首先在此說(shuō)明一下，營(yíng)改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響不僅限于流轉稅，還包括附加稅費、土地增值稅和企業(yè)所得稅，所以說(shuō)營(yíng)改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響，應該是指包括流轉稅、附加稅費、土地增值稅和企業(yè)所得稅這幾個(gè)方面的整體稅負的影響。
對于某些房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)改增后整體稅負有可能降低，但對于另外一些房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)改增后整體稅負要降低是非常難的，幾乎不可能實(shí)現。
決定營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負增加或減少的因素有如下幾點(diǎn)：
首先是營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)適用的增值稅稅率和征收率。
其次是營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅人的性質(zhì)，分為一般納稅人和小規模納稅人?！痉科筘敹愇⑿牛簀xhzhaojie】
再次是營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡(jiǎn)易計稅方法。
最后是營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)取得的可以抵扣增值稅銷(xiāo)項稅額的進(jìn)項稅額。
一般情況下，增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照稅率計稅，小規模納稅人適用簡(jiǎn)易計稅方法按照征收率計稅。
如果營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計稅方法按照征收率計繳增值稅，并且征收率不高于營(yíng)改增前營(yíng)業(yè)稅的稅率5%，則在除營(yíng)改增外其他條件不變的情況下，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負是減少的，征收率高于5%就會(huì )增加。當征收率為6%時(shí)，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負將比營(yíng)改增前增加收入的0.39%。當征收率為5%時(shí)，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負將比營(yíng)改增前減少收入的0.14%。當征收率為4%時(shí)，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負將比營(yíng)改增前減少收入的0.68%。當征收率為3%時(shí)，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負將比營(yíng)改增前減少收入的1.23%。其中當征稅率為5%時(shí)的計算過(guò)程如下表：
由于房地產(chǎn)企業(yè)比較特殊，整體收入金額巨大，基本上都是按億計，所以一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)很難被認定為增值稅小規模納稅人適用簡(jiǎn)易計稅方法按照征收率計稅，除非在營(yíng)改增過(guò)渡期間，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)老項目有可能被允許適用簡(jiǎn)易計稅方法按照征收率計稅。
那么如果營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)被認定為增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照增值稅率11%計繳增值稅，則在除營(yíng)改增外其他條件不變的情況下，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負是增加還是減少呢?下面我們作對比分析。
為了確保對比分析結果的可靠性，我們需要統一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增前后的假設條件和對比口徑。
首先我們假設：
1、營(yíng)改增前后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的含稅收入總額和含稅成本總額是一樣的;
2、營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用稅率由營(yíng)業(yè)稅5%改成增值稅率11%;
3、營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有可抵扣進(jìn)項稅額對應的成本都可作為開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅前加計扣除。
盡管表面上看增值稅率11%比營(yíng)業(yè)稅率5%多6%，但由于營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內稅，而增值稅屬于價(jià)外稅，口徑不一致，不具有可比性，所以還需要統一口徑，按照下述計算將增值稅率轉換成價(jià)內稅負率后才可以和營(yíng)業(yè)稅作對比。
增值稅價(jià)內稅負率=增值稅率÷(1+增值稅率)=11%÷(1+11%)=9.91%
由于增值稅實(shí)繳稅額等于銷(xiāo)項減進(jìn)項，為了便于不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作對比，假設進(jìn)項收入比即可抵扣進(jìn)項稅額占售房收入的比例為4%，則營(yíng)改增后，考慮附加稅費影響的直接稅負影響：
=(增值稅價(jià)內稅負率-進(jìn)項收入比-營(yíng)業(yè)稅率)×(1+12%)
=(9.91%-4%-5%)×(1+12%)
=1.02%
即當進(jìn)項收入比為4%時(shí)，直接稅負增加了售房收入的1.02%。
同理當進(jìn)項收入比為不同取值時(shí)，可得到如下結果：
將上表數據轉換成曲線(xiàn)圖可得如下：
從上面的圖表中可以看出，營(yíng)改增對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接稅負影響與進(jìn)項收入比的關(guān)系是一條向下的直線(xiàn)，即隨著(zhù)進(jìn)項收入比的增加，營(yíng)改增對直接稅負的影響從增加稅負逐漸變?yōu)榻档投愗?。當進(jìn)項收入比為0時(shí)，直接稅負增加了售房收入的5.5%;當進(jìn)項收入比為4.91%時(shí)，營(yíng)改增對直接稅負沒(méi)有影響。
營(yíng)改增除對直接稅負產(chǎn)生影響外，還可能對其他稅種產(chǎn)生影響，包括土地增值稅和企業(yè)所得稅?！痉科筘敹愇⑿牛簀xhzhaojie】
從前面計算我們知道，當進(jìn)項收入比為4%時(shí)，直接稅負增加了售房收入的1.02%。此時(shí)，扣除直接稅負后的收入減少1.02%，同時(shí)扣除進(jìn)項稅后的成本也減少了售房收入的4%，則該兩項變化對土地增值稅的影響：
=(收入-成本×(1+30%))×30%
=(-1.02%-(-4%)×(1+30%))×30%
=1.25%
即當進(jìn)項收入比為4%時(shí)，土地增值稅增加了售房收入的1.25%。
同理當進(jìn)項收入比為不同取值時(shí)，可得到如下結果：
將上表數據轉換成曲線(xiàn)圖可得如下：
從上面的圖表中可以看出，營(yíng)改增對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅影響與進(jìn)項收入比的關(guān)系是一條向上的直線(xiàn)，即隨著(zhù)進(jìn)項收入比的增加，營(yíng)改增對土地增值稅的影響從降低稅負逐漸變?yōu)樵黾佣愗?。當進(jìn)項收入比為0時(shí)，土地增值稅減少了售房收入的1.65%;當進(jìn)項收入比為2.27%時(shí)，營(yíng)改增對土地增值稅沒(méi)有影響。
營(yíng)改增對企業(yè)所得稅的影響，除了需要考慮前面提到的直接稅負后收入和扣除進(jìn)項稅后成本變化外，還需要考慮土地增值稅變化。
從前面計算我們知道，當進(jìn)項收入比為4%時(shí)，直接稅負增加了售房收入的1.02%。此時(shí)，扣除直接稅負后的收入減少1.02%，扣除進(jìn)項稅后的成本減少了售房收入的4%，土地增值稅增加了售房收入的1.25%，由此導致企業(yè)所得稅變化：
=(收入-成本-土地增值稅)×25%
=(-1.02%-(-4%)-1.25%)×25%
=0.43%
即當進(jìn)項收入比為4%時(shí)，企業(yè)所得稅增加了售房收入的0.43%。
同理當進(jìn)項收入比為不同取值時(shí)，可得到如下結果：
將上表數據轉換成曲線(xiàn)圖可得如下：
從上面的圖表中可以看出，營(yíng)改增對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅影響與進(jìn)項收入比的關(guān)系是一條向上的直線(xiàn)，即隨著(zhù)進(jìn)項收入比的增加，營(yíng)改增對土地增值稅的影響從降低稅負逐漸變?yōu)樵黾佣愗?。當進(jìn)項收入比為0時(shí)，企業(yè)所得稅減少了售房收入的0.96%;當進(jìn)項收入比為2.75%時(shí)，營(yíng)改增對企業(yè)所得稅沒(méi)有影響?！痉科筘敹愇⑿牛簀xhzhaojie】
綜合前面營(yíng)改增對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接稅負、土地增值稅、企業(yè)所得稅的影響，當進(jìn)項收入比為4%時(shí)，營(yíng)改增對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體稅負影響：
=直接稅負影響+土地增值稅影響+企業(yè)所得稅影響
=1.02%+1.25%+0.43%
=2.71%
即當進(jìn)項收入比為4%時(shí)，整體稅負增加了售房收入的2.71%。
同理當進(jìn)項收入比為不同取值時(shí)，可得到如下結果：
將上表數據轉換成曲線(xiàn)圖可得如下：
從上面的圖表中可以看出，營(yíng)改增對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體稅負影響與進(jìn)項收入比的關(guān)系是一條向下的直線(xiàn)，即隨著(zhù)進(jìn)項收入比的增加，營(yíng)改增對整體稅負的影響從增加稅負逐漸變?yōu)榻档投愗?。當進(jìn)項收入比為0時(shí)，企業(yè)整體稅負增加了售房收入的2.89%;當進(jìn)項收入比為63.5%時(shí)，營(yíng)改增對企業(yè)整體稅負沒(méi)有影響。
對于實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在目前增值稅率最高為17%，并且成本收入率相對不高的情況下，可能取得的可抵扣進(jìn)項稅額占售房收入的百分比很難超過(guò)17%，根本不可能達到63.5%，也即是營(yíng)改增后，在被認定為增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照增值稅率11%計稅的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體稅負根本不可能減少，只增不減，增加的范圍是售房收入的2%至3%。
綜上分析可以得知，如果營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計稅方法按照征收率計繳增值稅，并且征收率不高于營(yíng)改增前營(yíng)業(yè)稅的稅率5%，則在除營(yíng)改增外其他條件不變的情況下，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負是減少的，當征收率為5%時(shí)將比營(yíng)改增前減少收入的0.14%。但是營(yíng)改增后，在被認定為增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照增值稅率11%計稅的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體稅負根本不可能減少，只增不減，將比營(yíng)改增前增加售房收入的2%至3%，這種情況下，假設房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項目的銷(xiāo)售收入是100億元，則營(yíng)改增后整體稅負將增加2億元至3億元，也即是凈利潤將減少2億元至3億元。
作者：翟巨順
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