1、確認拆遷性質(zhì)。如果是政府主導的，一般是以公共利益征收的，具有強制性，只能爭取合理的補償；如果不是政府主導的，而是純粹商業(yè)的行為，就不具有強制性，不同意拆遷的可以不拆。
2、給自己定位。不管是什么原因導致拆遷，拆遷的補償對象都是房屋的所有權人，所以要拿到補償款，首先需要證明自己是房屋的產(chǎn)權人，因此必須有房產(chǎn)證。如果不是房屋的產(chǎn)權人，僅僅是使用者，首先要看租賃合同中就遇到拆遷問(wèn)題是否有明確約定，有的話(huà)按照約定執行；沒(méi)有的話(huà)，在有效的合同下，是可以主張停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修費和搬遷費的。
3、明確補償內容。 國有土地上房屋征收的補償主要有：（一）被征收房屋價(jià)值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償（僅針對營(yíng)業(yè)用房）。
對于集體土地上房屋的拆遷補償，法律上沒(méi)有統一的規定，一般是由地方各級政府根據《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》、《物權法》等法律的相關(guān)規定，結合本地區的具體情況，制定各地方集體土地上房屋拆遷補償安置政策。下面是具體的補償方式：拆遷補償方式分為三種：純貨幣補償、房屋產(chǎn)權置換、另行劃批宅基地建房。
4、了解補償標準。國有土地上房屋征收是以《國有土地上房屋征收與補償條例》為依據的，必須按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補償。房屋的貨幣補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)，具體可以由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構進(jìn)行評估。
集體土地上房屋征收拆遷補償標準：純貨幣補償，最低是房屋的重建成本價(jià)+宅基地地價(jià);房屋置換，相同地段按面積最低拆一還一;另行批準宅基地安置的，另補償房屋的重建成本價(jià)。宅基地的地價(jià)按照當地的征地補償標準，一般當地省政府會(huì )制定征地區片綜合地價(jià)，可以以此為依據，結合當地經(jīng)濟發(fā)展水平，要求給予合理的補償。并且征地區片綜合地價(jià)根據當地自身的情況，會(huì )每2～3年做一次調整。其他補償：除了房屋本身的補償，拆遷方還應當補償被拆遷房屋的附屬設施、裝飾裝修費、搬家補助費、臨時(shí)過(guò)渡安置費等其他因拆遷而產(chǎn)生的必要費用。
5、拆遷補償原則：保證被拆遷人原有的居住、生活水平不因拆遷而降低。
6、除了補償，還要注意簽署安置補償協(xié)議的問(wèn)題，因為，這份協(xié)議就是將我們爭取到的合理補償固定成為有法律效力的合同，一定要慎重！
一、提供補償協(xié)議的一方只能是市、縣級人民政府或其確定的房屋征收部門(mén)。所以在簽協(xié)議時(shí)，我們一定要注意落款紅章到底是不是有權部門(mén)。
二、協(xié)議必須包含以下內容：
1、被拆除房屋的基本情況。包括房屋的位置、結構、樓層、面積、年限以及附屬設施等。
2、被拆除房屋的評估情況。(1)若選擇貨幣補償，需要對被拆除房屋的市價(jià)進(jìn)行評估;(2)若選擇產(chǎn)權調換，需要對被拆房屋和調換房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估，以作為結清差價(jià)的依據。
3、拆遷補償方式、金額和時(shí)間。(1)若選擇貨幣補償，則補償金額由房地產(chǎn)價(jià)格評估機構評估確定。至于貨幣補償的時(shí)間，一般應在拆遷前一次性支付完畢;(2)若選擇產(chǎn)權調換，應當明確置換房屋的位置、面積、樓層、戶(hù)型結構、朝向和房屋交付時(shí)間等事項。
4、搬遷費、臨時(shí)安置補助費、停產(chǎn)停業(yè)損失費(僅針對用于合法經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房)的支付。
5、搬遷期限、過(guò)渡方式和期限。應當約定合理的搬遷期限。在過(guò)渡期內若選擇過(guò)渡安置費，則應明確約定支付數額、期限和方式;若是選擇臨時(shí)周轉用房，則應當明確約定周轉房的地點(diǎn)、過(guò)渡期限。
6、違約責任。這一項條款非常重要，必須明確約定不能按照上述條款履行的違約責任以及爭議解決辦法。
農地圈問(wèn)答團隊：董金平
北京在明律師事務(wù)所專(zhuān)業(yè)拆遷律師提示廣大被拆遷人：爭取拆遷補償在于與拆遷方的博弈，而博弈講究科學(xué)的方法和手段，協(xié)商技能必不可少。被拆遷人想要提高補償，需要把握好以下幾點(diǎn)：
1、摸清狀況，知己知彼
俗話(huà)說(shuō)：知己知彼，百戰百勝。這就提醒被拆遷人在著(zhù)手準備談判前，首先要對整個(gè)拆遷工作狀況有一個(gè)比較明晰的了解。比如你需要了解拆遷期限是多長(cháng)？目前進(jìn)展到哪個(gè)階段？和自己同等條件的被拆遷戶(hù)的平均補償價(jià)位是多少？最高補償價(jià)給了多少？再考察一下市場(chǎng)價(jià)等等，有條件的也可以通過(guò)申請信息公開(kāi)等手段，了解整個(gè)拆遷項目的資金狀況。
還需確認拆遷性質(zhì)。如果是政府主導的，一般是以公共利益征收的，具有強制性，只能爭取合理的補償；如果不是政府主導的，而是純粹商業(yè)的行為，就不具有強制性，不同意拆遷的可以不拆。
這是必要的前期準備，有一個(gè)全局性的視角能幫助把握好自己被征收拆遷的土地和房屋的總價(jià)值，也能讓被拆遷人在遇到緊急情況時(shí)能見(jiàn)招拆招，不至于措手不及，對維權心態(tài)也有一個(gè)平衡作用。
2、不要一味抵制文件簽收，可以選擇性簽字
有一類(lèi)被拆遷人會(huì )對拆遷方送來(lái)的一系列文件過(guò)于敏感，總覺(jué)得文件內容肯定對自己不利，所以堅決不簽任何文件，以為這樣就能保住房子或者提高要價(jià)；而另一類(lèi)被拆遷人對文件又過(guò)于不敏感，馬虎了事，不看清文件內容就簽字，甚至連“空白協(xié)議”也簽，這類(lèi)人被壓低拆遷補償價(jià)的可能性很大。
那面對拆遷方送來(lái)的文件到底應該怎么辦呢？首先你可以接收，但不要著(zhù)急簽字。因為一旦簽了字，就意味著(zhù)文件內容發(fā)生了法律效力，對簽字人具有了約束力。后期如果再想要就此維權就會(huì )顯得異常艱難。
接收文件后，就得仔細審視文件內容，對自己權利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的文件要尤為慎重，不能分辨的要咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師意見(jiàn)。
3、保留好房產(chǎn)證等相關(guān)權屬證明原件
拆遷過(guò)程中，拆遷方定義違建的首要前提就是被拆遷人沒(méi)有房產(chǎn)證、沒(méi)有土地使用證等，或者以相關(guān)證件不符合法律規定等為由予以強行拆除，被拆遷人的補償價(jià)也會(huì )因此大幅度降低。因此，相關(guān)房屋、土地的權屬證明非常非常重要。
所以，當拆遷方以各種理由向你索要房產(chǎn)證、土地使用證等與財產(chǎn)密切相關(guān)的證明文件時(shí)，一定要謹慎，切勿拿權屬文件原件。對方一定要拿的時(shí)候，可以給復印件。一般來(lái)說(shuō)，復印件在整個(gè)拆遷需要的程序中都是可以用的，切記要保留好原件。
4、切記不要漫天要價(jià)，合理時(shí)機報合理價(jià)
到協(xié)商補償價(jià)的時(shí)候，拆遷方一來(lái)就會(huì )問(wèn)“你到底要多少錢(qián)？你報個(gè)數……”之類(lèi)的話(huà)，這時(shí)候千萬(wàn)別以為他在和你協(xié)商，他只是在打探你的心理價(jià)位。從而根據你的報價(jià)，制定相應的對付你的策略。
但你也別借此就漫天要價(jià)，以為報的越高，就算他要降價(jià)也不會(huì )降到特別低。如果你這樣想就大錯特錯了。當你漫天要價(jià)的時(shí)候，拆遷方不會(huì )再計劃降價(jià)的幅度，而是在想要怎么直接拆你的房子了。
所以，當到協(xié)商補償價(jià)格的時(shí)候，不要急于求成，而要沉著(zhù)冷靜。先考察自己房屋的市場(chǎng)價(jià)格，再對比同類(lèi)被拆遷人的補償價(jià)格，進(jìn)而核算自己的一個(gè)差不多的合理價(jià)位。報價(jià)時(shí)間一定要在自己有主動(dòng)權的時(shí)候，時(shí)機未到，就要少說(shuō)話(huà)。
如果拆遷補償太低，學(xué)著(zhù)做好以上幾點(diǎn)，能在一定程度上幫你提高補償費。而貫穿這始終的還有一份堅定的決心。平和、穩定的心態(tài)對提高補償數額至關(guān)重要。面對拆遷方的威逼利誘，一定要沉著(zhù)冷靜，循序漸進(jìn)，配合正確的維權方法，一定可以取得理想的效果。
另外在明拆遷律師根據多年經(jīng)驗總結了房屋拆遷補償協(xié)議簽訂技巧。
一、【明確形勢，審查主體有保障】
簽訂一份協(xié)議，首先你得明確簽協(xié)議的前提條件，看是否有盈利空間的環(huán)境及要在怎樣的情況下簽訂能將盈利最大化。那對于拆遷補償協(xié)議來(lái)說(shuō)，你得明確的前提就是舊城改造項目是否都經(jīng)過(guò)了當地政府的立頂、規劃、批準等程序，是否取得了當地政府的許可……如果中間環(huán)節某個(gè)地方有瑕疵，你就該考慮這份協(xié)議是否值得簽了，或者應該得到怎樣完善后才能簽。
然后在拆遷實(shí)踐中的最大問(wèn)題就是簽訂協(xié)議的主體。一般來(lái)說(shuō)，與我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會(huì )因為主體不明確、主體沒(méi)有承擔法律責任的能力而面臨無(wú)法履行的風(fēng)險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類(lèi)的機構，是不具備法人的主體資格的。一旦簽訂主體不合格，就會(huì )導致后期的拆遷補償難以落實(shí)，且很難找到主體追責。
二、【看內容，估房?jì)r(jià)易獲利】
協(xié)議內容內容是協(xié)議的核心，是否要簽協(xié)議就是要看協(xié)議內容手否合乎自己的意愿。而在拆遷協(xié)議里，比較重要且必須明確的內容有：
第一、補償款的總金額及各項補償內容的具體明細，如果存在廠(chǎng)房出租的情況，這個(gè)各項補償內容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。
第二、補償款的支付時(shí)間及支付方式。
第三、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)，因為地理位置決定了土地的區位價(jià)值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價(jià)值，如果雙方在合同中沒(méi)有明確的約定，在實(shí)際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。
第四、如果簽訂補充協(xié)議，補償協(xié)議上的內容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動(dòng)，須明確約定以補償協(xié)議約定為準。
而在明確協(xié)議內容的過(guò)程中，你要知道自己的房產(chǎn)值多少錢(qián)，然后才決定補償款的總金額。估算自己的房?jì)r(jià)要以當地商品房房?jì)r(jià)為參照物。若自己不明白，可以找內行的朋友咨詢(xún)，附近交易的案例比較，或者找評估公司評估。明確協(xié)議內容后，要約定違約責任、合同履行程序和審查拆遷補償合同是否對我們有不利或不公平的條款。只有在符合自己合理心理預期的情況下簽訂協(xié)議，你才能很好的追討后期補償利益。
三、【平和心態(tài)，充分利用現有政策將拆遷補償利益最大化】
房屋要拆遷，這是個(gè)人無(wú)法改變的現實(shí)，只有努力將補償利益最大化才是應對拆遷的唯一出路。而要將拆遷利益最大化，在面對政府的無(wú)所不用其極的拆遷手段時(shí)，一定要保持平和、積極心態(tài)。政策和法律是束約執權者權利的唯一武器，所以不管是簽訂協(xié)議還是后期的維權手段，一定要依法、依政策，切勿以暴制暴，再說(shuō)你的暴力也抵不過(guò)政府的暴力。所以一定要充分利用好政策和法律給予你的權限權利，才能贏(yíng)得最終的最大化拆遷補償。
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