城市國有土地上房屋拆遷，有一部專(zhuān)門(mén)的法規《國有土地上房屋征收與補償條例》來(lái)進(jìn)行規范，因此，近年來(lái)，國有土地上房屋征收與補償的糾紛逐步減少。到目前為止，農村土地與房屋的征收，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律規范，這就給農村征地拆遷糾紛產(chǎn)生留下了法律的空白地帶。
隨著(zhù)我國城鎮化的進(jìn)程不斷加快，農村土地房屋征收越來(lái)越頻繁，農村土地房屋征收立法需求越來(lái)越迫切，面對城鎮化的歷史大勢，農民的利益如何保障?《中華人民共和國土地管理法修正案》(征求意見(jiàn)稿)給出了答案。
愛(ài)土拆遷律師對征求意見(jiàn)稿進(jìn)行了全面研究后認為，即將修訂的《中華人民共和國土地管理法》將給農村征地拆遷帶來(lái)五大政策利好。
一、明確界定土地征收之公共利益，嚴格保護農民的土地承包經(jīng)營(yíng)權
《中華人民共和國土地管理法(修正案)》征求意見(jiàn)稿參考了《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條之規定，對公共利益范圍以列舉的方式進(jìn)行了明確，將農村征地界定在“公共利益”這個(gè)界限之內。
修正案列舉了公共利益的情形：國防和外交，政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎設施建設，科技、教育、文化、衛生、體育、環(huán)境、資源保護、防災減災、文物保護、社會(huì )福利、市政公用等公共事業(yè)建設，保障性安居工程、搬遷安置工程建設，政府為實(shí)施城市規劃而進(jìn)行的開(kāi)發(fā)建設以及法律、行政法規規定的其他公共利益需要。
為什么征地，這是征地的起因問(wèn)題，因公共利益而征地，這是征地合法的前提，如果沒(méi)有對公共利益的明確界定，就必然無(wú)法避免一些地方打著(zhù)公共利益的旗號，非法侵占農民土地的問(wèn)題發(fā)生。
二、嚴格規范征地程序，明確要求先補償后拆遷
要求地方政府在征地前先與農民簽訂土地補償安置協(xié)議，落實(shí)補償安置資金，充分體現被征地農民的知情權、參與權、監督權。
將第四十六條修改為：“市、縣人民政府申請征收土地的，應當開(kāi)展擬征收土地現狀調查，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會(huì )保障等主要內容在擬征收土地所在的集體經(jīng)濟組織范圍內進(jìn)行公告，聽(tīng)取被征地的農村集體經(jīng)濟組織和農民意見(jiàn)。
“市、縣人民政府根據征求意見(jiàn)情況，必要時(shí)應當組織開(kāi)展社會(huì )穩定風(fēng)險評估。
“相關(guān)前期工作完成后，市、縣人民政府應當組織有關(guān)部門(mén)與被征地農民、農村集體經(jīng)濟組織就補償安置等簽訂協(xié)議，測算征地補償安置費用并保證足額到位。
“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?！?/p>
三、補償項目更加明確，補償標準有望提高
本次修法，按照農民分享土地增值收益，給予公平合理補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長(cháng)遠生計有保障的原則，在征地補償項目，征地補償標準方面進(jìn)行了明確的規定。
征地補償安置費用包括土地補償費、安置補助費、農民宅基地及房屋補償、地上附著(zhù)物和青苗的補償費，以及被征地農民的社會(huì )保障費用等。
省、自治區、直轄市應當制訂并公布區片綜合地價(jià)，確定征收農用地的土地補償費和安置補助費標準。區片綜合地價(jià)應當考慮土地資源條件，土地產(chǎn)值、區位、供求關(guān)系，以及經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平等因素綜合評估確定，并根據社會(huì )、經(jīng)濟發(fā)展水平，適時(shí)調整區片綜合地價(jià)標準。
“征收農用地以外的其他土地的補償標準由省、自治區、直轄市規定。
“被征收土地上的附著(zhù)物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
“國務(wù)院根據社會(huì )、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收土地的補償費和安置補助費的標準?！?/p>
四、完善對被征地農民合理、規范、多元的保障機制
土地歷來(lái)是中國農民的根，失去土地，對于很多農民來(lái)說(shuō)，就失去安身立命之本。在征地補償中，拿到手的征地補償款主要是緩解的一時(shí)之急，而社會(huì )保障才能確保被征地農民長(cháng)遠生活有保障。
即將修訂的土地管理法，不但對被征地農民社保進(jìn)行了明確規定，同時(shí)，還要求有條件的地區，市、縣人民政府可以根據情況安排一定數量的國有建設用地或者物業(yè)由被征地的農村集體經(jīng)濟組織長(cháng)期經(jīng)營(yíng)。
地方各級人民政府應當支持被征地的農村集體經(jīng)濟組織和農民從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，興辦企業(yè)。
五、農村房屋拆遷補償安置方式明確，農村房屋白菜價(jià)將一去不復還
以前，農村房屋是作為地上附著(zhù)物來(lái)補償的，因為土地使用權和流動(dòng)性的問(wèn)題，補償標準長(cháng)期偏低，本次修法，明確了農村房屋征收補償安置的標準和方式。
征收宅基地和地上房屋，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平合理補償，保障被征地農民的居住權。具體辦法由省、自治區、直轄市規定。
先搬遷后補償，從法律的角度，抑制了強拆的概率，同時(shí)，對被拆遷農民的居住權進(jìn)行了兜底性規定：居住條件有所改善。這一規定，將從新定義農村宅基地上房屋的價(jià)值。
