http://house.sina.com.cn 2006年03月08日09:57 《藍籌地產(chǎn)評論》
房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師
章林曉不論是從國家統計局近日公布的房地產(chǎn)統計數據，還是從人民銀行最近披露的房地產(chǎn)相關(guān)數據看，我國房地產(chǎn)泡沫正在日益累積并開(kāi)始逐步顯現。由于我國房地產(chǎn)融資沒(méi)有形成風(fēng)險分攤機制，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險也即房地產(chǎn)金融風(fēng)險。面對逐漸凸現的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，2006年“問(wèn)責之劍”終將高高舉起。
地產(chǎn)金融風(fēng)險逐漸凸顯
國家統計局中國經(jīng)濟景氣監測中心日前發(fā)布的《重視房屋潛在過(guò)剩的矛盾》報告中，主要有這樣三組數據——
1、2005年前11個(gè)月，我國土地購置面積中，有一半以上即將近1.7億平方米未完成開(kāi)發(fā)。2003年以來(lái)，未完成開(kāi)發(fā)土地面積占本年購置土地面積的比重總體呈快速上升的趨勢：2003年為37.9%，2004年超過(guò)50%，2005年前11個(gè)月上升到53.8%。
2、我國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多。2005年前兩個(gè)月，房屋建筑面積竣工率僅為3.7%，比上年下降26.5個(gè)百分點(diǎn)，之后雖逐步提高到2005年前11個(gè)月的18.8%，但仍比上年低11.4個(gè)百分點(diǎn)。
3、商品房空置面積達1.14億平方米。到2005年11月末，全國商品房及住宅空置面積分別達1.14億平方米和0.63億平方米，比上年同期分別增長(cháng)14.2%和8.0%。
業(yè)內人士大多知道，房地產(chǎn)泡沫按其表現形式，一般地說(shuō)，可以細分為三種形式：地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。這三種泡沫各有其典型的案例——
1、當年日本的房地產(chǎn)泡沫，就屬于典型的地產(chǎn)價(jià)格泡沫。日本六大城市的地價(jià)指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，在泡沫鼎盛時(shí)期，其地價(jià)市值總額高達4000萬(wàn)億日元，相當于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍?？上Ш镁安婚L(cháng)，1991年以后地價(jià)暴跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，銀行壞帳超過(guò)6000億美元，日本從此陷入通縮深淵。
2、上世紀90年代初，海南的房地產(chǎn)泡沫，則屬于典型的房屋空置泡沫。泡沫最終給海南留下了450多萬(wàn)平方米的空置商品房、報建面積1600多萬(wàn)平方米的“半拉子”工程、2萬(wàn)多公頃的閑置土地和500多億的積壓資金。房地產(chǎn)投資從1993年、1994年連續兩年超過(guò)57億元，一下子跌到1998年的8億元；開(kāi)發(fā)企業(yè)從高峰時(shí)的5000多家，最后剩下不到總數的10%。
3、當年香港的房地產(chǎn)泡沫，則屬于典型的房地產(chǎn)投資泡沫。當初的香港，房地產(chǎn)價(jià)格持續飛漲，人們寄希望于一種虛無(wú)縹緲的預期，一直在投資置房，甚至當月租金收入低于月供時(shí)也不例外。最終的結果是，
房屋租賃市場(chǎng)需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大……香港樓價(jià)從1997年最高峰開(kāi)始持續下跌，6年來(lái)累計跌幅已達65%，港人財富蒸發(fā)了2萬(wàn)2千億，平均每個(gè)業(yè)主損失267萬(wàn)港幣，負資產(chǎn)人數17萬(wàn)。
從《重視房屋潛在過(guò)剩的矛盾》報告中的三組數據看，我國一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，這三種泡沫形式均已日益凸顯。“過(guò)剩”其實(shí)僅是“表象”，其實(shí)質(zhì)是“泡沫”。為論述的簡(jiǎn)便起見(jiàn)，我們可以作如下粗略劃分——
1、地產(chǎn)價(jià)格泡沫，主要累積在“1.7億平方米未完成開(kāi)發(fā)的土地面積”中。這可以從近來(lái)這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，土地招拍掛頻頻“流產(chǎn)”的眾多案例中，得到充分的驗證。在這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，原來(lái)眾多開(kāi)發(fā)商為爭奪一塊土地，往往要爭得“頭破血流”?？涩F在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連“底價(jià)”也難以成交，有的干脆根本無(wú)人問(wèn)津，這說(shuō)明在這些城市，地產(chǎn)價(jià)格的泡沫已經(jīng)處于瀕臨破滅的邊緣。
2、房屋空置泡沫，主要累積在“我國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多”以及“1.14億平方米商品房空置面積”上。從“房屋建筑面積竣工率比上年低11.4個(gè)百分點(diǎn)”，同時(shí)“全國商品房及住宅空置面積比上年同期分別增長(cháng)14.2%和8.0%”，這一“低”一“增”中，我們已經(jīng)可以明顯看出“房屋空置泡沫”的嚴重程度。
3、房地產(chǎn)投資泡沫，主要累積在“2004年，商品房銷(xiāo)售面積比上年增長(cháng)13.7%，增幅比同期商品房竣工面積高11.6個(gè)百分點(diǎn)”等相關(guān)數據上。從一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，那些屢屢發(fā)生的一浪高過(guò)一浪的業(yè)主“團退風(fēng)潮”中，我們可以明確知道，這種“房地產(chǎn)投資泡沫”已經(jīng)初露破滅的端倪。
總之，我國一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，房屋“過(guò)剩”是“表象”，其“實(shí)質(zhì)”是“泡沫”?，F在，在一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，“地產(chǎn)價(jià)格泡沫”、“房屋空置泡沫”和“房地產(chǎn)投資泡沫”這三者已經(jīng)兼而有之，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險正逐步凸顯。由于目前我國房地產(chǎn)融資沒(méi)有形成風(fēng)險分攤，房地產(chǎn)資金主要直接來(lái)自于銀行，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險也就是房地產(chǎn)金融風(fēng)險。金融是國民經(jīng)濟的命脈，是現代經(jīng)濟的核心，在國民經(jīng)濟體系和社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)中居中心主導地位。因此，對于房地產(chǎn)泡沫，我們必須引起高度的警惕。
2006問(wèn)責之劍終將舉起
從某種角度上講，房地產(chǎn)問(wèn)題實(shí)際上就是一個(gè)金融問(wèn)題，甚至可以說(shuō)，其形式是產(chǎn)業(yè)，其本質(zhì)是金融。應當說(shuō)，對于房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險問(wèn)題，我國金融主管部門(mén)的認識，一直是清醒的。
第一個(gè)注意到本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展局部性過(guò)熱問(wèn)題的，就是央行，時(shí)間在2001年初。2001年6月，央行貨幣政策司還曾與主要的商業(yè)銀行，就房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢召開(kāi)過(guò)房地產(chǎn)金融聯(lián)席會(huì )議。會(huì )后，央行出臺了《關(guān)于規范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[2001]195號)，表明了央行的態(tài)度，既要支持房地產(chǎn)發(fā)展又要注意防范風(fēng)險，“以保證房地產(chǎn)行業(yè)持續健康發(fā)展”。
2002年，面對房地產(chǎn)投資增長(cháng)明顯高于銷(xiāo)售增長(cháng)，商品房空置面積增長(cháng)明顯、而且幅度很大這樣一現象。央行在初步得出“部分地區房地產(chǎn)出現過(guò)熱”的判斷后，檢查了部分銀行195號文件的執行情況。結果發(fā)現，房地產(chǎn)信貸違規金額接近1/4。面對這嚴峻的情勢。2003年6月13日，央行出臺了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》( 銀發(fā)[2003]121號)，這就是后來(lái)房地產(chǎn)界耳熟能詳的121號文件。
緊接著(zhù)，2003年8月23日，央行宣布存款準備金率將提高一個(gè)百分點(diǎn)；2004年3月，央行公布實(shí)行差別準備金率和再
貸款浮息制度；2004年4月13日，央行宣布普調存款準備金率。2004年4月25日，在博鰲亞洲論壇的“金融合作：邁向亞洲經(jīng)濟一體化的重要一步”分論壇上，針對一些地方政府和企業(yè)，央行副行長(cháng)吳曉靈嚴厲地提出警告，“不要和央行博弈，大家要同舟共濟”。
在這次會(huì )議上，吳曉靈表示：“希望大家自覺(jué)控制一下自己，共同配合中央政府和央行做好宏觀(guān)調控，同舟共濟。因為，中國經(jīng)濟的大船需要平穩前進(jìn)。如果中國經(jīng)濟出現大起大落，不利于中國和世界經(jīng)濟的發(fā)展，對大家都不好。”
由于房地產(chǎn)經(jīng)濟具有顯著(zhù)的地域性，地方差異極大，因此，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控，都得分兩個(gè)層次進(jìn)行：中央調控和地方調控。
從中國人民銀行貨幣政策分析小組2005年2月21日公布的《2005年第4季度中國貨幣政策執行報告》中“房地產(chǎn)行業(yè)”有關(guān)數據看，在中央政府極富針對性的房地產(chǎn)調控各項政策措施陸續出臺之后，隨著(zhù)宏觀(guān)調控政策的貫徹實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入穩步增長(cháng)階段，全國房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅趨于平穩，房地產(chǎn)軟著(zhù)陸已經(jīng)可以期待。
但是，我們應該清醒地看到，房地產(chǎn)軟著(zhù)陸雖然可以期待，但是離成功的道路還很長(cháng)。這關(guān)鍵是因為，前面已經(jīng)分析，我們所面臨的房地產(chǎn)泡沫，是“地產(chǎn)價(jià)格泡沫”、“房屋空置泡沫”和“房地產(chǎn)投資泡沫”這三者兼而有之，要順利化解這些泡沫，難度自然極大。
房地產(chǎn)是否能夠成功實(shí)現軟著(zhù)陸，很大程度上就取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)各方主體——地方政府、開(kāi)發(fā)商、購房者，在房地產(chǎn)新政下，能否成功實(shí)現良性互動(dòng)。其中地方政府的作用至關(guān)重要，這主要是因為——
一方面，中央政府調控房地產(chǎn)時(shí)所運用的貨幣金融政策、稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策等經(jīng)濟手段和法律手段，只能解決宏觀(guān)層面上的一般性問(wèn)題，而對于各地區千差萬(wàn)別的情況，諸如普通商品房、
經(jīng)濟適用房、
廉租房的比例，這些住房結構性問(wèn)題，只能由各地的地方政府自己去解決。
另一方面，目前，地方政府不光是房地產(chǎn)調控政策措施的直接實(shí)施者，而且還是當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管者，同時(shí)更是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“運動(dòng)員”，即房地產(chǎn)源頭市場(chǎng)土地的供應者。相比較房地產(chǎn)市場(chǎng)另外兩個(gè)市場(chǎng)主體——開(kāi)發(fā)商、購房者，地方政府的一舉一動(dòng)，對于房地產(chǎn)乃至整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟最終能否成功實(shí)現軟著(zhù)陸，影響自然更加巨大。
本輪經(jīng)濟過(guò)熱，源于地方政府主導下的投資型過(guò)熱，而這種投資過(guò)熱，又是以房地產(chǎn)投資占居最核心地位的投資型經(jīng)濟擴張或者說(shuō)經(jīng)濟過(guò)熱。這種以房地產(chǎn)投資占居最核心地位的投資型經(jīng)濟過(guò)熱，所導致的后果是嚴重的，給我國帶來(lái)的最大威脅主要來(lái)自?xún)煞矫妫阂粋€(gè)是由于土地銳減而帶來(lái)的糧食安全風(fēng)險，另一個(gè)則是地產(chǎn)泡沫的膨脹而帶來(lái)的金融安全風(fēng)險。
成功化解土地銳減而帶來(lái)的糧食安全風(fēng)險，在很大程度上，在于采取了必要的行政手段，最典型的案例是2004年4月對“鐵本事件”的處置。“鐵本事件”的核心，是當地政府為了增加地方收入，非法辦理用地審批手續，批給鐵本公司土地6541畝(其中耕地4585畝，含基本農田1200畝)用于建設一個(gè)年產(chǎn)800萬(wàn)噸的鋼鐵項目，造成耕地大量被毀。
房地產(chǎn)宏觀(guān)調控一方面促使房地產(chǎn)業(yè)的內在矛盾和結構失衡公開(kāi)化，相當于把積聚的泡沫風(fēng)險逐步地釋放了。但是，我們也應清醒地看到，在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的大形勢下，一些地方的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險卻依然在累積增大，其根源是當地政府出于地方收入的需要，以“有形之手”在力托房市。2006年，解決房地產(chǎn)泡沫的膨脹而帶來(lái)的金融風(fēng)險問(wèn)題，已經(jīng)迫在眉睫。不難預料，2005年3月26日“國八條”規定的“問(wèn)責利劍”，2006年終將高高舉起！
