鄭州拿地的同行們對這句話(huà)都不會(huì )陌生，“根據《鄭州市人民政府關(guān)于大力推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，經(jīng)會(huì )議研究決定該宗地塊采用裝配式建筑技術(shù)建設?！?/p>
就是這個(gè)裝配式建筑。
裝配式建筑的由來(lái)、發(fā)展、分析，網(wǎng)上比比皆是，感興趣的自己查。今天單純從投資拿地的角度，探討兩個(gè)問(wèn)題：
1、裝配式建筑與裝配率是一回事嗎？
2、采用裝配式建筑一定會(huì )減少項目利潤嗎？
第一個(gè)問(wèn)題：這兩個(gè)不是一回事，真不是一概念。鄭州五區要求的100%裝配式，50%裝配率。
裝配式建筑：指由預制混凝土構件通過(guò)可靠的連接方式裝配而成的混凝土結構。
100%裝配式就是整個(gè)小區每棟樓都要采用預制構件的方式。
裝配率：是指裝配式建筑中標準層部分，使用預制構件體積占全部構件體積的比例，這個(gè)指的是單體建筑，就是單棟樓。
50%的裝配率就是每棟樓記住是每棟樓采用預制構件的比例不低于50%。
什么是預制構件？是指提前根據設計要求預先制作好的建筑的部分，如墻體、梁柱、樓板、樓梯、陽(yáng)臺、雨棚等。有些是不能預制的部分就需要現澆。這也是為什么沒(méi)有100%裝配率了，有些部分需要現澆。
出于抗震性和整體布局的考慮，建筑工程中有些模塊是不能預制的。比如剪力墻的天板、衛生間（住宅標準層）、電梯前廳、公共走廊、電梯井道、樓梯間剪力墻、折板樓棟。
假如小區規劃有十棟樓，10棟全部采用了預制構件，如果2棟樓的裝配率達到了50%；
那你裝配式建筑面積占比就是20%；
如果10棟全部采用了預制構件，10棟樓的裝配率均達到50%，那你裝配式建筑面積占比就是100%。
面積占比是以單體面積來(lái)算的
第二個(gè)問(wèn)題：對于具有一定規模的項目來(lái)說(shuō)，裝配式建筑帶來(lái)的收益是正向的！這個(gè)一定規模經(jīng)國家測算是10萬(wàn)方。特殊的除外，比如經(jīng)開(kāi)區的52號地，不到10萬(wàn)方，規定仍需采用裝配式。
拿地角度的共識，裝配式意味著(zhù)成本的增加。按照鄭州五區要求的100%裝配式，50%裝配率，住宅單方成本需要增加400-450元/㎡。
根據鄭政文 〔2017〕37號 《鄭州市人民政府關(guān)于大力推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn) 》，裝配式建筑可享受稅收和可售兩大利好：
1、裝配式成品房發(fā)生的實(shí)際裝修成本可按規定在稅前扣除。經(jīng)相關(guān)部門(mén)認定,裝配式建筑可全額返還預繳的新型墻體材料專(zhuān)項基金。符合新型墻體材料目錄的部品部件生產(chǎn)企業(yè),可按規定享受增值稅即征即退優(yōu)惠政策。（成本可稅前扣除）
2、對采用裝配式建筑技術(shù)建設 (采用預制外墻或預制夾芯保溫 墻體)的商品住房項目,其外墻預制部分建筑面積不計入容積率,但其建筑面積不應超過(guò)總建筑面積的3%。對采用裝配式技術(shù)建造的保障性住房及政府和國有企業(yè)投資項目,所增加的成本計入項目建設成本。
不超過(guò)總建筑面積3%，實(shí)際上可增加1%-1.5%的可售面積。這個(gè)需要在報規的時(shí)候才能知道具體多少，拿地前是不知道的。所以拿地的老鐵們這時(shí)候讓設計給增加可售面積是不可能的，還是讓營(yíng)銷(xiāo)提提價(jià)靠譜。
還有遇到裝配式建筑，可以適當讓運營(yíng)加速排期的，標準化大量生產(chǎn)，不受天氣等其他不確定因素影響。這個(gè)提速需要在標準層就是 0以上才行，地下和非標準層是無(wú)法裝配式的。
回答完畢。
停更了這么久，感謝寫(xiě)還在關(guān)注的老提們。謝謝。我們家小娃娃作息稍微正常了，開(kāi)始更新了，以后每周二、周末更新。
更新的內容多是在拿地實(shí)操過(guò)程中遇到的，自己積累的一些簡(jiǎn)單的知識，希望對您有所幫助。
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