核心提示：美國的房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)投資的。普通家庭在住房上的開(kāi)銷(xiāo)占總收入的34%，大多數家庭一生換來(lái)?yè)Q去也就擁有一所住房。到30歲時(shí)55%還是租房的，平均還清房貸年數是29年，還有29%的人到70歲都沒(méi)還清貸款。而中國完全相反，富人不斷囤積住房，直到今天公務(wù)員和大型國企的員工還在以遠低于市場(chǎng)價(jià)購進(jìn)第二套甚至第三套住房，從而將房?jì)r(jià)推高到普通家庭不可承受的地步。同時(shí)中國城市發(fā)展是畸形的，所有人都擠在在核心區，更使房?jì)r(jià)高企不下。
前言：此篇的數據全部取自美國勞工統計局最近的消費支出調查（2011年9月發(fā)布的關(guān)于2010年度的數據）。住房是美國家庭消費的最大項，我將分幾篇詳 細講解。本篇首先關(guān)注大家最關(guān)心的問(wèn)題：美國家庭有多少是租房，多少有房貸，多少沒(méi)有房貸，房子現值，房貸金額和還貸年數。
1）普通家庭的住房消費支出
先澄清一個(gè)跟國內不同的支出即房屋貸款的本金支出不算消費，貸款利息才算。普通家庭2010年在住房上的開(kāi)銷(xiāo)總共是 $16，557，占總消費支出的34%，其中直接的住所開(kāi)銷(xiāo)占20%。這種消費結構是合理的，住房只是諸多必需消費的一種，盡管是最大的一項開(kāi)支。
美國銀行放房貸的時(shí)候，一般遵循1/3原則，即住房的開(kāi)銷(xiāo)不能超過(guò)稅前收入的1/3，不然就不會(huì )貸款給你。同時(shí)一般房貸都有20%的首付，低于20%就必 須付房貸保險。最近的次貸危機就是銀行嚴重放低要求，很多低首付甚至沒(méi)有首付，不查收入或放寬貸款比例，放了不少本來(lái)不該擁有相應住房的人入市。所有這些 都是基于房地產(chǎn)不會(huì )降價(jià)的美妙幻想中，將房子作為一種投資。在房?jì)r(jià)有所下降的情況下，不少人紛紛放棄貸款，最終將美國拖入二戰以來(lái)最大的經(jīng)濟危機。
其中住所開(kāi)銷(xiāo)是$9，812，占其中的59%。由于這是所有家庭的平均，既有房貸利息，房產(chǎn)稅，房屋維修，還有租房費用，以及旅游住的賓館費用等。當然租 房的沒(méi)有房貸，房產(chǎn)稅及房屋維修（前面我講到租房占34%，那么租房開(kāi)銷(xiāo)應該是2，900/34%=8，529）。有住房的就沒(méi)有租房費用，有的還沒(méi)有房 貸（有住房的是66%，那么這前幾項開(kāi)銷(xiāo)是（3，351+1，814+1，112）/66%=9，510）。在以后的文章里會(huì )對這分類(lèi)開(kāi)銷(xiāo)進(jìn)行更詳細的分 析。
水電氣等開(kāi)銷(xiāo)$3，660，占22%。其中包括電話(huà)開(kāi)銷(xiāo) 1，178。
居家開(kāi)銷(xiāo) $1，007（包括看家，維護前后院，搬家，維護家用大的電器如冰箱，洗衣機等，家用計算機維修，家具維修。還包括請人看小孩，幼兒學(xué)費，照顧老人，殘疾人等）。
居家用品 $612（主要是洗衣粉，洗衣水，清理房間/廁所的清潔劑，郵票，郵寄費用等），
家具及設備 $1，467（包括購買(mǎi)和更新家具，家用設備，還包括家用計算機等，不含電視，電話(huà)等娛樂(lè )設施，不包括任何維修費用）。
2）普通家庭的住房及房貸
從圖中可以看出租房是34%，無(wú)房貸是24%，有房貸的是41%。平均房屋現值是15萬(wàn)5083，而有房貸的房子要明顯貴一些。
盡管人均GDP只有美國的1/10，中國家庭擁有住房的比例并不比美國低。即使在北京，上海等超高房?jì)r(jià)的城市，擁有住房的家庭也超過(guò)2/3，同時(shí)房?jì)r(jià)遠遠 超過(guò)普通家庭可以承受的價(jià)格，這是很不合理的現象。別的地方不了解，許多在北京的公務(wù)員和大型國企的員工2003年以前就有分配的住房，現在還以遠低于市 場(chǎng)價(jià)購進(jìn)第二套甚至第三套住房。不少北京原居民通過(guò)舊城區改造已經(jīng)獲取住房，有些閑錢(qián)進(jìn)行投資。同時(shí)全國富人都蜂擁到北京購房。所有這些將房?jì)r(jià)推得高高 的，使得無(wú)房者（進(jìn)城的農民，剛分配的外地大學(xué)生以及北漂等）根本沒(méi)法買(mǎi)房。
最近我看到不少對房市的抱怨，居然有不少人抱怨不能買(mǎi)第二套房。美國大多數家庭一生也就一所住房，平均還清房貸年數是29年。中國這種情況已經(jīng)遠遠超出其 所處的經(jīng)濟狀況，房子已經(jīng)不是用來(lái)住的，而是用來(lái)投資的。這種投機心理嚴重背離房地產(chǎn)的本質(zhì)，在某個(gè)時(shí)段必然崩盤(pán)。要想改變這種狀況，就必須進(jìn)行改革。一是提高擁有住房成本，在全國范圍內征收第一套住房以外所有住房的房產(chǎn)稅，同時(shí)提高相應住房的貸款利率。二是要嚴厲打擊以權謀私，福利分房的行為。這樣才能將房?jì)r(jià)降到合理的價(jià)位，在房地產(chǎn)泡沫捅破之前消化掉?，F在的限購政策是治標不治本，掩蓋了權貴和既得利益階層已經(jīng)擁有多個(gè)住房的事實(shí)才是高房?jì)r(jià)的根源。在位的頭頭腦腦，不要將這個(gè)定時(shí)炸彈留給下一任，不然必將成為中華民族的千古罪人。
廢話(huà)少說(shuō)，回到美國家庭住房。房貸金額沒(méi)有出現在支出報告里，所以這里是估計值。美國的房子增長(cháng)比較緩慢，前些年還因為次貸危機，很多房子還縮水。不過(guò)考 慮所有的住房房貸，我估計做房貸時(shí)候的房屋價(jià)值應該是現在的2/3（即房屋增值50%）。同時(shí)美國最普通的房貸是首付20%，即房貸規模是當時(shí)房屋價(jià)值的 80%。這樣估計的房貸金額是 254，462 X （2/3） X 80% = 135，713。然后根據每年房貸本金的減少額，算出大約要付清房貸的年數是29年（這包括已經(jīng)付的年數，假如已經(jīng)付了12年，那么還有17年），這也和 我了解的情況符合。美國最流行的房貸就是30年貸款，在美國能十幾年還清貸款的只有亞裔，一般家庭經(jīng)常是一輩子都在還貸款（這在后面還可以看到）。
在進(jìn)一步的分析前，我需要引入兩個(gè)因子，因為后面的數據沒(méi)有將有房貸的和平均分開(kāi)列出，所以房貸金額及房貸本金是依據上面情況進(jìn)行估計。
一是房貸金額因子： 13.5713/15.5083=0.8750996，
二是房貸本金因子：（2，013/41%）/4，603=1.0666426。簡(jiǎn)單的還貸年限算法就是：
房貸金額/（（平均房貸本金/有房貸的百分率） / 房貸本金因子））或
（房貸金額 X 有房貸的百分率 X 房貸本金因子 ）/平均房貸本金
3） 不同年齡段住房及房貸
先說(shuō)明一下，原始數據是按（家庭最年長(cháng)的）25歲以下，25到35歲，35歲到45歲等區間，為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，以各區間的中值30歲，40歲等來(lái)代表。
不難看出，租房是逐年減少，無(wú)房貸的也是逐年增加，但到70歲時(shí)有29%的還在還貸，地地道道的房奴！從圖中不難發(fā)現到30歲的時(shí)候大部分人是租房的，而 不是已經(jīng)購買(mǎi)住房的?，F在國內啃老族的出現，傾全家之力為小年輕購房的現象，不能簡(jiǎn)單的認為小年輕不識時(shí)務(wù)，好高騖遠。所有這些是基于房地產(chǎn)必將高漲的基 礎之上，不然就不會(huì )不顧經(jīng)濟狀況而買(mǎi)房。如果現在不買(mǎi)，將來(lái)更沒(méi)有可能。這些問(wèn)題不是年輕人的事情，也不是老年人的事情，而是政府的事情。什么時(shí)候控制房 價(jià)，讓其合理增長(cháng)才是根本。
年輕時(shí)買(mǎi)的房子很便宜，到四十歲房子接近平均值。一般美國家庭在同一個(gè)房子住7到10年，隨著(zhù)年齡的增長(cháng)，美國家庭會(huì )不斷換房子，年輕時(shí)以小換大，年老是 以大換小，但每次都沒(méi)有還清房貸，很多家庭一輩子都在還貸。這種消費習慣極大地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他的消費?，F在國內很多家庭將所有錢(qián)都投到房地產(chǎn)，根本 沒(méi)有錢(qián)進(jìn)行其他消費。房地產(chǎn)其實(shí)周期是很慢（那種快速增長(cháng)，等泡沫破滅一切都從頭來(lái)更糟糕），從而延緩經(jīng)濟發(fā)展。這種發(fā)展不健康房地產(chǎn)的做法就是飲鴆止 渴。
提醒一下，付清房貸的年數跟房貸金額，平均房貸本金以及有房貸的比例有關(guān)，具體算法看前一節。這房貸年數不是指還要付多少年，而是基于本金和房貸金額算出這房貸的年數，有可能已經(jīng)付了5或者20年。
4）城市和鄉村的住房和房貸
美國的城鄉差別不大，但城市中心，郊區和真正的鄉村還是有些差別。
城市中心住的都是窮人，鄉村的人無(wú)房貸的很多。
但城市和鄉村的房?jì)r(jià)差別不大，這也是需要國內城市規劃者必須學(xué)習的。一般來(lái)說(shuō)，城市的大小跟交通工具有極大的關(guān)系。以前國內以自行車(chē)為主要交通工具，城市 最大的范圍也就在20公里左右?，F在有了地鐵，汽車(chē)等高速交通工具，城市范圍變得更大，但卻沒(méi)有出現象美國這樣的城市中心空心化，大部分人住在郊區的情 況。
以紐約為例，99.9999%的美國家庭也是沒(méi)法負擔曼哈頓的房?jì)r(jià)（兩三居室的房子就上百萬(wàn)美元），但大家住在四五十公里以外的地方乘火車(chē)上班，也是很辛苦的，兩頭黑（出門(mén)天黑，回家天黑）。不過(guò)郊區有大房子，環(huán)境優(yōu)美，孩子有很好的教育，雖然辛苦但是值得。
而在北京，離開(kāi)中心市區，所有東西都會(huì )很快變差，環(huán)境，交通，教育等統統變得一塌糊涂，甚至 。涿州離北京很近，房?jì)r(jià)跟北京根本不能比。行政條塊劃分是限制城市發(fā)展其中最大的原因之一，將北京周邊統統劃到大北京市來(lái)管，只怕河北不同意。
改革稅收制度是根本，現在的稅收體制是以公司為主體，即使是個(gè)人稅收也是以公司所在地進(jìn)行征收。以個(gè)人收入稅為主體，并且以居住地來(lái)征收可以很好地改善居 住地的條件。大家都擠在城市的核心區根本不是城市發(fā)展的方向，也不能解決房?jì)r(jià)高攀的問(wèn)題。我看大家都擠在北京四環(huán)以?xún)?，?chē)開(kāi)不了，地鐵也擠不上，房子更別 想，就連呼吸點(diǎn)新鮮空氣還要瞅著(zhù)美國大使館的監控器，可悲呀！不是大家可悲，是那些頭頭腦腦可悲可恨，明明有辦法就是不去干！
5）按家庭人口數分類(lèi)的住房和房貸
這兩個(gè)圖要結合起來(lái)看，單身家庭租房和無(wú)房貸的比例高，但房子也便宜。兩人家庭經(jīng)濟狀況可以說(shuō)最好（無(wú)房貸一身輕），五人以上的家庭反而租房是第二高的。
6）按收入階層分類(lèi)的住房和房貸
這兩個(gè)圖也要結合起來(lái)看，最低收入雖然租房最多，但有房子的家庭中無(wú)房貸的不少，同時(shí)要看到他們的住房是最差的。最高收入的房貸最多，但房子也最好。大家仔細看圖會(huì )有更多的發(fā)現。
解決不同階層的住房也是每個(gè)政府主要的職責。不可能所有人都有房，更不可能大家都住得差不多。窮人也要房子住，租房，房子小點(diǎn)，差點(diǎn)都不是問(wèn)題，不能沒(méi)有 房子住。廉租房是發(fā)展之路。富人嗎，讓他們借錢(qián)買(mǎi)好房好了，反正他們也付得起。美國就是這個(gè)思路。但房?jì)r(jià)不能太離譜，中國現在的房?jì)r(jià)不要說(shuō)窮人付不起，最 高的20%也付不起。
7）總結
最后呼吁一下抑制高房?jì)r(jià)，防止過(guò)快增長(cháng)，使之回到合理的價(jià)位，同時(shí)改革城市發(fā)展方向。
提高擁有住房成本，在全國范圍內征收第一套住房以外所有住房的房產(chǎn)稅，
同時(shí)提高相應住房的貸款利率。
嚴厲打擊以權謀私，福利分房的行為。
改革稅收制度，以個(gè)人收入及居住地為主征收稅款，促進(jìn)城市發(fā)展。
