經(jīng)常會(huì )遇到，住房貸款已經(jīng)審批通過(guò)了，住房已經(jīng)過(guò)過(guò)戶(hù)，銀行不放款怎么辦？這樣的疑問(wèn)。
還有朋友問(wèn)，自己購房貸款，銀行的貸款同意書(shū)已經(jīng)給了，房子已經(jīng)過(guò)戶(hù)了，那么銀行的貸款有沒(méi)有可能不發(fā)放？
你說(shuō)的是買(mǎi)賣(mài)二手房的情形，簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議以后，銀行對購房貸款進(jìn)行初審，初審通過(guò)以后，買(mǎi)方付清首付以后，進(jìn)行產(chǎn)權變更，產(chǎn)權變更后將房產(chǎn)的他項權證抵押給銀行，銀行貸款完成后面的付款，最后進(jìn)行住房交接就完全完成的住房的買(mǎi)賣(mài)行為。
一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方最擔心的是銀行貸款能不能及時(shí)發(fā)放，因為這涉及到買(mǎi)方能否全部拿到賣(mài)房款，買(mǎi)方能否及時(shí)拿到住房的使用權。
首先，一般情況下二手住房交易的流程，從中可以找出未來(lái)遇到問(wèn)題的解決方案
我們先看看一般情況下二手房交易的流程，從中可以得出如果出現問(wèn)題后，我們應該如何進(jìn)行復原和產(chǎn)權逆轉。
一般二手房交易的流程是這樣的，各地流程大同小異可能略有差異：
第一步，房產(chǎn)中介對所售賣(mài)的住房進(jìn)行各種檢查，對符合交易的住房掛出銷(xiāo)售，如果有買(mǎi)家中間、價(jià)格雙方同意，就可以直接簽訂三方協(xié)議。三方協(xié)議是指買(mǎi)方、賣(mài)方和中介方三方。
第二步，簽訂協(xié)議書(shū)的同時(shí)，買(mǎi)方需要先支付給賣(mài)方一定金額的購房定金款或者叫誠意金。具體的金額并不確定，一般是1萬(wàn)元到10萬(wàn)元。主要目的是確定房源不再出賣(mài)。
第三步，如果賣(mài)方的住房有貸款需要提前償還或者對還款進(jìn)行安排。如果沒(méi)有貸款、沒(méi)有抵押，則可以直接辦理網(wǎng)簽合同。這一步非常關(guān)鍵，只有簽訂了網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)交易才可能受到保護，否則只有三方的買(mǎi)賣(mài)合同是有可能最終難以實(shí)現過(guò)戶(hù)。
第四步，網(wǎng)簽以后買(mǎi)方交納首付款，這個(gè)首付款一般是根據買(mǎi)賣(mài)合同約定的首付比例，同時(shí)首付款受到中介機構或者銀行的監管，也就是說(shuō)這個(gè)首付款雖然在買(mǎi)方銀行賬戶(hù)里，但是受到監管不能使用。也有的首付款在中介機構指定的資金管理系統進(jìn)行監管，以確保資金的安全。
第五步，買(mǎi)方申請銀行抵押貸款，銀行可以是自己找的，也可以是中介推薦的。
第六步，銀行出具貸款同意書(shū)，也就是平時(shí)人們所說(shuō)的貸同書(shū)，表明銀行基本同意了貸款。
第七步，房產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續。過(guò)戶(hù)以后房產(chǎn)證通過(guò)中介直接交給銀行，銀行辦理住房抵押手續。買(mǎi)方拿到首付款。
第八步，銀行發(fā)放貸款，并通過(guò)受托支付的方式直接將資金支付給賣(mài)方。
第九步，完成交房手續，整個(gè)住房買(mǎi)賣(mài)結束。
從上面的整個(gè)流程可以看出，相對來(lái)說(shuō)，所有的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)和資金都是有一定的安全保證的。
其次，如果住房過(guò)戶(hù)以后，買(mǎi)方不愿意辦理了銀行貸款并取消貸款發(fā)放以后，應該如何處理呢？
從上面的情況看，住房過(guò)戶(hù)已經(jīng)過(guò)了第七步，如果買(mǎi)方不愿意辦理貸款并已經(jīng)取消了貸款發(fā)放，可能面臨以下幾種情況：
第一種情況，如果買(mǎi)方通過(guò)在規定的時(shí)間內通過(guò)非銀行貸款的方式取得足夠的資金或者以自有資金償付剩下的房款，那么，對你沒(méi)有任何影響，你完全可以接受。
這里的關(guān)鍵是買(mǎi)方支付房款的時(shí)間，房款的時(shí)間過(guò)長(cháng)肯定是會(huì )影響回收房款的時(shí)間，對你是非常不利的。你可以看看合同的規定，一般情況下，通過(guò)中介辦理的二手房買(mǎi)賣(mài)在協(xié)議里都有住房款交付的時(shí)間，在超過(guò)時(shí)間后有一定的罰款條款，在一定的罰款金額以后應該視對方違約，解除合同并讓中介機構配合協(xié)助將產(chǎn)權重新過(guò)戶(hù)回來(lái)。
第二種情況，對方只是單純地不想現在發(fā)放貸款，目的可能是延續付款時(shí)間，或者延緩貸款的成本。
這種情況比較復雜，不知道對方的真實(shí)意圖是什么？有可能覺(jué)得反正是房產(chǎn)證已經(jīng)過(guò)戶(hù)給了自己，后面的房款不付你也沒(méi)有辦法。
這里的關(guān)鍵環(huán)節點(diǎn)是房產(chǎn)證在誰(shuí)的手里？正常情況下房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)以后是由中介直接拿著(zhù)房產(chǎn)證到銀行去辦理抵押手續的，如果銀行還沒(méi)有辦理抵押，在買(mǎi)方取消了發(fā)放貸款申請以后，銀行應該將房產(chǎn)證還給中介；如果銀行已經(jīng)辦理了住房抵押，那么需要先解除抵押，并將房產(chǎn)證還給中介，由中介在拿到房產(chǎn)證的情況下，要求買(mǎi)方及時(shí)支付房款。
如果買(mǎi)方已經(jīng)從銀行拿到了房產(chǎn)證，那是非常糟糕的情況，這個(gè)時(shí)候只有兩種辦法：一是三方重新簽訂協(xié)議，將住房過(guò)戶(hù)回來(lái)；二是如果對方想繼續要住房但又不愿意支付房款，可以向法院起訴，并向法院申請支付令，如果對方在規定的時(shí)間內沒(méi)有履行義務(wù)的，可以向法院申請強制執行。
依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十四條規定：債權人請求債務(wù)人給付金錢(qián)、有價(jià)證券，可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。在現實(shí)中也有這樣的案例，一般情況下都會(huì )勝訴。
第三種情況，在房?jì)r(jià)下跌的情況下，有可能買(mǎi)方覺(jué)得房?jì)r(jià)高了想毀約或者已經(jīng)缺乏了購買(mǎi)能力想毀約，可以考慮在給予一定賠償的情況下重新簽訂協(xié)議過(guò)戶(hù)回來(lái)
如果對方是以為現在的房?jì)r(jià)過(guò)高，可能想毀約不想要這套住房；或者買(mǎi)方經(jīng)濟上出現了問(wèn)題而不想繼續購買(mǎi)這套住房，這時(shí)候對方可能就是想毀約，那么，再牽扯下去也沒(méi)有什么意思。
雖然你可以通過(guò)起訴的方式要求對方繼續支付剩下的房款，但是如果買(mǎi)方真的沒(méi)有這個(gè)財力也是比較麻煩，對雙方都不利。
建議：在雙方都能接受的情況下，給予賣(mài)方一定的經(jīng)濟補償，然后通過(guò)重新簽訂協(xié)議的方式將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)回來(lái)。再重新出售。
現實(shí)生活中賣(mài)房會(huì )出現各種各樣的意外，這也是為什么需要大品牌中介機構的原因，畢竟中介的目的是保障雙方的權益，而且有一定的緩沖。（麒鑒）
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