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房地產(chǎn)銷(xiāo)售
必 備 專(zhuān) 業(yè) 知 識
目 錄
一、關(guān)于房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)知識
1、房地產(chǎn)基本概念
2、地產(chǎn)類(lèi)型
3、房產(chǎn)術(shù)語(yǔ)
4、商品房取得“五證”過(guò)程
二、關(guān)于銷(xiāo)售策劃的專(zhuān)業(yè)知識
1、銷(xiāo)售模式
2、價(jià)格與稅費
3、開(kāi)盤(pán)前的準備工作
4、常用銷(xiāo)售物料
5、某樓盤(pán)購房費用表舉例
6、某樓盤(pán)按揭須知舉例
三、關(guān)于建筑工程的專(zhuān)業(yè)知識
1、開(kāi)發(fā)建設程序知識
2、工程管理知識
3、房屋建筑知識
4、住宅的結構形式知識
5、其他規劃設計知識
四、關(guān)于幾種概念住宅的知識
五、關(guān)于面積計算與技術(shù)指標的專(zhuān)業(yè)知識
關(guān)于房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)知識
一、房地產(chǎn)的基本概念
1、房地產(chǎn)
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的房屋、土地房屋的綜合體。
房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱(chēng)。地產(chǎn)是土地及其權利的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是由土地、附著(zhù)在土地上的各類(lèi)建筑物、構筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權利構成的財產(chǎn)總體。所以房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。
房地產(chǎn)按照不同的標準可以劃分為不同的類(lèi)型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專(zhuān)用房地產(chǎn)等。
2、房地產(chǎn)特性
位置固定性-----位置不可移動(dòng)性
地域差別性-----每一宗房地產(chǎn)價(jià)值都不相同
高值耐久性-----價(jià)值昂貴的消費品
保值增值性-----土地稀缺性,致使房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)土地、建筑材料、市政設施、公共配套設施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面的資源的組合使用而為人類(lèi)提供居住空間,并改變人類(lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種勞動(dòng)。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)
一級市場(chǎng)：房地產(chǎn)一級市場(chǎng)又稱(chēng)土地一級市場(chǎng),是土地使用權出讓的市場(chǎng),既國家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮國有土地或農村集體土地征用為國有土地后出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的市場(chǎng),出讓的土地可以使生地也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場(chǎng)是國家壟斷的市場(chǎng)。生地（沒(méi)有實(shí)現三通一平）和熟地（已實(shí)現三通一平）
三通一平：通水、通電、通道路,土地平整
七通一平：通上水（自來(lái)水）、下水（防水、雨水排放）、電、煤、道路、電訊、熱、土地平整。
二級市場(chǎng)：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng),其經(jīng)營(yíng)主體為各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,其經(jīng)營(yíng)內容是按照城市總體規劃和小區建設規劃,對土地進(jìn)行初級開(kāi)發(fā)和再次開(kāi)發(fā)。然后將開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個(gè)人。
三級市場(chǎng)：是指在二級市場(chǎng)的基礎上再次將房地產(chǎn)轉讓或轉租的市場(chǎng),也就是房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。
5、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區別
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動(dòng)性和風(fēng)險性的行業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區別又有聯(lián)系。主要區別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)有著(zhù)非常密切的關(guān)系，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者，組織者并承擔發(fā)包任務(wù)，建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成土地開(kāi)發(fā)和房屋建設的生產(chǎn)任務(wù)。
6、國土局
代表國家行使土地所有者的職權以及對房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理的一個(gè)政府部門(mén)。
7、商品房
是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設并經(jīng)過(guò)國土局批準在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。
8、發(fā)展商／開(kāi)發(fā)商
專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。
9、代理商
經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢(xún)、經(jīng)紀、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機構，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買(mǎi)、出租、承租及為物業(yè)咨詢(xún)評估報告、銷(xiāo)售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。
10、房地產(chǎn)產(chǎn)權
是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權，具體內容是指產(chǎn)權人在法律規定的范圍內對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。簡(jiǎn)單說(shuō)就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權利。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉讓等產(chǎn)權變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開(kāi)來(lái)處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權并獨立出售，出租的房屋，車(chē)庫等有產(chǎn)權，但像屬于小區綠地等部分的土地及公建，對購房者而言，就不具備產(chǎn)權的概念。
11、如何辦理產(chǎn)權
每套商品房產(chǎn)權證的辦理必須在開(kāi)發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權證后才能進(jìn)行分割。買(mǎi)賣(mài)雙方必須持房屋買(mǎi)賣(mài)合同、購買(mǎi)發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門(mén)辦理立契手續后，辦理過(guò)戶(hù)手續?？梢晕兄薪闄C構或由開(kāi)發(fā)商代辦。
12、房地產(chǎn)產(chǎn)權登記
指凡在規定范圍內的房地產(chǎn)產(chǎn)權，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》。產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權登記，才能對各類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對權利人、權利性質(zhì)、權屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結構、用途、價(jià)值、等級、坐標、形狀等進(jìn)行記載，登記機關(guān)設置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。
13、國土局產(chǎn)權登記處
辦理房地產(chǎn)初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門(mén)。
14、公證處
是一個(gè)國家的證明機關(guān)，是法律公正的機構。
15、房地產(chǎn)證
是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)產(chǎn)權的法律憑證。
16、房地產(chǎn)公證
公證機關(guān)對房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。
17、商品房預售許可證
按規定，房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現樓不需此證）。
18、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同
是由國土局統一編制，用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷(xiāo)售都須簽訂此合同，內銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同必須做公證。
19、房屋所有權
房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享有權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利。
20、房屋使用權
是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中。
21、土地的所有權形式
國家所有，集體所有。
22、土地所有權的變更
集體所有的土地經(jīng)過(guò)國家征用轉為國家所有。
23、國家所有的土地
包括城市市區的土地；農村和城市郊區中依法征收、征用、征購并收歸國有的土地；國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂。
24、集體所有的土地
集體所有的土地只能由村民集體合法經(jīng)營(yíng)管理（如舉辦鄉鎮企業(yè)）或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，不得擅自租賃或與發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)。如宅基地，其房不能轉讓?zhuān)徽?、自留地、自留山屬集體所有。
25、國有土地所有權
國有土地實(shí)行所有權和使用權分離制度。國有土地可以由全民、集體所有制單位和個(gè)人使用，但須依法取得“國有土地使用證”。土地使用權的年限：居住用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合用地及其他用地50年。
26、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
必須是城市規劃區范圍內的國有土地或將集體所有的土地依法經(jīng)過(guò)征用轉為國有土地。開(kāi)發(fā)商須通過(guò)土地使用權出讓、轉讓程序取得土地使用權，并取得“建設用地規劃許可證”。國有土地使用權的獲?。?span lang="EN-US">
（1）土地使用權出讓?zhuān)ㄕ耘馁u(mài)、招標、協(xié)議的方式）：
（2）土地使用權劃撥（無(wú)償），包括國家機關(guān)用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利的項目；
（3）土地使用權轉讓?zhuān)ǔ鍪?span lang="EN-US">/交換/贈與）。房地產(chǎn)轉讓、繼承、贈與、遺贈（轉移的是房屋所有權和土地使用權）。
27、商品房現售的條件
開(kāi)發(fā)商具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；取得土地使用權證/使用土地的批文；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；通過(guò)竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其地配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實(shí)。
28、商品房取得預售許可證應當具備的條件
（1）預售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執照；
（2）按照土地管理部門(mén)有關(guān)規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書(shū)：
（3）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質(zhì)量和安全監督手續：
（4）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；
（5）七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成2/3結構工程，并且發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設資金占工程總投資30％的比例；
（6）已在項目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設商品房預售款專(zhuān)用帳戶(hù)；
（7）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；
（8）法律、法規規定的其他條件。
29、房地產(chǎn)的登記發(fā)證制度
產(chǎn)權發(fā)生變化需進(jìn)行登記。
（1）轉移、分割、抵押、繼承、租賃等；
（2）登記是應當完成的程序，否則權利人的權利尚處于不確定狀態(tài)，容易遭受侵害；
（3）沒(méi)有登記，權利人的權利仍應受到保護。
二、地產(chǎn)類(lèi)型
1．居住區用地
是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用低的總稱(chēng)。
2、住宅用地
是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱(chēng)。
3、其他用地
是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。
4、公共服務(wù)設施用地
一般稱(chēng)公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。
5、道路用地
是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。
6、公共綠地
是指滿(mǎn)足規定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。
7、道路紅線(xiàn)
是指城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線(xiàn)。
8、建筑線(xiàn)
一般稱(chēng)建筑控制線(xiàn)，是建筑物基底位置的控制線(xiàn)。
9、房屋用地
是指房屋以及按照規劃要求的配套設施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規劃要求的配套設施占用的土地。
10、住宅用地
是指供居住的各類(lèi)房屋用地。
11、工業(yè)用地
是指獨立設置的工廠(chǎng)、車(chē)間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。
12、倉儲用地
是指國家、?。ㄗ灾螀^、直轄市）及地方的儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場(chǎng)及其附屬設備等用地。
13、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地
是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應站、飯店、旅社、對外經(jīng)營(yíng)的食堂、文印騰寫(xiě)社、報刊門(mén)市部、蔬菜購銷(xiāo)轉運站等用地。
14、旅游業(yè)用的
是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂(lè )園、俱樂(lè )部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。
15、綠化用地
是指公園、動(dòng)植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。
16、公共建筑用地
是指文化、體育、娛樂(lè )、機關(guān)、科研、設計、教育、醫衛等用地。
17、文、體、娛用地
是指文化館、博物館、圖書(shū)館、展覽館、紀念館、體育場(chǎng)館、俱樂(lè )部、影劇院、游樂(lè )場(chǎng)、文藝體育團體等用地。
三、房產(chǎn)術(shù)語(yǔ)
1、商品房
是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設并出售、出租的房屋。
2、經(jīng)濟適用住房
是指根據國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)，按保本微利的原則確定。
3、存量房
是指已被購買(mǎi)或自建并取得所有權證書(shū)的房屋。
4、再上市房
是指職工按照房改政策購買(mǎi)的公有住房或經(jīng)濟適用住房首次上市出售的房屋。
5、住宅
是指專(zhuān)供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專(zhuān)門(mén)用途的房屋。
6、準現房
準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內、外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。
7、共同共有房產(chǎn)
共同共有房產(chǎn)，指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。
8、共有房產(chǎn)
共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權。
9、尾房
尾房又稱(chēng)掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷(xiāo)售量達到85％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足、或是樓層不佳、位處兩極。
10、爛尾房
爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足，盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開(kāi)發(fā)總量供大于求。導致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續建設，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會(huì )發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候，而是隨著(zhù)項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現。
11、已購公房
已購公房又稱(chēng)售后公房，就是購買(mǎi)的公有住房。
12、單位產(chǎn)權房
單位產(chǎn)權房是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統產(chǎn)權房、系統房。
13、廉租房
廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房。
14、私房
私房也稱(chēng)私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購買(mǎi)、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉為私有住宅。
15、二手房
二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶(hù)，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。
16、期房
期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費者在這一階段購買(mǎi)商品房時(shí)應簽預售合同。期房在港澳地區稱(chēng)作為“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購買(mǎi)期房也就是購房者購買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
17、現房
所謂現房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買(mǎi)商品房時(shí)應簽出售合同。通常意義上指的現房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。
四、商品房取得“五證”過(guò)程
房地產(chǎn)商具備什么條件才能銷(xiāo)售商品房呢？根據國家有關(guān)法規的規定，必須獲得五種特定許可證，這五種特定許可證就好像是房產(chǎn)銷(xiāo)售的“綠卡”，缺一不可。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)應具備“五證”即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、和《商品房銷(xiāo)售許可證》。
1、《國有土地使用政》
本證是證明土地使用已向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地的使用權的法律憑證。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規定，房地產(chǎn)商轉讓房地產(chǎn)，必須與市縣人民政府土地管理部門(mén)簽訂土地使用權出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用權證書(shū)。否則房地產(chǎn)商不得轉讓房地產(chǎn)。有的房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒(méi)有拿到土地使用證。因為按照有關(guān)法律規定，集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。領(lǐng)取土地使用權證書(shū)的房地產(chǎn)商，還要按照土地使用權出讓合同約定的土地用途進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。有的房地產(chǎn)商獲得某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產(chǎn)商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場(chǎng)上銷(xiāo)售的商品房，這種情況也是不合法的。
2、《建設用地規劃許可證》
本證是建設單位在向土地管理部門(mén)申請征用、劃撥土地前。經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。核發(fā)《建設用地規劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益，為土地管理部門(mén)在城市規劃區內行使權屬管理職能提供必要的法律依據。未取得《建設用的規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無(wú)效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。
3、《建設工程規劃許可證》
本證是有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，國家核發(fā)《建設工程規劃許可證》的目的，是確認有關(guān)建設活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設單位和個(gè)人的合法權益。該證件同時(shí)也是建設活動(dòng)中接受監督檢查時(shí)的法定依據。房地產(chǎn)商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構筑物或者其他設施，對有關(guān)責任人員，可以由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。
4、《建設工程施工許可證》
本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開(kāi)工的批準證件。建筑施工是一項復雜地生產(chǎn)活動(dòng)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目得以順利實(shí)現的重要環(huán)節。涉及到監理、設計、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當各種施工條件完備時(shí)，建設單位應當按照計劃批準的開(kāi)工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證地不得擅自開(kāi)工。
5、《商品房銷(xiāo)售許可證》和《商品房預售許可證》
本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準性證件。商品房預售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但這種方式具有較大的風(fēng)險性和投機性，為保障購房者的合法權益，《城市房地產(chǎn)管理法》規定房地產(chǎn)商預售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理預售登記，領(lǐng)取《商品房預售許可證》后，才能預售商品房。此外，房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如房屋已經(jīng)建成，還應當持有房屋所有權證書(shū)。
關(guān)于銷(xiāo)售策劃的專(zhuān)業(yè)知識
一、銷(xiāo)售模式
1、低價(jià)開(kāi)盤(pán)
低價(jià)開(kāi)盤(pán)是指樓盤(pán)在第一次面對消費者時(shí)，以低于市場(chǎng)行情的價(jià)格公開(kāi)銷(xiāo)售。特別在樓盤(pán)的綜合性能不強，項目的開(kāi)發(fā)量相對過(guò)大，絕對單價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)競爭激烈，類(lèi)似產(chǎn)品多的情況下，更應考慮。低價(jià)開(kāi)盤(pán)有力點(diǎn)是：便于迅速成交，促進(jìn)良性循環(huán)；便于日后的價(jià)格調控；便于內務(wù)周轉，資金快速回籠。但低價(jià)開(kāi)盤(pán)也有不利點(diǎn)，如首期利潤不高，樓盤(pán)形象難以很高提升等。
2、高價(jià)開(kāi)盤(pán)
高價(jià)開(kāi)盤(pán)是指樓盤(pán)第一次面對消費者，以高于市場(chǎng)行情的價(jià)格公開(kāi)銷(xiāo)售。其條件是：具有別人所沒(méi)有的明顯樓盤(pán)買(mǎi)點(diǎn)；產(chǎn)品的綜合性能上佳；公司信譽(yù)好，市場(chǎng)需求旺盛。高價(jià)開(kāi)盤(pán)的利弊表現為：便于獲取最大的高利潤，但若價(jià)位偏離主力市場(chǎng)，則資金周轉會(huì )相對緩慢；便于樹(shù)立樓盤(pán)品牌，創(chuàng )造企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)；但日后價(jià)格的直接調控余地少。
3、一次性付款
這是在以前供不應求的賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)最為常見(jiàn)的銷(xiāo)售方式。在現在買(mǎi)放市場(chǎng)時(shí)一般多見(jiàn)于那些低價(jià)位小單位的樓盤(pán)銷(xiāo)售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來(lái)說(shuō)一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。
4、分期付款
分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。對客戶(hù)來(lái)說(shuō)免息分期付款最合心意，而且越來(lái)越好，但對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)卻很不利，損失點(diǎn)利息倒是咬咬牙能挺得過(guò)來(lái)，只是那資金回籠就不知要到哪年哪月了，這是在淡市比較吸引人的銷(xiāo)售方式。
5、銀行按揭
這是目前最普遍使用的付款方式，銀行按揭的正確名稱(chēng)是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內發(fā)展非常迅速，這是因為它符合廣大人民的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。
6、無(wú)貼息返本銷(xiāo)售
購房者購買(mǎi)物業(yè)后到不定期時(shí)期后（一般是10～20年）發(fā)展商按原價(jià)將本金免息返還給業(yè)主，而房屋產(chǎn)權仍歸業(yè)主所有。這種銷(xiāo)售方式往往是在社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展穩定和法律保障健全的形勢下才會(huì )流行。此種方式現在已經(jīng)被禁止。
7、先租后售
客戶(hù)可以先租住，到客戶(hù)認為有能力買(mǎi)下房屋產(chǎn)權時(shí)，開(kāi)發(fā)商將如數退還此前的租金總額，并且按租住房時(shí)議定的房?jì)r(jià)出售。這是在淡市下常用的有效手段。先租后售的另一種情況是，租住不一定就是購買(mǎi)者，發(fā)展商可以先將物業(yè)出租，而后再找購買(mǎi)者，購買(mǎi)者購買(mǎi)后發(fā)展商此前所收的租金總額連同對租額的權力義務(wù)一并轉交給購買(mǎi)者，此種情況下的購買(mǎi)者一般都是投資者。
8、售后返租
此種銷(xiāo)售方式是，購房者買(mǎi)下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，租價(jià)和租期由雙方議定，同的，購房者也可以選擇分期付款。此種方式適合于投資者。此種方式現在已經(jīng)被禁止。
9、以租代售
有意購房者的客戶(hù)先租住，按月交租金，等租金總額達到當初議定的房屋總價(jià)（連本帶息）時(shí)，房屋產(chǎn)權歸該客戶(hù)所有。這種銷(xiāo)售方式對發(fā)展商不利，但另一方面其市場(chǎng)承載面卻極其廣泛?；刭忎N(xiāo)售客戶(hù)購買(mǎi)房屋一定時(shí)期后，如對物業(yè)不滿(mǎn)意，發(fā)展商保證按原價(jià)甚至原價(jià)加利息回購。
10、回報銷(xiāo)售
購房客戶(hù)須支付部分房款（一般是30％），但暫不入住，一定期限后（一般是7～10年），此房產(chǎn)歸客戶(hù)所有，等于是發(fā)展商用70％的房款回購前十年的房屋使用權。此種銷(xiāo)售方式對那些具有較充實(shí)的儲蓄而又希望能夠保值的人具有很大的吸引力。
二、價(jià)格與稅費
1、均價(jià)
均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高城物業(yè)推出的“不計樓層、朝向、以2800元/m2統一價(jià)銷(xiāo)售”，即以均價(jià)作為銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。
2、基價(jià)
基價(jià)也叫基礎價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。
3、起價(jià)
起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表“×××元/m2起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費者的注意。
4、預售價(jià)
預售價(jià)也是商品房預（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應按有批準權限部門(mén)核定的價(jià)格為準。
5、一次性買(mǎi)斷價(jià)
一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方和賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。
6、誠意金
是指商品房在未取得預售證之前，開(kāi)方商收取客戶(hù)可退回的款項?？蛻?hù)交納誠意金一般可以獲得開(kāi)發(fā)商的折扣承諾，即到開(kāi)發(fā)商取得預售證而公開(kāi)發(fā)售時(shí)，客戶(hù)可以憑此額外折扣購房。開(kāi)方商收取誠意金的目的有以下幾個(gè)：取得部分流動(dòng)資金；吸引客戶(hù)對樓盤(pán)情況的長(cháng)期跟蹤和熟悉；試探客戶(hù)的需求以作調整改進(jìn)；試探客戶(hù)接受的心里價(jià)位；吸引炒家的進(jìn)入。
7、定金
定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權人的債權得以實(shí)現。根據我國有關(guān)法律法規的規定，定金應當以書(shū)面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20％。如果購房者交了定金之后改變注意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應當向購房者雙倍返還定金。
8、違約金
違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只有當事人有違約行為且在主觀(guān)上有過(guò)錯，無(wú)論是否給對方造成損失，都要支付違約金。
9、土地開(kāi)發(fā)費
每公頃居住區用地開(kāi)發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線(xiàn)設施和道路工程等各項費用（萬(wàn)元/ha）。
10、住宅單位綜合造價(jià)
每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開(kāi)發(fā)費用和居住區用地內的建筑、道路、市政管線(xiàn)、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用（元/m2）。
11.、公共維修基金
公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣(mài)公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和公用設施、設備的維修、養護。
12、銀行按揭
是指購房者購買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會(huì )付一部分樓款，余款由銀行代購者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權歸己。
13、契稅
是指當房地產(chǎn)所有權發(fā)生轉移時(shí)，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權出讓?zhuān)ㄍ恋厥褂脵噢D讓包括出售、贈與、交換）都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移合法性的作用。
14、印花稅
是對經(jīng)濟活動(dòng)和經(jīng)濟交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買(mǎi)并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。
三、開(kāi)盤(pán)前的準備工作
公司在推出一個(gè)樓盤(pán)（房產(chǎn)個(gè)案）時(shí)，在開(kāi)盤(pán)前作好充分的案前準備是非常必要的。只有案前工作做好了，才能順利地完成好后面的銷(xiāo)售任務(wù)。
一般在作案前準備時(shí)，先要做一份詳盡的工作進(jìn)度控制表。把案前工作需要完成的事項按項目分類(lèi)編排進(jìn)去。表格上需注明項目、具體工作事項、需配合單位、時(shí)間表等。
案前工作一般要完成四大項目：建筑設計的確定、工地現場(chǎng)的布置、策劃執行、業(yè)務(wù)執行。
1. 建筑設計的確定
一塊地塊在確定下來(lái)后，發(fā)展商首先要根據設計院的競標方案，確定小區的規劃方案。銷(xiāo)售部可以根據自己在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中遇到的情況，參與到建筑設計的討論中去。建筑設計包括：小區規劃、平立面、面積、建材設備、總平面圖、效果圖、模型、證照和補充條款等。首先要盡快與發(fā)展商敦促設計院將總平面圖（擴初）等確定下來(lái)報政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核。至于景觀(guān)，發(fā)展商可以委托設計院設計，也可以請外面專(zhuān)門(mén)的景觀(guān)設計公司進(jìn)行設計。在完成圖紙方案設計的同時(shí)，可以同時(shí)對效果圖、模型等進(jìn)行廠(chǎng)商聯(lián)系。一周內完成草圖和樣品。效果圖將在三周內完成上色與點(diǎn)景的工作。至于模型，在樣品出來(lái)后，銷(xiāo)售部要對其進(jìn)行嚴格的審核，因為一個(gè)好的模型，可以直接反映出小區的規劃與品質(zhì)，使客戶(hù)產(chǎn)生身臨其境的感覺(jué)。模型的作業(yè)時(shí)間一般也需三周。
2. 工地現場(chǎng)的布置
工地現場(chǎng)的布置分為：場(chǎng)地平整；售樓處的設計、建造、裝修；停車(chē)場(chǎng)、入口地面、庭院的建造；現場(chǎng)主看板的制作；戶(hù)外看板的選點(diǎn)制作；羅馬旗的設計與制作；售樓處內空調的購買(mǎi)；電話(huà)的申請；控臺的制作；銷(xiāo)售道具與戶(hù)外燈光的設計選購等。其中現場(chǎng)主看板與戶(hù)外看板的選點(diǎn)制作以及售樓處的設計與建造是較重要的部分。因為是通路，這些都需要發(fā)展商的大力配合，而羅馬旗則需要策劃部門(mén)的通力合作。工地現場(chǎng)的布置應在開(kāi)盤(pán)前完成，一般需要約兩個(gè)月。
3、策劃執行
在案前的準備工作中，策劃部門(mén)扮演了什么角色呢？在工作進(jìn)度表中，專(zhuān)門(mén)有一大項為策劃執行，即為策劃部需配合項目。有案名、LOGO、樓書(shū)、海報、派夾報以及DM、名片、信封、手提袋、媒體計劃、NP等。案名及LOGO的提報，策劃部應在建筑設計開(kāi)始討論的同時(shí)進(jìn)行，在兩周內完成。樓書(shū)、海報、派夾報、DN等，則應在設計確定后，開(kāi)始進(jìn)行文案的設計，然后是排版、發(fā)包印刷，一般在一個(gè)半月內全部完成。整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中的媒體計劃，策劃部應在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月先制定出一個(gè)初步計劃，然后在一個(gè)月的預約時(shí)間內，再視情況作相應的調整。第一撥的NP稿，應在開(kāi)盤(pán)前兩周提前完成，因為第一撥的NP稿是個(gè)案打響第一炮的關(guān)鍵，應仔細斟酌。由上所述，可以看出，策劃部再案前工作中，起了非常重要的作用。
4、業(yè)務(wù)執行
案前還有一個(gè)最重要的事項，就是義務(wù)執行里的銷(xiāo)講制作。銷(xiāo)講的制作應在案前開(kāi)始時(shí)先進(jìn)行資料收集，然后制作。約在一個(gè)月內完成。售樓處的建造等完畢后，待人員進(jìn)場(chǎng)，開(kāi)始熟悉銷(xiāo)售講習、進(jìn)行銷(xiāo)售演練。與發(fā)展商的合同討論和定價(jià)也是業(yè)務(wù)執行中較重要的一點(diǎn)。其他如：人員確定、辦公用品的購置，則是需管理部（辦公室）配合的項目。
了解了案前作業(yè)的流程，制定好案前作業(yè)的時(shí)間，我們就可以在案前工作進(jìn)度表上把什么時(shí)段完成何種事項都標注上去。一目了然，便于時(shí)間的控制，很好的完成案前工作。
四、常用銷(xiāo)售物料
銷(xiāo)售物料的制作一般由策劃部門(mén)協(xié)同銷(xiāo)售部和廣告公司、制作公司共同完成。
1. 銷(xiāo)售道具
位置圖、環(huán)境圖、鳥(niǎo)瞰圖、透視圖、模型、燈箱、旗幟、免費資料、展示品（可分為：平面展示、立體展示、對比展示）、樣板間、形象展品（如廣場(chǎng)、游樂(lè )園等）、紀念品（贈品）廣告牌、門(mén)前指引物、展板。
2、銷(xiāo)售手冊?xún)热?/span>
（1）五證：商品房銷(xiāo)售（預售）許可證、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證：
（2）銷(xiāo)講；
（3）房源銷(xiāo)控表；
（4）總平面圖；
（5）交通位置圖；
（6）戶(hù)型圖；
（7）價(jià)格表；
（8）付款方式；
（9）交房標準及菜單裝修方案；
（10）認購協(xié)議書(shū)；
（11）商品房買(mǎi)賣(mài)合同標準文本；
（12）物業(yè)公司的簡(jiǎn)介及管理公約；
（13）按揭辦理方法；
（14）銀行利率表；
（15）認購房付款一覽表；
（16）辦理產(chǎn)權的有關(guān)程序及稅費；
（17）入住程序及收費明細表；
（18）購房費用速算表；
（19）客戶(hù)資料表。
3、銷(xiāo)售表格運用
（1） 來(lái)人來(lái)電客戶(hù)資料調查表；
（2） 客戶(hù)來(lái)電登記表；
（3） 來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)登記表；
（4） 付款一覽表；
（5） 意向客戶(hù)登記表；
（6） 市場(chǎng)調查分析表。
五、某樓盤(pán)購房費用表舉例
| 類(lèi)別 | 稅 費 名 稱(chēng) | 稅 費 標 準 | 說(shuō) 明 | 備 注 |
| 付 首期 房款 時(shí)需 交納 的稅 費 | 契 稅 | 按房?jì)r(jià)1.5%⒈.121111111.51.5% | 按房管部門(mén)的政策規定取 | 由 發(fā) 展 商 代 收 代 付 |
| 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 印花稅 | 按房?jì)r(jià)0.03% | |||
| 測繪/登記/工本費 | 500元/套 | |||
| 律師見(jiàn)征費 | 每宗300元 | 由律師行自收取 | ||
| 有線(xiàn)電視安裝費 | 350元/套 | 兩個(gè)端口;每增加一個(gè)端口加收50元(為一次性收費) | ||
| 煤氣管道初裝費 | 3500元/套 | | ||
| 煤氣熱水器安裝費 | 300元/套 | 交煤氣公司 | ||
| 保安防盜監空系統安裝費(含可視對講機) | 1800元/套 | | ||
| 智能化系統安裝費 | 500元/套 | | ||
| 辦 理房 屋入 住時(shí) 需繳 納的 款項 | 電話(huà)工料費 | 300元/套 | | 由 物 業(yè) 管 理 公 司 收 取 或 代 收 后 按 需 支 付 |
| 信箱維護費 | 50元/套 | | ||
| 水電周轉金 | 400元/套 | | ||
| 物業(yè)維修基金 | 3000元/套 (首次) | 首期專(zhuān)項維修資金由買(mǎi)受人在收樓時(shí)按建筑面積先行繳納人民幣40元/m2(非住宅的房屋應為50元/m2),不足購房款2%部分按國家規定執行 | ||
| 管理費 | 1.5元/（m2·月） | 最終按物價(jià)局規定標準收取;辦理房屋入住時(shí),按建筑面積預收三個(gè)月 |
六、某樓盤(pán)按揭須知舉例
本樓盤(pán)為一廣東省樓盤(pán)
1、申請人條件
（1）申請人必須是年滿(mǎn)18歲的中國籍（包括港、澳、臺）具有獨立民事能力的個(gè)人；
（2）與發(fā)展商已簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，并同意用所購房產(chǎn)作抵押；
（3）有固定職業(yè)和穩定收入，能償還貸款本息；
（4）業(yè)主年齡加按揭年限不得超過(guò)70歲。聯(lián)名供樓時(shí)，貸款年限以年幼者計算（年幼者必須在18周歲以上且有固定職業(yè)和穩定收入，否則以年長(cháng)者計算），業(yè)主年齡加按揭年限超過(guò)70歲的或未加按揭年限不到18周歲的必須由另一位共同申請人提供擔保。18周歲以下未成年人士不能單獨申請按揭貸款。
2、借款人申請住房按揭貸款須提供的資料（包括元原件及A4紙復印件）
（1）身份證件：
a、國內人士須提供身份證和戶(hù)口簿原件及五份復印件（戶(hù)口簿復
印件須首頁(yè)及業(yè)主聯(lián)）；若為集體戶(hù)口，可提供加蓋單位公章的
集體戶(hù)口復印件；非本市戶(hù)口人士須同時(shí)提供本市戶(hù)籍聯(lián)系人
地址及電話(huà)（附身份證復印件）。
B、港澳同胞須提供身份證、回鄉證原件及五份復印件。
C、臺灣同胞須提供身份證、護照、臺胞證、來(lái)往大陸通行證及五
份復印件。
D、外籍人士須提供身份證、護照、居留權證及五份復印件（其中
身份證、護照須經(jīng)過(guò)我國公證處辦理認證并翻譯成中文）。
（2）單位開(kāi)具的收入證明（最好用有公司抬頭的便箋）或提供工資存折（月均收入不低于月供額的150%）。工行牡丹信用卡金卡客戶(hù)或國家機關(guān)、金融保險、科教文衛、郵電通信、水電氣供應、部隊系統人員在提供能證明本人身份的有效證件后，免提供單位收入證明。如辦理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款證明（存款證明不低于貸款的20%）或提供股票、債券、房產(chǎn)、車(chē)產(chǎn)等證明。
（3）若辦理公積金按揭需提供公積金卡、近期公積金繳存證明（由公積金所在開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)出，必須連續繳存半年以上）。
（4）與發(fā)展商簽署的購房協(xié)議、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、首期樓款和定金的收據或發(fā)票。
3、辦理程序
（1）客戶(hù)選定樓宇單元后，按認購書(shū)規定時(shí)間交付首期樓款后，與發(fā)展商簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》
（2）客戶(hù)按規定的時(shí)間帶齊第二條所要求的資料原件及復印件到銀行指定的律師事務(wù)所辦理按揭手續并繳交有關(guān)按揭費用；
（3）銀行審批（在銀行審批過(guò)程，若需提供補充資料，敬請客戶(hù)配合）；
（4）審批完成后，由律師所代辦公證、抵押登記和保險手續；
（5）銀行發(fā)放按揭貸款，由律師所通知客戶(hù)供款日期及領(lǐng)回合同、保險單、借據、還款計劃表等有關(guān)資料。
4、銀行提供的貸款額度、年限、利率
（1）本市居民若收入、工走穩定（如國家機關(guān)、金融保險、科教文衛、郵電通信、水電氣供應、部隊系統人員等），且資信良好并獲得銀行認可；外地居民、港澳臺外籍人士若在本市有固定工作、穩定的收入和相應的經(jīng)濟實(shí)力，房屋貸款額最高可達房?jì)r(jià)的八成，貸款年限最長(cháng)可達三十年，商鋪按揭貸款額最高為商鋪售價(jià)的六成，貸款年限最長(cháng)為十年，車(chē)位按揭貸款額最高為車(chē)位售價(jià)的六成，貸款年限最長(cháng)為十年。
（2）同一申請人向銀行申請按揭貸款超過(guò)兩套房產(chǎn)（包括商鋪）的，借款人須將同時(shí)供兩套以上房產(chǎn)的情況如實(shí)向銀行講明，兩套房不可同時(shí)都做八成按揭。
（3）公積金貸款額根據公積金繳存情況計算，最高可申請25萬(wàn)，額度不足可申請組合貸款（總成數不超過(guò)七成），期限最長(cháng)不超過(guò)三十年且業(yè)主年齡加按揭年限不得超過(guò)男60歲，女55歲（特殊工種另計）。商鋪按揭不能申請公積金貸款或組合貸款。
（4）所有按揭貸款申請是否通過(guò)以銀行最終審批結果為準，利率按中國人民銀行公布利率執行，暫不做期限為一年的按揭。申請車(chē)位按揭的，車(chē)位與住宅一同購買(mǎi)，并確定是自用的，其按揭貸款可執行個(gè)人住房貸款利率，否則執行期限利率。
（5）貸款期內可隨時(shí)與工商銀行協(xié)商變通還款方式。
注：提前還款必須在開(kāi)始供款半年后才能辦理（提前還款分全部提前還款和部分提前還款兩種）。
5、辦理按揭所需費用（人民幣）
（1）抵押登記及他項權證辦理費：150元/份。
（2）合同公證費：300元/份（公積金貸款或組合貸款須再繳交授權委托書(shū)公正費200元）。
（3）律師費：500元/份（公積金貸款或組合貸款須繳交，純商業(yè)貸款免收）。
（4）印花稅：貸款金額×0.005％。
（5）房屋抵押保險費：貸款額的1.2倍×保險費率×年限，保險費率：2年以?xún)龋?strong>1‰；3～5年，0.9‰；6～10年，0.8‰；11～20年，0.6‰；21年以上，0.5‰。
6、注意事項
（1）客戶(hù)交完首期簽訂完《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，請與當日或七日內到開(kāi)發(fā)商指定銀行辦理按揭手續；
（2）以上費用須備現金并與辦理按揭手續時(shí)交齊；
（3）聯(lián)名購房者必須再簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和辦理按揭手續時(shí)全部到齊；18歲以下可由其監護人代簽；
（4）以上按揭須知內容將隨銀行的最新要求為準。
關(guān)于建筑工程的專(zhuān)業(yè)知
一、開(kāi)發(fā)建設程序知識
1、基本建設程序
一個(gè)項目從計劃建設到建成交付使用一般要經(jīng)過(guò)三個(gè)階段，決策、準備和實(shí)施三大階段。
（1）提出項目建議書(shū)（經(jīng)批準為立項）；
（2）選定建設地點(diǎn)（選址）；
（3）進(jìn)行可行性研究（經(jīng)批準為決策）；
（4）設計階段；
（5）組織施工；
（6）均工驗收；
（7）交付使用。
2、房地產(chǎn)項目辦理建設用地的流程
（1）申請定點(diǎn)，核發(fā)《建設用地規劃許可證》。
（2）申請用地，評估地價(jià)、簽《國有土地出讓合同》，辦理《建設用地批準書(shū)》。
（3）辦理征地、補償、拆遷手續。交繳有關(guān)費用。
（4）交清地價(jià)，辦理地籍登記，核發(fā)《國有土地使證》。
3、設計及報建階段
（1）總規設計——總平面報審。
（2）修建性詳細規劃設計——詳規報審。（五圖一書(shū)設計：總規圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線(xiàn)平衡圖、設計說(shuō)明書(shū)）。
（3）建筑單體方案設計——建筑方案審查。
（4）擴初設計——初步設計審查。
（5）報建施工圖設計——施工圖報建。
專(zhuān)業(yè)報建意見(jiàn)——教育意見(jiàn)、市政意見(jiàn)、人防意見(jiàn)、消防意見(jiàn)、環(huán)保意見(jiàn)、衛生意見(jiàn)、綠委意見(jiàn)，取得《建設工程規劃許可證》。
4、商品房預售許可證
（1）取得商品房預售許可證所需的工程形象：七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程并封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成2/3的結構工程。
（2）取得商品房預售許可證所需的開(kāi)發(fā)證照：建設用地批準書(shū)、國有土地使用證、建設工程報建審核書(shū)、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證。
5、竣工驗收
（1）工程竣工驗收：是指建設工程依照國家有關(guān)法律、法規及工程建設規范、標準的規定，已全部完成工程設計文件要求和合同約定的各項內容，建設單位已取得政府有關(guān)部門(mén)（或其委托機構）出具的工程施工質(zhì)量、消防、規劃、環(huán)保、城建檔案等驗收文件或準許使用文件后，組織工程竣工驗收并編制完成《建設工程竣工驗收報告》。工程竣工驗收實(shí)行備案制度。
（2）工程竣工驗收備案：工程竣工驗收備案必須完成的驗收項目有：質(zhì)監驗收、規劃驗收、消防驗收、環(huán)保驗收、電梯驗收、市政驗收、燃起驗收。
（3）綜合驗收：綜合驗收必須完成的項目有：竣工驗收備案表、規劃驗收、消防驗收、人防驗收、永久供水證明、永久供電證明、燃氣驗收、電信驗收、通郵申報表、公建配套項目竣工移交、化糞池驗收、市政驗收、環(huán)保檢測。
6、交付使用(交樓)
（1）商品住宅交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當同時(shí)向購房業(yè)主出示綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書(shū)（建委監制）、商品住宅質(zhì)量保證書(shū)和商品住宅使用說(shuō)明書(shū)（一證三書(shū)）。
（2）根據
地基和主體結構：設計文件規定的合理使用年限；屋面防水：5年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏：5年；地面空鼓開(kāi)裂、天面飾面開(kāi)裂：2年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞：2年；管道堵塞：2年；衛生潔具：1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)；6個(gè)月。
（3）《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)》的組成，包括以下幾個(gè)部分：封面；交樓書(shū)驗核單位、建設單位、設計單位、施工單位、監理單位和建設單位質(zhì)量保修受理部門(mén)；住宅基本設置和設計標準（按戶(hù)型填寫(xiě)，每個(gè)戶(hù)型單獨填一張表）；住宅質(zhì)量保證書(shū)；住宅使用說(shuō)明書(shū)。
二、工程管理知識
1、工程建設項目的組成及劃分
單項工程、單位工程、分部工程及分項工程。單項工程是建設項目的組成部分；單位工程是單項工程的組成部分；分部工程是單位工程的組成部分；分項工程是分部工程的組成部分。
2、建設施工場(chǎng)地必備的工程開(kāi)工條件
三通一平（通水、通電、通路、場(chǎng)地平整）或加上通氣、通汽構成五通一平。
3、常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題
屋面漏水、廚房及廁所漏水、地下室滲水、窗框滲水、天花開(kāi)裂、墻體裂縫。
4、工程進(jìn)度管理
（1）工程主要形象進(jìn)度：基礎完成、預售形象進(jìn)度、封頂、外立面完成、工程竣工。
（2）銷(xiāo)售區域形象：售樓部、樣板房、銷(xiāo)售通道（看樓通道）。
三、房屋建筑面積
1、建筑的含義
一是建筑物和構筑物的通稱(chēng)；二是建造活動(dòng)；三是工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng )作。構成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象，通常稱(chēng)為建筑的三要素。
2、建筑物的分類(lèi)
（1）按建筑物的用途分類(lèi)分為民用建筑、工業(yè)建筑和農業(yè)建筑。
（2）按建筑物的層數或高度分類(lèi)：
a、低層建筑：1～3層；
b、多層建筑：4～6層；
c、中高層建筑：7～9層；
d、高層建筑：10層以上；
e、小高層建筑：一般是10～18層；
f、超高層：
3、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率
（1）容積率：是控制地塊建筑強度的重要指標，等于地塊總建筑面積/地塊面積。
（2）建筑密度：是控制地塊空地（綠化、道路、廣場(chǎng)等）數量的重要指標，等于地塊總建筑基底面積/地塊面積。
（3）建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口或女兒墻的高度，屋頂上的水池、機房、樓梯屋不計入建筑高度。
（4）綠地率：等于地塊所有綠化用地面積/該地塊總面積。
4、水電及設備
對各戶(hù)的用電容量，以各戶(hù)的建筑面積計算。
（1） 戶(hù)內建筑面積：小于
為6kW/戶(hù)，單相供電；
復式住宅為10kW/戶(hù)，三相供電；
（2）別墅為30kW/戶(hù)，三項供電。
5、住宅建筑隔聲規范（一級為較高標準，二級為一般標準，三級為最低限）
一級 二級 三級
臥室、書(shū)房： ≤40dB ≤45dB ≤50dB
起居室： ≤45dB ≤50dB ≤50dB
6、建筑物額構造組成
一棟建筑物，一般由基礎、墻或柱、樓地板或地坪、樓梯、屋頂和門(mén)六部分組成。
7、基礎和地下室
（1）基礎：基礎是建筑物最下部的承重構件，它承受著(zhù)建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。
（2）地下室：是指在建筑物底層以下的房間，用作設備房、車(chē)庫、人防。
常用的基礎形式：
a、天然基礎：條形基礎、獨立基礎等；
b、樁基礎：預制樁、灌注樁。
8、墻
墻是建筑物的承重構件和圍護構件。作為承重構件，承受著(zhù)建筑物由屋頂或樓板傳來(lái)的荷載，并將這些荷載再傳給基礎；作為圍護構件，外墻起著(zhù)抵御自然界各種因素對室內的侵襲；內墻起著(zhù)分隔空間、組成空間、隔聲、保溫隔熱、防火以及保證舒適環(huán)境的作用。
墻體目前使用空心磚，墻體厚度一般為：外墻：
9、柱
柱是框架或排架結構的主要承重構件，承受著(zhù)建筑物由屋頂或樓板傳來(lái)的荷載。它必須具有足夠的剛度和強度。
10、樓板層及地坪
（1）樓板層是房屋建筑中水平方向的重置構件。它承受家具、設備、人體荷重以及自重，并將這些荷載傳給墻或柱。它具有足夠的強度、剛度和隔聲、防水、防潮能力。
（2）地坪是底層房間與土層相接的構件。它要求具有耐磨、防潮、防水和保溫的能力。
a、 層高：指該層樓地面到上一層樓面之間的垂直距離，樓層層高≥
b、凈高：指地面（樓板）至吊頂或樓板底面之間的垂直高度。臥室凈高≥
11、門(mén)常用尺寸
（1）平尺公寓：入戶(hù)門(mén)為
（2）花園洋房：入戶(hù)門(mén)為
（3）起居廳處陽(yáng)臺門(mén)：門(mén)寬度不小于
四、住宅的結構形式知識
1、鋼結構
是指承重的主要構件，是用鋼材料建造的，包括懸索結構。
2、鋼筋混凝土結構
是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。其缺點(diǎn)是工藝比較復雜，建筑造價(jià)較高。高層建筑的結構形式：
（1）框架結構：由梁、板、柱組成。10～12層以下采用；
（2）框架—剪力墻結構：由梁、板、柱、鋼筋混凝土墻（剪力墻）組成。10～12層以上采用；
（3）剪力墻結構：16～40層采用；
（4）框支剪力墻結構：底層為框架，上層為剪力墻（設轉換層）。
3、混合結構
是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成的，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。
4、磚木結構
是指承重的主要構件是用磚。木材建造的。如一空房屋是木制房架、磚墻、木樁建造的。
5、其他結構
是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類(lèi)。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。
五、其他規劃設計知識
1、城市居住區
城市居住區一般稱(chēng)居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線(xiàn)所圍合，并與居住人口規模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿(mǎn)足該區居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設施的居住生活聚居地。
2、居住小區
居住小區一般稱(chēng)小區，是被居住區級道路或自然分界線(xiàn)所圍和，并與居住人口規模7000～15000人相對應，配建有一套能滿(mǎn)足該區居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設施的居住生活聚居地。
3、居住組團
居住組團一般稱(chēng)組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設施的居住生活聚居地。
4、居住區級道路
一般用以劃分小區的道路。在大城市中通常與城市支路同級。
5、小區級路
一般用以劃分組團的道路。
6、組團級路
上接小區路，下連宅間小路的道路。
7、宅間小路
住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。
8、公共綠地
滿(mǎn)足規定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。
9、配建設施
與住宅規?；蚺c人口規模相對應配套建設的公共服務(wù)設施、道路和公共綠地總稱(chēng)。
10、公共活動(dòng)中心
配件公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。
11、道路紅線(xiàn)
城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線(xiàn)。
12、住宅組團
我們所熟悉的居住區，從布局上看多是外向開(kāi)方型的，小區與主要街道沒(méi)有界線(xiàn)，小區內樓宇成排排列，道路暢通無(wú)阻。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶(hù)帶來(lái)不安全感。而住宅組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍和成較為封閉的空間，它能給住戶(hù)帶來(lái)領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心里需要。
13、建筑線(xiàn)
一般稱(chēng)建筑控制線(xiàn)，是建筑物基底位置的控制線(xiàn)。
14、日照間距系數
根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。
15、塔樓
塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶(hù)內。
16、板樓
樓由許多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为毜臉翘?、電梯。但從其外觀(guān)上看不一定都呈“一”字型，也可以是拐角、圍合等形狀。
17、開(kāi)間
住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)
開(kāi)間
18、進(jìn)深
在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(cháng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設計上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國大量城鎮住宅房間的進(jìn)深一般要限定在
19、層高
層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
20、凈高
凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
21、標準層
標準層是指平面布置相同的住宅樓層。
22、陽(yáng)臺
是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。
23、平臺
平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。
24、走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。
25、地下室
地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。
26、半地下室
半地下室是指房間地面低于室外地面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。
27、玄關(guān)
玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對室內就不能一筧無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割。就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì )客的場(chǎng)所。
28、隔斷
隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。
29、過(guò)道
過(guò)道是指住宅套內使用的水平交通空間。
30、假層
是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度小于
31、閣樓（暗樓）
一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。
關(guān)于幾種概念住宅的知識
1、躍層、復式和錯層住宅
（1）躍層住宅：通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛生間等。
（2）復式住宅：復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（通常是
復式住宅實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見(jiàn)下面，下面的人也可以看見(jiàn)上面，形成一種不完全的空間，一般稱(chēng)其為“排空”）,在底層之間有視線(xiàn)上的交流和空間上的流通。而躍層住宅的上、下兩層之間完全由樓板分隔，只通過(guò)樓梯聯(lián)系，和復式住宅的空間是兩種不同的類(lèi)型。
躍層和復式的面積計算：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完整的層高，可以參照坡屋頂使用面積的計算標準：
如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計入使用面積；使用房間的凈高度最低處不應低于
（3）錯層住宅：錯層是指一戶(hù)內樓面高度不一致，錯開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區，但因為沒(méi)有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶(hù)型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔住宅。
2、生態(tài)住宅
生態(tài)住宅是運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續發(fā)展的原則，即綜合系統效率最優(yōu)原則，設計、組織建筑內、外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統內有秩序地循環(huán)轉換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染的生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源物等,也涉及住宅區的人文環(huán)境、經(jīng)濟系統和社會(huì )環(huán)境。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀(guān)念的影響下，在住宅建設與發(fā)展中始終以生態(tài)問(wèn)題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統規劃與管理，使住宅區生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。
3、綠色住宅
綠色住宅不是一般人認為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。具有節地、節水、節能、改善生態(tài)環(huán)境，減少環(huán)境污染、延長(cháng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。
節約土地資源。新型建材，新型墻體的采用是“綠色住宅”的構成內容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠(chǎng)排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在8MPa以上，在防水，隔熱，隔音和耐震強度上均超過(guò)了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。
充分利用自然資源。住宅采光的設計不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節約與浪費。如采用大面積玻璃，設計明廳，明衛，明廚等，能節約大量的電能，盡可能采用太陽(yáng)能熱水系統，采用小區共用供熱系統，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。
垃圾的分類(lèi)處理。對垃圾的分類(lèi)處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。因此，專(zhuān)家也將垃圾分類(lèi)處理納入“綠色住宅”的內容。
4、花園式住宅
花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫的獨院式平房或二，三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水，電，暖供給一應俱全，戶(hù)外道路，通信，購物，綠化也有較高的標準，一般為高收入者購買(mǎi)。
5、智能化住宅的分類(lèi)
像所有消費品一樣，智能化住宅也會(huì )根據軟硬件的品質(zhì)不同，而分出不同標準。
（1） 乙級標準：
a、安全保安系統：實(shí)現小區周界的監控和紅外線(xiàn)報警防范，火災與煤氣報警，緊急呼救報警，電話(huà)線(xiàn)被切斷與防破壞報警；
b、通信系統實(shí)現住戶(hù)的至少兩對電話(huà)線(xiàn)和一個(gè)寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò )(lnternet)插口；可接收有線(xiàn)電視網(wǎng)節目；
c、信息服務(wù)系統：實(shí)現三表（水，電，燃氣表）遠程計量，計算機網(wǎng)絡(luò )功能及一些物業(yè)管理功能；
d、環(huán)境控制系統：實(shí)現背景音響與公共廣播，出入口控制，社區公告版。
（2）甲級標準：除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時(shí)整個(gè)系統應是一個(gè)由中央控制中心附帶數個(gè)分控中心構成的集散控制系統。
a、安全保安系統：實(shí)現可視對講功能，門(mén)禁系統功能，家庭智能化報警增加的功能有：可進(jìn)行程序自動(dòng)化控制功能、可實(shí)現室內無(wú)線(xiàn)遙控功能、通過(guò)電話(huà)進(jìn)行遠程遙控功能、電源控制及調光功能。
b、通信系統：實(shí)現住戶(hù)主要房間有獨立的信息點(diǎn)，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區，提供外語(yǔ)電視節目。
c、信息服務(wù)系統：增加實(shí)現電子購物，電子圖書(shū)館，遠程醫療登記等功能。
d、環(huán)境控制系統：實(shí)現家電自動(dòng)控制功能，公共水電設施監視等功能。
6、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）
Townhouse是由幾幢小于三層的單戶(hù)別墅并聯(lián)組成聯(lián)排式住宅，又稱(chēng)聯(lián)排別墅，建筑面積一般是每戶(hù)150～
關(guān)于面積計算與技術(shù)指標的專(zhuān)業(yè)知識
1、住宅的建筑面積
建筑面積亦稱(chēng)建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線(xiàn)測定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規模大小的經(jīng)濟指標。建筑面積包含了房屋居住的可用面積，墻體及柱體占地面積，樓梯走道面積，其他公攤面積等。
封閉式陽(yáng)臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽(yáng)臺按其陽(yáng)臺凈面積（包括陽(yáng)臺欄板）的一半計算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積；
住宅建筑內無(wú)樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內有樓梯，并設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。
根據新的國家級標準《房產(chǎn)測量規范》，9種情況下建筑面積不計算：
（1） 層高小于
（2） 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳，臺階、無(wú)柱雨棚；
（3） 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊；
（4） 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、游泳；
（5） 建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺以及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；
（6） 騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路、街巷通行的部分；
（7） 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；
（8） 活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋；
（9） 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。
2、套內建筑面積
也稱(chēng)實(shí)用面積，對應著(zhù)實(shí)用率，不包括分攤面積，套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積。
3、套內使用面積
在商品房銷(xiāo)售中簡(jiǎn)稱(chēng)為使用面積。住宅按《住宅建筑設計規范》（GBJ96-1986）規定的方法計算：其他建筑按照專(zhuān)用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算，套內建筑面積＞套內使用面積。
4、凈面積
凈面積也稱(chēng)套內面積、居住面積、地磚面積，是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和，也就是要除去墻，柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。套內建筑面積＞套內使用面積＞凈面積。
5、住宅使用面積
住宅使用面積指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀(guān)地反應住宅的使用狀況，但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計算價(jià)格。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內墻線(xiàn)計算。
計算使用面積時(shí)有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶(hù)內樓梯按自然層數的面積總和和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。
6、套內墻體面積
商品房套內使用空間周?chē)木S護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
7、商品房分攤的公用建筑面積
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設施用房和管理用房之建筑面積，各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。
公用建筑面積計算公式：公用建筑面積＝整棟建筑的面積—各套套內建筑面積之和—已作為獨立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室。
8、商品房銷(xiāo)售面積
商品房銷(xiāo)售面積也稱(chēng)住宅面積或住宅建筑面積，是指購房者所購買(mǎi)的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷(xiāo)售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋分攤的公用建筑面積。
9、實(shí)用率/得房率
實(shí)用率也稱(chēng)得房率，是套內建筑面積和住宅面積（銷(xiāo)售面積）之比，大于使用率。即：實(shí)用率＝套內建筑面積/（套內使用面積＋套內墻體面積＋分攤的共有公用建筑面積）。
10、使用率
住宅套內使用面積和住宅面積（銷(xiāo)售面積）的比為使用率。即使用率＝套內使用面積/（套內使用面積＋套內墻體面積＋分攤的共有公用建筑面積）。
一般高層塔樓在72％～75％之間，板樓在78％～80％之間。
在使用率計算方法的選擇上，有些采用軸線(xiàn)面積法。這種方法是以房間內、外墻的中線(xiàn)為邊界計算使用面積，這樣計算出來(lái)的使用面積包括了外墻的一半面積和全部?jì)葔λ嫉拿娣e，數值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況，這實(shí)際上是實(shí)用率。
比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積。這種方法計算出來(lái)的使用面積也形象地稱(chēng)為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計算方法是對客戶(hù)負責任的方法。
從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅率略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶(hù)設計也加大了通道的面積，每戶(hù)平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進(jìn)一步提高。
11、容積率
容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)m2的土地上，與
12、建筑密度
建筑密度是指在居住區用地內各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區用地比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。
13、綠化率
綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。
14、綠地率
綠地率描述的是居住區用地范圍內各類(lèi)綠地的總和與居住區用地的比率（％），綠地率所指的“居住區用地范圍內各類(lèi)綠地”，主要包括公共綠地，宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園，小游園，組團綠地及其他的一些塊狀，帶狀化公共綠地。
15、居住人口
是指與住宅統計范圍一致的居住人口。以公安居的統計數據為準。
16、居住戶(hù)數
是指與居住人口數相應的戶(hù)數。“戶(hù)”以公安派出所核發(fā)的戶(hù)口簿為準，一個(gè)戶(hù)簿即一戶(hù)。
17、人均住宅建筑面積
（新增指標）是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅建筑面積。計算公式：人均住宅建筑面積（m2/人）＝住宅建筑面積/居住人口。
18、住宅平均層數
住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。
19、人口毛密度
每公頃居住區用地上容納的規劃人口數量（人/ha）
20、人口凈密度
每公頃住宅用地上容納的規劃人口數量（人/ha）
21、住宅面積毛密度
每公頃居住區用地上擁有的住宅建設面積（m2/ha）.
22、住宅面積凈密度
也稱(chēng)住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積（m2/ha）或以住宅建筑總面積（萬(wàn)/m2）與住宅用地（萬(wàn)m2）的比值表示。
23、拆建比
新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。
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