過(guò)戶(hù)是購房過(guò)程中非常重要的一步,只有當房子過(guò)戶(hù)完畢后,這所房子的真正主人才屬于買(mǎi)房的人。但有些購房者首付款已經(jīng)付給房東，但在最后過(guò)戶(hù)的時(shí)候卻被告知，房子無(wú)法過(guò)戶(hù)，房子沒(méi)買(mǎi)到，還浪費了大量的人力財力，自己也錯過(guò)了最佳購房時(shí)間。
從法律的角度上講，產(chǎn)權過(guò)戶(hù)完成后，房子才是你的，沒(méi)過(guò)戶(hù)的房子還是算賣(mài)家的。東陽(yáng)佳居房產(chǎn)在此提醒購房者，在進(jìn)行房屋交易時(shí)，一定要提前了解好該房屋是否可以正常交易，正常過(guò)戶(hù)。如果真的不懂，可以委托東陽(yáng)佳居房產(chǎn)協(xié)助交易，這樣可以讓自己在交易過(guò)程中把風(fēng)險降到最低。
二手房買(mǎi)賣(mài)手續齊全，為何無(wú)法正常過(guò)戶(hù)呢？多數情況下是因為原房主的房屋貸款沒(méi)有還清，還處于銀行的“抵押”狀態(tài)。未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據相關(guān)規定，必須是無(wú)抵押狀態(tài)的房產(chǎn)才能辦理過(guò)戶(hù)。要想過(guò)戶(hù)，只能先還清貸款，取消銀行之前設定的“他項權證”。先“解押”，后再過(guò)戶(hù)。
以往國家鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，對房產(chǎn)貸款提供優(yōu)惠的利率，不少賣(mài)家的房子當初都是通過(guò)銀行貸款購買(mǎi)獲得，現在賣(mài)房了，就必須把之前的貸款還清，才能辦理過(guò)戶(hù)。因此有些賣(mài)家就會(huì )要求買(mǎi)家先替原房主還清貸款，過(guò)戶(hù)后再付清余下的房款。這樣買(mǎi)家承擔的風(fēng)險就大了，但也沒(méi)有辦法，東陽(yáng)市場(chǎng)的二手房買(mǎi)賣(mài)都是這樣操作的。
現實(shí)生活中，如果買(mǎi)房需要貸款，銀行往往會(huì )要求貸款人把不動(dòng)產(chǎn)證抵押在銀行，這樣以后賣(mài)房過(guò)戶(hù)時(shí)，你就會(huì )發(fā)現證件不齊，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì )知道無(wú)法過(guò)戶(hù)的原因，可以把風(fēng)險降到最低。在不動(dòng)產(chǎn)證被抵押在銀行的情況下，原房主只有房屋貸款還清了才能拿回不動(dòng)產(chǎn)證，這也規避過(guò)戶(hù)風(fēng)險的一種最好的辦法。
但是有的時(shí)候，由于房子即將被法院查封，還處于房屋訴訟保全的狀態(tài)，不管是房東有意還是無(wú)意，這樣在查封期內的房子肯定是無(wú)法過(guò)戶(hù)的，即使賣(mài)家提供不動(dòng)產(chǎn)證，也是無(wú)法交易。被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續，大家在購買(mǎi)二手房時(shí)應慎重，避免糾紛發(fā)生。所以在浙江東陽(yáng)買(mǎi)房時(shí)，最好找一家靠譜的房產(chǎn)中介機構代為把關(guān)辦理。
即使房屋沒(méi)有糾紛，也沒(méi)有抵押，但如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權人，買(mǎi)房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。即使完成了過(guò)戶(hù)，之后未簽字的產(chǎn)權人追究起來(lái)，你也只能退房。在過(guò)戶(hù)時(shí)，必須要不動(dòng)產(chǎn)權證上所有產(chǎn)權人到場(chǎng)簽字，即使有人來(lái)不了，也要有授權書(shū)，委托他人來(lái)簽字。
買(mǎi)賣(mài)雙方都沒(méi)有問(wèn)題，但有的經(jīng)濟適用房五年之內是不能買(mǎi)賣(mài)的，肯定就無(wú)法過(guò)戶(hù)了。即使買(mǎi)賣(mài)雙方你情我愿，私下簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同也是無(wú)效的，不受法律保護。真的想交易，也只能雙方私下約定滿(mǎn)五年之后再過(guò)戶(hù)，盡管從法律上此約定無(wú)效。
有的房屋是違規搭建的房產(chǎn)，比如有人將一樓天井改成住房、別墅周邊圈地建個(gè)附屬小屋，臨街車(chē)庫破墻開(kāi)店等等，不少業(yè)主不僅這么做，賣(mài)房時(shí)還以此為賣(mài)點(diǎn)。一些買(mǎi)家還以為自己占了便宜，殊不知，這樣的違建很可能讓房屋交易泡湯。
我國法律對違建的后果有著(zhù)明確規定：對附有違法建筑的房屋，房地產(chǎn)登記機構應當不予登記。只有拆除違建、恢復原狀后，經(jīng)執法機構核查并出具已完成整改的證明文件，且經(jīng)房地產(chǎn)登記機構在房地產(chǎn)登記簿上記載后，方可予以登記。所以，東陽(yáng)佳居房產(chǎn)請大家注意了，貪圖實(shí)惠，購買(mǎi)違建房屋，就不要聲張了，也許能蒙混過(guò)關(guān)。如果有人舉報，你是無(wú)法過(guò)戶(hù)的。
如果房子處于出租的狀態(tài)，根據“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規定，即使房屋產(chǎn)權發(fā)生了變更，只要租房合同還沒(méi)有到期，租客就有權利住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。所以，購房者也就無(wú)法過(guò)戶(hù)了，即使過(guò)戶(hù)了也無(wú)法交房。而且租戶(hù)還具有優(yōu)先購買(mǎi)權，所以賣(mài)家在賣(mài)房之前一定要告知原租戶(hù)。
還有一種二手房無(wú)法過(guò)戶(hù)的情形，那就是沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)證的房子，比如小產(chǎn)權房、或者證件不全的集資房，只有不動(dòng)證才能證明房屋的歸屬，如果賣(mài)家無(wú)法提供不動(dòng)產(chǎn)證是過(guò)不了戶(hù)的，去了房管局也辦不了手續。
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