舊城改造，一向是石家莊人非常關(guān)心的話(huà)題，這其中有因拆遷補償一夜暴富的談資，有新項目入市可能出現的投資機會(huì )，也有城市面貌大為改觀(guān)的關(guān)注。6月2日，石家莊市政府發(fā)布了新修訂的《石家莊市國有土地上房屋征收與補償辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新版房屋征收補償辦法”或“新版辦法”），2011年8月5日出臺的《石家莊市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“舊版房屋征收補償辦法”或“舊版辦法”）同時(shí)廢止，顯然挑動(dòng)了不少人關(guān)于“舊城改造”的敏感神經(jīng)?！?月18日長(cháng)安區準現房3750元起團購 獨家優(yōu)惠折上折 詳詢(xún)67796946】【6月19日恒大領(lǐng)銜名企團購會(huì ) 5證特價(jià)房入市 團購5000起詳詢(xún)67796912】
無(wú)獨有偶，最近倆月，小回也在整理城中村、老舊小區、老舊廠(chǎng)區拆遷改造名單和進(jìn)展情況，范圍囊括新華區、橋西區、長(cháng)安區、裕華區和高新區，數量有182個(gè)。今天，這份名單，和它背后舊城改造的最新動(dòng)向，連同新舊兩版房屋征收補償辦法的十五項政策變化，一同呈現給回看的各位朋友。
城中村改造全線(xiàn)叫停？別逗了
針對舊城改造名單和最新動(dòng)向播報，小回有如下四點(diǎn)值得一說(shuō)：
1、信息來(lái)源權威，但僅供參考。這份名單和最新動(dòng)向播報，來(lái)自轄區政府部門(mén)，信息來(lái)源權威。有言在先：納入改造范圍，并在持續推進(jìn)的舊城改造，其進(jìn)度可能出現變化；特別是此次新版房屋征收補償辦法出臺后，一些舊城改造項目的推進(jìn)速度將明顯加快。因此，表中所披露的信息僅供參考，不放心的話(huà)，還是需要咨詢(xún)轄區政府部門(mén)。
2、新版房屋征收補償辦法的出臺，將成為一些舊城改造項目命運的“轉捩點(diǎn)”；多個(gè)舊城改造項目在最近停滯不前，也是在等這份新辦法。
3、城中村改造的“黃金時(shí)段”已經(jīng)過(guò)去，但并非全線(xiàn)叫停?！叭甏笞儤印逼陂g出臺的城中村拆遷改造的優(yōu)惠政策，有不少已經(jīng)廢止，像新華區的高柱，盡管已經(jīng)做了前期調查，但由于錯過(guò)了城中村改造優(yōu)惠政策，不得不暫時(shí)停止。此外，3月10日印發(fā)的《石家莊市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》也提出，“主城區內未改造的城中村，除涉及民生和重大產(chǎn)業(yè)、重大基礎設施項目外，原則上不再審批”。不過(guò)，請注意其中的措辭：“未改造”。根據小回獨家整理的舊城改造名單和最新動(dòng)向來(lái)看，已經(jīng)完成入戶(hù)調查等前期工作的城中村，仍在推進(jìn)之中；未完成入戶(hù)調查，甚至連入戶(hù)調查都未啟動(dòng)的城中村，則在短期內放棄了拆遷改造計劃。因此，“一刀切”式的叫停城中村改造，并不屬實(shí)。
4、大規模棚戶(hù)區改造即將啟動(dòng)。2016年3月7日印發(fā)的《石家莊市棚戶(hù)區改造貨幣化安置實(shí)施辦法》提出，將“對D級危房集中且居民支持率達到90%的項目?jì)?yōu)先列入房屋征收計劃”。從小回掌握的情況來(lái)看，市內四區和高新區已經(jīng)或基本完成了對所轄區D級危房項目的認定和匯總工作，并將項目名單上報市政府。一旦獲得審批，D級危房項目將率先啟動(dòng)征收。
新政十五項變化：誰(shuí)被踢出局？補償政策重大變化
好了，下面來(lái)說(shuō)說(shuō)這份千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的新版房屋征收補償辦法。距離辦法的上一次修訂，已經(jīng)過(guò)去了將近5年時(shí)間。5年來(lái)，“三年大變樣”及其一系列舊城改造優(yōu)惠政策已經(jīng)被叫停，隨之而來(lái)的是土地市場(chǎng)“游戲規則”的徹底變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項整治的逐步深入。不過(guò)，對于石家莊而言，舊城改造不僅不會(huì )放緩，受京津冀協(xié)同發(fā)展和建設京津冀世界級都市群第三級的影響，這一進(jìn)程還會(huì )持續下去。那么，適應新的市場(chǎng)條件下的房屋征收補償辦法便呼之欲出。從新版辦法中不難看出：
1、土地市場(chǎng)一、二級開(kāi)發(fā)的徹底剝離已經(jīng)得到了進(jìn)一步貫徹，“項目單位”已經(jīng)被剔除出舊城改造的初始環(huán)節。
2、鼓勵貨幣化安置亦得到全面貫徹，在減輕實(shí)物補償和回遷安置帶來(lái)的項目開(kāi)發(fā)壓力的同時(shí)，也在為房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存“留一道口子”。
3、房屋征收項目獲批的難度越來(lái)越大，除了新設三區亦需經(jīng)過(guò)市政府審批外，以往對于征收人數“上會(huì )”的詳細規定也已取消。
以下是新舊兩版房屋征收補償辦法的十五項變化。如果你想詳細閱讀新版辦法，請點(diǎn)擊本條微信的閱讀原文。
1、新設三區的房屋征收項目收歸市政府“決定”
這是受2014年行政區劃調整的影響。根據2011年8月5日出臺的舊版房屋征收和補償辦法中，新華區、橋西區、長(cháng)安區、裕華區和原橋東區等原市內五區的房屋征收項目，是由市政府決定，其他縣、市，以及礦區負責其轄區的房屋征收項目。但在新版辦法中，由市政府決定的房屋征收項目范圍，除新華區、橋西區、長(cháng)安區與裕華區外，還增加了新設的藁城區、欒城區和鹿泉區。
2、對房屋征收實(shí)施單位將有單獨的政策規定
在舊版的房屋征收和補償辦法中，對于實(shí)施單位做了一些簡(jiǎn)單規定。但新版辦法明確，住建部門(mén)將對實(shí)施單位管理另行出臺辦法進(jìn)行管理，規范其行為。此外，新版辦法還允許轄區政府通過(guò)購買(mǎi)服務(wù)完成測繪、拆除、法律服務(wù)等工作。
3、項目單位被剔除出房屋征收初始環(huán)節
在舊版的房屋征收和補償辦法中，擬定房屋征收范圍所需要的一系列文件，一般由項目單位向房屋征收部門(mén)提交。但在新版辦法中，“項目單位”被剔除出這個(gè)房屋征收的初始環(huán)節，房屋征收范圍由房屋征收部門(mén)和城鄉規劃部門(mén)共同擬定。從現實(shí)來(lái)看，項目單位無(wú)外乎兩種：一是被征收房屋所在的村委會(huì )、街道辦事處，二是介入一級開(kāi)發(fā)的房企。
4、被征收房屋的使用性質(zhì)和建筑面積，只認“房屋登記簿的記載”
被征收房屋到底算不算住宅，到底有多大面積，有些時(shí)候也是一本糊涂賬，特別是在不動(dòng)產(chǎn)登記不太規范的過(guò)往，住建部門(mén)的房屋登記簿和業(yè)主持有的房屋權屬證書(shū)不一致的情況時(shí)有發(fā)生。在舊版的房屋征收和補償辦法中，房屋權屬證書(shū)和房屋登記簿的法律效力是一致的；但在新版辦法中，則只認房屋登記簿。
5、建筑面積確有異議，怎么辦？
舊版的房屋征收和補償辦法中，對此沒(méi)有規定。但在新版辦法中，這個(gè)漏洞被補上了。新版辦法規定，在認定建筑面積有異議后，征收部門(mén)要委托有資質(zhì)的測繪機構進(jìn)行測量，“超出房產(chǎn)證面積的部分按照被征收房屋市場(chǎng)價(jià)格的80%進(jìn)行貨幣補償”。這其中有兩點(diǎn)值得關(guān)注：一是補償標準，僅按照市場(chǎng)價(jià)格的80%補償，并非全額補償；二是補償方式，僅限貨幣補償，就算被征收業(yè)主選擇實(shí)物補償，也只能按照房產(chǎn)證規定的建筑面積來(lái)補償。
6、強化房屋征收中回遷安置的重要性
在新版的房屋征收和補償辦法中，“編制舊城區改建項目用于產(chǎn)權調換的住宅房屋建設地塊修建性詳細規劃或建設工程設計方案的總平面圖”，這一連串的詞匯前面，加上了一句“根據回遷安置的需要”，顯然是強化了回遷安置需要的重要性，并將其作為編制總平面圖必須考量的因素。
7、除了原址回遷，產(chǎn)權調換被推上房屋征收補償的重要位置
在舊版房屋征收和補償辦法中，產(chǎn)權調換并沒(méi)有被考慮進(jìn)房屋征收補償方案的擬定因素中；但在新版辦法中，產(chǎn)權調換的重要性大幅提升。在最近一段時(shí)間的房屋征收項目中，產(chǎn)權調換的使用頻率顯著(zhù)增加。不一定非要原址回遷，產(chǎn)權調換不僅減輕了房屋征收項目的回遷壓力和建設成本，也為房地產(chǎn)去庫存“留了一道口子”。
8、被征收房屋和產(chǎn)權調換房屋的市場(chǎng)平均價(jià)格等增加“預評估”因素
措辭改變，更為嚴謹，但對于房屋征收項目而言，操作也更為合理。
9、涉及人數較多的房屋征收項目，須經(jīng)政府常務(wù)會(huì )議討論決定
在舊版的房屋征收補償辦法中，對于須經(jīng)市政府或縣、市、礦區政府常務(wù)會(huì )議討論決定的房屋征收項目“門(mén)檻”，有著(zhù)比較詳細的規定，劃定了150戶(hù)以上和75戶(hù)以上兩條“紅線(xiàn)”；但在新版辦法中，兩條“紅線(xiàn)”被取消，僅以“涉及被征收人數量較多”這一點(diǎn)加以限定。
10、房屋征收所需工作費用，不再由項目單位承擔，轉入征收成本
在舊版的房屋征收補償辦法中，房屋征收所需的工作費用，是由項目單位“在調查登記前先行撥付房屋征收部門(mén)”的；但在新版辦法中，則將計入征收成本，根據需要撥付。項目單位同樣消失。
11、鼓勵選擇貨幣化安置
這在舊版的房屋征收補償辦法中并未出現。
12、房屋產(chǎn)權調換的政策規定被放寬
在舊版的房屋征收補償辦法中，“因舊城區改建征收住宅房屋，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權調換的”，政府部門(mén)“應當提供改建地段或者就近地段的房屋，供被征收人選擇”。但在新版辦法中，這段政策規定被取消。
13、產(chǎn)權調換房屋價(jià)值僅參考房屋征收評估辦法
在舊版的房屋征收補償辦法中，還需要參考房屋征收補償方案確定的產(chǎn)權調換房屋市場(chǎng)平均價(jià)格結合樓層等因素評估確定。但在新版辦法中，這個(gè)因素不再考慮。
14、對于符合住房保障條件的被征收人，給予的政策優(yōu)惠力度擴大
在新版的房屋征收補償辦法中，對于符合住房保障條件的被征收人：
① 如選擇貨幣補償，無(wú)其他住房，且建筑面積不超過(guò)30平方米，按30平方米補償，補償后仍符合條件的，優(yōu)先安排住房保障。
② 如選擇產(chǎn)權調換，無(wú)其他住房，且建筑面積不超過(guò)30平方米，調換后30平方米以?xún)鹊牟糠?，不需要支付房款，超出部分按市?chǎng)價(jià)結清差價(jià)。
③ 如難以支付差價(jià)，調換住房可采取共有產(chǎn)權模式，保障標準內的，被征收人支付非自有產(chǎn)權的廉租住房租金；保障標準外的，需支付市場(chǎng)價(jià)租金。一旦有支付能力且愿意購買(mǎi)，再按市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)。
15、增加征收非住宅用房補償規定
在舊版的房屋征收補償辦法中，未對征收非住宅用房做政策安排。
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