予以區分顯然不符合我國的立法模式。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)在登記時(shí)，須實(shí)質(zhì)審查引起不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的法律事實(shí)（當然包括法律行為），尤其是債權合同。只有在確認法律行為的合法性、真實(shí)性之后，才對不動(dòng)產(chǎn)物權予以登記?？梢?jiàn)，登記是以引起物權變動(dòng)的法律事實(shí)之合法存在為基礎的。當登記名義人僅以登記為據證明其為適法權利人時(shí)，該等證明并非單純地局限于證明權利本身，還應包括其權利得以變動(dòng)的法律行為（即登記原因行為）的真實(shí)存在，這也是確權之訴的事實(shí)焦點(diǎn)所在。而對登記有爭議者應針對此登記原因行為提出反證，證明此登記原因行為是不真實(shí)的、不合法的，以推翻登記推定力。所以，登記推定力的效力范圍不僅包括權利的存在，而且包括引起該權利變動(dòng)的法律行為（例如買(mǎi)賣(mài)、贈與等）的真實(shí)存在。[4]程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記簿之推定力》，《法學(xué)研究》2010年第3期。[5]程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社，2011，第184頁(yè)。[6][德]鮑爾、施蒂爾納：《德國物權法》（上冊），張雙根譯，法律出版社，2004，第181頁(yè).[7][德]鮑爾、施蒂爾納：《德國物權法》（上冊），張雙根譯，法律出版社，2004，第488-489頁(yè)。[8]程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社，2011，第184頁(yè)。[9]于此情況，甲可否行使登記更正請求權，請求注銷(xiāo)乙的房屋所有權登記？筆者認為不能。因為登記更正請求權作為物權請求權，須派生于不動(dòng)產(chǎn)物權。而在本案中，即使該房屋的真實(shí)買(mǎi)受人為甲，但在其辦理取得登記完畢之前，甲不能成為該房屋的所有權人，故其無(wú)權主張登記更正請求權。[10]史尚寬：《物權法論》，榮泰印書(shū)館，1979，第32-33頁(yè)。[11]瑞士《民法典》第937條第1款規定：已經(jīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)，對其權利的推定及占有訴權，僅屬于登記人。[12]宋朝武：《民事證據法學(xué)》，高等教育出版社，2003，第98頁(yè)。[13]陳衛東、謝佑平主編《證據法學(xué)》，廈門(mén)大學(xué)出版社，2005，第236頁(yè)。[14]有文章認為“登記機構可以援引登記的推定效力”。程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記簿之推定力》，《法學(xué)研究》2010年第3期。按此說(shuō)法，則登記的更正制度以及不動(dòng)產(chǎn)登記機構的賠償制度勢必形同虛設。[15]程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社，2011，第189頁(yè)[16]程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社，2011，第189頁(yè)。[17]有文章認為：“倘若不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權不能推定為存在，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上注銷(xiāo)的物權不能依法推定為不存在，第三人就沒(méi)有信賴(lài)的基礎，其不應對登記簿的正確性產(chǎn)生信賴(lài)”。程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記簿之推定力》，《法學(xué)研究》2010年第3期。[18]有學(xué)者認為“不承認不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力，就無(wú)法確立不動(dòng)產(chǎn)的善意取得”。程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社，2011，第184頁(yè)。更有觀(guān)點(diǎn)認為：“登記公信力，系登記推定力的邏輯展開(kāi)”。李昊、常鵬翱、葉金強、高潤恒：《不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構》，北京大學(xué)出版社，2005，第164頁(yè)。這種因果關(guān)系無(wú)法解釋同樣確認登記推定力的登記對抗主義立法模式（如日本），為何不能確認登記公信力的問(wèn)題。我們不能簡(jiǎn)單地將其歸結為“法律政策上的問(wèn)題”。這實(shí)質(zhì)是法律邏輯上的問(wèn)題，即登記沒(méi)有公示力，故無(wú)法談及公信力。[19]當然，為了防止這種真實(shí)權利人失權風(fēng)險的出現，法律制度為其設計了一種保護措施——異議，以擊破登記公信力。[20]有文章認為，“即使法院生效的判決已經(jīng)確定了真實(shí)權利人的權利，倘未進(jìn)行更正登記，登記簿的推定力依然存在。由于登記簿推定力之存在，所以（除非登記簿上有異議登記）交易中的第三人仍可以信賴(lài)登記簿之記載，其可依善意取得制度而取得不動(dòng)產(chǎn)物權，真實(shí)權利人會(huì )因此喪失權利”。程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社，2011，第185-186頁(yè)。若效果如前所述，關(guān)于推定力已被推翻的既判力又有何現實(shí)意義？因為推定力雖然被推翻，但其效力卻依然存在。
[21]有學(xué)者認為，“既然《物權法》第16條第一句（筆者注：現《民法典》第二百一十六條。）已明確規定了登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬和內容的依據，承認了登記簿具有推定力，交易當事人當然完全可以信賴(lài)登記簿所具有的權利表象作用，他只需要根據登記簿的記載去判斷不動(dòng)產(chǎn)的權利人即可”。程嘯：《論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區分》，《中外法學(xué)》2010年第4期。
[22]王澤鑒：《民法物權（第二冊）用益物權·占有》，中國政法大學(xué)出版社，2001，第171頁(yè)。[23]謝在全：《民法物權論》（上），新學(xué)林出版股份有限公司，2010，第400-401頁(yè)。[24]程嘯：《論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區分》，《中外法學(xué)》2010年第4期。[25]王利明：《物權法論》（修訂本），中國政法大學(xué)出版社，2003，第213頁(yè)。[26]在德國，對于無(wú)權利人的無(wú)償處分，依據《德國民法典》第816條，受讓人對權利人負有返還義務(wù)。[27]在不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)中，非經(jīng)登記，不僅基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)不生效力，而且非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權也不得處分。所以，即使真實(shí)權利人是處分自己的不動(dòng)產(chǎn)物權，也須先行辦理以自己為登記名義人的不動(dòng)產(chǎn)物權登記。否則，真實(shí)權利人因缺失登記要件屬于非登記名義人而不能辦理其不動(dòng)產(chǎn)物權之處分登記。[28]孫憲忠：《物權法》，社會(huì )科學(xué)文獻出版社，2005，第41頁(yè)。[29]王利明：《物權法論》（修訂本），中國政法大學(xué)出版社，2003，第167頁(yè)。[30]由于“我國尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系的現狀，農村的不動(dòng)產(chǎn)，尤其是農民私有房屋及其宅基地使用權未進(jìn)行登記的現象較為普遍”，“農村房屋權屬變動(dòng)狀況復雜，而又缺乏明確的公示。因而應考慮允許有善意取得制度的準用，使善意受讓人根據房產(chǎn)占有人來(lái)判斷房屋的產(chǎn)權歸屬。當然，受讓人在進(jìn)行交易前，應進(jìn)行相應的調查工作。……若未進(jìn)行上述調查工作，逕行受讓房屋的，應認其有重大過(guò)失，不準用善意取得制度?！比珖嗣翊泶髸?huì )常務(wù)委員會(huì )法制工作委員會(huì )民法室編著(zhù)《物權法立法背景與觀(guān)點(diǎn)全集》，法律出版社，2007，第443-446頁(yè)
王興敏，北京京師（天津）律師事務(wù)所律師，中國政法大學(xué)法律碩士學(xué)位，具有高級經(jīng)濟師、房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格。主要從事民商事案件，尤其專(zhuān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域。在《中國房地產(chǎn)》《中國物業(yè)管理》《現代物業(yè)》發(fā)表專(zhuān)業(yè)論文多篇。出版《房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)問(wèn)題解析：熱點(diǎn)與難點(diǎn)》（法律出版社）、《不動(dòng)產(chǎn)登記概論》（社會(huì )科學(xué)文獻出版社）等專(zhuān)著(zhù)。曾獲得中國政法大學(xué)第四屆優(yōu)秀碩士學(xué)位論文獎勵。
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