編者按 >
不知不覺(jué)中，又是金秋十月。
走在?？诘墓珗@、廣場(chǎng)、商店，會(huì )發(fā)現北方口音的人漸漸多了起來(lái)。因為時(shí)令，在海南島旅居的內陸候鳥(niǎo)人群又開(kāi)啟了“南飛”之旅。預期中的又一個(gè)熱鬧的冬季，正姍姍向我們走來(lái)。
本篇討論的主題，就與冬季候鳥(niǎo)人群相關(guān)，是“共享農莊的產(chǎn)品模式”與“同居式養老需求模式”的結合問(wèn)題。為了敘述的方便，對一些國情、省情的背景情況，比如“中國的養老壓力、內陸的環(huán)境問(wèn)題、冬季候鳥(niǎo)的逐年遞增、房地產(chǎn)限購政策”等等，就不提了。
歡迎留言互動(dòng)，共同探討問(wèn)題。
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· 壹 ·
現代中國“同居式養老”的市場(chǎng)需求
0101. “同居式”養老的三個(gè)案例
（1）第一個(gè)案例：“同居”養老
關(guān)于“同居式”養老，我們在網(wǎng)上看到流行甚廣的例子是美國的8位（四家）老人一起租地、毗鄰建房、互相幫助、共同勞動(dòng)并生活的故事，有興趣的朋友可以自行搜索。
（2）第二個(gè)案例：“大院”養老
在海南，我們也發(fā)現了共享養老的真實(shí)案例。來(lái)自湖南某城市的32戶(hù)“老人家”，由一位大哥牽頭，在?？谑械娜T(mén)坡鎮，共同租用了一個(gè)半拉子農貿市場(chǎng)項目頂層2000多平米的房子“共享”養老。經(jīng)過(guò)改造后的樓層，每戶(hù)擁有一套完整的住房（大小不一，共三種戶(hù)型，廳、臥、衛、廚一應齊備），并圍合成的公共庭院（屋頂花園）。此外，還有一個(gè)共享大廚房（登記使用、成本分攤）。雖然沒(méi)有房產(chǎn)證（有物權合同等文件）、沒(méi)有物業(yè)公司，但老人們通過(guò)自我管理，把“大院”經(jīng)營(yíng)得有條有理。
在去年春節期間，32家人家悉數到齊，一起吃一個(gè)長(cháng)桌年夜飯，隨后便各自行動(dòng)，或環(huán)島游，或去?？谧?，或到其他地方訪(fǎng)朋友，他們的養老生活顯得十分愉快。冬季以外的其他時(shí)間，還是有不少人在居住。甚至在夏天，也有人來(lái)“避暑”。
（3）第三個(gè)案例：“抱團”養老
一位曾在海南當過(guò)“知青”經(jīng)歷的朋友，講述了他們前些年在演豐鎮“抱團”養老的故事。其大致的模式是：一位牽頭大哥與村里有良好的關(guān)系，承租改造了部分民宅與大家“抱團”養老。參與者以每人（戶(hù)）一次性繳納20萬(wàn)元作為投資，此外還有每個(gè)月1000元的綜合費用，就可以獲得20㎡的標準房間（含衛不含廚）以及公共廚房及其他公共空間的使用權。參與者可以長(cháng)期居住，如未住時(shí)亦可外租。每月的1000元是用來(lái)維持物業(yè)正常運營(yíng)的費用，并可每個(gè)月分配到“農莊”（姑且稱(chēng)之吧）種植的水果瓜菜。這個(gè)模式他們稱(chēng)之為“抱團”養老。
在這個(gè)案例中，參與成員是有特殊資格要求的，即全部是當年在海南下過(guò)鄉的“返城知青”，他們并不對其他人開(kāi)放。
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0102. “同居式養老”的定義
（1）“同居”與“同居式生活”
“同居”的定義不討論了。在現實(shí)生活中，同居者一般是同一個(gè)家庭或者有親屬關(guān)系的人。那么，什么是“同居式生活”？望文生義，我們可以將“同居式生活”簡(jiǎn)單地定義為“非親屬”人群在一個(gè)居住空間單元里共同生活的行為。
在上面三個(gè)例子中，同居者是不同家庭但有著(zhù)共同的“生活經(jīng)歷、文化背景、地域習俗、興趣愛(ài)好，甚至相同（或者類(lèi)似）語(yǔ)言、民族、年齡階段”的人。這是一種超越家庭、自愿組合的共同生活方式。在目前的“一線(xiàn)城市”中，也有一些年輕人通過(guò)“合租”的方式共同生活，可以被認為是一種“同居式生活”。
（2）對“同居式養老”的理解
那么，什么是“同居式養老”呢？我們理解，“同居式養老”是“同居式生活”的一種方式?！巴邮金B老”是針對準老人（以55-65歲之間的老人為主）的一種度假休閑生活方式。同居者保留除了相對獨立的起居臥室之外，其他的日常行為都可以互助的方式在一個(gè)共享空間中完成，比如“輪流做飯、打掃衛生、洗衣服、共同玩游戲、參加農業(yè)勞動(dòng)”等等。是這些（準）老人們在兒女不在身邊的情況下，通過(guò)互相幫助、相互照應的共同養老生活方式。最好，他們本來(lái)就住在一幢大房子里。
（3）“同居式養老”的時(shí)間段
“同居式養老”有時(shí)間段的劃分。對于共享農莊而言，冬季候鳥(niǎo)的基本屬性，使海南島的“同居式養老”具有“分時(shí)度假”的性質(zhì)。感興趣的朋友可以閱讀我們前面的微文：分時(shí)度假理論與海南島的共享農莊實(shí)踐（←點(diǎn)擊可看原文）。
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0103.“同居式養老”的社會(huì )需求
我們認為，在當下的中國，是存在著(zhù)“同居式共享養老”的社會(huì )基礎的：
（1）年齡
目前，即將或已經(jīng)進(jìn)入（準）老年人階段的正是50、60年代出生的人。從某種意義上講，他們是共和國的第一代（準）老人。由于從小即接受共產(chǎn)主義教育，其思想中的集體主義色彩比較濃厚，具有“同居式養老”的心理認知基礎和基本生活經(jīng)驗。
（2）家庭
加之，他們的子女大都是“獨生子女”。一般來(lái)說(shuō)，獨生子女都會(huì )受到良好教育，并且絕大部分已成家立業(yè)，在內陸城市或在國外安家立業(yè)，施展才華。因此這些老人普遍沒(méi)有40年代生人為兒女養育孩子的家庭壓力。
（3）經(jīng)濟條件
從經(jīng)濟上講，這些人中的大多數，在所在城市中已有不止一套的產(chǎn)權住宅，生活基本上無(wú)后顧之憂(yōu)。他們到海南來(lái)，更多地是因為這里良好的陽(yáng)光、空氣和自然環(huán)境。
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0104.“海南島的共享農莊”可以滿(mǎn)足“同居式養老”的基本需求
（1）市場(chǎng)供給情況的變化
這些年海南島一直吸引著(zhù)大量的“冬季候鳥(niǎo)人群”前來(lái)度假休閑。如果說(shuō)，前些年的城市小戶(hù)型是為他們量身打造的，那么限購政策之后，小戶(hù)型在城市居住產(chǎn)品中漸漸消失。候鳥(niǎo)人群的養老需求需要找到新的空間載體去實(shí)現，在這種情況下，共享農莊的“村莊民宿”為其提供了可能性。
（2）產(chǎn)品標配
我們給定的共享農中的村莊民宿的標準配置是：“基底面積175㎡、建筑面積270～360㎡的同居式養老民宿，和240～360㎡的小菜園，以及安置其中的小于14㎡的設施臨建小木屋”。顯然，如果只有一戶(hù)（一對夫婦）人家居住，實(shí)在是太大了。而且，老人們養老，更需要的是對原有社會(huì )關(guān)系的保留。于是，“冬季候鳥(niǎo)人群”大概率的會(huì )結伴而行，并以“大分散、小聚集”的方式選址適合他們的環(huán)境落地居住。
（3）從“三權分置”到“三主合作”
面對農村建設土地“三權分置（所有權、承包權、使用權）”的政策，我們給出的解決方案是“三主合作（地主、莊主、宿主）”。在這個(gè)框架下，候鳥(niǎo)們作為“宿主”獲得只是“使用權”，其他與“地主”的關(guān)系問(wèn)題都由“莊主”來(lái)解決。這時(shí)，“人本投資邏輯”（←點(diǎn)擊可看原文）就開(kāi)始主導宿主們的思維與判斷。于是，“同居式養老”戶(hù)型便成為共享農莊村莊民宿中的主力產(chǎn)品了。
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· 貳 ·
共享農莊中“村莊民宿”的產(chǎn)品組合
以前經(jīng)?？础昂Ｄ蠉u的共享農莊”系列微文的朋友們都知道，我們把共享農莊的建筑產(chǎn)品概括為4種建筑類(lèi)型，并在此基礎上進(jìn)行了組合。
為了理解的方便，在此做一些簡(jiǎn)單的重復敘述：
0201.村莊民宿與鄉村客棧
我們對“村莊民宿”的定義是“在村民的宅基地上用已有房屋改造的或直接在宅基地上建設的提供給外來(lái)人生活居住的房屋”。
對“鄉村客?！钡亩x是：在村集體建設用地上由投資者與村集體合作建設的中低端的旅店。它們分別建在“村民宅基地”和“村集體建設用地”上。
0202.田園旅館與共享農莊的公共服務(wù)設施
《海南省人民政府關(guān)于支持美麗鄉村建設的若干意見(jiàn)》要求：“每年按照省級土地利用年度計劃指標的5%下達美麗鄉村新增建設用地指標。對列入全省共享農莊、美麗鄉村重點(diǎn)建設計劃，需要使用建設用地的項目，優(yōu)先安排新增建設用地計劃指標”。
候鳥(niǎo)是城里人，如果要他們長(cháng)期入住共享農莊，就要使其生活標準達到或者接近城市生活的基本標準。那么，這時(shí)的美麗鄉村必須配套相應的居住服務(wù)設施，就是田園旅館與共享農莊的公共服務(wù)設施，以保證這個(gè)由共享農莊演變的鄉村居住社區有基本的生活配套功能。
0203.設施臨建
關(guān)于“設施臨建”，我們的表述是：為了促進(jìn)休閑農業(yè)與鄉村旅游的健康發(fā)展，在農業(yè)用地“三權分置”的政策背景下，在農業(yè)“附屬設施用地”上，以臨時(shí)性小建筑（如小木屋、帳篷、集裝箱）的形式安置的臨時(shí)遮蔽空間和室外活動(dòng)小品，形成可以欣賞周邊田園優(yōu)美環(huán)境的體驗點(diǎn)，以配合共享農莊的旅游接待。
需要強調的是：農業(yè)“附屬設施用地”不是“非農建設用地”， 我們說(shuō)的“設施臨建”也不是建筑工程定義上的建筑。
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0204.共享農莊的產(chǎn)品組合
一個(gè)完整的共享農莊便是上述4種類(lèi)型的有機組合。具體可以分為兩個(gè)層面：
（1）個(gè)體層面
前面已經(jīng)提到，共享農中的村莊民宿的標準配置是：“基底面積175㎡、建筑面積270～360㎡的同居式養老民宿，和240～360㎡的小菜園，以及安置其中的小于14㎡的設施臨建小木屋”。這樣一套村莊民宿對應于一戶(hù)村民宅基地，以村民（也可以是村民合作社）的名義依法報建，所有權在村民合作社、承包權在共享農莊莊主、使用權在冬季候鳥(niǎo)人群（4戶(hù)人家）。
（2）組團層面
我們不妨將共享農莊理解為一個(gè)“鄉村酒店”。只不過(guò)是將這鄉村酒店拆分成為4種不同的建筑類(lèi)型后嵌入到美麗鄉村之中、并由冬季候鳥(niǎo)人群分時(shí)持有，再由地方政府通過(guò)5%美麗鄉村建設用地增量指標配齊公共服務(wù)設施用地，最終形成的“鄉村居住社區”性質(zhì)的特殊的鄉村酒店（順便提一句，到了這個(gè)階段，海南的“全域旅游”戰略就水到渠成了）。
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· 叁 ·
共享農莊“村莊民宿”的基本戶(hù)型種類(lèi)
根據海南省及各市縣的相應規定，村民宅基地一戶(hù)一宅，標準面積為175㎡；建筑面積在270~360㎡之間（各市縣不同），但均不得超過(guò)12m（三層）；宅基地內的建筑密度不能超過(guò)70%。我們就按以上指標來(lái)討論村莊民宿的戶(hù)型設計。
0301. 宅基地的尺寸
可以按照以下四種尺寸考慮：
10m×17.5m；
11m×16m；
12m×14.5m；
以及13m×13.5m。
0302. 村莊民宿的類(lèi)型
按理論上的標準分類(lèi)，我們劃分了4種。
（1）“同居式”村莊民宿
即由4對老人共同投資一幢民宿。房子的一層為一個(gè)大客廳和一個(gè)大廚房（可含一個(gè)小廁所），大家一起使用；二層、三層每房各有兩戶(hù)60-80㎡的單元住房，包括臥室、客廳（書(shū)房）、衛生間、陽(yáng)臺等基本功能間，這樣既可以保證每對老人的獨立生活，同時(shí)也有一個(gè)公共交往、互助的（比如輪流做飯）的場(chǎng)所。
△ 同居式村莊民宿
（2）“同租式”村莊民宿
是3對老人（3戶(hù)人家、一層一戶(hù)）共同投資擁有一幢村莊民宿，“同居式”村莊民宿相比，是每戶(hù)有自己的廚房和客廳，是一個(gè)獨立完整的住宅，每家各自生活。本質(zhì)上，相當于把三套小公寓疊加起來(lái)建在一份宅基地里。這種民宿方案的最大好處是可以解決與村民同住的問(wèn)題。即，村民保留一層自用，候鳥(niǎo)們承租二三層，前后院分別入口。
△ 同租式村莊民宿一層平面（二三層布局相同）
（3）“客房式”村莊民宿
即按標準客房的使用要求來(lái)設計的村莊民宿。每層三戶(hù)，最多可安排9個(gè)標間。這種戶(hù)型，雙拼以后就相當于我們前面提到的“鄉村客?！?。它的作用就是緩解“同居式村莊民宿”中的老人們子女的臨時(shí)居住需求。這種民宿的投資者應該是莊主了。
△ 客房式村莊民宿一層平面（二三層布局相同）
（4）獨居式村莊民宿
即按一個(gè)大戶(hù)人家的使用要求來(lái)設計，類(lèi)似別墅。實(shí)際的可能是，把村民已經(jīng)建好的房子租過(guò)來(lái)改造成為民宿。
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0303. “設施臨建”與“農事體驗小菜園”
兩者的定義不再解釋了。我們給出了一個(gè)實(shí)際項目的標準產(chǎn)品圖。
△ 設施臨建平面圖
△ 設施臨建立面圖
△ 農事體驗小菜園平面圖
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0304. 建筑風(fēng)格
眾所周知，民宿一定要有特色，才能實(shí)現它的旅游功能。
我們以為，這種特色的表現，大抵分為兩個(gè)基本路數：一是對地方風(fēng)格的挖掘與整理；二是建筑師個(gè)人創(chuàng )意的自由表達。
關(guān)于地方建筑風(fēng)格，我們推薦了4種類(lèi)型：南洋騎樓風(fēng)格、瓊北民居風(fēng)格、火山石民居風(fēng)格與客家圍屋風(fēng)格。這些，都需要建筑師在實(shí)際工作中雖然挖掘提煉。
0305. 設施配套
如醫療、旅游服務(wù)設施、基礎商店等等。這些，需要占用5%美麗鄉村建設用地增量指標，并與“美麗鄉村建設”與“共享農莊實(shí)踐”相結合。在中元設計機構以前的微文中多有敘述，不展開(kāi)了。
· 后記 ·
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