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每一位維多利亞州人都理應享有住房保障。但是對于很多人而言，這已經(jīng)變得愈發(fā)艱難。眾多的維州人，尤其是年輕人買(mǎi)房?jì)叭灰殉缮萃?strong style="box-sizing: border-box;">房?jì)r(jià)不斷上漲，前期成本（首付款、印花稅和各種費用）隨之快速攀升。
想要解決這個(gè)問(wèn)題并非易事。這也是維多利亞州政府推出“維人家園”（Homes for Victorians）計劃的原因。該計劃經(jīng)聯(lián)邦政府和州政府協(xié)調之后出臺，包括：
首套房?jì)r(jià)格在60萬(wàn)以下可免繳印花稅；介于60萬(wàn)至75萬(wàn)之間則享有印花稅優(yōu)惠
維州非首府地區（Regional Area）首套房補貼加倍（達2萬(wàn)澳元），鼓勵維州人留在當地參與當地社區建設
首次置業(yè)者享有與維州政府共同購買(mǎi)房屋機會(huì )（共同權益住房）
實(shí)現長(cháng)期租賃
新建和改建更多社會(huì )福利住房——在帶動(dòng)建筑業(yè)就業(yè)的同時(shí)為維州弱勢群體提供支持
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該計劃是對現有其他計劃的補充?，F有其他計劃包括：
《2017-2050墨爾本規劃》（Plan Melbourne 2017-2050）
《1997年住房租賃法》（Residential Tenancies Act 1997）改革
《公寓改建指南》（Better Apartment guidelines）等。
這是一項大的工程。工程雖大但目標很簡(jiǎn)單——讓每一位維州人都享有購置住房的機會(huì )。
“維人家園”計劃旨在為維州人獲得住房提供便利。受維州政府委托，澳大利亞SGS經(jīng)濟規劃所（Economics and Planning）和卡登斯經(jīng)濟顧問(wèn)公司（Cadence Economics）進(jìn)行的經(jīng)濟建模顯示，計劃同樣有利于經(jīng)濟增長(cháng)，同時(shí)可為建筑業(yè)創(chuàng )造成千上萬(wàn)個(gè)工作崗位。
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整體來(lái)看，經(jīng)濟模型表明上述舉措可讓維州經(jīng)濟凈增加37億澳元。 同時(shí)，在接下來(lái)的四年內可為建筑行業(yè)創(chuàng )造約5萬(wàn)個(gè)工作崗位。
閱讀導航
一、可負擔住房定義分類(lèi)
二、為置業(yè)者提供支持措施匯總
三、首次置業(yè)優(yōu)惠政策
四、實(shí)現投資房與自住房買(mǎi)主之間的平衡
五、打造一個(gè)更為公平的房產(chǎn)市場(chǎng)
可負擔住房（Affordable housing）定義分類(lèi)
本戰略計劃中會(huì )經(jīng)常用到以下名詞：“可負擔住房（affordable housing）”、公共住房（public housing）、社區住房（community housing）及社會(huì )福利住房（social housing）。
一直以來(lái)，行業(yè)與相關(guān)住房組織希望政府能夠就上述名詞給出明確的定義和解釋。
目前，這些名詞的定義過(guò)于寬泛。因此政府應該予以進(jìn)一步明確，便于更好的理解。
可負擔住房：適于收入很低至收入中等家庭，合理定價(jià)（按揭或租金形式）。因此在享有住房的同時(shí)，這部分家庭還有能力支付其他必需的基本生活成本。
公共住房（Public Housing）
歸房產(chǎn)局所有和管理。公共住房主要提供給維州符合資格的弱勢群體包括：失業(yè)人口、低收入群體、殘疾人士、精神障礙群體以及無(wú)家可歸人士。
社區住房（Community Housing）
歸社區住房機構所有和管理。社區住房主要提供給低收入群體。后者中也包括符合公共住房申請條件的人群。社區住房機構歸政府管控。
社會(huì )福利住房（Social Housing）
社會(huì )福利住房包括公共住房和社區住房。社會(huì )福利住房通常帶有一定的補貼性質(zhì)。
為置業(yè)者提供支持措施匯總
首套房?jì)r(jià)格60萬(wàn)以下可免繳印花稅；介于60萬(wàn)至75萬(wàn)之間則享有印花稅優(yōu)惠
建立“維人住房（Homes Vic）”共享權益計劃，為符合銀行貸款條件但首付款不夠的首次置業(yè)者提供支持
打造更加公平的“計劃外印花稅減免”制度，實(shí)行空置房征稅，實(shí)現投資房與自住房之間的平衡
根據CoreLogic最新房產(chǎn)報告，墨爾本住房中位價(jià)漲至61萬(wàn)澳元。墨爾本繼悉尼之后成為澳大利亞房?jì)r(jià)第二高城市。
2005年至2015年間，維州非首府地區獨棟屋房屋中位價(jià)上漲了49%，從20.6萬(wàn)澳元漲至30.75萬(wàn)澳元；單元房中位價(jià)則上漲了32%，從19萬(wàn)澳元漲至25.1萬(wàn)澳元。
房?jì)r(jià)過(guò)快上漲直接影響著(zhù)維州人的購房能力。1994/5至2013/14年間，維州有房人的比例從76%下滑至69%。
其中年輕一代受房?jì)r(jià)上漲影響最大。介于25—34歲的年輕人，持有住房比例呈陡值下降趨勢。
由于首次置業(yè)者還必須與投資型購房者競爭，因此出現上述趨勢也就不足為奇了。雪上加霜的是聯(lián)邦政府推行的稅收政策。后者中的負扣稅和增值稅優(yōu)惠政策均僅受益投資型房主，而非自住型房主。
“維人家園”計劃旨在讓這一局面有所改變，向首次置業(yè)者傾斜。
首次置業(yè)優(yōu)惠政策
1
首套房?jì)r(jià)格60萬(wàn)以下可免繳印花稅
首套房（含新房和二手房）價(jià)格60萬(wàn)以下可免繳印花稅的政策，此外首套房?jì)r(jià)格介于60萬(wàn)至75萬(wàn)之間可享有印花稅優(yōu)惠。通過(guò)實(shí)行這一政策，每位首次置業(yè)者平均可節省8000澳元。因此，首次置業(yè)者在享有購房?jì)?yōu)勢的同時(shí)可將省出的錢(qián)投入到買(mǎi)房預算中。
該舉措預計每年可為2.5萬(wàn)買(mǎi)房人提供幫助，緩解他們的購房壓力。同時(shí)可讓首次置業(yè)者與投資型房主處于公平競爭的狀態(tài)。
除了目前的“首套房補貼”（First Home Owner Grant），上述政策變革將于2017年7月1日正式實(shí)施，預計在未來(lái)四年內將為買(mǎi)房人節省高達8.51億澳元的支出。
案例1
如果首次置業(yè)者喬恩（Jon）和安妮（Anne）以57.5萬(wàn)澳元的價(jià)格在墨爾本西郊購買(mǎi)一套兩居室，那么他們本應繳納的印花稅為14875澳元。部分稅款可通過(guò)首套房補貼形式退回。但按照政府新規——他們將不用再繳納任何印花稅。因此，他們便可省下更多的錢(qián)用于支付買(mǎi)房費用。
案例2
如果首次置業(yè)者拉希德（Rashid）和艾瑪（Emma）以65萬(wàn)澳元的價(jià)格在墨爾本中郊購買(mǎi)一套二手房，那么他們本應繳納的印花稅為34070澳元，相當于5%的房款。但是按照政府新規——印花稅將降至11357澳元。因此，他們便可省下22700澳元。
2
非首府地區（Regional Area）首套房雙倍補貼
為了幫助非首府地區年輕人實(shí)現買(mǎi)房夢(mèng)想，鼓勵后者留在當地發(fā)展；維州政府將于2017年7月1日起執行非首府地區（Regional Area）首套房雙倍補貼（2萬(wàn)澳元）政策，有效期三年。
這一優(yōu)惠政策的出臺將幫助首次置業(yè)者節省更多的錢(qián)用于湊首付款，鼓勵更多人在維州非首府地區購買(mǎi)首套房。
對于當地和打算搬去維州非首府地區的購房人而言，這無(wú)疑是個(gè)好消息。同時(shí)，對于當地的就業(yè)市場(chǎng)而言，無(wú)疑也是“利好”。因為政府鼓勵首次置業(yè)者在維州非首府地區買(mǎi)房勢必會(huì )帶動(dòng)當地的就業(yè)。
同時(shí)政府正在改善維州州際列車(chē)（V/Line）和郊區巴士、升級當地道路交通，興建更多的學(xué)校和醫院。
案例3：布拉德（Brad）和英恩（Ying）夫妻打算在巴拉瑞特（Ballarat）購買(mǎi)首套房。房款為40萬(wàn)澳元。按照以前的規定，這對夫妻需要繳納的印花稅為8185 澳元。但按照新規，他們無(wú)需繳納任何印花稅。此外，他們還可以收到2萬(wàn)澳元的雙倍首套房補貼用于支付房款。
3
首次置業(yè)者共享權益機會(huì )
對于很多租房人而言，省吃?xún)€用湊足首付款并非易事。事實(shí)上，很多人目前的狀態(tài)是傾其所有才能支付不斷上漲的租金開(kāi)銷(xiāo)。
正是因為如此，維州政府將為400名符合銀行貸款條件但首付款缺口很大的首次置業(yè)者提供共同買(mǎi)房扶持政策。
所謂共同買(mǎi)房，即政府與買(mǎi)房人共享房屋所有權。維州政府希望借此為買(mǎi)房人湊足首付款提供支持。試點(diǎn)計劃將從2018年1月1日正式實(shí)施，兩年內首筆投放資金為5000萬(wàn)澳元。
計劃適用于新房和二手房，由維州信托機構（State Trustees）負責管理。后者具有必備的金融執業(yè)許可證。該計劃將提供至多25%的權益支持，申請人必須符合個(gè)人年收入不滿(mǎn)7.5萬(wàn)澳元，家庭或夫妻年收入不滿(mǎn)9.5萬(wàn)澳元的條件。同時(shí)，申請人自身需準備5%的首付款。
房屋一旦出售，政府將收回屬于自己的權益份額，再次投入到其他房屋。
案例4
杰克（Jack）是一名銀行職員，年收入為6.5萬(wàn)澳元。他一直在為自己的首套房存首付款，但是還是未能湊齊。隨后，杰克遞交了援助申請，經(jīng)評估，杰克可買(mǎi)一套46萬(wàn)的房子。為了不用購買(mǎi)“按揭保險”（Lenders Mortgage Insurance），杰克本來(lái)需要存夠9.2萬(wàn)的首付款。有了25%的權益支持（11.5萬(wàn)澳元），杰克只需準備5%的首付款（2.3萬(wàn)澳元），僅為最開(kāi)始所需首付款的1/4。這也意味著(zhù)杰克僅需貸款32.2萬(wàn)澳元，每月償還按揭1900澳元。與沒(méi)有申請援助前相比，費用大大減少。
4
首次置業(yè)者在內城區（Inner City）購房?jì)?yōu)勢
很多首次置業(yè)者迫于房?jì)r(jià)壓力不得不選擇遠離市區的房子。但是通過(guò)上述政策變革，首次置業(yè)者在購買(mǎi)內城區房子時(shí)可享有獨一無(wú)二的競爭優(yōu)勢。
維州政府會(huì )出臺新舉措為首次置業(yè)者在城區購房提供幫助。例如，政府制定了以下目標：政府主導住房開(kāi)發(fā)項目中，首次置業(yè)者享有優(yōu)先購買(mǎi)權的房屋比例不少于10%。墨爾本的阿登區（Arden）開(kāi)發(fā)就是一個(gè)很好的例子。去年，維州政府曾宣布了一項新的阿登區開(kāi)發(fā)計劃。56公頃的開(kāi)發(fā)項目預計可容納1.5萬(wàn)人。州政府將就該計劃授予首次置業(yè)者優(yōu)惠待遇進(jìn)行研究。
此外，還將就私有開(kāi)發(fā)項目中首次置業(yè)者相關(guān)優(yōu)惠措施的制定和落實(shí)，向當地社區、首次置業(yè)者、相關(guān)行業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)。尤其是那些靠近工作中心、交通便利地區的私有開(kāi)發(fā)項目。我們致力于制定一套基于自愿基礎上的制度框架，給予開(kāi)發(fā)商更多靈活開(kāi)發(fā)可負擔住房的機會(huì )。
實(shí)現投資房與自住房買(mǎi)主之間的平衡
1
打造更加公平的“印花稅減免”制度
按照目前的計劃外印花稅減免制度，受益人在房屋開(kāi)工建設前可以?xún)H根據地價(jià)上稅。與房屋建成后再上稅相比，這樣可以省下一筆不小的開(kāi)支。對公寓房買(mǎi)家尤其具有吸引力。
在計劃外印花稅制度上，澳大利亞沒(méi)有哪個(gè)州像維州一樣，有如此大的優(yōu)惠力度。
但是，該優(yōu)惠制度在惠及自住期房買(mǎi)主的同時(shí)，也同樣給了投資型房主優(yōu)勢。因此，為了確保真正的自住房買(mǎi)家能夠得到補貼，維州政府將對減免政策進(jìn)行改革——僅有自住房買(mǎi)主（所購房產(chǎn)為購房人主要居所）或符合首套房印花稅減免條件的買(mǎi)房人才能享有上述優(yōu)惠政策。
該舉措適用于所有自2017年7月1日生效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。政策天平將逐步由投資房主向首次置業(yè)者傾斜。
據預計，上述稅制變化在未來(lái)四年里因補貼支出減少可為政府節省8.41億澳元。省下來(lái)的這筆錢(qián)將用于補貼首次置業(yè)者印花稅改革制度。
2
實(shí)行空置房征稅
房屋供量不足導致房?jì)r(jià)上漲。首次置業(yè)者也好，租客也好，對于他們而言，現有投放市場(chǎng)的空置房數量并不理想。 太多太多的空置房都控制在投資客手中。 后者往往空著(zhù)房子坐等升值并樂(lè )此不疲。
維州將推出“房屋空置稅”制度。受此影響，墨爾本內環(huán)、中環(huán)大量空置房屋（獨棟屋和公寓）將會(huì )大大減少。隨著(zhù)房主出租/出售空置房，房屋供量會(huì )有所上升，住房和租金壓力也會(huì )隨之有所緩解。
根據新規，一年內房屋空置時(shí)間超過(guò)六個(gè)月必須繳納空置稅。適用稅率將為房?jì)r(jià)（capital improved value）的1%。繳稅安排與地稅（Land Tax）相同，按年收取。
首先房主自行進(jìn)行評估，然后維州稅務(wù)局（State Revenue Office）將根據公開(kāi)信息執行空置稅收取工作。空置稅將從2018年1月1日正式執行。2017年過(guò)渡期安排將征詢(xún)相關(guān)人士意見(jiàn)。
考慮到有些房產(chǎn)是合法空置，因此空置稅實(shí)行過(guò)程中預計將有豁免情況存在。例如：
擁有主要住所的房主把其他房屋用作“度假屋”；
那些出于工作原因需要在市區有房的群體；
已故遺產(chǎn)、暫居海外的維州業(yè)主等。
在接下兩個(gè)月內，維州政府將就空置稅設計和豁免條件進(jìn)行業(yè)界咨詢(xún)。
據預計，在未來(lái)四年內將收繳房屋空置稅8000萬(wàn)澳元。此舉旨在釋放房屋空置率，降低居高不下的房屋租金。
打造一個(gè)更為公平的房產(chǎn)市場(chǎng)
對于所有準買(mǎi)房人而言，低報房?jì)r(jià)皆屬不公平行為。好不容易相中的房子，結果售價(jià)要高出報價(jià)數千元甚至不等。
對于心情迫切的買(mǎi)房人而言，低報售價(jià)既浪費時(shí)間又浪費金錢(qián)。維州政府希望杜絕這種現象。
所以已經(jīng)通過(guò)新的立法杜絕房地產(chǎn)交易市場(chǎng)存在的低報售價(jià)行為。根據新規，房產(chǎn)中介必須向準買(mǎi)家提供一份說(shuō)明包括：近期3個(gè)具有可比性的售價(jià)、指導售價(jià)和該區中位價(jià)。
此外，新規還包括：
廣告的價(jià)格區間禁止超過(guò)10%；
廣告中禁止使用“XX以上”、“XX起”、 “XX+”等字眼；
在賣(mài)家拒絕書(shū)面報價(jià)或中介估價(jià)發(fā)生變化的情況下應對廣告進(jìn)行及時(shí)更新；
中介必須根據州消費者協(xié)會(huì )（Consumer Affairs Victoria）的要求提供估價(jià)依據。
房產(chǎn)中介如果被發(fā)現低報價(jià)格，將面臨至少3.1萬(wàn)澳元的罰金。
結語(yǔ)
一直以來(lái)，房?jì)r(jià)是澳大利亞的一個(gè)高關(guān)注度話(huà)題，尤其是近幾年在悉尼、墨爾本等大城市，房?jì)r(jià)不斷瘋漲的局面，使得澳大利亞政府不得不出手干預。澳大利亞政府采取了提高印花稅費、限制國際買(mǎi)房者炒作等措施，使得房?jì)r(jià)在進(jìn)入到2017年以來(lái)，暫時(shí)保持了一個(gè)較為平穩的態(tài)勢。
雖然外來(lái)需求進(jìn)一步推升了房?jì)r(jià)，但低利率也是澳房?jì)r(jià)上漲的主要動(dòng)力。澳大利亞央行寬松的政策立場(chǎng)帶來(lái)的低點(diǎn)按揭利率，有可能刺激房?jì)r(jià)的進(jìn)一步增長(cháng)。而高漲的價(jià)格增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度膨脹的風(fēng)險。房?jì)r(jià)增長(cháng)超過(guò)家庭可支配收入的增長(cháng)，如此時(shí)間越長(cháng)，泡沫形成和膨脹的機會(huì )越大。
另外，據澳經(jīng)濟發(fā)展研究機構SGS Economics and Planning最新報告，2016-17財年墨爾本城區經(jīng)濟增長(cháng)率為3.9%，與維州其它城市，特別是遠郊地區的低增長(cháng)率形成鮮明對比，顯示該州經(jīng)濟過(guò)于向核心區靠攏，區域經(jīng)濟發(fā)展失衡情況進(jìn)一步嚴重。
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SGS經(jīng)濟學(xué)家Terry Rawnsley表示，維州最重要的經(jīng)濟資產(chǎn)都在墨爾本市中心10公里范圍之內，州域經(jīng)濟發(fā)展受核心城區影響明顯。同時(shí)，就墨爾本市而言，其40%產(chǎn)值都發(fā)生在核心城區。Rawnsley指出，經(jīng)濟失衡隨之而來(lái)的是墨爾本市區擁堵及通勤條件惡化，勢必成為城市發(fā)展的巨大限制。
由此可以看出，除了下大功夫整治房產(chǎn)市場(chǎng)的之外，維州眼下的當務(wù)之急還是要解決區域發(fā)展失衡的問(wèn)題，畢竟社會(huì )發(fā)展問(wèn)題環(huán)環(huán)相扣，只管控房市只能是事倍功半。
本文作者：Anna陽(yáng)映紅，Cynthia高晨曦
圖片制作：Chloe Liu
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本文資料來(lái)源：維多利亞州政府 http://www.dtf.vic.gov.au/Home
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