電梯運行的安全性、可靠性和舒適性有賴(lài)于電梯管理及物業(yè)管理的參與，探討電梯管理與物業(yè)管理之間的關(guān)系，將有助于提高電梯行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)對乘客、業(yè)主的服務(wù)，本人借此拋磚引玉。
    1 目前物業(yè)管理公司與電梯保養公司之間的關(guān)系
    目前物業(yè)管理公司在電梯管理、維保工作中有著(zhù)幾種不同的操作形式：(1) 電梯管理維保工作全部委托電梯專(zhuān)業(yè)保養公司去操作，且簽訂的電梯保養合同形式是全面保養合同即大包。(2) 電梯的管理工作由物業(yè)管理公司管理，電梯維保工作則委托電梯保養公司，一般簽訂的電梯保養合同有全面保養合同，有標準保養合同(清包)。(3) 電梯的管理、維保都由物業(yè)管理公司自己負責，委派專(zhuān)人專(zhuān)職管理，專(zhuān)職上崗維修工負責維保，有些物業(yè)管理公司與電梯專(zhuān)業(yè)維保公司簽訂技術(shù)支持、配件銷(xiāo)售合同。以上幾種形式各有利弊，但投入到電梯管理、維保上的費用則高低相差極大，高則每月約10 000元/臺，低則每月約1 000元/臺。對電梯的管理、維保、使用效果也大不一樣，乘客(業(yè)主)的投訴，電梯的故障率更是不一樣。
    2 物業(yè)管理公司、電梯保養公司與乘客、業(yè)主之間存在的矛盾
    一般來(lái)講物業(yè)管理公司只是在電梯出故障時(shí)與電梯保養公司聯(lián)系進(jìn)行修理。電梯的故障原因由電梯維保人員進(jìn)行判斷、處理。這其中最大的問(wèn)題就是從電梯出故障到修理完畢恢復使用的時(shí)間長(cháng)(通常需1～2h到場(chǎng)進(jìn)行修理)，不符合目前物業(yè)管理公司對業(yè)主的承諾(通常承諾10～15min到現場(chǎng))。而且當電梯運行上出現問(wèn)題時(shí)，業(yè)主投訴是沖著(zhù)物業(yè)管理公司的，電梯專(zhuān)業(yè)維保公司得到的訊息、投訴是間接的。這樣電梯保養公司就無(wú)法得到很完整的電梯運行情況(少數大公司電梯運行監控聯(lián)網(wǎng)除外)，故業(yè)主投訴得到的答復是物業(yè)管理人員從電梯維保人員聽(tīng)來(lái)的答復，一般業(yè)主總會(huì )感到不是十分滿(mǎn)意。所以物業(yè)管理人員碰到業(yè)主投訴電梯問(wèn)題會(huì )向業(yè)主推諉，不是物業(yè)管理的問(wèn)題，而是電梯保養公司的責任，但業(yè)主的管理費是繳給物業(yè)管理公司的，而不是直接繳給電梯維保公司的，理所當然要投訴物業(yè)管理公司。就目前來(lái)講此類(lèi)矛盾相當突出，對物業(yè)管理公司在大樓管理上是一個(gè)難題。這里還有請專(zhuān)業(yè)電梯維保公司的電梯保養費用與物業(yè)管理費的平衡問(wèn)題。物業(yè)管理公司要生存，要參與市場(chǎng)的競爭，首先要得到大樓的業(yè)委會(huì )認可、續聘，如電梯管理更不上，電梯使用故障率高，物業(yè)管理公司與業(yè)主、業(yè)委會(huì )有矛盾，產(chǎn)生分歧，自己的生存都有問(wèn)題，更談不上參與市場(chǎng)競爭了。
    3 在電梯管理、維保工作上的運作和心得體會(huì )
    上海卓越物業(yè)管理有限公司是一家經(jīng)市房管系統考核，取得物業(yè)管理二級資質(zhì)的企業(yè)(暫無(wú)一級)，所管轄的樓盤(pán)總面積超過(guò)20萬(wàn)m2。有羅馬花園、新世紀廣場(chǎng)、凱旋門(mén)大廈、爵士大廈、梧桐花園、和平花苑等。都屬外銷(xiāo)高檔豪宅、高級商務(wù)樓。業(yè)主來(lái)自世界各地，所使用的電梯絕大部分是高檔的全進(jìn)口電梯，全部24h服務(wù)。在物業(yè)管理中如何管理好電梯？如何使業(yè)主安全正確使用電梯？如何使業(yè)主在使用電梯中感到滿(mǎn)意？如何在電梯日常維保工作中不影響業(yè)主的正常使用？電梯有了故障或困人，如何及時(shí)修理，解救并向業(yè)主解釋致歉等，都是我們日常管理的工作范圍。我司根據物業(yè)管理與業(yè)委會(huì )要求，參照上海市地方標準DB31/193-1997，引用電梯專(zhuān)業(yè)維保公司對電梯運行使用的要求制定了《電梯安全運行制度》、《電梯保養技術(shù)規范》等，并制定了《乘客須知》、《裝修使用電梯須知》（中英文）發(fā)給業(yè)主，張貼大堂，并由本人與物業(yè)管理員與業(yè)主口頭宣傳講解，以及在每月發(fā)給業(yè)主的征詢(xún)表上劃出一欄“業(yè)主對電梯使用的意見(jiàn)”等。例如：在梧桐花園的電梯管理保養中，當初的發(fā)展商在電梯設置上每幢(14層)為單臺梯，給電梯的管理保養帶來(lái)不少的麻煩。白天不能停梯保養,如遇故障更要在短時(shí)間內解決,停梯的時(shí)間不能長(cháng),晚上11:00以后才能停梯保養。但每星期的例行保養時(shí)間要讓每位業(yè)主知道，星期幾、時(shí)段，讓業(yè)主有所準備。時(shí)間長(cháng)了業(yè)主也就有了概念，知道自己住的樓會(huì )在什么時(shí)候停梯保養。在梧桐花園我們安排了2位電梯保養工做白天值班，有故障報修及時(shí)應召，10min趕到現場(chǎng)，晚上其它樓盤(pán)的電梯保養工到梧桐輪流做值班。在規定的日期里，晚上11:30開(kāi)始做保養，每星期每臺電梯做一次常規保養、檢查。本人負責不定期抽查，以及每月每臺電梯安全部分檢查。月、季、年度的保養、注油、調整，我們都嚴格按照電梯廠(chǎng)家的技術(shù)要求去做。每年政府部門(mén)的安全檢查的菜單都及時(shí)整改，得到政府部門(mén)的好評。
    4 結語(yǔ)
    在電梯管理、維保工作中我們嚴格遵守政府在電梯方面的政策和要求，執行專(zhuān)業(yè)電梯維保公司對電梯運行的技術(shù)要求，符合物業(yè)管理上的嚴格要求。投訴率、故障率都比專(zhuān)業(yè)電梯維保單位低，電梯故障修復及時(shí)，重復故障低。作為專(zhuān)業(yè)電梯管理人員在物業(yè)管理中首先要有專(zhuān)業(yè)的技術(shù)理論，更要有精業(yè)的動(dòng)手能力，一方面要學(xué)習物業(yè)管理、學(xué)習專(zhuān)業(yè)管理理論、學(xué)習專(zhuān)業(yè)技術(shù)，更要培訓維保人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，提高電梯管理與物業(yè)管理的水平。