再點(diǎn)透一些：房地產(chǎn)又拿成本利潤忽悠誰(shuí)？
京華時(shí)報消息，在北京開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)小戶(hù)型項目的開(kāi)發(fā)商“東亞新華地產(chǎn)”有關(guān)負責人自曝公司成本價(jià)，并聲稱(chēng)公司利潤率僅為5%。挑個(gè)別樓盤(pán)的未必可信的一組典型數字，拿房地產(chǎn)的建造成本和低額利潤忽悠人，并不是什么高明之舉。
按開(kāi)發(fā)商說(shuō)法，位于北京南部豐臺區域2008年某成交項目，其樓面地價(jià)為6505元/平方米（含3%的契稅），加上2300元的建設費用、500元的市政配套費用、500元的營(yíng)銷(xiāo)管理費用、300元的前期費用和1100元的各項稅費，還有財務(wù)費用200元。其單位平方米的成本已達11405元，按照其市場(chǎng)12000元的銷(xiāo)售均價(jià)，該項目一平方米所獲利潤595元，利潤率僅為5%。本人沒(méi)有從事過(guò)房地產(chǎn)，按照一般思維，這里提出幾個(gè)疑問(wèn)。
一個(gè)疑問(wèn)是，單位平方米的成本已達11405元，能不能主要說(shuō)明開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善、管理混亂、把成本壓力轉嫁業(yè)主了呢？可以提供一個(gè)比較可信的參考數字，大約是在五年前，國企內部的房屋總造價(jià)（主要不包括樓面地價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)費用、有關(guān)稅費等），大約為每平米700元上下，難道說(shuō)市場(chǎng)化運作后，房屋商品的總造價(jià)就要提高10多倍？當然，這里提供的內部房屋造價(jià)是指普通磚混結構條型樓。由于商品房的總造價(jià)主要根據設計圖紙和工程概預算確定，這里開(kāi)發(fā)商給出的每平米2300元的建設費用暫不置疑，僅攤給用戶(hù)的跟商品房總建筑面積有關(guān)的每平米“500元的市政配套費用、500元的營(yíng)銷(xiāo)管理費用”就分別接近了五年前的房屋總造價(jià)，另外還有每平米300元的前期費用，即市政配套、營(yíng)銷(xiāo)管理和前期費用總計達到1300元/平方米能不能列出清單來(lái)？開(kāi)發(fā)商能不能理直氣壯地給用戶(hù)提供“單位平方米的成本已達11405元”的商品房？
另一個(gè)疑問(wèn)是，超過(guò)總成本一半以上的“6505元/平方米（含3%的契稅）”的樓面地價(jià)的天文數字有沒(méi)有代表性？商品房的平均樓面地價(jià)究竟是多少？“東亞新華地產(chǎn)”的負責人對某報記者表示：“截至2008年9月份，北京市住宅用地地塊的樓面均價(jià)為4334.84元/平方米”；之后他還舉例說(shuō)：“回龍觀(guān)區域2007年成交的一個(gè)項目，其土地成本為3162元/平方米”；另有報道又是這樣說(shuō)的：“2006年1月到10月，北京市土地購置單價(jià)全國最高，達到13640.59元／平方米，上海為3526.26元／平方米，全國平均數字僅為1008.47元／平方米”；又有數據顯示，“在2005年，北京市土地購置單價(jià)僅為3098.19元／平方米，上海為2258.59元／平方米。僅僅一年時(shí)間，北京市土地購置單價(jià)就上升了一萬(wàn)余元”。由此可見(jiàn)，北京房地產(chǎn)的樓面地價(jià)是個(gè)說(shuō)不清的數字。比如開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)了10000平米的商品房建設土地，按購地單價(jià)15000元/平方米計算，相當于每畝地約1000萬(wàn)元，購地總價(jià)1.5億元；假如用于建筑占地為2000平米的高層住宅，那么30層高的總建筑面積為60000平米，樓面地價(jià)則為2500元/平方米。購地單價(jià)只有土地管理部門(mén)能夠說(shuō)清楚；總建筑面積只有開(kāi)發(fā)商能夠說(shuō)清楚，但“6505元/平方米（含3%的契稅）”（注：契稅要由用戶(hù)承擔）的樓面地價(jià)根本沒(méi)有說(shuō)服力。
再一個(gè)疑問(wèn)是，開(kāi)發(fā)商究竟有沒(méi)有吃光用盡、空手套白狼的短期行為？開(kāi)發(fā)商的財務(wù)費用達到每平米200元，總建筑面積60000平米所需用戶(hù)承擔的財務(wù)費用1200萬(wàn)元，這筆費用主要用于銀行貸款利息。試問(wèn)，開(kāi)發(fā)商向銀行貸款總額是多少？收取購房用戶(hù)的預付費用是多少？投入的自有資金又是多少？這種一手拿著(zhù)國家土地、一手拿著(zhù)銀行貸款、雙手花著(zhù)購房者預付款的行為，究竟屬于怎樣的市場(chǎng)行為？用自有資金計算“一平方米所獲利潤595元”的利潤率到底又是多少？
針對常見(jiàn)的高層住宅，筆者粗略估算一筆賬：在10000平米土地上，建設占地2000平米、30層高、總建筑面積60000平米的樓盤(pán)，考慮到開(kāi)發(fā)商多數是在前幾年大量囤地，如果按北京市2005年土地購置單價(jià)3098.19元／平方米計算，建筑樓面地價(jià)約為每平米500元；按建筑材料和人工成本比2003年前上漲100%計算，建設費用（含市政配套）通常不會(huì )超過(guò)每平米1500元；由于前期費用和營(yíng)銷(xiāo)管理費用的差異較大可變因素較多，仍然按照開(kāi)發(fā)商“東亞新華地產(chǎn)”有關(guān)負責人給出的每平米300元的前期費用和每平米500元的營(yíng)銷(xiāo)管理費用標準；按照以上各項的10%測算各項稅費，一般不會(huì )超過(guò)每平米300元；假如每平米攤薄財務(wù)費用200元保持不變；則以上各項累計的全成本約為每平米3300元左右！
按照以上估算，樓盤(pán)總造價(jià)約為2億元左右，假如商品房銷(xiāo)售價(jià)為每平米8000元，則即使按工程總投資（既不貸款也不預收款）計算的利潤率大約有望達到150%上下。由于開(kāi)發(fā)商“東亞新華地產(chǎn)”支付貸款利息的財務(wù)費用為每平米200元、共計1200元，若按建設周期三年、年貸款利率5%粗略計算，則開(kāi)發(fā)商要從商業(yè)銀行貸款8000萬(wàn)元；如果預收銷(xiāo)售總價(jià)30%的用戶(hù)預付款，則開(kāi)發(fā)商得到預收款總計約為1.4億元；以上貸款和預收款累計2.2億元，已經(jīng)超過(guò)了整個(gè)樓盤(pán)約2億元左右的工程總投資！試問(wèn)親愛(ài)的開(kāi)發(fā)商們，你們建樓的自有資金在哪里？！沒(méi)有自有資金的投資利潤率，是否可按無(wú)窮大計算了？
那么，拿每平米“成本已達11405元”、“利潤率僅為5%”的數字到底是想忽悠誰(shuí)？！
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