本次調研還是以東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺、石景山等城六區為主，范圍主要是北京6環(huán)以?xún)?015年新開(kāi)業(yè)的養老機構。
養老機構數量
這組數據比我們前2年所了解的420家左右一下增長(cháng)了四成，床位增長(cháng)了近20%，數量上有了巨大的突破。
新增養老機構的性質(zhì)涵蓋了公辦民營(yíng)養老院、公助民營(yíng)養老院和民營(yíng)養老院。其中公助民營(yíng)養老院1家，公辦民營(yíng)養老院2家，民營(yíng)養老院11家。民營(yíng)投資占據了主要力量。市區內的公辦民營(yíng)項目基本所剩無(wú)幾，六環(huán)以外的公辦民營(yíng)項目增長(cháng)明顯，預計2016年開(kāi)業(yè)的公辦民營(yíng)項目數量將會(huì )多于今年。
定位高端的養老項目只有2家，分別位于昌平和海淀。高端項目投資熱情整體降低，更多機構把項目定位在中高端客戶(hù)群體，投資趨于理智。
30-100張床位的機構有4家，100-200張床位的機構有7家，200張床位以上的機構有3家，100-200床的項目是主流。
高端定位的養老項目床位總計338張，占新增床位總數的15.6%。
明確定位為康復護理的養老機構床位數總計200張，約占新增床位總數的9.2%。
其他客戶(hù)都定位為自理+護理，只有1家養老機構把自己明確定位為只接受護理客戶(hù)。護理客戶(hù)群細分當中只一家專(zhuān)門(mén)定位為收養失智老人的養老院。
需要解釋的是今年平均收費包含了2家定位為自理老人的項目，這2家項目都沒(méi)有護理費，除去這2家自理定位的機構，其余12家養老院的平均收費為5850元/月，比2014年增長(cháng)10%。
高端養老機構最低收費9000元/月，平均收費9500元/月，比普通養老項目的收費高了近86%。
中低端養老機構的平均收費為5121元/月，比2014年的4131元/月增長(cháng)約24%。
海淀區新開(kāi)養老機構的平均收費為6125元/月。朝陽(yáng)區新開(kāi)業(yè)養老機構的平均收費為4850元/月，比2014年略微上浮。西城區新開(kāi)業(yè)養老機構的平均收費為5200元/月，比2014年價(jià)格高出28%。石景山區新開(kāi)業(yè)養老機構的平均收費為6150元/月，豐臺區新開(kāi)業(yè)養老機構的平均收費為3980元/月。
1-3月開(kāi)業(yè)的養老院有2家，4-6月開(kāi)業(yè)的養老院有3家 ，7-9月開(kāi)業(yè)的養老院有3家，10-12月開(kāi)業(yè)的養老院有6家。趕在最后一個(gè)季度集中開(kāi)業(yè)似乎成了慣例。
上半年開(kāi)業(yè)的養老項目床位數合計550張，下半年開(kāi)業(yè)的養老機構床位數合計1616張。從季節來(lái)看，秋冬季開(kāi)業(yè)的養老機構數量最多，選擇這個(gè)時(shí)間段開(kāi)業(yè)也是想搶重陽(yáng)節和十一這個(gè)行業(yè)旺季來(lái)盡量搶奪客源。
入住人數、入住率下降可能和機構開(kāi)業(yè)集中在最后一個(gè)季度有關(guān)，也有可能是因為去年市區內新增項目過(guò)多，提前占領(lǐng)了市場(chǎng)，導致今年開(kāi)業(yè)的項目入住率及入住人數普遍低于2014年。
高端養老院的平均入住率為13.6%。
新開(kāi)業(yè)的養老機構，有5家為國企背景，其余均為民營(yíng)機構，國企進(jìn)入到發(fā)力期。
連鎖擴張陣營(yíng)走的路線(xiàn)也明顯不相同，中高端定位的愛(ài)暮家和壽山福海選擇了跨區公辦民營(yíng)的擴張方式，中低端定位的千禾、寧心園也分別選擇了不再投資而是合作或承接公辦民營(yíng)項目擴張。
愛(ài)暮家和壽山福海連鎖項目分別位于六環(huán)外的門(mén)頭溝和大興（均不在本次的調研范圍內），選擇公辦民營(yíng)的方式繼續擴張，表示企業(yè)再投資的意愿降低，資金趨緊&投資回報率低或是主要因素，因而選擇了公辦民營(yíng)的擴張方式。
寧心園等具有成熟運營(yíng)經(jīng)驗的企業(yè)通過(guò)承接政府項目進(jìn)行擴張，也凸顯了地區主管政府支持本地企業(yè)，打造本地養老品牌的用意。
自主投資擴張的機構又分為深耕細作的區域型機構（匯晨&龍振）和全市戰略布局的大型企業(yè)（遠洋椿萱茂&金隅愛(ài)馨），每家的擴張布局又不一樣，值得研究。
匯晨：除了一個(gè)項目在昌平外，其余項目都落在朝陽(yáng)，網(wǎng)點(diǎn)布局呈半圓型。
龍振：項目也都在朝陽(yáng)，呈現南北直線(xiàn)型擴張。
遠洋椿萱茂：遠洋椿萱茂幾乎在以每年一家新店的速度穩步擴張，新的青塔項目會(huì )在2016年3月開(kāi)業(yè)，3個(gè)項目分別位于北京的東、南、西部，呈三角型布局。南邊選擇了亦莊高收入人群密集的區域，西邊的項目則位于西四環(huán)附近，也是西邊高端客戶(hù)群的居住邊界，布局非常有章法，判斷其下一個(gè)項目可能會(huì )重點(diǎn)選擇在北部，這樣基本就完成了北京全地區的覆蓋。遠洋椿萱茂根據自身客戶(hù)定位來(lái)選擇項目的布局確實(shí)值得好好的學(xué)習和研究。
金隅愛(ài)馨：金隅愛(ài)馨則沿長(cháng)安街從通州到石景山采用了東西“一“字型布局了4個(gè)項目，其中2015年開(kāi)業(yè)了3家。
連鎖企業(yè)發(fā)展的路線(xiàn)似乎更加清晰，沒(méi)有人再去選擇郊區大盤(pán)的操作思路，而是主攻市區剛需群體。
連鎖發(fā)展的本意應為1+1≥2，各連鎖店應該在物品采購、人員配備、營(yíng)銷(xiāo)協(xié)同等方面相互合作，攤薄成本，如果新開(kāi)項目成本沒(méi)有降低，營(yíng)銷(xiāo)還是各自為政，那就失去了連鎖的意義，從財務(wù)的角度來(lái)看行業(yè)的連鎖發(fā)展，應該還有不少的提升空間。
新晉企業(yè)還有一些在摸索中前行，而選擇在郊區拿地、新建的企業(yè)數量明顯減少。隨著(zhù)主管部門(mén)加緊推進(jìn)社區照料中心的步伐，一定會(huì )分流大部分郊區大盤(pán)項目的客流，市區適中規模的項目入住提升快，經(jīng)營(yíng)更順暢。
醫養結合還是養老機構向往的主要經(jīng)營(yíng)模式，但運營(yíng)定位中到底是醫為主還是養為主也沒(méi)有明確的定義，民政主管部門(mén)一直希望推動(dòng)這個(gè)模式，但醫療的主管部門(mén)似乎并不感冒，回應的并不積極。
市區養老機構規模偏小，可以真正實(shí)現醫養結合模式的養老機構很少，并且成功案例不多，所謂醫養結合也主要看中了醫保的支付能力，醫養結合大多還是養老機構為宣傳目的喊出的口號。
值得關(guān)注的是一些沒(méi)有經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)一般的民辦一級醫院紛紛主打醫養結合模式切入老年市場(chǎng)。
這種項目由于位于市區，具備較好的醫療條件和醫保報銷(xiāo)，入住速度明顯高于一般養老機構。目前稍具規模的運營(yíng)公司管理的病床數達到了數百張。
康復的定位在降溫，除了英智石景山的項目順利開(kāi)業(yè)外，還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)以康復為主要特色的養老機構運營(yíng)。
2015年各機構收費普遍比2014年有所上漲，上漲幅度最大的是餐費，數據顯示，餐費最低為700元，最高為1500元，平均962元，比2013年餐飲收費要高出28%。
從目前機構分布來(lái)看，市區項目趨于飽和，單體項目輻射人群范圍在逐漸變小，加上主管部門(mén)主推的上門(mén)護理服務(wù)，預計體量大的項目發(fā)展到一定階段會(huì )遭遇一定的瓶頸。
行業(yè)從業(yè)者流動(dòng)依然頻繁，朋友圈中有一大部分在2015年換了新的東家。跳槽的原因多因企業(yè)文化及內部管理的價(jià)值沖突，其中外行領(lǐng)導內行而導致的離職和盲目追求高薪高職位跳槽而導致不能勝任崗位的離職在變多。
2016年和2017年基本為北京市場(chǎng)最后的擴張機會(huì )，隨著(zhù)主管部門(mén)在市區布局完善，可新建項目的空白地區基本沒(méi)有，收購擴張這種方式在這2年中會(huì )形成一定的流派，或許會(huì )有行業(yè)的黑馬出現。
連鎖機構經(jīng)過(guò)幾年的運營(yíng)，掌握了一定的經(jīng)驗，完成了原始積累后，預料成熟的企業(yè)會(huì )逐漸往其他地區展開(kāi)擴張，具體是從其他一線(xiàn)城市布局還是走度假候鳥(niǎo)式擴張還有待觀(guān)察，或許在全國的連鎖布局上，北京企業(yè)將會(huì )比其他地區走的快一步。
對市區一家社區養老照料中心項目的調研可以看對傳統養老機構的一些影響。該照料中心今年開(kāi)業(yè)，目前入住率約40%，但有1/4的老人有別的養老院入住經(jīng)歷，選擇入住該養老院主要是親屬在附近居住，由此可見(jiàn)位于社區內的照料中心一定會(huì )分流其他養老機構的入住人群，不光是自理老人，失能老人的流動(dòng)也在加大，這是前幾年很少有的現象。
2015年還有一個(gè)特點(diǎn)是大集團的項目紛紛落地，例如中信國安、萬(wàn)科幸福家、泰康燕園等，他們的加入完善了北京養老市場(chǎng)的機構種類(lèi)，也讓北京的養老市場(chǎng)變得更加熱鬧。
如何在寸土寸金的區域和政府合作，控制成本，開(kāi)設老百姓住的起的養老院。
項目名稱(chēng)：東城區天頤養老院，
項目概況：北京市東城區天頤養老院（又名朝陽(yáng)門(mén)街道養老照料中心）是新形式下北京公助民營(yíng)的養老院代表之一。房屋租用的是北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司所屬物業(yè)。項目位于東城區朝內南小街10號樓2、4層，面積1023平方米。設全托床位60張，主要接收半自理、不自理的老人，為老人提供專(zhuān)業(yè)的24小時(shí)護理服務(wù)。其中特設回族老人護理專(zhuān)區，無(wú)論飲食、宗教習俗、護理照護都嚴格尊重民族習慣，達到多民族和諧養老。
項目位于居民區內，外觀(guān)給人的第一印象就是一棟普通住宅樓的一個(gè)單元。養老院租用了2層和4層作為養老服務(wù)場(chǎng)所。2層為漢族養老區，4層為回族老人養老區，不同民族、不同生活習俗的老人用樓層區分開(kāi)。
由于這次調研時(shí)間倉促，再加上市區項目如雨后春筍一樣遍地開(kāi)張，有不少遺漏的項目，如果您有更準確的信息，您可以和我聯(lián)系。15311506450：養老人生。再次感謝，同時(shí)也感謝一直支持和幫助的朋友。
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