價(jià)格：要了解樓盤(pán)的價(jià)格，先要了解開(kāi)發(fā)商是如何對樓盤(pán)定價(jià)的。樓盤(pán)不同于一般商品，除經(jīng)濟適用房由政府限價(jià)外，其它均由開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)。開(kāi)發(fā)商對樓盤(pán)的定價(jià)方式通常分為成本導向定價(jià)、需求導向定價(jià)、競爭導向定價(jià)和可比樓盤(pán)量化定價(jià)法。從以上方式可以看出，在開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略中，成本構成只是基礎，利潤獲取的最大化才是重因。因此，購房者在了解樓盤(pán)價(jià)格的時(shí)候不要過(guò)于執著(zhù)樓盤(pán)的實(shí)際成本，而是應從價(jià)格中看清樓盤(pán)的價(jià)值，以選擇符合自己要求的房屋。而且不同的價(jià)格名詞代表了不同的含義，比較通用的價(jià)格名詞如下：
起價(jià)：是指房產(chǎn)商所銷(xiāo)售房屋價(jià)格中的最低價(jià)格，通常情況下，如果是多層住宅而且不帶花園，一樓或頂樓的價(jià)格最低，也就是起價(jià)，如果一樓帶花園，頂樓的價(jià)格就是起價(jià)。如果是小高層及高層住宅，一樓的價(jià)格最低，也就是起價(jià)。所以，當購房者打算購買(mǎi)房屋的時(shí)候，不要單純考慮價(jià)格，因為越便宜的房屋，居住越不理想。
均價(jià)：是指所有房屋的銷(xiāo)售價(jià)格總數除以所有房屋建筑面積的總數，所得出的價(jià)格就是每平方米的均價(jià)。均價(jià)通常不是銷(xiāo)售價(jià)，好的房屋需要在此基礎上進(jìn)行加價(jià)，有瑕疵的房屋比這個(gè)價(jià)格要低。
最高價(jià)：是指房產(chǎn)商所銷(xiāo)售房屋價(jià)格中的最高價(jià)格。通常樓層適中、朝南，有良好景觀(guān)的房屋價(jià)格最高。
銷(xiāo)售均價(jià)：是指樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后對外公示的價(jià)格。從理論上說(shuō)，銷(xiāo)售均價(jià)是指所有房屋的銷(xiāo)售價(jià)格總數除以所有房屋建筑面積的總數。但在實(shí)際銷(xiāo)售情況中，銷(xiāo)售均價(jià)往往是樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)性?xún)r(jià)格。即是說(shuō)，它不一定是兩者的比值，而是代表樓盤(pán)銷(xiāo)售策略的價(jià)格。
成交均價(jià)：是指樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)格，由房屋的實(shí)際成交金額除以房屋的建筑面積得出。
區域交通
衣食住行、人生四事，交通是買(mǎi)方考慮的重要因素，四通八達、進(jìn)出方便，有停車(chē)位物業(yè)才算物盡其用.
小區規劃和配套
社區布局及配套設施將對您生活產(chǎn)生很大影響，建議您考察一個(gè)項目時(shí)，從以下幾方面著(zhù)手：
一、居住密度及私密性
住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線(xiàn)的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內能辨別對方，12米內能看清對方容貌。為避免視線(xiàn)干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側向間距宜大于20米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現象，選擇住宅時(shí)應予以注意。
二、公共建筑
居住區內配套公建是否方便合理，是衡量居住區質(zhì)量的重要標準之一。稍大的居住小區內應設有小學(xué)，以排除城市交通對小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應在300米左右(近則擾民，遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過(guò)150米。
三、小區綠化
居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區用地范圍內各類(lèi)綠地的總和占居住區總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺和屋頂綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì )故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區綠地在遮陽(yáng)、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著(zhù)重要作用，所以有關(guān)規范規定：新建居住區綠地率不應低于30%。北京城近郊居住區綠地率應在35%以上，在市區附近，如果住區綠地率能達到40%甚至50%，就比較難得了。
四、小區布局
在居住區規劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶(hù)都能獲得規定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(cháng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。
五、小區內交通
居住區內的交通分為人車(chē)分流和人車(chē)混行兩類(lèi)。目前作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的“人車(chē)分流”，汽車(chē)在小區外直接進(jìn)入小區地下車(chē)庫，車(chē)行與步行互不干擾，因小區內沒(méi)有汽車(chē)穿行、停放、噪音的干擾，小區內的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價(jià)較高。
人車(chē)混行的小區要考察區內主路是否設計得“通而不暢”以防過(guò)境車(chē)流對小區的干擾。是否留夠了汽車(chē)的泊位，停車(chē)位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車(chē)盡量不進(jìn)住宅組團，停車(chē)場(chǎng)若不得不靠近住宅，應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車(chē)泊位還分為租賃和購買(mǎi)兩種情況，購房者有必要搞清楚：車(chē)位的月租金是多少；如果購買(mǎi)，今后月管理費是多少，然后仔細算一筆賬再決定是租還是買(mǎi)。
開(kāi)發(fā)商實(shí)力
期房的最大風(fēng)險是“爛尾”。所謂“爛尾樓”通常是指那些工程不能按時(shí)完成，或者無(wú)法全部完成的項目。期房一旦出現“爛尾”，不僅房產(chǎn)會(huì )貶值，而且還會(huì )直接影響購房者的正常生活，使購買(mǎi)者經(jīng)濟遭受巨大損失。俗話(huà)說(shuō)：有錢(qián)好辦事，開(kāi)發(fā)商實(shí)力是保證項目正常建設最關(guān)鍵的保障因素之一。
開(kāi)發(fā)商自有資金充足，即使在一定階段內銷(xiāo)售出現問(wèn)題，也可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行。但如果項目是靠“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的”，也就是需要用銷(xiāo)售收入進(jìn)行工程建設，這樣的期房就存在風(fēng)險了。房子的銷(xiāo)售情況要受市場(chǎng)供需狀況及經(jīng)濟環(huán)境等因素的影響，一旦房子賣(mài)的不好，資金跟不上，工程建設就要受到影響，房子蓋不起來(lái)，就更賣(mài)不出去，形成惡性循環(huán)。
行家認為，銀行是否給企業(yè)發(fā)放貸款主要是看這個(gè)企業(yè)是否有相應的償債能力，這可能是對開(kāi)發(fā)商實(shí)力的最直接的判斷。對于上市公司來(lái)說(shuō)，可通過(guò)公開(kāi)的財務(wù)年報，股票走勢等進(jìn)行判斷，這些公司的融資渠道也比較暢通。對于普通消費者來(lái)說(shuō)，還可以從以下幾個(gè)方面判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)力：
1、開(kāi)發(fā)商以往的業(yè)績(jì)；
2、項目總開(kāi)發(fā)量和開(kāi)工量。這點(diǎn)非常重要。試想一下，一個(gè)總建筑面積為60萬(wàn)平方米的大項目，可是首期只開(kāi)工兩懂樓，這樣的開(kāi)發(fā)商是有實(shí)力嗎？
3、市場(chǎng)占有率，像萬(wàn)科這樣的企業(yè)，同期開(kāi)工的項目較多，市場(chǎng)占有率非常高，如果沒(méi)有一定的實(shí)力是很難應付的；
4、工程進(jìn)度情況。建設工期是否有保障也能看出開(kāi)發(fā)商實(shí)力。
社區論壇的消息和資訊
此外您也可以關(guān)注一下社區論壇里的消息和資訊，時(shí)時(shí)關(guān)注一下已住居民對本小區的意見(jiàn)和看法，你也可以去論壇發(fā)帖去問(wèn)一些您所關(guān)注的問(wèn)題，這樣您對小區的了解也會(huì )進(jìn)一步加深，從而給您是否選擇本小區提供一些輔助參考信息。
開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審核
國有土地使用證
是單位和個(gè)人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。房屋土地管理局對直接添發(fā)的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分別加蓋《XX房屋土地管理局劃撥土地使用證專(zhuān)用章》、《XX市房屋土地管理局有償土地使用證專(zhuān)用章》、《XX市房屋土地管理局交納使用費土地使用專(zhuān)用章》、《XX市房屋土地管理局臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章》。
建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證
是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒(méi)有這"兩證"的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證件。
商品房銷(xiāo)售（預售）證
商品房銷(xiāo)售（預售）證的主管機關(guān)是XX市房屋土地管理局，證書(shū)由市房地局統一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。"五證"中最重要的是土地使用證和商品房銷(xiāo)售（預售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。
建設工程開(kāi)工證
是建設單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標準等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：
（1）．開(kāi)發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；
（2）．結構類(lèi)型；
（3）．裝修、裝飾注意事項；
（4）．上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說(shuō)明；
（5）．有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說(shuō)明和安裝注意事項；
（6）．門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項；
（7）．配電負荷；
（8）．承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺等部位注意事項的說(shuō)明；
（9）．其他需說(shuō)明的問(wèn)題?！ ?/p>
住宅中配置的設備、設施，生產(chǎn)廠(chǎng)家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應當包括以下內容：
(1)．工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗的質(zhì)量等級。
(2)．地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。
(3)．正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：
屋面防水3年；
墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；
墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；
門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；
管道堵塞2個(gè)月；
供熱、供冷系統和設備1個(gè)采暖期和供冷期；
衛生潔具1年；
燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；
其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。
(4)．用戶(hù)報修的單位，答復和處理的時(shí)限。
考察項目詳情及其他
一 交通狀況
位置的遠近，不僅與實(shí)際距離有關(guān)，更重要的是與交通狀況相聯(lián)系?？疾旖煌顩r的優(yōu)劣主要從以下幾方面考慮：
A、公共交通狀況。公共交通的路線(xiàn)有多少，與市內各主要區域的聯(lián)系是否廣泛；公共交通的起止時(shí)間、間隔時(shí)間、運行速度、票價(jià)等情況如何；從您要購買(mǎi)的房屋到公交車(chē)站的距離如何；出小區打車(chē)（的）是否方便；小區的出入口是否合理等。
B、交通的便利度。每天必經(jīng)的路段是否經(jīng)常堵車(chē)；到火車(chē)站、飛機場(chǎng)、長(cháng)途汽車(chē)站等交通站點(diǎn)是否便利，是否有較多交通工具可到達等。
C、道路狀況。小區是否鄰城市的交通主干道或次干道、支線(xiàn)等，與這些交通干道的遠近程度（不能太近 ，因為可能影響到居民的安寧及環(huán)境）。是否有方便的出入口，路面狀況如何等。
D、是否有交通管制。如，行車(chē)是否受單雙號、速度、方向、行車(chē)路線(xiàn)的限，有無(wú)停車(chē)場(chǎng)，路邊可否停車(chē)等
二 社區環(huán)境
考察一個(gè)項目主要注意幾個(gè)數據：容積率、綠化率、樓間距、居住密度。
環(huán)境設計再好 容積率太低不切實(shí)
對于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接牽涉到?jīng)Q定居住舒適度的幾個(gè)指標，如人均綠化面積。綠化率也是如此，綠化率越高，建筑密度越低，發(fā)展商可用于回收資金的面積越少，而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比例決定了這個(gè)項目是從人的居住需求角度還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設計一個(gè)社區。好的居住區容積率不能超過(guò) 5，綠化率不能低于30% ?，F在人們常常標榜自己的社區環(huán)境設計如何如何，但所有設計的基礎是建立在有足夠的綠地比例之上的，也許買(mǎi)房看不到將來(lái)建成后的實(shí)景，但這兩個(gè)數據基本決定了社區綠化環(huán)境的好環(huán)。
樓間距太窄 采光、綠化等于空談
樓間距也是一個(gè)可以泄露發(fā)展商"秘密"的指標。樓間距太窄不僅影響各樓體之間的光照，也影響人們的視野和心情。無(wú)法想象樓挨著(zhù)樓的社區能談得上什么綠化和環(huán)境。真正好的社區是張弛有度的，既有大面積的集中綠地，也有各組團自己的小型綠地，有的新項目甚至推出了宅旁空間和樓內共享空間的綠化，每一個(gè)新概念的推出和落實(shí)都是社區環(huán)境的更新。
三 房屋的實(shí)用性
要了解所購商品房是否適用，首先應確定購買(mǎi)目的，從以下兩個(gè)方面來(lái)考核：
1．用來(lái)自己居住的，要根據家庭人口數量、結構、工作特點(diǎn)、對交通的要求狀況、對小區物業(yè)管理內容及特點(diǎn)要求，以及將來(lái)自己的經(jīng)濟變化所引起的生活要求變化程度來(lái)確定。
2．用來(lái)投資的，主要考慮保值增值潛力，對于長(cháng)期出租的，要考慮出相機會(huì )、投資回報率、投資回報風(fēng)險，對于準備隨時(shí)轉讓取得收益的，要考慮物業(yè)的升值潛力、轉讓機會(huì )、投資回報風(fēng)險等因素。
四 保值增值潛力
購買(mǎi)物業(yè)還要考慮物業(yè)之價(jià)值變化及價(jià)值實(shí)現問(wèn)題，它們與以下因素有關(guān)：
1．物業(yè)之地理條件，通常所說(shuō)的地段包括：物業(yè)與城市中心活動(dòng)區域的距離及聯(lián)結交通狀況以及物業(yè)所在地的人又環(huán)境等。
2．物業(yè)自身品質(zhì)特點(diǎn)，包括：房型、戶(hù)型、面積、工程質(zhì)量與裝修質(zhì)量、配套設施完備程度、小區物業(yè)管理類(lèi)型與水平。
3．物業(yè)之購入成本，包括樓款、為購樓發(fā)生的國家稅收、政府費用、中介機構收取服務(wù)費等。
五 項目沙盤(pán)講解
一般來(lái)說(shuō)，模型是比較準確的，但由于以下原因，模型也可能給買(mǎi)房人造成一些誤導：
密度錯覺(jué)。沙盤(pán)上看起來(lái)，一些樓與樓之間寬松通透，樓間綠化，清新可人，但實(shí)際上蓋到現房時(shí)，才發(fā)現樓與樓之間的距離很近。 所以在看圖的基礎上還應向售樓員了解建筑密度數據?！ ?/p>
設計改變。在方案報審過(guò)程中，規劃部門(mén)要求項目在某些方面進(jìn)行調整，因此，審定的設計圖紙肯定與原來(lái)的圖紙不同，這樣，模型在局部上會(huì )與實(shí)際交竣的工程有差異。另外，申報《建設工程規劃許可證》前，出施工圖時(shí)，有關(guān)方面經(jīng)過(guò)更深入的研究后，提出對原審定方案做一些局部調整，并報規劃同意，這樣也會(huì )造成原模型與交竣工程的差異。發(fā)生以上這兩種情況時(shí)，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì )因為這種局部的調整，再花幾萬(wàn)塊錢(qián)重做模型。
細節美化。模型公司在模型制作過(guò)程中，采用了一些特殊材料，加上燈光等的美化設計，沙盤(pán)模型效果一般非常誘人。
觀(guān)看角度。一般人觀(guān)看模型是從俯瞰的角度，而觀(guān)看現場(chǎng)是平視或仰視角度。因此，沙盤(pán)比現房看起來(lái)要疏落有致得多。
因此，看模型時(shí)要看關(guān)鍵性的地方和數據。比如小區內的交通方式、車(chē)庫等配套的安放位置，樓棟之間的排列情況(樓棟之間有無(wú)遮擋等)。
六 看樣板間
據了解，目前常見(jiàn)的樣板間有三種形式：一種是毛坯房，沒(méi)有任何的裝修，消費者看到的是實(shí)實(shí)在在的戶(hù)型、墻體及管道、地面等；一種是交房樣板房，即按照交房標準進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的裝修和裝飾，并且會(huì )標明哪些是交房時(shí)應有的，哪些是交房時(shí)沒(méi)有的，一般這種樣板間沒(méi)有很復雜的家具、燈飾和墻面修飾；還有一種是豪華裝修的樣板間，也叫創(chuàng )意樣板間，通常配有精美的家具、燈飾、家具用品等。因此，購房者在看樣板前一定要記住以下幾個(gè)經(jīng)典障眼法，以做到心中有數。
1 面積變大:因為，目前現房?jì)鹊臉影彘g并不多，因此，在售樓處臨時(shí)建造的樣板間可能會(huì )有這種差異，同樣的面積，由于墻體變薄，使室內空間看起來(lái)更大。
2 貴價(jià)裝修:其實(shí)，樣板間吸引人的是裝飾與家具，既然是樣板，您今后的家也可以比照裝修成這樣?？墒?，一般來(lái)說(shuō)，樣板間都由專(zhuān)業(yè)設計師設計，所選材料皆是精品，工費昂貴的裝修公司會(huì )仔細雕琢每個(gè)細節，您家要達到這個(gè)標準可要花費不少。因此，對于精裝修的房子，樣板間只能當作參考。
3 景觀(guān)變樣:即使在同一座樓中，由于樓層、朝向不同，也沒(méi)有完全相同的兩套房屋。對于買(mǎi)房者而言，最好是學(xué)會(huì )看平面圖，因為樣板間窗外所布置的景觀(guān)并不是實(shí)景，很可能會(huì )發(fā)現，本來(lái)很好的景觀(guān)可能正對著(zhù)鄰居家的廚房。
4 家具“瘦身”:只要稍加留意，就可以發(fā)現不少樣板間里擺放的家具都要小一些。比如在一個(gè)空間設置并不合理的餐廳里，設計師為了彌補缺陷，特意改小了桌椅的尺寸。也有設計師承認樣板間里的家具一般都比較現代、簡(jiǎn)潔，相對來(lái)說(shuō)要精巧一點(diǎn)，不那么厚重，這樣是為了突出空間感。這就是為什么在看樣板間的時(shí)候，感覺(jué)室內空間很大，但自己買(mǎi)一套家具放進(jìn)去卻顯得特別局促的原因。
5 色彩“魔法”:幾乎每一個(gè)被我們稱(chēng)為好的樣板間，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是在色彩上的和諧統一，這樣做最顯著(zhù)的效果就是達到了視覺(jué)上的延伸，進(jìn)而帶來(lái)了空間感的增大
6“濫用”玻璃:設計師在樣板間里大量使用玻璃材質(zhì)，以營(yíng)造明亮輝煌的氣氛。但如果在平時(shí)生活中用太多的鏡子，可能會(huì )讓你感覺(jué)整天生活在虛幻當中，不舒服。
7 增加照明:增加光照的好處，是為了讓你一走進(jìn)房屋，就產(chǎn)生一種振奮的感覺(jué)。走進(jìn)樣板間，我們在不同部位都會(huì )看到有很多的燈,射燈、吊燈、臺燈甚至還有腳燈，顏色也會(huì )有很多種，設計師在樣板間里所做的燈光設計會(huì )特別有用，比如有些玄關(guān)的燈往上打，就會(huì )顯得房子很高，所以你莫被這五光十色晃了眼，等看到現房里采光不充足，你就會(huì )大失所望了。
8 管線(xiàn)“消失”:一般情況下，出于完善裝修效果的考慮，樣板間不會(huì )設置水、煤氣、暖氣等管道線(xiàn)路，這樣的話(huà)，樣板間的居室，尤其是廚房、衛生間就顯得十分敞亮。而空調之類(lèi)的家電都是擺設，用不著(zhù)穿墻破洞，但在現房中，你就會(huì )發(fā)現那些管子往往無(wú)情地縱橫在你眼前。
七 工程進(jìn)度了解
要時(shí)刻關(guān)注開(kāi)發(fā)商工程的進(jìn)度情況。
八 戶(hù)型結構
隨著(zhù)房改的深入進(jìn)行，個(gè)人購房比例逐漸上升，對產(chǎn)型的要求也隨之提高，戶(hù)型設計的合理與否是決定消費者購買(mǎi)心態(tài)的重要因素。在這方面有以下幾點(diǎn)需要提醒購房者予以關(guān)注。
?。ㄒ唬└鶕褂眠x擇戶(hù)型
對于住宅的戶(hù)型，消費者應如何選擇呢？住宅的戶(hù)型按平面組織可分為：獨幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為：復式，躍層式，錯層式等。消費者在挑選時(shí)，應結合平面、剖面一起考慮。對于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶(hù)型，因主要的目的是滿(mǎn)足使用功能，且面積控制緊張，故應選擇剖面上無(wú)大動(dòng)作的設計。對于獨幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標準住宅，剖面上應有變化才好。若全從一個(gè)標高上展開(kāi)，空間感覺(jué)較死板，而且也需要一些走道。若能 結合剖面變化，水平走道會(huì )減少，空間也多了一個(gè)層次。所以消費者在選擇此類(lèi)住宅時(shí)，應選擇剖面有變化設計。從戶(hù)型結構分析，超大戶(hù)型與超小產(chǎn)型的設計不是大眾的需求對象，而面積大小適中、居室功能分開(kāi)、雙廳雙衛雙陽(yáng)臺的戶(hù)型設計較受歡迎。
目前較為流行的躍層設計及外廊式廚衛設計則得到更多消費者的青睞，銷(xiāo)售前景看好。
?。ǘ└鞯貞?hù)型各有差異
由于歷史的原因，各地的房產(chǎn)戶(hù)型存在著(zhù)差異，相比上海、深圳等城市，北京的戶(hù)型設備確實(shí)是相對落后。其中主要是兩方面的原因：首先是北京對限高、樓距等要求十分嚴格，出于容積率的考慮，發(fā)展商為了盡可能多出面積的考慮，發(fā)展商為了盡可能多出面積，只好犧牲了戶(hù)型的合理性；另外，由于從前北京住宅市場(chǎng)消費主體是集團購買(mǎi)力，在購房時(shí)更多考慮的是住宅面積和居室數，對戶(hù)型的要求不太高。這也使發(fā)展商忽略了居室戶(hù)型的完善與創(chuàng )新。缺少市場(chǎng)的壓力，自然使北京的戶(hù)型設計缺乏新意，落后于南方城市。
?。ㄈ┦彝饩坝^(guān)成新寵
客戶(hù)在購房時(shí)，住宅的面積、居室數、朝向、內部布局都是應該考慮的重要因素，但目前客戶(hù)挑選住房時(shí)有一個(gè)新的趨勢，即客戶(hù)選房時(shí)對居室朝向有逐漸淡化的傾向，而對室外景觀(guān)的重視程度正日漸加強。如果室外景觀(guān)優(yōu)美，即使傳統上讓為較差的朝北戶(hù)型也會(huì )受到認可。這主要是由于現在人們工作繁忙，白天較少有時(shí)間在家休息，加之空調等電器的普及，人們對日照等自然條件的要求有所減弱，而對優(yōu)美景色的需求卻在增強。
?。ㄋ模┫葟d后臥，順序選擇
客戶(hù)在購房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序是：第一看起居室（廳）是否好用，包括廳的面積、布局等；第二是主臥室的合理性，如面積、采光條件、居室私密性；第三是相對獨立的餐廳的功能；第四考慮的是廚房的環(huán)境，一個(gè)寬敞好用的廚房，往往比次臥室更為客戶(hù)所看重；第五才是次臥室（書(shū)房、客房）；最后考慮陽(yáng)臺。
另外，在廳的選擇和設計時(shí)，面寬也是一個(gè)較為關(guān)鍵的因素。面寬大小會(huì )給使用帶來(lái)極大不便。一般應在3.9米以上較為適宜，至少也應滿(mǎn)足3.6米。
由于現在主臥室已逐漸成為人們的重要生活空間，功能較以前增加了許多，相應也要求擴大主臥室的面積。而戶(hù)型設計上，可進(jìn)入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）的出現，也使主臥室布局更為靈活，房間進(jìn)深可以適當增加。
九 朝向
在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。北方地區歷來(lái)形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習慣，造成消費者“有錢(qián)就買(mǎi)東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷(xiāo)售。因客廳朝南，在冬天無(wú)凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又是涼風(fēng)習習。其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應挑臥室的朝向。一套房?jì)?，臥室一般有二三間，其朝向也不會(huì )完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。
消費者應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判斷標準。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風(fēng)，但射入的陽(yáng)光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛生間的朝向相對要次要一些。衛生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時(shí)間的，但最好還是避免選擇西向的衛生間。
在南方炎熱地區，除了要看單個(gè)房間通風(fēng)是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風(fēng)的直線(xiàn)流動(dòng)，在夏季是否能形成“穿堂風(fēng)”。具體的方法是看各個(gè)房的門(mén)、窗是否在一個(gè)方向上，如果建筑與建筑之間間距過(guò)小，底層就會(huì )由于上面建筑的遮擋，而終年不見(jiàn)陽(yáng)光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽(yáng)光照射。廚房由于本身會(huì )產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內空氣最須與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時(shí)間短，靠自然通風(fēng)實(shí)難將其在短時(shí)間內排出，所以一般會(huì )用同抽煙機或排氣扇向外排氣。一般來(lái)說(shuō)，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。
一般來(lái)說(shuō)，一天之內陽(yáng)光能射入時(shí)間２～３小時(shí)，對于消除房間內濕氣，殺滅細菌，調節室內溫度，加速空氣流動(dòng)均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線(xiàn)直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。對于廚房，應避免西向為宜，因廚房?jì)缺緛?lái)已有熱源，再接受陽(yáng)光直射，其溫度會(huì )更高。衛生間也以能接受一定的陽(yáng)光照射為宜。因衛生間相對來(lái)說(shuō)陰暗潮濕，有陽(yáng)光的射入能避免病菌滋生。一套居室內，最好能有兩個(gè)陽(yáng)臺，其中一個(gè)陽(yáng)臺一定要向陽(yáng)，使晾曬和休息有充足的陽(yáng)光。
現在多數的商品房住宅為一梯二戶(hù)型。對于條式一梯二戶(hù)，一套只有二個(gè)方向來(lái)通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費者在挑選時(shí)，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點(diǎn)式一梯二戶(hù)，一套房至少有三個(gè)面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿(mǎn)意。對于一梯三戶(hù)，一梯四戶(hù)，由于套數多，要為各戶(hù)都留有一個(gè)相對較好的主朝向，故一戶(hù)的朝向很難完善，有時(shí)候，會(huì )出現有較大缺陷的朝向。
十 樓層
低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。
大多數消費者在挑選底樓時(shí)，一般不會(huì )去過(guò)問(wèn)其有關(guān)防潮設計的具體細節，但是，在天連續下雨的情況下不去觀(guān)察房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此，消費者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統是否經(jīng)過(guò)特殊處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來(lái)自上面各層的排水，自成系統，那么就不會(huì )出現由于上面各戶(hù)的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響，如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶(hù)當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會(huì )造成臭氣熏天、蚊蟲(chóng)蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害，故消費者在看完底層的室內時(shí)，千萬(wàn)不要忘記要看看室外?？搓?、陽(yáng)溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善，有沒(méi)有積水的可能？有沒(méi)有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時(shí)，對這些問(wèn)題一定要―一察之，不然等搬進(jìn)去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買(mǎi)房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見(jiàn)太陽(yáng)。老人住的房屋沒(méi)有陽(yáng)光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢(xún)還是
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