產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段，每個(gè)階段其所對應的主流賺錢(qián)模式不同，未來(lái)隨著(zhù)核心城市政策與監管的持續收緊，將是一個(gè)傳統模式加速退出，新模式逐步發(fā)展的新舊交替時(shí)期。在新舊模式交替期間，早期的賺錢(qián)模式依舊在三四梯隊城市成立，而新興的賺錢(qián)模式則將在一二梯隊城市萌芽。
1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展第一個(gè)時(shí)代 - 啟蒙與暴利階段
在啟蒙與暴利階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策機制不完善，漏洞與趨勢性機會(huì )非常多，故產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在那時(shí)被認為有800%的利潤。在此階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要賺錢(qián)還是謀求政府或主動(dòng)或非良性的讓利，簡(jiǎn)單的說(shuō)在此階段產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的能力其實(shí)并不重要，關(guān)鍵是與政府的勾兌能力與分享城市發(fā)展的大趨勢紅利。
比較典型的包括以下幾種賺錢(qián)模式：
1.以卓爾、毅德為代表的商貿物流城模式
商貿物流城模式其實(shí)質(zhì)為以“商貿物流城”為概念，實(shí)質(zhì)為工業(yè)用地上建設商鋪進(jìn)行散售，其特點(diǎn)為土地獲取往往非常便宜，一期往往賣(mài)的非常不錯，而二期、三期往往銷(xiāo)售困難。究其根本，第一，模式本身就存在法律問(wèn)題，原則上來(lái)說(shuō)，工業(yè)用地建設商鋪只可批發(fā)而不能進(jìn)行零售；第二，早期的商貿物流城還是區域經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行購買(mǎi)，還算是良性的，后期隨著(zhù)商貿物流城模式的下沉往往面對的是區域投資客，經(jīng)銷(xiāo)商在區域其實(shí)沒(méi)有需求，買(mǎi)下來(lái)租不出去，是二期三期銷(xiāo)售困難的根本原因。另外，這類(lèi)企業(yè)往往本金不大，開(kāi)發(fā)體量卻不小，小馬拉大車(chē)，“10個(gè)鍋3個(gè)蓋”的問(wèn)題常有，也是最終導致此類(lèi)模式覆滅的原因。
2.以地方國資為代表的土地轉性模式
土地轉型模式是基于早期監管不完善與地方國資對于區域的控制能力，對片區進(jìn)行大批重新規劃與土地轉性，某企業(yè)曾在單個(gè)項目由于土地轉型獲得超60個(gè)億的利潤。如今隨著(zhù)規劃與國土資源的監管愈發(fā)完善，土地轉性派在新建項目中逐步消聲覓跡，而在存量舊改項目中，其實(shí)還能看到當年土地轉性派的身影。
3.以民企企業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)勾地模式
產(chǎn)業(yè)勾地模式往往基于一些大品牌與大IP，類(lèi)似華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城、綠地的超高層、啟迪協(xié)信的啟迪科技城、華僑城的古鎮開(kāi)發(fā)等。邏輯上在于地產(chǎn)利潤覆蓋產(chǎn)業(yè)板塊成本，從基本邏輯上來(lái)說(shuō)是成立的，但政企在項目落地過(guò)程中雙方都有很大的違約沖動(dòng)。企業(yè)往往賣(mài)了可售部分，產(chǎn)業(yè)部分的資源引入無(wú)法兌現當年拿地承諾；而政府方面，項目真的運營(yíng)好了，后期土地又不愿意低價(jià)給到原開(kāi)發(fā)企業(yè)，類(lèi)似的案例包括浙江部分地區、成都部分地區等都客觀(guān)存在。真正對產(chǎn)業(yè)勾地模式實(shí)現致命一擊的是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的下行，三四線(xiàn)勾到了賣(mài)不掉，一二線(xiàn)賣(mài)得掉的地方勾不到、不讓勾，并隨著(zhù)現在社會(huì )媒體輿論等對于“勾地”并不懷好意，產(chǎn)業(yè)勾地開(kāi)始逐步淡出視野。但根據我們的監測，產(chǎn)業(yè)勾地雖然不比14年15年，但在土地市場(chǎng)中依舊是重要的拿地方式，根據2021年全年數據東莞、武漢、長(cháng)沙、合肥住宅土地中勾地占比達15%。
4.以國資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為代表的順風(fēng)車(chē)模式
順風(fēng)車(chē)模式其實(shí)質(zhì)為享受城市發(fā)展的紅利與搭城市發(fā)展的順風(fēng)車(chē)，以某產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例，早期在核心城市拿項目60w方，分12期進(jìn)行逐步開(kāi)發(fā)，自身在招商方面資源導入能力并不重要，而隨著(zhù)城市的發(fā)展60萬(wàn)方的項目在后期的租售回報率非常高，進(jìn)而構建自身的商業(yè)模式閉環(huán)。筆者理解此類(lèi)模式重點(diǎn)在于對區域城市的判斷與政府的勾兌談判能力，在早期要承受一定的現金流壓力，而中后期的投資回報則非?？捎^(guān)，也算是早期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中真正可持續的賺錢(qián)模式。
2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展第二個(gè)時(shí)代 – 分化與發(fā)展階段
在分化與發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的賺錢(qián)模式從早期的謀求政府收益開(kāi)始轉向 – 即企業(yè)從單純的謀求政府端收益開(kāi)始找到了更多的買(mǎi)單方，從資本、到產(chǎn)業(yè)鏈衍生、再到強化自身管控，賺錢(qián)的邏輯也出現了分離。
從大類(lèi)上來(lái)說(shuō)，筆者將企業(yè)分為三類(lèi) – 即向上賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商，與向下做生意的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，以及向鏈條賺錢(qián)的創(chuàng )新園區運營(yíng)商。從政策上來(lái)看，上海早已把產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商做了分離– 即園區平臺公司與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，在土地價(jià)格、銷(xiāo)售比例等多個(gè)方面做出了政策區別。
1.向上賺錢(qián)的園區運營(yíng)商模式
向上賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商大邏輯上還是謀求政府端的收益，不過(guò)模式較第一階段良性的多，其實(shí)質(zhì)是政府采購產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商的對于產(chǎn)業(yè)企業(yè)的服務(wù)，而支付方式則是非常多元化的包括資金補貼、產(chǎn)業(yè)用地可售，乃至搭配一定體量的住宅等等。
比較典型的案例 – 星河產(chǎn)城
星河產(chǎn)城以自身在產(chǎn)城項目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗與自身對產(chǎn)業(yè)運營(yíng)服務(wù)的經(jīng)驗作為與政府溝通的資，以自身深創(chuàng )投二股東的優(yōu)勢身份為產(chǎn)業(yè)導入的重要抓手，服務(wù)于地方政府的發(fā)展需求，同時(shí)為產(chǎn)業(yè)企業(yè)爭取部分補貼，同時(shí)自身也搭配部分可售型的物業(yè)實(shí)現發(fā)展對價(jià)。其實(shí)質(zhì)還是服務(wù)于政府，政府采購相關(guān)產(chǎn)業(yè)導入、產(chǎn)業(yè)服務(wù)，而以可售物業(yè)、政策補貼作為服務(wù)費的支付。
其次還有做的相對簡(jiǎn)約 – 上海保集、南京高芯科谷
這類(lèi)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)資源導入、運營(yíng)服務(wù)方面并沒(méi)有特別顯著(zhù)的優(yōu)勢，但可以努力去做，與地方政府實(shí)現深度溝通的同時(shí)，把基礎的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本職工作做好，即打造外立面美觀(guān)、信息化完備、具備會(huì )展等多重功能的園區?？梢詭椭_(kāi)發(fā)區在早期起步期樹(shù)立一個(gè)硬件上的標桿項目，可供會(huì )展功能、可供招商參觀(guān)，那也部分滿(mǎn)足了地方政府在區域招商上面的一些硬需求，那同時(shí)在招商資源上政府也會(huì )做出一定的傾向，進(jìn)而實(shí)現了項目的成功。
2.向下賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式
向下賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商則渠道更為多元，有以普洛斯為代表的資本模式，有以聯(lián)東為代表的工業(yè)地產(chǎn)高周轉模式，有以溫州置信為代表的極致管控模式等。其核心是主要收益來(lái)源來(lái)自資本方、企業(yè)方、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的自身管控。
聯(lián)東為代表的工業(yè)地產(chǎn)高周轉模式
工業(yè)地產(chǎn)高周轉并非簡(jiǎn)單的地產(chǎn)高周轉模式的復刻，與傳統住宅高周轉存在多個(gè)方面的區別。首先，在啟動(dòng)期由于工業(yè)地產(chǎn)沒(méi)預售證監管，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商先與政府勾兌簽約土地，可實(shí)現向大型企業(yè)收取設計費等方式，以設計費支付土地款，進(jìn)而實(shí)現0成本的項目啟動(dòng)；但這其實(shí)也對企業(yè)招商能力，區位選址提出了非常高的要求。其次，從盈利收益來(lái)看，銷(xiāo)售型的工業(yè)地產(chǎn)項目?jì)衾麧櫬士梢赃_10%-15%，但受限于周轉速度，其綜合回報率是低于傳統住宅地產(chǎn)的，但如果綜合考慮到0成本啟動(dòng)、住宅地產(chǎn)利潤率下降、可為企業(yè)擴展相關(guān)業(yè)務(wù)線(xiàn)等方面也可以成為企業(yè)的一條重要業(yè)務(wù)線(xiàn)。
以普洛斯為代表的基金模式
基金模式的關(guān)鍵在于其最后的退出，在構建了滿(mǎn)足基金投資回報率要求的工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)項目后，賣(mài)給基金的溢價(jià)才是真收益變現的那一步。從根本來(lái)說(shuō)，基金模式賺的既不是企業(yè)的錢(qián)，也不是政府的錢(qián)，而是資本的錢(qián)。
但從行業(yè)來(lái)看，如今的基金模式其實(shí)存在隱患，即項目成本非常高，租金僅夠維持運營(yíng)與資本利息，對本金償付困難，而持有項目的基金往往面對投資者投資回報的要求，所以出現了多個(gè)基金互相資產(chǎn)交易做“對敲”，實(shí)現賬面上的收益。
以溫州置信為代表的極致管控模式
溫州置信主業(yè)浙江省小微園區，浙江省小微園區建設為趨勢，但在土地供應價(jià)格、售價(jià)方面做了限制，那企業(yè)只在800塊錢(qián)每平方的建安成本里面做道場(chǎng)，將管理極度精細化，把不必要的成本壓縮到極致，進(jìn)而形成自身盈利。
3.向鏈條賺錢(qián)的創(chuàng )新園區運營(yíng)商
創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商主要依托園區運營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈衍生獲取相關(guān)收益，比較典型的案例即為張江高科– 通過(guò)對入園企業(yè)進(jìn)行股權投資，獲取股權投資上的收益。但其實(shí)相對更為具備普適性的應為引入資本機構進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，或在資本機構與企業(yè)之間充當信息中介的作用，這樣發(fā)展更為穩妥。
部分企業(yè)在園區內建設發(fā)電廠(chǎng)、或布設光伏發(fā)電設備，在運營(yíng)方面謀求部分盈利。部分企業(yè)在生物醫藥園區內建設CRO、CMO等試驗平臺，但這類(lèi)主要還是反作用于園區租金提升，單個(gè)項目層面很難實(shí)現直接盈利。
總結來(lái)說(shuō)：向上賺錢(qián)、向下賺錢(qián)，鏈條衍生并不是絕對的，企業(yè)應根據自身基因與區域環(huán)境選擇合適的模式，其中兼容、參合。
3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展第三個(gè)時(shí)代 – 成熟與專(zhuān)業(yè)化階段
在成熟與專(zhuān)業(yè)化階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)生意邏輯 - 在有限的產(chǎn)業(yè)用地上創(chuàng )
造更多的產(chǎn)值、稅收。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)生意邏輯-掌握大量?jì)?yōu)質(zhì)企業(yè)客戶(hù)資源、園區運營(yíng)規模。從重資產(chǎn)角度來(lái)看，隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)用地在核心城市核心區域內稀缺性漸增，依托自身產(chǎn)業(yè)資源與運營(yíng)能力為政府實(shí)現高效率的稅收或創(chuàng )新指標貢獻是政府核心訴求，同樣對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言爭取核心區域稀缺資產(chǎn)必將產(chǎn)生資產(chǎn)增值的效應，實(shí)現相應收益。
在重資產(chǎn)的視角下，增量項目方面，核心區域 – 做產(chǎn)投/做產(chǎn)投信息、次核心區域 – 以資本模式實(shí)現投融管退閉環(huán)、其他區域則需要融入城市運營(yíng)。存量改造方面，城市更新是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)非常關(guān)鍵的主戰場(chǎng)。在輕資產(chǎn)的視角下，如何真正進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈，為園區內產(chǎn)業(yè)提供價(jià)值，是輕資產(chǎn)在“傳統套路”以外應思考的重點(diǎn)方向。
輕是能力，重是資本，輕重結合，為城市發(fā)展組織創(chuàng )新資源，營(yíng)造創(chuàng )新環(huán)境，真正實(shí)現需求的敏銳洞察與資源的快速鏈接，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生價(jià)值的根本邏輯。
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