以一套總價(jià)500萬(wàn)的房產(chǎn)為例，首付30%，則首付款為150萬(wàn)，貸款額為350萬(wàn)。按30年分期還貸，以等額本金和等額本息的方式還款，利率上漲后比上漲前分別需要多還的利息為121085.42與173340.66元。當然，貸款金額越多，差距也就越大。
此時(shí)，擔心利息還會(huì )繼續一路高歌的“房奴”們，就開(kāi)始詢(xún)問(wèn)關(guān)于提前還貸的事兒。
1.提前還款的種類(lèi)
提前還款的種類(lèi)大約可分為五種。
第一種，全部提前還款，即將剩余的全部貸款一次性還清。
第二種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。
第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。
第四種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。
第五種，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。
在這里提醒大家，第一種情況雖然不用還剩余部分的利息，但是已付部分的利息是概不退還的；第二、第三種情況會(huì )節省較多的利息；第四種情況會(huì )減小月供負擔，但利息節省程度略小于第二種；第五種情況則會(huì )增加月供，減少部分利息，但相對而言不是合算的。
2.不同還款方式提前還款小建議
理財專(zhuān)家建議，提前還款的本質(zhì)要義，應在于盡量減少本金，縮短貸款期限，使支出的利息更少。
等額本息與等額本金兩種還款法相比而言，由于同樣貸款貸了一段時(shí)間后，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”，而在提前還貸時(shí)已支付的利息是不退還的，這就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。因此，如果有提前還貸打算的，選擇“等額本金還款法”貸款比較劃算。
按照等額本息的還款計算方法，貸款年限過(guò)半，說(shuō)明全部貸款和利息已經(jīng)超過(guò)50%——80%被償還完畢，剩下的月供本金占比重大，利息數量極少。此時(shí)，提前還款省下的錢(qián)并不多，而且大部分錢(qián)，大部分壓力都扛過(guò)去了，剩下的小部分也沒(méi)必要一下子全交付出去。
等額本息的還款方式過(guò)半則提前還款不劃算，那么對于采用等額本金還款方式還房貸的人來(lái)說(shuō)，按照等額本金的計算方法，一般情況下，當還款時(shí)間超過(guò)三分之一時(shí)，提前還款就不劃算了。因為此時(shí)利息所剩不多，剩下的基本上是本金，本金是絕對不會(huì )少的。
敲重點(diǎn)：
重點(diǎn)一:若是本就有提前還貸打算的，還款方式選擇“等額本金還款法”
重點(diǎn)二:等額本息還款法若還款年限已過(guò)半，等額本金還款法若還款年限超三分之一，則選擇提前還款是不劃算的。
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