融資環(huán)境收緊，融資成本上升
房地產(chǎn)行業(yè)投融資渠道急需破局。
文／研究小Q
7月11日，易居克而瑞研究中心舉辦2019年二季度地產(chǎn)金融形式發(fā)布會(huì )暨中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜解讀TOP200金融論壇。丁祖昱、張燕、章華、陳慎、劉策、李淵、姜孟軍、李向彬等金融資本大咖、房地行業(yè)領(lǐng)袖濟濟一堂，把脈行業(yè)發(fā)展現狀，共話(huà)房企投融資破局之道，干貨滿(mǎn)滿(mǎn)，讓我們一睹為快。
01
2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢分析與未來(lái)趨勢展望
丁祖昱 易居企業(yè)集團CEO
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱從市場(chǎng)、企業(yè)的角度出發(fā)，對上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現、房企銷(xiāo)售、房企投資進(jìn)行了總結，并指出了市場(chǎng)及房企未來(lái)發(fā)展趨勢。
市場(chǎng)仍存在壓力，并沒(méi)有火爆。
今年上半年政策變化從松到緊，并無(wú)實(shí)質(zhì)性政策出臺（警示，窗口指導，謠言，無(wú)文件）。
要警惕棚改變化，但不需要過(guò)分放大對市場(chǎng)的影響。
成交一線(xiàn)回升，二線(xiàn)穩定，三四線(xiàn)回調但沒(méi)有想象中那么差，將會(huì )分化，同好不會(huì )再有了。
下半年市場(chǎng)成交走向分化行情，成交存在壓力，不必過(guò)于悲觀(guān)，供應增加或將帶動(dòng)成交放量。
二手房：京滬深二手房高位回落，二線(xiàn)環(huán)比全部下跌，二手或將拖累一手回調。
今年上半年房企銷(xiāo)售情況比去年增長(cháng)，但增速放緩，這和行業(yè)天花板有關(guān)也和企業(yè)自身發(fā)展有關(guān)。
今年千億35家左右，今明兩年千億格局已定，目前沖千億速度明顯放緩。
14家房企新增貨值破千億，拿地集中度愈發(fā)集中。
今年投資回歸二線(xiàn)，長(cháng)三角及珠三角三四線(xiàn)仍具較大投資價(jià)值。
今年樓市波動(dòng)頻繁，分化加劇，總體資金面寬松，政策穩定。
產(chǎn)品力方面，今年產(chǎn)品好對銷(xiāo)售有巨大幫助，主要是要根據客戶(hù)變化調整產(chǎn)品定位，二孩、95后買(mǎi)房購買(mǎi)力強，產(chǎn)品還沒(méi)跟上需求升級。
現在市場(chǎng)變化太快不能看的太遠，最好把當下事情做好就能應對市場(chǎng)變化。
02
從金融視角看2019年房地產(chǎn)行業(yè)投資新生態(tài)
章華 鼎信長(cháng)城董事長(cháng)
鼎信長(cháng)城董事長(cháng)章華從房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)與金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源、金融視角看房地產(chǎn)投資三大角度剖析了當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資新生態(tài)，為企業(yè)創(chuàng )新投資與發(fā)展提供新思路、新方法。
去杠桿聚焦企業(yè)去杠桿，房地產(chǎn)是焦點(diǎn)。
居民杠桿整個(gè)比例不算太高，但新增貸款大部分進(jìn)入房貸。
整體的金融政策，現在是收緊。
2019年的金融環(huán)境，相機抉擇和寬嚴并濟。
當前房企的負債率，還是比較高的。
未來(lái)三年債務(wù)陸續到期，且規模較大。疊加當前融資環(huán)境較差，房企整個(gè)還債壓力還是較大的。
整體社會(huì )資管規模100多億，或多或少和房地產(chǎn)有關(guān)系。整體資產(chǎn)管理規模巨大，107.9萬(wàn)億元，銀行理財和信托仍是主力，公募和私募增速快，開(kāi)發(fā)貸規模明顯收緊，債券融資趨冷。
信托投向地產(chǎn)最近兩周受到了猛烈的沖擊，規模會(huì )快速下降。幾乎每家信托公司都接到了窗口指導意見(jiàn)。
開(kāi)發(fā)貸規模，只減不增。
個(gè)人按揭，額度顯著(zhù)收緊，房貸利率在升。利率上漲造成貸款比例下降，需求端會(huì )有所調整。
房企海外發(fā)債規模增加。房企海外發(fā)債規模增加并非國家鼓勵，更多是基于我們對外匯的補給。
房企創(chuàng )新模式，現在基本上很難再談起來(lái)了，融資的環(huán)境變化也是比較快。
房地產(chǎn)在改善、剛需以及不同區域性仍有較大結構性機會(huì )。如改善需求，尤其一線(xiàn)、強二線(xiàn)。從區位上看，三大都市圈和一些中心城市機會(huì )依然較好。
金融對于地產(chǎn)行業(yè)的支持，還鼓勵在做的是股權融資，資產(chǎn)證券化，綠色債券和養老產(chǎn)業(yè)相關(guān)，還有就是住房租賃相關(guān)。
金融視角下房地產(chǎn)投資原則，項目永遠是第一位的。典型的投資邏輯“１－５－∞”，項目永遠是第一位的，不要迷信大公司大主體。
房企投資偏好，聚焦高盈利項目、優(yōu)質(zhì)的合作主體。綜合把控“五優(yōu)投資”，項目?jì)?yōu)、城市優(yōu)、主體優(yōu)、條件優(yōu)、團隊優(yōu)，聚焦高盈利項目、優(yōu)質(zhì)的合作主體。
未來(lái)，房企應增強風(fēng)險防范意識，審慎經(jīng)營(yíng)，提升自身功力。房企自身的能力也是越來(lái)越綜合，投融資能力、風(fēng)險管控能力、對外合作能力也越來(lái)越重要。
03
適應新常態(tài)，激活新紅利
陳慎 華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師
華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎，從融資、行業(yè)周期、政策、戶(hù)籍、企業(yè)成長(cháng)，轉型創(chuàng )新等角度對當前房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境等進(jìn)行了解析。
5月開(kāi)始房地產(chǎn)融資環(huán)境重新有所收緊，融資工具和規模皆有所受限。經(jīng)測算，今年融資收緊對大部分房企現金流的影響不大，更多的是影響對未來(lái)拿地的預期，預計三季度房企拿地力度會(huì )有所減弱，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資繼續回落。
一二線(xiàn)城市地王的重新出現，是本次融資收緊的原因之一，目的是控制拿地熱度，平穩市場(chǎng)預期。
在當前融資管控下，流往房地產(chǎn)的資金越來(lái)越有限，房企融資集中度重新上升，資金越來(lái)越向大房企、國企央企集中。
市場(chǎng)分化進(jìn)一步持續，房地產(chǎn)政策進(jìn)入“一城一策” 松緊并舉新常態(tài)，今年是近年來(lái)首次出現部分城市在加嚴，同時(shí)有另外一些城市在放松。
海外市場(chǎng)流動(dòng)性寬松預期再臨，國內市場(chǎng)利率水平存在下行預期，房地產(chǎn)按揭貸款利率不太具備持續回升的基礎。
今年4月份，發(fā)改委文件首次提出特大超大城市增加落戶(hù)規模，戶(hù)籍制度改革提速，有望釋放新的紅利，城市圈發(fā)展最為受益。
房企在高頻的周期中，更加考驗投資的節奏感，預計三季度土地市場(chǎng)會(huì )有所回落，建議房企重視把握四季度左右拿地機遇，建議關(guān)注二線(xiàn)城市以及城市圈三線(xiàn)城市機遇。
關(guān)注后續公募REITs試點(diǎn)政策出臺，REITs有望加速發(fā)展。
房地產(chǎn)服務(wù)鏈中物業(yè)管理發(fā)展路徑清晰，輕資產(chǎn)疊加確定性增長(cháng)是一條可以持續布局的道路，未來(lái)可挖掘并購以及增值服務(wù)帶來(lái)的機遇。
04
新周期下佳兆業(yè)的彎道超車(chē)謀略
劉策 佳兆業(yè)集團控股首席增長(cháng)官
佳兆業(yè)集團控股首席增長(cháng)官劉策從新周期下佳兆業(yè)3~5年戰略規劃，城市更新升級、杠桿式收并購、如何解決關(guān)鍵四大環(huán)節問(wèn)題等角度解析了佳兆業(yè)彎道超車(chē)謀略。
企業(yè)做多元化，一方面是對地產(chǎn)未來(lái)20、30年看好，但是同時(shí)認為房地產(chǎn)本身在發(fā)生變化，主要是在收入結構中將發(fā)生變化。
在佳兆業(yè)的項目結構中，舊改是利潤的主要貢獻，但是快速增長(cháng)光靠舊改是不夠的，未來(lái)企業(yè)希望實(shí)現舊改、招拍掛、收并購“1：1：1”的均衡增長(cháng)。
城市更新已經(jīng)從區域化走向了全國化，在2016年的時(shí)候只有10個(gè)城市二手房成交量大于新房，到了2017年就到了18個(gè)城市，一年增長(cháng)了80%。
城市更新具有四大特點(diǎn)：第一，城市更新周期長(cháng)，一般都要3-10年；第二，部分城市的城市更新準入門(mén)檻高；第三，城市更新是政府、企業(yè)、村民之間的共贏(yíng)，需要企業(yè)端正心態(tài)，放棄一定利益；第四，城市更新的定義在提升，已經(jīng)不再是推倒重來(lái)，需要考慮產(chǎn)業(yè)升級、文化復興等，需要企業(yè)定位為公共服務(wù)商。
佳兆業(yè)城市更新規劃分三個(gè)階段：短期希望通過(guò)產(chǎn)業(yè) 城市更新，在深圳、廣州導入產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化商業(yè)模式；中期金融 產(chǎn)業(yè) 城市更新，更多做輕資產(chǎn)的輸出，提升經(jīng)營(yíng)杠桿；長(cháng)期在輕資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)孵化維度進(jìn)行全面升級。
原來(lái)企業(yè)的收并購主要靠集團的資源以及同業(yè)介紹，現在佳兆業(yè)首先從內部設立獎金機制，吸引員工介紹項目機會(huì )全面打開(kāi)投資渠道，另外通過(guò)與金融機構打交道，不光要獲取資金，同時(shí)希望獲取項目資產(chǎn)包。
佳兆業(yè)投資權限下放，區域決策招拍掛?？偛考泄芾硎詹①?。投資項目對城市有要求，對三四線(xiàn)城市項目謹慎，關(guān)注利潤率。定期復盤(pán)，四大區域每月復盤(pán)，對決策進(jìn)行分析。為提升效率，佳兆業(yè)設立三級架構，三級聯(lián)動(dòng)一次決策。
在起步期，團隊積極性是有效開(kāi)展收并購的途徑。當公司平臺進(jìn)入成熟期，利益綁定，決策的準確性決定企業(yè)發(fā)展的持續性。
圓桌論壇
議題：清迷霧、識變局、尋突圍 ——共話(huà)新形勢下房企投融資策略
主持：張 燕 易居企業(yè)集團執行總裁、克而瑞CEO
李 淵濱江集團副總經(jīng)理
姜孟軍 新希望地產(chǎn)副總裁
李向彬 陽(yáng)光城集團投資總經(jīng)理
劉 策 佳兆業(yè)集團控股首席增長(cháng)官
在圓桌論壇開(kāi)始之前，易居企業(yè)集團執行總裁張燕首先對今年上半年房企投資情況進(jìn)行了概括，她表示，上半年整個(gè)房企投資表現有兩個(gè)特點(diǎn)：
第一，上半年投資一波三折，一、二月比較謹慎，三、四月小陽(yáng)春，首先體現在土地市場(chǎng)，五、六月，無(wú)論是城市約談還是出現地王現象，整個(gè)投資又開(kāi)始回歸到理性；
第二，以土地為核心投資的市場(chǎng)，倘若把房企拉梯隊來(lái)分析，增值非常高。前十名整體占比在百強企業(yè)中占四成以上，三個(gè)梯隊特別活躍，一是前20強，這類(lèi)企業(yè)去化速度快，消費周期低于百強平均線(xiàn)。 第二梯隊是30強到50強，尤其是要開(kāi)始往30強沖的企業(yè)，拿地意愿度和動(dòng)作非常積極。第三梯隊是50-100強，這個(gè)梯隊的特點(diǎn)是集中度，同比上升約3個(gè)百分點(diǎn)，新增貨值的集中度和銷(xiāo)售集中度相比，明顯是高于銷(xiāo)售集中度。
從梯隊了解中能夠看出房企投資為核心的戰略是基于投資、銷(xiāo)售，基于整個(gè)企業(yè)發(fā)展動(dòng)向。今天的四位嘉賓，分別位于上述三個(gè)梯隊中，和大家分享一下各自企業(yè)的投融資策略。
以下是部分精彩觀(guān)點(diǎn)精選：
張燕：新希望地產(chǎn)2018年進(jìn)入百強，速度發(fā)展較快，未來(lái)2-3年新希望的的投資核心以及節奏是什么？
姜孟軍：新希望集團主要以產(chǎn)業(yè)為基礎，一直以來(lái)堅持穩健的發(fā)展節奏，地產(chǎn)在集團版圖中屬于規模較小的業(yè)務(wù)，僅占20%的份額，在追求自我發(fā)展的同時(shí)也沿襲了集團的穩健風(fēng)格。目前我們布局的城市較少，一般集中在新一線(xiàn)及二線(xiàn)城市，如杭州、成都、南京、蘇州、寧波等，每年保持新進(jìn)1-2個(gè)城市的節奏。同時(shí)，我們在進(jìn)行拿地測算時(shí)，根據項目的IRR以及資金的回報等多方面數據，不符合預期的地塊，絕不勉強，從源頭上為后期銷(xiāo)售順利推進(jìn)打下了基礎。所以我們的項目在前期城市研究、項目規劃及建設過(guò)程中，往往耗時(shí)較長(cháng)，但項目的品質(zhì)能夠得到市場(chǎng)的認可，銷(xiāo)售速度很快，縮短了全盤(pán)運營(yíng)周期。大家說(shuō)新希望最近拿地比較多，但是從我們目前的存貨以及銷(xiāo)售速度來(lái)看，僅能滿(mǎn)足未來(lái)2-3年的供貨，所以目前的拿地數量其實(shí)是不多的。我們今年的銷(xiāo)售額可以超過(guò)500億元，但是千億元目標是沒(méi)有的，只要保持銷(xiāo)售合理和諧增長(cháng)就可以。
張燕：濱江深耕浙江，聚焦杭州，濱江下一輪投資布局和核心戰略是怎樣的？
李淵：目前濱江有77個(gè)項目，13個(gè)城市。和其他開(kāi)發(fā)商不太一樣，公司董事長(cháng)在項目交付前要過(guò)去檢查，對品質(zhì)有著(zhù)極度熱愛(ài)和追求。在這樣的文化背景，濱江提出要造讓老百姓住得起的好房子，這與老板自身追求很大關(guān)系。2016年貨幣現金有89.91億，較為充裕，杠桿運用偏保守，2017、2018年開(kāi)始加大杠桿，穩定在萬(wàn)科和保利之間的水平。隨著(zhù)負債的上去，貨幣現金的增多，能夠拿到更多的子彈；基于品質(zhì)的關(guān)注，得到更多兄弟企業(yè)的信賴(lài)合作，與其他開(kāi)發(fā)商合作逐漸增多。
張燕：如何突破房企對單一城市或者省份過(guò)度依賴(lài)？
李淵：濱江集團2015年進(jìn)入上海，拿下寶山大場(chǎng)地塊，這個(gè)項目上個(gè)月公寓部分剛剛交付，應該說(shuō)客戶(hù)和行業(yè)內評價(jià)都很高。這些年的經(jīng)驗告訴我們，濱江最核心的優(yōu)勢是產(chǎn)品力和口碑，而我們擁有最忠實(shí)客戶(hù)和市場(chǎng)的土壤，就是以杭州為中心的浙江省及周邊。所以我們的區域布局戰略是“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、關(guān)注大灣區和中西部”，可以說(shuō)這個(gè)戰略本身是很符合濱江對自己的定位的。另外一方面，集團今年的銷(xiāo)售目標是過(guò)千億，這個(gè)目標在華東這個(gè)市場(chǎng)實(shí)現我們認為是完全符合實(shí)際的，相對規模而言，濱江更看重做優(yōu)、做精和做強。
張燕：新希望的未來(lái)規?；拓搨势胶夥矫?，新希望的考量？
姜孟軍：新希望地產(chǎn)的融資，一般采用開(kāi)發(fā)貸、公司債、資產(chǎn)證券化、供應鏈等方式進(jìn)行，銷(xiāo)售回款和自有資金都比較充裕，拿地金額也控制在銷(xiāo)售回款的60%以?xún)?，足以保證現金流安全。這也是因為新希望沒(méi)有比較高的增長(cháng)目標，所以融資壓力較小，財務(wù)狀況健康。當前融資環(huán)境收緊，或許反而是一個(gè)有利于我們發(fā)展的機會(huì )。
張燕：正在沖擊30強的佳兆業(yè)核心和重點(diǎn)是什么？劉策總再提煉或總結一下。
劉策：企業(yè)快速增長(cháng)一方面跟企業(yè)愿景抱負和實(shí)力有關(guān)，另一方面是彎道超車(chē)踩準周期。在去年8月行業(yè)低潮期旗幟鮮明地提了觀(guān)點(diǎn)，投資窗口期已經(jīng)來(lái)臨。強調城市深耕。對市場(chǎng)占有率有要求，每月對全國重點(diǎn)城市下狠指標，上半年新增700多億土地貨值。投資戰略的選擇。城市更新做利潤，市場(chǎng)化的項目做現金流（只要打平就可以了），通過(guò)現金流做規模。 收并購傾向干凈的項目，通過(guò)獎金不同來(lái)提高項目高周轉的目標。
張燕：濱江如何處理衡增長(cháng)規模和負債之間的平衡？
李淵：濱江杠桿提升后，負債率也只有80%，還是較為穩健的。濱江在融資上，還有很多融資方式?jīng)]有嘗試，銀行貸款融資占比最大，達60%，其余是公司債、中期票據等。2008年濱江IPO后2016年才第一次在資本市場(chǎng)融資，發(fā)21億（3 2年）公司債，利率只有3.46%，到今年8月到期，我們申請了新的發(fā)行，市場(chǎng)對我們高度認可，21億公司債只有0.44億申請回售。
張燕：規模企業(yè)去杠桿，陽(yáng)光城如何去平衡？
李向彬：控制負債率在合理范圍內，投資方面要做到精準投資。
張燕：剛才我們其實(shí)在投資的部分上，有相對完整的一個(gè)布局線(xiàn)，也從這個(gè)角度開(kāi)始做調整了，基于剛才提到的去杠桿大前提的話(huà)，佳兆業(yè)有沒(méi)有創(chuàng )新、突破和舉措？
劉策：這兩年都在做去杠桿，降負債。從去年一季度開(kāi)始，就在降負債。降負債容易走極端，會(huì )對投資有影響，所以需要控制節奏。且降負債是指降負債占比，不是降負債余額。降負債是長(cháng)期過(guò)程，不能節奏過(guò)快。
現場(chǎng)
花絮
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