（一）聯(lián)建糾紛的表現形式
“聯(lián)建”主要是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的單位或個(gè)人以其資金、實(shí)物或土地使用權作為出資，共同建設開(kāi)發(fā)某一房地產(chǎn)項目，并約定在項目竣工后按一定比例分配房屋或分享利潤的行為。在實(shí)踐中，這種聯(lián)建大多表現為一方出地皮（土地使用權），一方出資金并負責組織設計、施工、銷(xiāo)售等具體工作，而且常常是出地皮的一方?jīng)]有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
由于聯(lián)建涉及到雙方或多方的利益分配以及不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬問(wèn)題，并且在聯(lián)建過(guò)程中經(jīng)常出現需追加投資，房?jì)r(jià)及利潤變化等問(wèn)題，聯(lián)建合同也經(jīng)常需變更或修改，因此在聯(lián)建過(guò)程中的相互配合就顯得異常困難，并常常因糾紛而打官司。聯(lián)建方面的糾紛主要表現在：
1、合同效力糾紛
從所代理的數起聯(lián)建合同糾紛案來(lái)看，幾乎近一半的聯(lián)建協(xié)議都是無(wú)效的，聯(lián)建當事人的合作基礎一般基于一方只有土地使用權但卻沒(méi)有資金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，另一方雖有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)但卻沒(méi)有廉價(jià)或適宜的土地，于是雙方便以“聯(lián)建”的方式，相互“取長(cháng)補短”。但在實(shí)踐中，有土地使用權的一方大多是以劃撥方式取得的土地使用權，土地用途一般是自建辦公用房、廠(chǎng)房或職工宿舍。而聯(lián)建又往往是以商品房開(kāi)發(fā)的形式出現的。這便構成了對土地用途的改變。而根據法律的規定，改變土地用途，必須經(jīng)過(guò)原批準用地部門(mén)的審核批準，否則即為非法。另外，“職共宿舍”和“商品住宅”也不是同一概念。將批準自建的，用于解決本單位職工住房的房屋以商品房的形式向社會(huì )出售，也是對土地用途的變更，依法也必須事先經(jīng)過(guò)土地、規劃等部門(mén)的批準。還有人認為，聯(lián)建既可以相互“取長(cháng)補短”，又可以“合理”地規避一塊“土地使用費”，這是簽訂無(wú)效協(xié)議的認識上的原因。根據法律的規定，以土地使用權為條件進(jìn)行合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、合作建房，或以土地使用權投資入股，均視為土地使用權的轉讓。同時(shí)法律規定，土地使用權的轉讓必須事先和征得原批準部門(mén)的同意，如當初是以劃撥方式取得的土地使用權，在轉讓時(shí)，受讓方必須補交土地使用權出讓金。因此，“聯(lián)建”不僅不能規避土地使用費，而且常會(huì )因這種規避行為不合法而致合同無(wú)效。
還有一種情況是一方雖是以出讓方式取得土地使用權并交納了土地使用權出讓金，但由于后續資金緊張，無(wú)力繼續開(kāi)發(fā)而與他方以聯(lián)建的方式合作開(kāi)發(fā)。但采用這種方式合作，如果不注意完善法律手續，不懂得有關(guān)的操作技巧，也會(huì )致合同無(wú)效。前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，聯(lián)建視為土地使用權的轉讓?zhuān)鶕梢幎?，取得土地使用權后?#8220;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地者其他建設用地條件”的，才可轉讓土地使用權，否則即為非法“炒賣(mài)”土地。
如某研究所以國家劃撥的土地與某房地產(chǎn)公司合建職工宿舍。宿舍建成后便將安置研究所職工后的剩余房屋以房地產(chǎn)公司的名義公司向社會(huì )出售，并許諾售予產(chǎn)權。但房產(chǎn)管理部門(mén)以未交納土地使用權出讓金為由拒絕辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記，部分購房者便要求退房并賠償損失，遭拒絕后便將房地產(chǎn)公司告上了法庭。法院經(jīng)審理后認為房地產(chǎn)公司未取得土地使用權證書(shū)，未辦理銷(xiāo)售許可證，其所簽的售房合同是無(wú)效的。遂判決支持了原告的訴訟請求，后研究所也被土地部門(mén)罰了一筆款。
2、經(jīng)營(yíng)決策權糾紛
“聯(lián)建”在本質(zhì)上應當符合聯(lián)營(yíng)的法律特征，即“共同投資、共同經(jīng)營(yíng)、共負盈虧、共擔風(fēng)險”。但在實(shí)踐中，一般情況下是由房地產(chǎn)公司一方負責具體的經(jīng)營(yíng)事宜。取得土地使用權的一方往往認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)性強，只要最后能根據協(xié)議分得房屋或利潤就行，具體經(jīng)營(yíng)沒(méi)必要多問(wèn)。但在聯(lián)建過(guò)程中涉及的施工單位的選擇、材料的選購、設計方案的變更、成本的核算、抵押貸款、資金的追加、工程的進(jìn)度、預（銷(xiāo)）售等問(wèn)題，并非僅僅是專(zhuān)業(yè)問(wèn)題。這些問(wèn)題常常關(guān)系到聯(lián)建雙方最終的利潤分配。因此若聯(lián)建一方不能有效地參與聯(lián)建項目的經(jīng)營(yíng)，則不能建立良好的監督制約機制，預期的可得利益可能就難以實(shí)現，甚至會(huì )招致某些商業(yè)風(fēng)險。如一聯(lián)建項目，在建設過(guò)程中，聯(lián)建一方未經(jīng)另一方同意便將在建占用土地的使用權用作貸款抵押，后因債務(wù)糾紛，整棟建筑物被查封。
再如：一商品房聯(lián)建項目，聯(lián)建雙方約定房屋建成后一家一半并制定了分配方案。但在建設過(guò)程中，負責組織施工的一方又擅自修改圖紙，加蓋了一層，并將加蓋的一層據為已有。以土地使用權出資的一方覺(jué)著(zhù)吃了虧，要求分享加蓋的一層，而房地產(chǎn)公司則認為，加蓋的一層完全由已方出資，并未損害對方利益，不同意對方分享。雙方協(xié)議不成便將官司打到了法院。后經(jīng)法庭調解，雙方達成協(xié)議，房地產(chǎn)公司分得了加蓋一層的3/5。但因房地產(chǎn)公司擅自違反規劃設計方案，后又被規劃管理部門(mén)罰了一筆款。
3、產(chǎn)權歸屬糾紛
一般來(lái)說(shuō)，誰(shuí)擁有土地使用權，誰(shuí)便擁有在該幅土地上建成房屋的所有權。如前所述，由于許多聯(lián)建項目沒(méi)有辦理合法的土地使用權轉讓手續，因此雖然聯(lián)建協(xié)議里規定了建成的房屋后的分配比例，但要真正取得房屋的產(chǎn)權卻非常困難。房產(chǎn)管理部門(mén)也會(huì )因聯(lián)建雙方未辦理土地使用權轉讓手續或未補交土地使用權出讓金而拒發(fā)房屋所有權讓。這不僅會(huì )使房屋的產(chǎn)權長(cháng)期處于一種不確定的狀態(tài)，而且還會(huì )影響到房屋的預、銷(xiāo)售工作。取得土地使用權的一方因無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，所以無(wú)權以自己的名義而向社會(huì )公開(kāi)銷(xiāo)售房屋，而房地產(chǎn)公司因無(wú)土地使用權也辦不下預（銷(xiāo)）售許可證，其也不能合法地對外銷(xiāo)售房屋，而不能正常地銷(xiāo)售房屋則必將影響到雙方利益的實(shí)現。這些問(wèn)題不解決久而久之便會(huì )釀成糾紛。
4、利益分配糾紛
利益分配的不均，或利益的難以實(shí)現，常常是引發(fā)聯(lián)建糾紛的導火線(xiàn)。有些人認為，只要合同中規定了詳細的利益分配上出問(wèn)題，房子建成后按合同分房子或分利潤就行了。其實(shí)這個(gè)問(wèn)題并不那么簡(jiǎn)單。首先必須保證聯(lián)建合同的合法有效，利益分配方案才可望按合同條款得到執行；其次，即使合同合法有效，在獲得利益前的成本核算、追加投資、設計的變更、債務(wù)負擔、市場(chǎng)風(fēng)險、銷(xiāo)售價(jià)格等也都會(huì )影響到雙方的可得利益。因此，利益分配條款是否能制定得合理合法，是否能夠得到有效的執行至關(guān)重要。這方面常會(huì )因當事人掉以輕心而出紕漏，發(fā)生糾紛。
（二）預防聯(lián)建糾紛的主要辦法
1、嚴格辦理有關(guān)審批登記手續，確保聯(lián)建協(xié)議合法有效
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的法律手續異常繁雜，稍有不慎便會(huì )導致合同的無(wú)效。在聯(lián)建過(guò)程中，最關(guān)鍵，也是最易出問(wèn)題的法律手續就是辦理土地使用權的轉讓手續，這一手續未辦或辦得不合法便會(huì )導致整個(gè)聯(lián)建協(xié)議的無(wú)效。而合法有效的協(xié)議既可以起到預防糾紛的作用，而且即便出了糾紛也可以依照合法有效的合同順利地解決糾紛。
2、權利義務(wù)要明確具體
聯(lián)建協(xié)議不僅僅是個(gè)簡(jiǎn)單的利益分配問(wèn)題，不能認為協(xié)議只要在利益分配的條款上規定得詳盡具體就萬(wàn)事大吉了，其他條款，諸如產(chǎn)權的歸屬、資本追加、銷(xiāo)售策略及價(jià)格、成本核算、財務(wù)管理等都會(huì )影響到最后雙方的可得利益，因此聯(lián)建協(xié)議應盡可能全面具體，便于操作，不出漏洞。
3、建立聯(lián)合領(lǐng)導機構
這一機構可叫做“聯(lián)建辦公室”也叫做“聯(lián)建領(lǐng)導小組”。不管名稱(chēng)如何，但它必須能反映聯(lián)建雙方的共同意志，能夠起到互相監督，互相制約的作用。那些簽訂了聯(lián)建協(xié)議后便對聯(lián)建過(guò)程不管不問(wèn)，只等著(zhù)分房子，分利潤的合作方，到頭來(lái)會(huì )發(fā)現自己的利益受到忽視，要么自己的利益受到損害。值得注意的是，聯(lián)建一般屬于松散型聯(lián)營(yíng)，雙方對外仍應以各自的名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而不能以臨時(shí)成立的聯(lián)建機構的名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，否則其行為可能會(huì )被認定為無(wú)效。
4、明確產(chǎn)權歸屬
房屋的產(chǎn)權只有在竣工驗收后，到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了產(chǎn)權登記后才能最后確定。如果僅在聯(lián)建協(xié)議中規定了各自的產(chǎn)權歸屬而未辦產(chǎn)權登記手續，從法律上說(shuō)，房屋事實(shí)上的產(chǎn)權應歸取得土地使用權分配比例，而且在辦理土地使用權轉讓手續時(shí)還應按各自產(chǎn)權的比例確定土地使用權的占有比例。從而為最終在房地產(chǎn)部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權登記，領(lǐng)取房屋產(chǎn)權證打好基礎。
5、規定“冷卻期”
聯(lián)建合同易生糾紛，也是最易被認定無(wú)效的協(xié)議。聯(lián)建雙方可以規定，在發(fā)生糾紛后，一方在書(shū)面通知對方欲訴諸法律后應間隔一定的期間，方可正式向法院起訴。在此期間雙方既可通過(guò)協(xié)商彌合裂痕，也可通過(guò)咨詢(xún)、補辦手續，使聯(lián)建協(xié)議合法有效。防止貿然起訴到法院后，因聯(lián)建協(xié)議被確認無(wú)效而兩敗俱傷。
聯(lián)系客服
