四川省德陽(yáng)市物價(jià)局、四川省德陽(yáng)市規劃與建設局關(guān)于德陽(yáng)市區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)及相關(guān)規定（試行）
為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據中華人民共和國《物權法》和《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第504號)以及國家發(fā)展和改革委員會(huì )《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(發(fā)改價(jià)格[2003]1864號)，結合我市實(shí)際，特制定市區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)及相關(guān)規定，請遵照執行。
一、政府指導價(jià)適用范圍：
我市物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行包干制的，按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅(不含別墅)物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，別墅及其他非住宅物業(yè)的服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。(關(guān)于別墅的界定：別墅是指四面臨空、獨門(mén)獨院的住宅或雖相互連接，但戶(hù)戶(hù)頂天立地，獨門(mén)進(jìn)出，下有私家花園及獨立車(chē)庫的聯(lián)排[連體]住宅)。
各類(lèi)專(zhuān)業(yè)有形市場(chǎng)內的物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，具體收費標準由各專(zhuān)業(yè)有形市場(chǎng)報當地價(jià)格主管部門(mén)另行核定。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由雙方協(xié)商。
為個(gè)別業(yè)主需求提供的特約服務(wù)收費項目實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主遵循公平自愿的原則協(xié)商約定。
二、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成包括以下部分：
(一)企業(yè)人員工資費用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規定發(fā)放給在提供物業(yè)服務(wù)的建筑區劃內從事物業(yè)服務(wù)、管理工作的人員工資及按規定提取的福利費，繳納的各項社會(huì )保障費。(其中，社會(huì )保障費是指根據國家有關(guān)制度規定應當繳納的養老、醫療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等)
(二)物業(yè)共有部位、共有設施設備日常運行和維護費，指為保障建筑區劃內共有部位、共有設施設備的正常使用和運行、維護保養所需費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費以及應由建筑物及其附屬設施專(zhuān)項維修資金支出的維修、更新、改造費用。屬于保修范圍或專(zhuān)項維修基金開(kāi)支范圍的維修項目應在物業(yè)服務(wù)合同中明確界定。
(三)綠化養護費，指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、農藥化肥費、補苗費、綠化用水費、勞保用品費等。不包括開(kāi)發(fā)建設單位支付的綠化種植費和前期維護費。
(四)環(huán)境衛生維護費，指建筑區劃內共有部位環(huán)境衛生經(jīng)常性保潔所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛所需費用等。
(五)秩序維護費，指維護建筑區域內秩序所需的器材裝備費、秩序維護人員人身保險費、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。
(六)物業(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據與業(yè)主的雙方約定購買(mǎi)物業(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。
(七)辦公費，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護建筑區劃正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書(shū)報費及其它費用。
(八)固定資產(chǎn)折舊費，指按規定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在建筑區劃內，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。
(九)經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用，指按規定程序，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì )同意由物業(yè)服務(wù)費開(kāi)支的費用。
三、普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)標準：
《德陽(yáng)市市區住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià) 基準價(jià)及浮動(dòng)幅度》(附件1)、《德陽(yáng)市市區住宅物業(yè)服務(wù)等級指導標準》(附件2)由德陽(yáng)市物價(jià)局會(huì )同德陽(yáng)市規劃與建設局依據物業(yè)服務(wù)的社會(huì )平均成本及服務(wù)內容和標準制定，并向社會(huì )公布。業(yè)主或建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應根據公布的物業(yè)服務(wù)等級指導標準、收費基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)管理服務(wù)合同中協(xié)商約定具體收費標準，同時(shí)報所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案并抄送價(jià)格主管部門(mén)。
(一) 基準價(jià)的確定。業(yè)主或建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應根據服務(wù)內容和標準確定物業(yè)服務(wù)等級，根據物業(yè)服務(wù)等級確定物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)的基準價(jià)格。物業(yè)服務(wù)等級發(fā)生爭議時(shí)，可由所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府協(xié)調解決。
(二) 業(yè)主或建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，其物業(yè)服務(wù)收費標準，可按基準價(jià)在規定的浮動(dòng)幅度內確定。
(三) 前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)收費標準如需超過(guò)浮動(dòng)幅度的，須報所在地價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審批。成立業(yè)主委員會(huì )后，經(jīng)業(yè)主按法定程序共同決定，收費標準可由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定，但收費標準超過(guò)上浮浮動(dòng)幅度的須報所在地價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準。
(四) 物業(yè)買(mǎi)受人自物業(yè)竣工并交付使用之日起按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位繳納。開(kāi)發(fā)商依約通知業(yè)主交付物業(yè)使用權，業(yè)主延遲交付的，其延遲期間的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，雙方另有書(shū)面約定的從其約定。業(yè)主未入住的其物業(yè)服務(wù)收費標準應適當低于已入住的收費標準，由雙方在不高于已入住的收費標準的80%以?xún)葧?shū)面協(xié)商約定。
(五) 新建房屋銷(xiāo)售時(shí)，建設單位應當按照《物業(yè)管理條例》的規定，在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中應明確前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)等級的有關(guān)內容及其收費標準。
(六) 住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)標準中不包括居民生活垃圾處理費、車(chē)輛停放費、共用設施(如游泳池等)使用費。
