二手房交易稅費的產(chǎn)生主要包括以下4種情況:
一. 正常過(guò)戶(hù)
1.營(yíng)業(yè)稅:(稅率5.55% 賣(mài)方繳納)根據2010年房產(chǎn)新政,轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅,轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅,轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。這里有兩個(gè)要點(diǎn)①購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年這里首先看產(chǎn)權證,其次看契稅發(fā)票,再次看票據(房改房看國有住房出售收入專(zhuān)用票據)這三種證件按照時(shí)間最早的計算。一般地說(shuō)票據早于契稅發(fā)票,契稅發(fā)票早于產(chǎn)權證,房改房中時(shí)間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。另:如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)如商鋪、寫(xiě)字間或廠(chǎng)房等則不論證是否過(guò)5年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。
2. 個(gè)人所得稅:(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣(mài)方繳納)征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿(mǎn)足都必須繳納個(gè)人所得稅。注:如果是家庭唯一住宅但是購買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以?xún)饶軌蛑匦沦徺I(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。注:地稅局會(huì )審核賣(mài)方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據,其中包括雖然產(chǎn)權證沒(méi)有下放但是房管部門(mén)已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類(lèi)房產(chǎn))。另注:如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況,個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%
3. 印花稅:(稅率1%買(mǎi)賣(mài)雙方各半)不過(guò)從2009年至今國家暫免征收。
4. 契稅:(基準稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買(mǎi)方繳納) 征收方法:按照基準稅率征收交易總額的3%,若買(mǎi)方是首次購買(mǎi)面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買(mǎi)方首次購買(mǎi)面積超過(guò)90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。 注:首次購買(mǎi)和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠,契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計算的,只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買(mǎi)方購買(mǎi)的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
5.測繪費:1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測繪面積 (08年4月后新政策房改房測繪費標準:面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測繪的,商品房如果原產(chǎn)權證上沒(méi)有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。
6.二手房交易手續費總額:住宅6元/平米*實(shí)際測繪面積,非住宅10元/平米
7.登記費:(工本費)80元 共有權證:20元。所需材料:⑴地稅局需要賣(mài)方夫妻雙方身份證和戶(hù)口本復印件一套(若賣(mài)方夫妻不在同一個(gè)戶(hù)口本上還需提供結婚證復印件一套)、買(mǎi)方身份證復印件一套、網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份、房產(chǎn)證復印件一套(如果賣(mài)方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份) ⑵房管局需要網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測繪圖紙兩張,免稅證明或完稅證明復印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。注:房改房過(guò)戶(hù)時(shí)需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡,如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過(guò)戶(hù);如在房改之前,則應提交派出所開(kāi)具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫(xiě)《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認,并提交房改原始票據原件。
二.贈與過(guò)戶(hù)
1、費用:免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,但是需要增加 ⑴公證費 40元/平米*產(chǎn)權證面積 ⑶契稅的征收 不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅 其他費用和正常過(guò)戶(hù)都一樣
2、所需材料:⑴公證處需要賣(mài)方夫妻雙方戶(hù)口本和身份證復印件一套、買(mǎi)方身份證復印件一份,產(chǎn)權 證復印件一套 ⑵不需要經(jīng)過(guò)地稅局直接可以過(guò)戶(hù)。 ⑶房管局需要材料同正常過(guò)戶(hù)基本一樣只不過(guò)還需要公證書(shū)原件一份。
三.繼承房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)
1、繼承房產(chǎn)的費用有:⑴公證費 40元/平米*產(chǎn)權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人 注:繼承的房產(chǎn)再次轉讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%,不過(guò)只要是符合家庭唯一住房和購買(mǎi)超過(guò)5年的話(huà)就可以免征個(gè)人所得稅,而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。
2、所需材料:⑴公證處需要 原產(chǎn)權人的死亡證明、產(chǎn)權證復印件和所有當事人的身份證、戶(hù)口本復印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過(guò)戶(hù)基本一樣,只是還需要公證書(shū)一份。 注:繼承的難點(diǎn)在于公證所有的繼承人都放棄繼承,這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。
四.析產(chǎn)
析產(chǎn)又稱(chēng)財產(chǎn)分析,是指財產(chǎn)共有人通過(guò)協(xié)議的方式,根據一定的標準,將共同財產(chǎn)予以分割,而分屬各共有人所有。最常見(jiàn)的是夫妻之間的析產(chǎn),一般會(huì )有婚內析產(chǎn)和離婚析產(chǎn)兩種情況。過(guò)程是先到公證處做析產(chǎn)公正再到房管局辦理過(guò)戶(hù)手續。除其他材料外還需要離婚協(xié)議書(shū)或者法院判決書(shū)復印件。
二手房交易稅費計算方法:
買(mǎi)方:
1、契稅:
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的稅率為3%)
2、交易服務(wù)費:
建筑面積(平方米)×3元
3、交易印花稅:
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×0. 05%
4、產(chǎn)權轉移登記費:
50元(每增加1人加10元,買(mǎi)家為單位的80元)
賣(mài)方:
1、交易服務(wù)費:
建筑面積(平方米)×3元
2、交易印花稅:
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×0. 05%
3、土地出讓金:
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1%
4、解困房:
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1%
5、商品房:土地出讓金按基準地價(jià) × 3% × 未交土地出讓金的建筑面積
6、分攤費用:
成交價(jià)/總面積×分攤面積×10%(10樓以下)
成交價(jià)/總面積×分攤面積×20%(10樓以上)
7、個(gè)人所得稅:成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1%(房改房自用滿(mǎn)五年,且是唯一生活用房的免征)
8、營(yíng)業(yè)稅及附加稅:成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×5.5% (房產(chǎn)證或購買(mǎi)時(shí)契稅完稅證未滿(mǎn)五年)
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