5月31日，北京麥田房產(chǎn)公司法務(wù)部的法務(wù)專(zhuān)家劉全波拿到了法院的一審判決書(shū)--此前客戶(hù)羅先生因為跳單而被麥田房產(chǎn)告上法庭，一審結果麥田勝訴，法院判決羅先生要按原規定向麥田公司支付傭金，并且承擔訴訟費。 2008年6月，羅先生通過(guò)麥田房產(chǎn)看中一套價(jià)值160余萬(wàn)元的房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)麥田經(jīng)紀人的努力協(xié)調，羅先生與賣(mài)方李女士達成協(xié)議，并在麥田簽署了買(mǎi)賣(mài)合同。但時(shí)隔不久，因為面臨其他經(jīng)紀公司的利益誘惑，買(mǎi)賣(mài)雙方在沒(méi)有結束合同關(guān)系的情況下，又在另一家經(jīng)紀公司再度簽約。麥田房產(chǎn)在與雙方協(xié)調未果的情況下只有選擇訴諸法律。
整個(gè)案子從起訴、審理到最終一審判決，持續了將近大半年時(shí)間。"這是一次典型的跳單行為。"麥田房產(chǎn)法務(wù)專(zhuān)家劉全波感慨地說(shuō)，在這半年中，被告羅先生費時(shí)、費力，最終敗訴，相比之下，選擇跳單實(shí)在是有些得不償失。
傭金一分少不了，還要賠上違約金訴訟費
劉全波在麥田房產(chǎn)從事法務(wù)工作兩年，因為買(mǎi)賣(mài)雙方跳單而最終被經(jīng)紀公司告上法庭的，行業(yè)里屢屢可見(jiàn)。他本人就處理過(guò)好幾起跳單官司，全部都是麥田公司勝訴。
"有的客戶(hù)有法律意識，誠信度也相對高，能意識到跳單將會(huì )給交易帶來(lái)風(fēng)險；有一部分客戶(hù)出于某種個(gè)人原因私下成交，經(jīng)紀公司只能按照法律程序處理，打起官司來(lái)真的是費時(shí)費錢(qián)還耗費精力。"劉全波說(shuō)著(zhù)，從手頭的一摞材料中抽出一份介紹說(shuō)，這宗案件中的客戶(hù)與房東在麥田公司簽署合同之后，雙方私下達成協(xié)議，假意退房，并且在未結束合同關(guān)系的同時(shí)，就選擇了私下成交。
這也是一宗典型的跳單案例。案件的庭審過(guò)程非常順利，各項證據表明客戶(hù)構成跳單事實(shí)，法庭最終判決被告要支付麥田公司傭金及違約金將近10萬(wàn)元。本來(lái)客戶(hù)冒險跳單也是想要不交或者少交傭金，結果一分錢(qián)都沒(méi)能少，而且律師費、訴訟費加起來(lái)又是一大筆支出。
屢屢發(fā)生的跳單事件常常讓房產(chǎn)經(jīng)紀人們頭痛不已，而這一現象也一直是行業(yè)中"不能承受之痛"，早前著(zhù)名學(xué)者易中天跳單事件，就曾經(jīng)引發(fā)行業(yè)里一場(chǎng)關(guān)于跳單的大討論。
法務(wù)專(zhuān)家介紹說(shuō)，客戶(hù)之所以選擇私下成交，最主要原因是利益的驅動(dòng)，有人是為了逃避傭金，有人則是受到其他經(jīng)紀公司短期的利益誘惑，卻沒(méi)有意識到這將給自己帶來(lái)不必要的麻煩，甚至引來(lái)官司。
"事實(shí)上經(jīng)紀公司的傭金都是按照法律及行業(yè)規定以及合同約定收取，是非常合理的。"劉全波說(shuō)，而且很多客戶(hù)思想上還存在誤區，認為只要雙方?jīng)]有辦理過(guò)戶(hù)手續，就不必支付中介公司傭金。事實(shí)上，行業(yè)規定只要買(mǎi)賣(mài)雙方在經(jīng)紀公司居間下達成了交易即簽署了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，居間服務(wù)就已經(jīng)達成。
同樣，很多客戶(hù)誠信度不高，對風(fēng)險的預估過(guò)低，而且法律意識不強。曾經(jīng)某次跳單案件審理中，對方的一位代理人竟然都說(shuō)，合同只是兩張紙而已，讓在場(chǎng)的人很無(wú)奈。
跳單是一種不誠信的行為，影響個(gè)人發(fā)展
事實(shí)上，很多客戶(hù)出于利益誘惑選擇跳單，卻沒(méi)有意識到這種行為反而會(huì )讓自己蒙受更大損失。
比如在兩家經(jīng)紀公司簽約，很可能就要支付兩份傭金。私自成交風(fēng)險也非常大，交易不穩定，比如市場(chǎng)火熱房?jì)r(jià)上揚，賣(mài)方很可能會(huì )坐地起價(jià)，那買(mǎi)方就竹籃打水一場(chǎng)空了。
法律上將這種跳單行為定位為"惡意串通妨害第三方利益"，法務(wù)專(zhuān)家介紹說(shuō)，這種惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為在法律上是無(wú)效的，同時(shí)也是極端不誠信的行為。早前易中天跳單事件就曾經(jīng)引起關(guān)于誠信問(wèn)題的討論，易教授無(wú)論是公眾形象還是個(gè)人誠信都大打折扣。
但是在國外（房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)比較發(fā)達、制度比較健全的國家），卻很少會(huì )發(fā)生跳單事件。業(yè)內人士透露說(shuō)，一來(lái)國外的房產(chǎn)經(jīng)紀人非常受尊重，同行業(yè)內的惡性競爭行為也是受到嚴格限制的；二來(lái)國外的個(gè)人誠信體系非常健全，信用檔案相當于個(gè)人的第二身份證，你的任何損害信譽(yù)的行為都會(huì )記錄在案，進(jìn)而影響到消費、就業(yè)，甚至孩子上學(xué)。
事實(shí)上現在國內的誠信體系也在逐步完善中，而且很多人的誠信意識越來(lái)越高。早前有過(guò)一個(gè)案例，有賣(mài)方出于某種目的慫恿客戶(hù)跳單，買(mǎi)方非常認真地說(shuō)，跳單將會(huì )影響他的個(gè)人信用，劃不來(lái)。
傭金是中介應收取的費用
頻頻出現的跳單行為，也讓很多房產(chǎn)經(jīng)紀人很受傷，"一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀人，每周的工作時(shí)間超過(guò)70個(gè)小時(shí)，需要花費大量的體力、精力和時(shí)間，才能促成一筆交易。跳單對中介公司和經(jīng)紀人都不公平。"經(jīng)紀人很無(wú)奈，但對于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀人的諸多付出往往卻被認定為只提供了一個(gè)信息而已。
那么，在二手房交易中，中介到底在扮演怎樣的角色？他們所能為客戶(hù)提供的服務(wù)，是否僅僅是提供房源信息這么簡(jiǎn)單？北京麥田總經(jīng)理肖基昌表示，信息其實(shí)只是中介公司提供服務(wù)的基礎。
"在掌握大量信息的基礎上，我們要從中幫客戶(hù)找到最符合他需求的信息，進(jìn)而幫他完成與賣(mài)方之間的溝通、談判、簽訂合同、辦理后期等等，一直到這一整套交易完成，才是我們完整的服務(wù)內容。"肖基昌如是說(shuō)。
"很多人買(mǎi)房子就像是談戀愛(ài)，跟著(zhù)感覺(jué)走，并不十分清楚自己想要的是什么。這時(shí)，就需要有中介人員了解他的需求，分析細化，進(jìn)一步清晰，并尋找到相匹配的房子推薦給他，最終達成交易。"肖總認為，頻繁發(fā)生的跳單事件相當于抹殺了房產(chǎn)經(jīng)紀人的辛苦勞動(dòng)，從行業(yè)層面來(lái)講，也不利于整個(gè)中介行業(yè)的發(fā)展。
同時(shí)，肖基昌也非常坦率地表示，目前的行業(yè)現狀還不能達到人人都能為客戶(hù)提供滿(mǎn)意服務(wù)的理想程度，只有真正優(yōu)秀的企業(yè)和優(yōu)秀的經(jīng)紀人才能做到，這也是麥田一直在探索的核心問(wèn)題。同時(shí)，很多同行也都在努力完善內部系統，加大內部培訓，努力將人才培養得更符合市場(chǎng)需求。
"客戶(hù)的理解和支持，會(huì )讓房產(chǎn)經(jīng)紀人更加堅定信心，企業(yè)內部也會(huì )更加注重人才培養和服務(wù)提升，這樣購房者也能享受到更加專(zhuān)業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。"肖基昌說(shuō)，客戶(hù)的理解至關(guān)重要，這是個(gè)良性循環(huán)，能讓整個(gè)中介行業(yè)更加規范。
