業(yè)委會(huì )換屆改選期間其訴權應由物業(yè)所在地居委會(huì )主任代為行使
《判案研究》
2012年第12期
——上海某物業(yè)管理有限公司訴上海市浦東新區某小區業(yè)主大會(huì )、上海市浦東新區某小區業(yè)主委員會(huì )物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
【案 例】上海某物業(yè)管理有限公司訴上海市浦東新區某小區業(yè)主大會(huì )、上海市浦東新區某小區業(yè)主委員會(huì )物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
【簡(jiǎn)要提示】業(yè)主委員會(huì )作為民訴法上的“其他組織”，其訴訟權利能力不須贅述。但其訴訟行為能力則可因換屆改選等原因被暫時(shí)中止，其在訴訟行為能力因故（包括但不僅限于換屆改選）被暫時(shí)中止期間的相應訴權應由物業(yè)所在地的居委會(huì )主任代為行使。
【主審法官】沈肖偉 【案例撰寫(xiě)人】沈肖偉
一、基本案情
原告上海某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某物業(yè)公司）。
被告上海市浦東新區某小區業(yè)主大會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某小區業(yè)主大會(huì )）、上海市浦東新區某小區業(yè)主委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某小區業(yè)委會(huì )）。
訴訟代表人張某，上海市浦東新區某居民委員會(huì )主任。
2007年1月27日，某小區業(yè)主大會(huì )通過(guò)合法程序作出決議，決定不再續聘原物業(yè)管理公司，另選聘某物業(yè)公司擔任某小區的物業(yè)管理單位。同年2月1日，某小區業(yè)委會(huì )（為合同甲方）與某物業(yè)公司（為合同乙方）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，由甲方將某小區內建筑總面積為52,000平方米的住宅類(lèi)物業(yè)委托乙方提供物業(yè)服務(wù)，雙方約定由乙方按包干制收費形式確定物業(yè)服務(wù)費用，并由業(yè)主按高層每月每平方米1.20元（幣種為人民幣，下同）的標準向乙方支付物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔；物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所有的會(huì )所及相關(guān)設施委托乙方經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)管理收入的分配約定為扣除稅金5.55%后，由乙方每月從公益性收入中提取8,000元,專(zhuān)用于補貼車(chē)輛管理人員津貼，結余部分88%歸甲方，12%歸乙方；乙方按有關(guān)規定編制專(zhuān)項維修資金使用方案，經(jīng)甲方批準后實(shí)施，未經(jīng)甲方批準或授權，乙方不得動(dòng)用專(zhuān)項維修資金。雙方還約定，該合同的合同期限為2年，即自2007年3月1日起至2009年2月28日止，期間如無(wú)主業(yè)重大不滿(mǎn)意事項，合同自動(dòng)續延至2011年2月28日止。某小區業(yè)主大會(huì )在該合同落款部分的甲方簽章處加蓋了印章。同年3月18日起，某物業(yè)公司進(jìn)駐某小區，但只委派了部分管理和維修人員進(jìn)入該小區。同年9月1日起，原物業(yè)管理公司撤離某小區，某物業(yè)公司全面進(jìn)駐該小區履行《物業(yè)服務(wù)合同》。某物業(yè)公司為某小區提供物業(yè)服務(wù)實(shí)際至2009年5月31日止。
2010年1月25日，某物業(yè)公司以某小區業(yè)主大會(huì )、某小區業(yè)委會(huì )為共同被告訴諸上海市浦東新區人民法院（簡(jiǎn)稱(chēng)浦東法院），請求判令兩被告根據《物業(yè)服務(wù)合同》賠償其因被告原因導致某物業(yè)公司未全面履行合同而產(chǎn)生的應得未得利益損失。對此，浦東法院認為被告雖有違約行為但已及時(shí)補救且給原告造成的損失不大，故判決酌情支持某物業(yè)公司10,000元物業(yè)管理費損失并駁回其余訴請。某物業(yè)公司不服，提起上訴。上海市第一中級人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市一中院）經(jīng)審理后于2011年1月21日判決駁回上訴，維持原判。
現原告某物業(yè)公司訴稱(chēng)：原告在為某小區提供物業(yè)管理服務(wù)期間，收取的公益金合計為42,767.51元，為小區支出的費用合計為102,043.24元，兩被告尚欠原告59,275.73元，減去原告之后收取的小區機動(dòng)車(chē)泊位費800元，兩被告應付原告費用共計58,475.73元（內包括合同約定公益金收入扣除稅金后，兩被告每月應付原告8,000元，以及從維修資金中予以列支的小區公共部位、公共設施設備維修費用等）。據此，請求判令兩被告支付原告費用共計58,475.73元。
被告某小區業(yè)主大會(huì )、某小區業(yè)委會(huì )共同辯稱(chēng)：一、雙方當事人在系爭《物業(yè)服務(wù)合同》第九條中已明確約定原告按包干制的計費方式確定物業(yè)服務(wù)費用，因此原告之訴無(wú)事實(shí)和法律依據；二、在民事訴訟中，一般情況下業(yè)主大會(huì )不具有訴訟主體資格，請求法院依法駁回原告對被告某小區業(yè)主大會(huì )的訴訟請求；三、原告訴訟請求所基于的公益性收入方面的事實(shí)理由，法院另案生效判決已作出認定并予處理，原告僅是變換了訴請方式要求法院重復處理，此舉既不符合事實(shí)也沒(méi)有法律依據。據此，請求駁回原告的訴訟請求。
另，原某小區業(yè)委會(huì )包括主任喬剛在內的全體委員的相應職務(wù)于2011年1月9日因任期屆滿(mǎn)而自然解除，且該業(yè)主委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)委會(huì )）已在政府職能部門(mén)的組織下進(jìn)入了換屆改選階段，該業(yè)委會(huì )的訴訟行為能力因此被暫時(shí)中止，后因客觀(guān)原因，訴訟期間未能產(chǎn)生新一屆某小區業(yè)委會(huì )。某小區所在地的居委會(huì )為上海市浦東新區某居民委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)濟中居委會(huì )）。
二、法院的認定和判決
一審法院經(jīng)審理后認為：被告某小區業(yè)主大會(huì )不具有訴訟主體資格，被告明珠花園業(yè)委會(huì )訴訟行為能力因換屆而暫時(shí)中止，法院根據中華人民共和國住房和城鄉建設部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住建部）《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導規則》）第五十八條的規定，指定某小區所在地的居委會(huì )即濟中居委會(huì )主任張某作為本案兩被告的本案訴訟代表人，依據充分、程序正當，有利于本案糾紛的及時(shí)解決。同時(shí)，原告既未提供證據證明明珠花園存在會(huì )所及相關(guān)設施以及原告已按約對其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，從而支持原告主張之公益性收益來(lái)源的合理性，也未提供證據證明原告為小區公共部位、公共設施設備的維修墊付相關(guān)費用的事實(shí)，故原告的訴訟請求無(wú)事實(shí)和法律依據，不應予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決駁回原告某物業(yè)公司的訴訟請求。
一審宣判后，原告某物業(yè)公司不服提起上訴。二審法院認定的事實(shí)與一審認定一致。二審法院經(jīng)審理后認為：一審法院指定當地的居委會(huì )主任為訴訟代表人，以某小區業(yè)委會(huì )的名義代行訴訟事務(wù)，并不違反法律規定，且原告的其他上訴請求，均無(wú)事實(shí)和法律依據，故判決駁回上訴，維持原判。
三、對本案的研究及解析
本案雙方當事人之間既有實(shí)體爭議，也有程序方面的分歧。其中，由于某小區業(yè)委會(huì )在本案受理前已進(jìn)入了換屆改選階段，但因客觀(guān)原因至今未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會(huì )，一審法院認為此時(shí)的某小區業(yè)委會(huì )民事訴訟能力已經(jīng)被暫時(shí)中止，包括原主任在內的原業(yè)委會(huì )成員均不能代表業(yè)委會(huì )提起訴訟或者接受應訴，并據此指定某小區所在地的濟中居委會(huì )的主任作為其本案訴訟代表人。在一、二審期間，某物業(yè)公司對此均提出了異議，故法院指定本案訴訟代表人的合法性問(wèn)題即成為了本案重大的程序性爭議焦點(diǎn)。
（一）業(yè)委會(huì )的訴訟法律地位辨析
判斷法院指定濟中居委會(huì )主任作為某小區業(yè)委會(huì )訴訟代表人是否合法，首先需要厘清業(yè)委會(huì )的訴訟法律地位問(wèn)題。
物業(yè)服務(wù)合同雖由業(yè)委會(huì )出面簽訂，但其法律后果系由物業(yè)管理區域的全體業(yè)主享有或者承擔，在此意義上物業(yè)服務(wù)合同就類(lèi)似于企業(yè)與工會(huì )簽訂的集體勞動(dòng)合同，物業(yè)服務(wù)合同中的業(yè)委會(huì )和集體勞動(dòng)合同中的工會(huì )均非合同權利義務(wù)的實(shí)際享有者或者承擔者。由于集體勞動(dòng)合同背后的實(shí)體權益主體人數眾多，一旦發(fā)生訟爭，不僅涉訟規模龐大，訴訟時(shí)間冗長(cháng)，更有可能部分當事人因無(wú)法通知等原因未能參加訴訟而造成部分已決部分未裁的不公平現象，為避免發(fā)生上述問(wèn)題，我國勞動(dòng)合同法第五十六條規定：“因履行集體合同發(fā)生爭議，經(jīng)協(xié)商解決不成的，工會(huì )可以依法申請仲裁、提起訴訟”，工會(huì )據此提起訴訟的訴權依據在訴訟主體理論上被稱(chēng)為“訴訟擔當”。民事訴訟中的“訴訟擔當”是指本來(lái)不是民事權利或者民事法律關(guān)系主體的第三人，對他人的民事權利或者民事法律關(guān)系有管理權，以當事人的地位，就該民事法律關(guān)系所產(chǎn)生的糾紛行使訴訟實(shí)施權，所受判決的效力及于原民事法律關(guān)系的主體?！霸V訟擔當”是對傳統當事人適格理論的突破，根據傳統的當事人適格理論，訴訟主體必須擁有實(shí)體法權源，實(shí)體權益主體與訴訟權益主體必須是統一的，兩者不能分離，而按照“訴訟擔當”理論，兩者可以適當分開(kāi)，允許即使不是實(shí)體權益主體也可基于訴的利益對他人的實(shí)體權益行使訴權，該項訴權又被稱(chēng)為糾紛的管理權，其源于對他人民事法律關(guān)系的實(shí)體管理權。
對于業(yè)委會(huì )，其雖然根據業(yè)主大會(huì )的決議代表物業(yè)管理區域的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但其并非物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)的實(shí)際享有者或者承擔者；根據《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定，業(yè)委會(huì )作為業(yè)主大會(huì )常設執行機構，依法履行包括代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同和監督、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責，簡(jiǎn)言之，業(yè)委會(huì )對物業(yè)服務(wù)合同項下事務(wù)享有實(shí)體上的監督管理權。故業(yè)委會(huì )依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第八條、第十條享有的訴權，即為“訴訟擔當”。
（二）居委會(huì )基于“訴訟擔當”代行業(yè)委會(huì )訴權的合理性分析
其次，需要辨析在特定條件下，物業(yè)所在地的居委會(huì )能否基于“訴訟擔當”代行業(yè)委會(huì )的訴權。
在業(yè)委會(huì )主體存在且其訴訟代表人即業(yè)委會(huì )主任能夠正常依法履職的情況下，某小區業(yè)委會(huì )起訴或者被訴的，理應由業(yè)委會(huì )主任代表業(yè)委會(huì )參加訴訟或者授權他人參加訴訟。但本案情況甚為特殊，正如本案一審階段中止訴訟民事裁定中表述的“以喬剛為主任的某小區業(yè)委會(huì )的任期已于2011年1月9日屆滿(mǎn)，包括喬剛在內的原業(yè)委會(huì )全體委員的相應職務(wù)自任期屆滿(mǎn)的次日起自然解除，且該業(yè)委會(huì )現已在政府職能部門(mén)的組織下進(jìn)入了換屆改選階段”，在此情況下，某小區業(yè)委會(huì )的主體雖未消亡，但事實(shí)上業(yè)委會(huì )已經(jīng)無(wú)力履行對物業(yè)服務(wù)合同項下事務(wù)的監督管理職責，“訴訟擔當”也勉為其難，故本院在上述裁定中基于該事實(shí)所作“某小區業(yè)委會(huì )的訴訟行為能力因此被暫時(shí)中止”的判斷不僅是合適的，也完全契合民事訴訟行為能力理論。
而且，由于相關(guān)程序規定的粗略和不周全，業(yè)委會(huì )“換屆改選難”已經(jīng)成為當今的一大社會(huì )問(wèn)題，業(yè)委會(huì )因客觀(guān)原因未能及時(shí)完成換屆改選的不僅時(shí)有發(fā)生，業(yè)委會(huì )因此長(cháng)期名存實(shí)亡的也并不鮮見(jiàn)，某小區業(yè)委會(huì )即為長(cháng)期名存實(shí)亡之適例，其自2010年4月起開(kāi)始換屆改選至今已逾兩年，但迄今為止新一屆業(yè)委會(huì )產(chǎn)生的“曙光”依然端倪難現。業(yè)委會(huì )無(wú)法正常履職，但事關(guān)廣大業(yè)主切身利益的物業(yè)服務(wù)監督管理工作（尤其是《上海市住宅物業(yè)管理規定》禁止業(yè)委會(huì )在自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)委會(huì )選舉產(chǎn)生期間作出決定的“重大事項”，根據該法條采用的列舉和兜底相結合的立法技術(shù)，此處的“重大事項”顯然包括了起訴或者應訴等訴訟行為）卻是須臾不能停頓，更不可長(cháng)期缺位，破解路徑何在？住建部于2009年12月頒布的《指導規則》第五十八條已經(jīng)給出了最為妥當的解決方案，即“因客觀(guān)原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業(yè)主委員會(huì )的職責?！?div style="height:15px;">
居委會(huì )“代行業(yè)主委員會(huì )的職責”為何是最佳的解決方案？這可以從居委會(huì )的性質(zhì)和職責入手加以分析?！吨腥A人民共和國城市居民委員會(huì )組織法》第二條第一款明確規定：“居民委員會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織?！贝颂幍摹熬用瘛憋@然包括了居委會(huì )轄區各物業(yè)管理區域內的業(yè)主，而業(yè)委會(huì )其本質(zhì)也是物業(yè)管理區域內業(yè)主自我管理、自我服務(wù)的自治性組織，因此不妨可以把居委會(huì )理解為是廣義上的業(yè)委會(huì )；而根據《物業(yè)管理條例》第二十條第二款“在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督?！钡纫幎?，更可得出居委會(huì )在自治管理事務(wù)等方面系業(yè)委會(huì )的上級主管組織的結論。據此，當業(yè)委會(huì )因故不能履職時(shí)，居委會(huì )當然是“代行業(yè)主委員會(huì )的職責”的最佳主體，更何況居委會(huì )在業(yè)委會(huì )因故不能履職時(shí)“代行業(yè)主委員會(huì )的職責”也早已成為我國目前物業(yè)服務(wù)監督管理工作實(shí)務(wù)中不容否認的常態(tài)事實(shí)。既然居委會(huì )在業(yè)委會(huì )因故不能履職的情形下有權代行業(yè)委會(huì )的職責，其在此期間即對所涉物業(yè)服務(wù)合同項下事務(wù)享有了直接而廣泛的監督管理權（居委會(huì )在業(yè)委會(huì )能正常履職的情況下，依照《物業(yè)管理條例》除指導、監督和建議等間接管理權外，只對“物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作”享有直接管理權），也即當發(fā)生《指導規則》第五十八條所列之特殊情形時(shí)，居委會(huì )代行業(yè)委會(huì )的訴權符合“訴訟擔當”的要求。
需要指出的是：在前述情形下，居委會(huì )可代行業(yè)委會(huì )訴權雖已不容置喙，但這并不意味著(zhù)在涉及業(yè)委會(huì )的糾紛中居委會(huì )都必須以其自己名義起訴或者應訴。如業(yè)委會(huì )主體消亡的，居委會(huì )當須以自己的名義參加訴訟，自不待言；但如僅系業(yè)委會(huì )因故不能履職而導致其訴訟行為能力被暫時(shí)中止（如本案之情形）的，居委會(huì )主任作為業(yè)委會(huì )的訴訟代表人參加訴訟，已足可解決阻礙訴訟的相關(guān)程序問(wèn)題，且此做法也符合《指導規則》中“代行”文意的應有之義，故無(wú)須也不宜由居委會(huì )以自己的名義參加訴訟。
綜上，一審法院指定濟中居委會(huì )主任為某小區業(yè)委會(huì )的訴訟代表人，依據充分、程序正當，有利于本案糾紛的及時(shí)解決，故某物業(yè)公司對此提出的反對意見(jiàn)，不應予以采納。
雖然本案指定居委會(huì )主任作為業(yè)委會(huì )訴訟代表人參加訴訟，起因于業(yè)委會(huì )的訴訟行為能力因換屆改選而被暫時(shí)中止，但業(yè)委會(huì )暫時(shí)性喪失訴訟行為能力的情況并不僅限于換屆改選，而上述推理設定的前提條件是業(yè)委會(huì )主體存在但暫時(shí)喪失訴訟行為能力，故不僅業(yè)委會(huì )出現換屆改選情況的，法院需要指定居委會(huì )主任作為訴訟代表人參加訴訟，業(yè)委會(huì )因其他原因發(fā)生暫時(shí)性喪失訴訟行為能力的，法院也可借鑒本案的做法推進(jìn)訴訟，并及時(shí)解決當事人之間的訟爭。
