養老養生項目因項目的發(fā)展定位、基地條件的差異，以及項目所面對的區域經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展環(huán)境和投融資環(huán)境的差異，而采用不同的開(kāi)發(fā)模式和發(fā)展策略。隨著(zhù)中國人口社會(huì )的持續老齡化，養老養生產(chǎn)業(yè)特別是養老地產(chǎn)，日益受到各方關(guān)注。作為新興事物，許多開(kāi)發(fā)者如保險企業(yè)、房地產(chǎn)商、旅游景區開(kāi)發(fā)商、醫療健康業(yè)者等，都看到了其中的商機，但具體到項目的落實(shí)層面，則往往會(huì )面臨許多實(shí)際問(wèn)題。擺在眼前的，通常就是開(kāi)發(fā)模式的選擇。開(kāi)發(fā)者需要首先應對和解答“應當采用何種方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設”、“產(chǎn)品類(lèi)型和建筑形式應怎樣選擇”這些問(wèn)題。
養老地產(chǎn)雖然也是房地產(chǎn)類(lèi)項目，但更重要的一方面，它作為養老養生產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，因此養老地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)模式和發(fā)展策略的選擇上，具有不同于其他地產(chǎn)的特點(diǎn)。清華大學(xué)周燕珉教授和她的團隊，對養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式問(wèn)題有過(guò)較為深入、全面的研究和探索。近年來(lái)，他們一方面實(shí)地考察了許多國內外的養老項目，對其發(fā)展模式及特征進(jìn)行了深入研究，另一方面接觸了一些準備開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的養老項目，了解到當前市場(chǎng)的狀況和趨勢。通過(guò)對這些國內外養老項目的梳理和借鑒，周燕珉教授提出了15種適應于當前國內市場(chǎng)的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。
第一類(lèi)：與社區共同建設
模式1：專(zhuān)門(mén)建設綜合型養老社區
綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類(lèi)型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì )有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類(lèi)配套設施。
一般而言，由于城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會(huì )選在城市近郊或郊外。此時(shí)可以選擇低密度的開(kāi)發(fā)形式，實(shí)現與郊外的環(huán)境協(xié)調。在規劃設計時(shí)，須注意將不同類(lèi)型的居住產(chǎn)品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開(kāi)發(fā)大規模綜合型養老社區時(shí)，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務(wù)設施，預留出一定的發(fā)展用地，等到一段時(shí)期后，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等。
圖1 綜合型養老社區中應包括多種類(lèi)型的養老居住產(chǎn)品，以及相應的配套服務(wù)設施
圖2 大規模的養老社區可考慮分期建設
模式2：新建大型社區的同時(shí)開(kāi)發(fā)養老組團
一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)大型居住區樓盤(pán)時(shí)，會(huì )考慮劃分出一部分區域專(zhuān)門(mén)建設養老組團。這種開(kāi)發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉向新的客戶(hù)群，走產(chǎn)品差異化路線(xiàn)。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設施的建設量。
開(kāi)發(fā)時(shí)一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內，不宜過(guò)少也不宜過(guò)多。另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個(gè)個(gè)小型居住組團，以營(yíng)造社區的歸屬感。
以廣東惠州某項目為例，其總用地面積約2萬(wàn)畝，總建筑面積720萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商從中劃出150畝地進(jìn)行養老社區建設，計劃建設約18萬(wàn)平方米的養老住宅產(chǎn)品。從規劃布局來(lái)看，養老社區靠近整體項目的中心商業(yè)服務(wù)設施布置，方便老人到達和使用。養老住宅樓棟在規劃布局時(shí)形成多個(gè)小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫院和康復中心，并設置連廊連接，以滿(mǎn)足老人就近醫療的需求。
圖3 養老住宅靠近中心商業(yè)區布置，建設比例控制在一定范圍內
模式3：普通社區中配建各類(lèi)養老產(chǎn)品
普通社區中可配建的老年住宅類(lèi)型主要有老少戶(hù)住宅（兩代居、跨代親情住宅）、老人專(zhuān)用住宅、養老公寓等。老少戶(hù)住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專(zhuān)用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設計，例如增加扶手、滿(mǎn)足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。養老公寓通常為社區中專(zhuān)門(mén)的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時(shí)，養老公寓適合布置在靠近小區出入口或社區邊沿，一方面人員、車(chē)輛（例如救護車(chē)）出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業(yè)或公共設施，兼顧對外經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也便于對養老公寓進(jìn)行單獨管理。
圖4 普通社區中可配建的老年住宅和公寓示意圖
模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務(wù)設施
據資料顯示，一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高于遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低于遠郊區縣，由此可見(jiàn)城區對于養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代久遠，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個(gè)社區之間插建養老設施將會(huì )是一種較為有效的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或者通過(guò)對既有建筑（如舊的診療所、賓館）改建等方式進(jìn)行建設。這種開(kāi)發(fā)模式投資相對較少，易于復制和實(shí)現連鎖經(jīng)營(yíng)。
圖5 日本小規模多功能老年服務(wù)設施的常見(jiàn)功能示意圖
第二類(lèi)：與相關(guān)設施并建
模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施
目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關(guān)系，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種“醫養結合”模式的特點(diǎn)在于，能夠將優(yōu)質(zhì)的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。
與此同時(shí)，還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用于開(kāi)辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿(mǎn)足一些護理程度較重、普通養老機構無(wú)法收養的老人的養老居住需求。
以日本六甲老年公寓為例，開(kāi)發(fā)企業(yè)將老年公寓與建立了合作關(guān)系的醫療機構鄰近設置在一起，當老人遇到突發(fā)疾病時(shí)，醫療機構可以做出迅速反應，令入住其中的老年人感到十分安心。
圖6 日本六甲老年公寓與醫療機構建立合作關(guān)系，鄰近設置在一起
模式6：養老設施與幼兒園并設
養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式，在日本十分常見(jiàn)。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進(jìn)行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來(lái)看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類(lèi)似，若將這類(lèi)養老機構與幼兒園設置在一起，則能實(shí)現與社區的緊密結合，從而較好滿(mǎn)足社區養老的服務(wù)需求。
在日本，老年設施與幼兒園共同設置的情況比較常見(jiàn)，其設計形式可以是在同一棟建筑內的不同樓層，或是分別設在不同樓棟，共用庭院及室外活動(dòng)場(chǎng)地。以日本幸朋苑老人院為例，其建筑首層設置了一所幼兒園。老人平日可以與兒童共同開(kāi)展做手工、唱歌等活動(dòng)。老人在二層的室外平臺休息時(shí)，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設計方式對于消除老年人的孤獨感很有幫助。
圖7 日本幸朋苑老人院與幼兒園共同設置在一起
模式7：與教育設施結合，建設養老公寓
與大學(xué)等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續學(xué)習、發(fā)揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學(xué)設置，并讓老人享受一部分教育資源，則會(huì )與他們的需求更加吻合。養老地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)不僅在于硬件設施等物質(zhì)條件的營(yíng)造，還應從老人的精神和價(jià)值需求方面進(jìn)行考慮，使老人能夠“老有所樂(lè )”、“老有所教”、“老有所學(xué)”、“老有所為”，實(shí)現自我價(jià)值。
美國拉薩爾村養老社區就將老年公寓建在一所大學(xué)的旁邊，老人可以參與大學(xué)課程的學(xué)習，并利用大學(xué)的公共設施（如圖書(shū)館）。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平，他們希望能夠獲得終身學(xué)習的機會(huì )，使自己的人生更加充實(shí)。
第三類(lèi)：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結合
模式8：在旅游風(fēng)景區中開(kāi)發(fā)養老居住產(chǎn)品
養老地產(chǎn)與旅游觀(guān)光、休閑度假、健康養生產(chǎn)業(yè)相結合是較為合適的一種模式。目前市場(chǎng)上已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商嘗試在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養老養生、康復保健、長(cháng)壽健康等理念。這類(lèi)養老項目一般會(huì )選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、云南等地。
此類(lèi)項目的用地規模往往較大，各類(lèi)居住產(chǎn)品、服務(wù)設施容易較為分散，因此在規劃設計時(shí)，應將養老居住產(chǎn)品相應地集中布置，并注意就近設置配套服務(wù)設施，節省服務(wù)管理的人力，避免出現交通路線(xiàn)過(guò)長(cháng)、服務(wù)不到位或老人出行不便等問(wèn)題。
圖8 結伴式養老公寓標準層平面圖
模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結合，開(kāi)發(fā)老年公寓
在城市中心區等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當他們需要護理時(shí)，往往更不愿放棄城區的優(yōu)質(zhì)醫療資源。特別是一些高端養老客戶(hù)群，他們具備相應的經(jīng)濟實(shí)力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓，則能滿(mǎn)足這些老年人的居住需求。
由于城區內的土地價(jià)格較高，開(kāi)發(fā)者通常會(huì )選擇較為集約的開(kāi)發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建筑中。設計時(shí)需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。
以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區內，周邊1公里范圍內配有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學(xué)等配套設施。老年公寓采取復合居住模式，同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產(chǎn)品，使出租對象多樣化，從而降低運營(yíng)風(fēng)險。
圖9 日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖
第四類(lèi)：與國際品牌接軌
模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施
目前一些國際養老機構或投資企業(yè)試圖開(kāi)拓中國市場(chǎng)，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動(dòng)力相對低廉的國家（如中國）拓展市場(chǎng)，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。對于我國而言，能夠借此機會(huì )引入外資，并學(xué)習國外先進(jìn)的護理、管理經(jīng)驗，同時(shí)也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動(dòng)消費。
模式11——與國際知名養老品牌共同開(kāi)發(fā)，引進(jìn)管理模式
引進(jìn)國外老年運營(yíng)管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開(kāi)發(fā)的模式也有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然發(fā)達國家的養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經(jīng)濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當轉化。
例如我國老年人的居住習慣更加重視房間朝向和節能，他們比較喜歡南向，喜歡陽(yáng)光和自然通風(fēng)，重視節約用電，不習慣長(cháng)時(shí)間使用空調。諸如這些因素都會(huì )對養老項目的規劃形式、建筑設計、運營(yíng)管理模式產(chǎn)生影響。
圖10 美國養老社區在規劃時(shí)對于朝向的限制要求較少，與我國國情不太相同
第五類(lèi)：從其他獨特資源和方式轉型
模式12——與保險業(yè)結合，利用險資投資養老地產(chǎn)
目前保險資金介入養老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現。從險資的特征來(lái)看，由于其資金規模較大，回報要求低而周期又長(cháng)，相對來(lái)說(shuō)更為適合投資養老地產(chǎn)，也有利于養老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。未來(lái)保險業(yè)可能會(huì )成為養老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。
模式13——與護理服務(wù)業(yè)結合，將原有優(yōu)勢注入養老地產(chǎn)
在對日本養老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現，一些企業(yè)從為老年人提供上門(mén)洗浴、上門(mén)護理等服務(wù)開(kāi)始，逐步向養老地產(chǎn)方向轉型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶(hù)群是其項目成功的關(guān)鍵因素。
模式14——利用自身獨特資源轉型開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)
如有一些酒店管理公司希望轉向投資養老地產(chǎn)。這類(lèi)公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養老設施有相通之處，很多經(jīng)驗都能夠應用于養老設施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務(wù)等。
模式15——將舊的國有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設施
可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設施，例如城里的舊醫院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進(jìn)行改建。隨著(zhù)我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來(lái)，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會(huì )逐漸多起來(lái)。
這種開(kāi)發(fā)模式的重點(diǎn)在于，需要選擇便于進(jìn)行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開(kāi)間尺寸、走廊寬度、門(mén)洞大小等能否滿(mǎn)足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結構的建筑可改造性較強，內部墻體移位相對靈活，更有利于進(jìn)行改建。
圖11 利用舊有房產(chǎn)改建而成的養老設施：北京石景山區首鋼老年福敬老院
小結
養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物，在開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并不因市場(chǎng)的缺乏而變得容易，開(kāi)發(fā)者要做好承擔風(fēng)險的準備。在項目策劃之初，就需要對養老地產(chǎn)的各環(huán)節進(jìn)行整體把握，系統化思考，從而明晰自身適合的開(kāi)發(fā)類(lèi)型和可利用的資源；在進(jìn)行養老居住產(chǎn)品的設計時(shí)，應充分挖掘我國老年客戶(hù)群的特征，創(chuàng )造出適應中國國情的產(chǎn)品類(lèi)型。
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