【法條原文】
第十四條 建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權利的，人民法院不予支持；但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質(zhì)量承擔民事責任。
【條文解讀】
一、發(fā)包人擅自使用未經(jīng)驗收的建設工程，出現質(zhì)量問(wèn)題應自行承擔責任。
《民法典》第七百九十九條第二款規定:“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！督ㄖā返诹粭l第二款、《建設工程質(zhì)管理條例》第十六條亦作了相同的規定。建設工程質(zhì)量關(guān)乎人民生命和財產(chǎn)安全，為了確保工程質(zhì)量不出問(wèn)題，國家對建設工程從勘察、設計到施工以及最后的竣工驗收等各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節都作了相應的保證工程質(zhì)量的明確規定。建設工程的竣工驗收，是指建筑工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項工作程序，也是建設過(guò)程中最后一個(gè)工序，是全面考核基本建設工作，檢查是否合乎設計要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節，是房屋從建設生產(chǎn)轉入使用的一個(gè)重要的標志，交付使用的房屋必須經(jīng)過(guò)這一環(huán)節。
根據《建筑法》《建設工程質(zhì)量管理條例》的有關(guān)規定，竣工交付使用的建設項目必須符合以下要求:
（1）完成工程設計和合同中規定的各項工作內容，達到國家規定的竣工條件；
（2）工程質(zhì)量符合國家安全規定的標準，如符合房屋土建工程驗收標準、安裝工程驗收標準等；
（3）符合工程建筑設計和工程建設合同約定的內容；
（4）有完整的并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核的工程建設技術(shù)數據及檔案圖紙材料；
（5）有建筑材料、設備、購配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗檢驗報告；
（6）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
（7）有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；
（8）已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續。
工程竣工驗收一般由建設、勘察、設計、施工、監理等五個(gè)單位派員組成驗收組行驗收，驗收結果要報當地建設工程質(zhì)量監督管理部門(mén)備案，建設工程質(zhì)量監督管理部門(mén)可視情進(jìn)行抽查、復核。屬于國家或地方重點(diǎn)建設項目的，竣工驗收的程序還必須符合國家或地方有關(guān)部門(mén)的規定和要求。建設工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收的不得交付使用。建設工程驗收合格表明工程是按照工程合同的約定履行了合同義務(wù)。
可以說(shuō)沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗收的建設工程，是未完成的工程，因為建筑工程未驗收就沒(méi)有已經(jīng)完工的證明。因此，交付使用的建筑工程都必須經(jīng)過(guò)竣工驗收這一環(huán)節，并且還須驗收合格，不合格的工程不得交付使用。本條規定的建設工程經(jīng)驗收，應包括建設工程經(jīng)驗收不合格的情況。
二、發(fā)包人僅對其擅自使用部分承擔工程質(zhì)量風(fēng)險責任
關(guān)于工程未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自使用，其質(zhì)量問(wèn)題自行承擔的范圍問(wèn)題，最高人民法院在制定本解釋過(guò)程中，曾存在不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認為，發(fā)包人只要擅自使用未經(jīng)過(guò)竣工驗收或者驗收未通過(guò)的工程的，無(wú)論使用多少，均應承擔全部工程的質(zhì)量責任。
其理由是，建筑工程是一個(gè)整體，發(fā)包人一旦使用其中一部分，施工單位對其他部分將無(wú)法進(jìn)行施工或管理。另一種意見(jiàn)認為發(fā)包人僅應對使用部分承擔工程質(zhì)量責任。理由是:（1）依照有法律規定，建筑工程質(zhì)量責任應由施工單位負責，對發(fā)包人應承擔的質(zhì)量責任應該作嚴格限制，不應作擴大性的解釋。（2）規定發(fā)包人對使用部分承擔質(zhì)量責任較為合理。當事人簽訂的建設工程合同，有的一幢高層大樓，有的是幾幢樓，也有建設一個(gè)或幾個(gè)小區的，如果不限制在使用部分，那么一幢樓僅使用了一層，或者一個(gè)小區幾幢樓使用了其中一幢，發(fā)包人就承擔整幢大樓和整個(gè)小區的工程質(zhì)量責任，而施工單位就此免除了責任，明顯不合理。最終，最高人民法采納了后一種意見(jiàn)，即發(fā)包人僅對使用部分承擔質(zhì)量責任，對于未用部分，出現質(zhì)量問(wèn)題，仍應由承包人承擔責任。
三、承包人在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質(zhì)量承擔民事責任
這項規定是依據《建筑法》第六十條第一款“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構質(zhì)量”的規定作出的。無(wú)論建筑工程是否經(jīng)過(guò)驗收、發(fā)包人是否擅自使用，如果建筑工程在合理使用壽命內陸基基礎工程和主體結構質(zhì)量出現問(wèn)題，承包人仍然要承擔責任。
該規定是法律強制性規定，其要求承包人必須確保地基基礎工程和主體結構質(zhì)量在建筑物合理使用壽命內不能出現問(wèn)題，這是承包人依照法律規定必須履行的工程質(zhì)量保證義務(wù)，如果出現問(wèn)題承包人必須承擔民事責任。所謂建筑物的地基，是指支承由基礎傳遞的上部結構荷載的土體或巖體。為保證建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷載作用下不致產(chǎn)生破壞，其次組成地基的地層因某些原因產(chǎn)生的變形不能過(guò)大，否則將會(huì )使建筑物遭到破壞，無(wú)法滿(mǎn)足使用要求。
以上可以看出，建筑物的地基基礎在建筑物整體構造中起到的重要作用。建筑物的主體結構是指在建筑中，由若干構件連接而成的能承受作用的平面或空間體系。主體結構具備足夠的強度、剛度、穩定性，用以承重建筑物上的各種荷載，建筑物主體結構可以由一種或者多種材料構成。建筑物的主體工程更是建筑物工程的重要組成部分。
因此，保證建筑物的地基基礎工程和主結構工程的質(zhì)量是非常重要的，建筑工程的地基基礎和主體結構的質(zhì)量是政府質(zhì)量監督的重要內容，也是建設單位或監理單位檢查的重點(diǎn)，為確保建筑工程質(zhì)量，我國制定了一系列技術(shù)標準和管理標準，如《建筑工程施工質(zhì)量驗收統一標準》等。建筑物的地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的重要基礎和主體，如果一項建筑工程的地基基礎工程和主體結構出現質(zhì)量問(wèn)題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難保證整個(gè)建筑工程質(zhì)量。
因此，《建筑法》規定，建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質(zhì)量，并要求建設工程在合理使用期限內不能有危及使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，否則將會(huì )對人身和財產(chǎn)安全構成威脅；在合理使用期限內，如果對人身和財產(chǎn)造成損害的，承包人承擔損害賠償責任。建筑物的合理使用壽命即設計年限，一般是指建筑物的設計單位按設計的建筑物的地基基礎和主體結構形式、施工方式和工藝等技術(shù)條件所確定的保證該建筑物正常使用的最低年限。關(guān)于“合理使用壽命”問(wèn)題，目前國家還沒(méi)有統一的規定，具體各類(lèi)建設工程的合理使用年限，要根據建筑物的使用功能、所處的自然環(huán)境等因素，由有關(guān)技術(shù)部門(mén)作出判斷。
根據《民用建筑設通則》規定，民用建筑的設計使用年限分為四類(lèi):
一類(lèi)是臨時(shí)性建筑，設計使用年限為5年；
二類(lèi)是易于替換結構構件的建筑，設計使用年限為25年；
三類(lèi)是普通建筑和構筑物，設計使用年限為50年；
四類(lèi)紀念性建筑和特別重要的建筑，設計使用年限為100年。
建設單位有低于或高于工程合理使用年限要求的，應在合同中予以明確。對地基和主體結構發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內引起爭議，應先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準；無(wú)確定年限的由原設計單位或有權確認的部門(mén)確定，并按此確定的年限為準。
四、關(guān)于擅自使用部分的認定
對此，各地法院的理解和做法不盡一致。筆者認為，關(guān)于發(fā)包人使用部分的認定應結合建設工程的結構、使用功能、發(fā)包人使用情況等綜合予以認定。對于與發(fā)包人使用部分不可明確分割的部分，雖然沒(méi)有證據證明發(fā)包人使用，也應認定為發(fā)包人擅自使用部分。反之，則予以排除。
五、關(guān)于質(zhì)量責任范圍的認定
對于發(fā)包人擅自使用建設工程，其自行承擔的質(zhì)量責任范圍，是否包括除地基基礎工程和主體結構質(zhì)量以外的所有質(zhì)量問(wèn)題，實(shí)踐中也存在著(zhù)不同的認識。有觀(guān)點(diǎn)認為，發(fā)包人擅自使用應承擔的質(zhì)量責任應限于與其使用有關(guān)的質(zhì)量問(wèn)題，與其使無(wú)關(guān)的、能夠明確即使發(fā)包人不擅自使用也會(huì )出現的質(zhì)量問(wèn)題，如房屋漏水、墻面粉層水泥不符合設計標準等，應由承包人承擔責任。
對此，筆者認為，發(fā)包人承擔的質(zhì)量責任應是除地基基礎工程和主體結構質(zhì)量以外的所有質(zhì)量問(wèn)題。理由主要有兩點(diǎn):（1）本條規定的文義推導。（2）從本條規定的目的來(lái)看，是為了落實(shí)《民法典》、《建筑法》等關(guān)于“建筑工程竣工經(jīng)驗收后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的規定而制定，是為了防止使用未經(jīng)竣工驗收的工程，給人民群眾生命和財產(chǎn)安全造成危害和損失而作出強制性規定，對于發(fā)包人具有一定的懲罰意義。故理解本條規定的質(zhì)量責任范圍不應作限縮解釋。
六、關(guān)于發(fā)包人擅自使用建設工程，承包人應否承擔工程質(zhì)量保修責任問(wèn)題
《建筑法》第六十二條規定:“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線(xiàn)、上下水管線(xiàn)的安裝工程，供熱供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務(wù)院規定?！?/p>
《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條規定:“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為:
（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期；
（四）電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算?！?/p>
據上述法律、行政法規規定，可以看出，建設工程質(zhì)量保修是法律規定的強制性制度，并且法律規定了建設工程不同部分的質(zhì)量保修最低期限。通常情況下，建設工程承發(fā)包雙方在建設工程施工合同中會(huì )依據法律的上述規定，對工程質(zhì)量保修的范圍和期限作出明確約定。這就帶來(lái)了一個(gè)沖突問(wèn)題，即依據法律和當事人合同約定，承包人應在工程保修期限內對工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行保修；而依據本條規定，只要出現發(fā)包人擅自使用建設工程的情況，工程質(zhì)量出現的除地基基礎程和主體結構質(zhì)量以外的所有質(zhì)量問(wèn)題，都由發(fā)包人自行承擔。
如何解決這一沖突，法律、行政法規及相關(guān)司法解釋均沒(méi)有明確規定。筆者認為，出現發(fā)包人擅自使用建設工程的情況，承包人對發(fā)包人擅自使用部分，不應再承擔質(zhì)量保修責任，因為本條規定的發(fā)包人承擔的質(zhì)量責任范圍為除地基基礎工程和主體結構質(zhì)量以外的所有質(zhì)量問(wèn)題，與前述法律規定的質(zhì)量保修責任范圍是重疊的，如果承包人對發(fā)包人擅自使用的建設工程部分仍應承擔保修責任，則本條規定就失去了其意義。
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