( 一) 完善相關(guān)法律法規
目前我國尚沒(méi)有針對司法拍賣(mài)出現權利瑕疵問(wèn)題的法律法規或者司法解釋?zhuān)?/span> 對于司法拍賣(mài)的性質(zhì)也沒(méi)有定論， 出現權利瑕疵時(shí)還應當援引物權法、合同法等一般法律來(lái)處理， 但是司法拍賣(mài)的公法色彩又決定了其與一般的拍賣(mài)有很大不同。我國應盡快制定針對司法拍賣(mài)的法律法規或者司法解釋?zhuān)?/span> 明確司法拍賣(mài)的性質(zhì)， 明確查明法拍房上已有權利的義務(wù)歸屬以及出現權利瑕疵時(shí)的責任承擔問(wèn)題。
( 二) 建立起多部門(mén)聯(lián)合查明房產(chǎn)信息機制
由于房產(chǎn)上存在的權利信息復雜， 被執行人又往往借助各種手段隱藏甚至制造權利瑕疵， 因此， 僅靠法院或者競買(mǎi)人的力量是難以查明法拍房上設定的所有權利的。但是由于房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)， 對于不動(dòng)產(chǎn)的物權變動(dòng)都要經(jīng)過(guò)變更登記， 因此， 應該建立多部門(mén)聯(lián)合機制， 法院和房屋土地管理部門(mén)、公證處等有關(guān)部門(mén)展開(kāi)合作， 決定拍賣(mài)被執行人房產(chǎn)時(shí)， 各部門(mén)聯(lián)合提供相關(guān)權利信息， 幫助排除權利瑕疵。
( 三) 做好拍賣(mài)前的公示工作
對即將要進(jìn)行拍賣(mài)的房屋， 應該在合適的時(shí)間內通過(guò)報紙、網(wǎng)絡(luò )等方式進(jìn)行公示， 設定時(shí)間段督促對拍賣(mài)有異議的主體及時(shí)向法院提供證據、提出主張， 明確超過(guò)時(shí)間未提出異議的后果， 例如， 對于無(wú)正當理由強占法拍房在公示期間拒不騰退的， 應當立即對其執行清場(chǎng)。
( 四) 競買(mǎi)者提前考察法拍房
絕大多數由于拍賣(mài)的房子存在權利瑕疵而發(fā)生的糾紛都是因為競買(mǎi)者事先沒(méi)有了解清楚被拍賣(mài)房子的“底細”， 特別在網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)中， 競買(mǎi)者可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)跨地域購買(mǎi)法拍房。房產(chǎn)是大宗財產(chǎn)， 特別是牽扯利益復雜的法拍房， 競買(mǎi)者在選擇時(shí)要盡自己可能勘察房產(chǎn)現場(chǎng)， 向專(zhuān)業(yè)人士咨詢(xún)了解房子信息， 對決策產(chǎn)生幫助。對于有人居住仍決定拍賣(mài)的法拍房要做好清場(chǎng)時(shí)可能存在困難的心理準備。
法拍房由于其復雜的利益關(guān)系容易出現權利瑕疵而影響成功拍賣(mài)， 但是經(jīng)過(guò)深入調查， 各種權利瑕疵在拍賣(mài)之前是能一一排查的。房產(chǎn)在全部拍賣(mài)品種數量最多并且價(jià)值最高， 一處房產(chǎn)一經(jīng)拍賣(mài)變現， 能在很大程度上保障債權人權利的實(shí)現， 希望通過(guò)不斷的學(xué)術(shù)研究和拍賣(mài)案例， 能不斷完善法拍房的權利瑕疵預防及應對措施， 使法拍房在破解執行難中發(fā)揮更大的作用。
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