小區公共區域廣告收益歸物業(yè)還是歸業(yè)委會(huì )？
辭職的業(yè)委會(huì )委員是否還能擁有業(yè)委會(huì )公章？
業(yè)主可以請求撤銷(xiāo)業(yè)委會(huì )與物業(yè)簽訂的協(xié)議嗎？
業(yè)主委員會(huì )作為新興的社區自治組織，在維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益、促進(jìn)社區安定和諧等方面發(fā)揮了重要作用。不同業(yè)主利益需求多樣化，城市住宅小區內業(yè)委會(huì )與業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等之間的問(wèn)題越來(lái)越引起社會(huì )廣泛關(guān)注。
9月26日上午，石景山法院召開(kāi)新聞通報會(huì )，通過(guò)對北京市法院五年來(lái)審理的涉業(yè)主委員會(huì )糾紛案件調研分析，就案件審理中發(fā)現的主要問(wèn)題及對策建議予以通報。
業(yè)主委員會(huì )糾紛案件
基本情況和特點(diǎn)
審理業(yè)主委員會(huì )糾紛案件
面臨的難點(diǎn)問(wèn)題
對策及建議
（一）關(guān)于業(yè)主委員會(huì )涉訴案件處理的建議
01
明確業(yè)主委員會(huì )法律主體的性質(zhì)定位為非法人組織民事活動(dòng)主體資格
02
賦予業(yè)主委員會(huì )授權范圍內訴訟當事人資格
業(yè)主委員會(huì )民事訴訟主體資格。
業(yè)主委員會(huì )參與訴訟活動(dòng)資格審查。
業(yè)主委員會(huì )參與訴訟授權方式。
（二）加強和完善社區組織自治管理方面的建議
01
強化社區黨組織建設，提高業(yè)委會(huì )組織結構和組織能力建設的規范化和專(zhuān)業(yè)化
將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )建設納入和諧社會(huì )建設范疇。
科學(xué)制定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立和工作流程規范。相關(guān)部門(mén)加強對業(yè)主組織成立運行的指導和監督。加強業(yè)主委員會(huì )基層黨組織建設，發(fā)揮基層黨組織領(lǐng)導和指導作用。加強業(yè)主委員會(huì )組織行為和組織能力建設。
明確業(yè)主委員會(huì )成員資格限制和任職條件，聘任具有物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)知識和專(zhuān)業(yè)技能秘書(shū)人員，實(shí)施定期培訓制度，逐步實(shí)現業(yè)主委員會(huì )組織的專(zhuān)業(yè)化。創(chuàng )新組織管理方式。
利用現代網(wǎng)絡(luò )和信息開(kāi)展網(wǎng)上電子業(yè)務(wù)。利用網(wǎng)站、開(kāi)發(fā)軟件、設立微信公眾號等方式，為業(yè)主參與小區公共事務(wù)管理提供便利，提升小區管理效率。建立科學(xué)的績(jì)效考核評價(jià)機制。
賦予業(yè)主委員會(huì )對小區公用部分收益權，實(shí)現共用部分收益的最大化，為業(yè)主委員會(huì )正常運轉提供必要經(jīng)費來(lái)源，健全財務(wù)會(huì )計制度，實(shí)行相應待遇薪酬制，對不能履職或不符合履職條件的及時(shí)整改、解聘。02
健全業(yè)委會(huì )的履職監督管理機制
典型案例
01
業(yè)委會(huì )主任辭職后起訴業(yè)委會(huì )
請求撤銷(xiāo)對其辭職公告的業(yè)主撤銷(xiāo)權糾紛案
【案情簡(jiǎn)介】
原告巍某向法院提出訴訟請求：1.確認于某等四人組成的業(yè)主委員會(huì )不具有資格；2.請求撤銷(xiāo)終止其業(yè)主委員會(huì )資格的《公告》。事實(shí)和理由：2014年4月23日，于某主動(dòng)辭掉業(yè)主委員會(huì )主任職務(wù)，按照《業(yè)主大會(huì )議事規則》規定，于某委員資格自動(dòng)終止。業(yè)主委員會(huì )重新進(jìn)行投票選舉，選舉業(yè)主委員會(huì )副主任巍某為主任，增選王某為副主任。2014年9月19日，于某等四人以某業(yè)主委員會(huì )名義貼出公告，以《公告》形式終止巍某業(yè)主委員會(huì )（副）主任資格及委員資格。原告認為，其是全體業(yè)主投票選舉業(yè)主委員會(huì )副主任，巍某辭職后，于某沒(méi)有權利作出公告，該四人作出的《公告》不具有法律效力，故訴至法院。
法院經(jīng)審理認定：巍某要求認定于某等四人不具有資格代表業(yè)委會(huì )作出2014年9月19日的《公告》，進(jìn)而請求法院確認該《公告》無(wú)效的訴訟請求是否屬于法院受理民事訴訟范圍的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第三條規定：人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規定。但并不意味著(zhù)上述民事主體之間發(fā)生的全部財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，法院都應該受理。哪些屬于民事訴訟的受案范圍，應當依據相應實(shí)體法律規定。根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》的規定，業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主才可以請求法院予以撤銷(xiāo)。對于業(yè)主要求保護合法權益的具體內容，應當根據起訴人起訴理由確定。如果起訴人的起訴理由明顯不屬于《中華人民共和國物權法》第六章及《物業(yè)管理條例》所規定的業(yè)主可以起訴的合法權益，業(yè)主就不具有起訴權。從巍某所訴《公告》內容及起訴理由可知，《公告》內容涉及是業(yè)委會(huì )內部管理問(wèn)題，包括業(yè)委會(huì )委員及其負責人資格認定、業(yè)委會(huì )決定表決程序等。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主自治管理組織，對屬于業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委會(huì )自治管理范疇的事項，不應當包括在上述法律所規定的能夠提起訴訟的業(yè)主之合法權益范圍內，故巍某的訴訟請求，不屬于法院民事案件受案范圍。最終法院判決駁回巍某的訴訟請求。
【法官提示】
法律將業(yè)主撤銷(xiāo)權客體限定為業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的決定，但未明確決定的具體內涵和外延。實(shí)踐中，有的請求撤銷(xiāo)事項屬于業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )自治范疇內履行職責或內部管理事項；有的請求撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì )成立或業(yè)主委員會(huì )成員資格、業(yè)主委員會(huì )主任推選決議、業(yè)主委員會(huì )履行職權等程序性事項；還有就不存在的決議或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)企業(yè)簽訂的服務(wù)協(xié)議請求撤銷(xiāo)或確認無(wú)效。對此，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的召開(kāi)、成立、選舉、表決、業(yè)主委員會(huì )委員資格及選任、罷免等屬于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )內部程序性或自治范疇決定的事項，不屬于業(yè)主撤銷(xiāo)權和民事案件受理范圍。業(yè)主撤銷(xiāo)權對象必須是對小區內共同管理事項具體結論性的處理，受侵害的權益應是具體和個(gè)體化的，而非模糊抽象和概括性的權利，如業(yè)主僅主張其參與社區治理和管理等抽象性權利受到侵害并非撤銷(xiāo)權對象的范疇，亦不屬于人民法院民事案件受理范圍。
02
某業(yè)委會(huì )主任辭職后拒絕交出公章糾紛案
【案情簡(jiǎn)介】
某業(yè)主委員會(huì )于2014年2月經(jīng)登記備案后成立，并依據《業(yè)主大會(huì )議事規則》規定行使權利、履行職責，由業(yè)委會(huì )副主任巍某保管公章。2014年4月，業(yè)主委員會(huì )主任于某辭職，在居委會(huì )主持下經(jīng)全體業(yè)委會(huì )委員投票選舉巍某為新業(yè)委會(huì )主任。2014年9月13日，巍某、白某二人以書(shū)面形式辭去業(yè)委會(huì )委員等一切職務(wù)。2014年9月19日，業(yè)委會(huì )依據《業(yè)主大會(huì )議事規則》第二十八條在小區內發(fā)出《公告》，將巍某、王某、白某辭職情況予以公示。巍某辭職后，業(yè)委會(huì )公章仍由其持有，未交還某業(yè)委會(huì )。于某等四名業(yè)主委員會(huì )成員便以業(yè)主委員會(huì )名義起訴至法院，要求巍某返還業(yè)主委員會(huì )公章。
2014年10月9日，某街道社區建設科作出《關(guān)于小區業(yè)委會(huì )增補委員建議》：依據《北京市住宅區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》規定，上述三人業(yè)委會(huì )委員資格已自動(dòng)終止。鑒于小區委員會(huì )目前仍剩4名委員，剩余委員數達到全體委員半數以上，應繼續正常開(kāi)展業(yè)委會(huì )日常工作，業(yè)委會(huì )公章應當移交到業(yè)委會(huì )，但業(yè)委會(huì )作出任何決定必須經(jīng)過(guò)4人全部同意方可確認。若業(yè)主大會(huì )議事規則中有其他明確約定的，按其約定執行。為此，建議盡快召開(kāi)業(yè)主大會(huì )增補委員。
法院經(jīng)審理認定：于某等四人以業(yè)主委員會(huì )名義起訴是否合法問(wèn)題，雖業(yè)主委員會(huì )只剩四人，但業(yè)委會(huì )作為一個(gè)組織并未消滅，現于某等四人一致決定起訴巍某，足可以作為某業(yè)委會(huì )的意思表示，故某業(yè)委會(huì )起訴符合法律規定。鑒于巍某、王某、白某三人的業(yè)委會(huì )委員資格已自動(dòng)終止。根據《某業(yè)主大會(huì )議事規則》規定，業(yè)主委員會(huì )資格終止的，應當自終止之日起3日內，向業(yè)主委員會(huì )移交其保存的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物。巍某已經(jīng)不具備業(yè)委會(huì )委員資格，其再行保管某業(yè)委會(huì )的公章，不符合《某業(yè)主大會(huì )議事規則》，故判令巍某向某業(yè)委會(huì )返還公章。
【法官提示】
印章是單位的財產(chǎn)和對外活動(dòng)進(jìn)行意思表示的手段，應由相關(guān)負責人進(jìn)行保管。當印章持有人因身份改變而不應再持有印章而又拒絕交出印章，將會(huì )導致單位印章的缺位。原業(yè)委會(huì )主任辭職、任期屆滿(mǎn)等拒不交出印章的，新的業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )成員應依法定程序通過(guò)共同意思表示代表業(yè)委會(huì )主張相關(guān)權利。通過(guò)上述案例可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì )委員的選聘、任職資格、換屆后印章交接等問(wèn)題，集中反映了業(yè)主委員會(huì )換屆引發(fā)的利益矛盾沖突。此外，業(yè)主委員會(huì )成員不勝任職責、隨意辭職、辭職后補選難、任期屆滿(mǎn)后難以延續等問(wèn)題應等亟需有效解決和完善。
03
業(yè)委會(huì )起訴物業(yè)公司返還小區
公共區域廣告收益糾紛案
【案情簡(jiǎn)介】
2006年7月10日，某房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，委托物業(yè)公司為小區提供物業(yè)管理服務(wù)，委托管理期限自2006年7月16日起至業(yè)主委員會(huì )聘任新物業(yè)公司時(shí)止。2012年12月25日，小區業(yè)委會(huì )在街道辦事處備案。
2006年11月20日，物業(yè)公司與某廣告公司簽訂《協(xié)議》及《合作合同書(shū)》，其中主要約定：某廣告公司向某物業(yè)公司按小區內電梯數量每梯每年支付經(jīng)濟補償，合作區域內每部電梯安裝2面，共計4塊電子鏡框，1個(gè)候梯廳，安裝2塊電子鏡框；經(jīng)濟補償方式：每部電梯費用4500元/部/年，候梯廳每塊費用2000元/塊/年。某廣告公司自2006年至2010年向物業(yè)公司支付共計789 033.30元，發(fā)票存根用途顯示為物業(yè)費。某廣告公司自2011年至2012年向某物業(yè)公司支付共計452 100元，發(fā)票經(jīng)營(yíng)項目顯示管理費。業(yè)委會(huì )向法院起訴物業(yè)公司請求返還小區公共區域廣告收益。某物業(yè)公司稱(chēng)：支票存根上記載用途為物業(yè)費，發(fā)票經(jīng)營(yíng)項目為管理費，均非廣告費，自接管某小區物業(yè)管理工作以來(lái)，對小區進(jìn)行了大量人力、物力和財力投入，公共區域收入已用于小區物業(yè)管理資金投入，其已委托賬務(wù)審計，但未提供審計報告。
法院經(jīng)審理認定：某業(yè)委會(huì )依法成立，具備訴訟主體資格，有權利代小區業(yè)主決定有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項。根據物權法及司法解釋規定：業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑區劃內以下部分，應當認定為業(yè)主共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場(chǎng)所及設施等。小區內的電梯間、候梯廳屬于業(yè)主共有部分，小區的業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權利。物業(yè)公司自2006年7月起對小區進(jìn)行物業(yè)管理期間，與廣告公司先后簽訂《合作合同書(shū)》，利用小區內共有部分電梯間、候梯廳進(jìn)行廣告營(yíng)利活動(dòng)，收取廣告費用，侵犯了小區全體業(yè)主的合法權益。根據《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規定，建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應予支持。屬于前款所稱(chēng)擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專(zhuān)項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。某物業(yè)公司利用屬業(yè)主共有公共區域進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)獲取的收益，其性質(zhì)應屬廣告收益而非經(jīng)濟補償，應歸小區全體業(yè)主所有，物業(yè)公司理應返還。最終判決某物業(yè)公司返還某業(yè)委會(huì )電梯間、候梯廳廣告收入117萬(wàn)余元。
【法官提示】
建筑區分所有權人對共有部分的共有權指業(yè)主依照《物權法》、合同以及區分所有權人之間的管理規約，對建筑物共有部分、基地使用權、小區公共場(chǎng)所和設施等享有占有、使用、收益處分的權利。根據《物權法》及相關(guān)司法解釋規定，除城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的綠地三種情形外，建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)用房、占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業(yè)主共有。建筑物基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等部分的屬性屬于全體業(yè)主天然共有部分。業(yè)主共有及共同管理區域部分經(jīng)營(yíng)收益，也應當歸屬于全體業(yè)主。
04
業(yè)委會(huì )代表全體業(yè)主訴開(kāi)發(fā)商確認
小區地面停車(chē)位權屬糾紛案
【案情簡(jiǎn)介】
石景山某商品樓小區系某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設，2004年某房地產(chǎn)公司取得建設工程規劃許可證。位于某小區地面數字編號001號至170號的170個(gè)機動(dòng)停車(chē)位即訴爭車(chē)位。其中，編號001號等22個(gè)車(chē)位屬于未經(jīng)規劃許可規劃外新增車(chē)位。編號015號等148個(gè)機動(dòng)車(chē)停車(chē)位屬于建筑區規劃內的車(chē)位。某房地產(chǎn)公司將開(kāi)發(fā)建設的規劃內車(chē)位均以出租形式交付給業(yè)主使用。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì )曾達成三方會(huì )議紀要：1.由開(kāi)發(fā)商辦理停車(chē)管理手續，由物業(yè)公司負責小區地上停車(chē)位管理。2.小區內陸上停車(chē)位的150個(gè)車(chē)位，由投資方所有。小區內陸上停車(chē)位的20個(gè)車(chē)位由小區業(yè)主收益。3.第二條中150個(gè)車(chē)位收益由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司各占50%，收益雙方每日結算。后業(yè)委會(huì )與開(kāi)發(fā)商就車(chē)位費問(wèn)題產(chǎn)生爭議并訴至法院。雙方均認可訴爭170個(gè)車(chē)位中的22個(gè)車(chē)位屬于未經(jīng)規劃的新增車(chē)位，另148個(gè)車(chē)位雖在建筑規劃范圍內，但占用了小區內公共道路面積。某業(yè)委會(huì )認為被告擅自占用小區道路構成侵權行為，被告雖認可建筑區規劃內148個(gè)車(chē)位占用了小區內公共道路面積的事實(shí)，但主張均系按照規劃部門(mén)的設計進(jìn)行建設開(kāi)發(fā)。
法院經(jīng)審理認定：根據物權法相關(guān)規定，建筑區劃內的道路及綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或出租方式約定。占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。據此規定，經(jīng)過(guò)規劃許可的位于建筑區劃內用于停放汽車(chē)的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商以出租形式交付業(yè)主使用后，業(yè)主僅從開(kāi)發(fā)商處取得對車(chē)位的暫時(shí)占有權和使用權，所有權應屬于開(kāi)發(fā)商。沒(méi)有經(jīng)過(guò)規劃，占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地新增的車(chē)位所有權，應屬于業(yè)主共有。故訴爭170個(gè)車(chē)位中屬于規劃外新增的22個(gè)車(chē)位，應屬小區內全體業(yè)主共有。某業(yè)委會(huì )作為小區物業(yè)管理區域內全體業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主共同利益的組織，請求確認該22個(gè)車(chē)位所有權屬于小區內全體業(yè)主共有，于法有據，應予以支持。其余148個(gè)停車(chē)位屬于經(jīng)過(guò)規劃許可用于停放汽車(chē)的車(chē)位。開(kāi)發(fā)商采取出租方式交付業(yè)主使用后，仍享有處分權和所有權。某業(yè)委會(huì )要求確認該148個(gè)車(chē)位所有權屬于業(yè)主共有，缺乏法律依據，不予支持。
【法官提示】
建筑規劃內車(chē)位、車(chē)庫的歸屬系當事人約定范圍，處理相關(guān)權屬爭議時(shí)，首先審查當事人之間關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫權屬約定。約定方式可采取公開(kāi)出售轉讓所有權、在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定以?xún)?yōu)惠無(wú)償附贈或有償租賃使用。當因未約定或約定不明時(shí)產(chǎn)生權屬爭議時(shí)，應將項目建設時(shí)按照規劃建設（建筑區劃內規劃用于車(chē)位用途）的車(chē)位、車(chē)庫歸屬，由雙方當事人自行協(xié)商確定；對項目建設按照規劃批準建設完成后占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)所增設的車(chē)位，應認定歸屬全體業(yè)主共有。
05
業(yè)主請求撤銷(xiāo)業(yè)委會(huì )作出的“與物業(yè)公司續簽物業(yè)服務(wù)合同的決定”糾紛案
【案情簡(jiǎn)介】
某物業(yè)公司是某小區前期物業(yè)服務(wù)公司，小區物業(yè)服務(wù)一直由某物業(yè)公司提供。2014年12月，某業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司續簽《小區物業(yè)服務(wù)合同》的合同條款與之前物業(yè)服務(wù)合同條款完全一致。就某業(yè)委會(huì )作出與某物業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同決定流程，某業(yè)委會(huì )表示：作出續簽合同決定需要全體業(yè)主過(guò)半數同意。某業(yè)委會(huì )在張貼《關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同續簽意見(jiàn)征詢(xún)公告》后，因沒(méi)有超過(guò)半數的業(yè)主到業(yè)委會(huì )提異議，故就視為沒(méi)有提異議的業(yè)主都同意。孫某系小區業(yè)主，孫某表示,2014年12月上旬，業(yè)委會(huì )在小區內公告欄貼出《關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同》續簽意見(jiàn)征集公告，之后不久業(yè)委會(huì )就與物業(yè)公司續簽了物業(yè)服務(wù)合同。孫某認為，上述程序和實(shí)質(zhì)結果違反了物權法和物業(yè)管理條例關(guān)于選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由全體業(yè)主共同決定規定，剝奪了包括孫某在內小區廣大業(yè)主對小區事務(wù)的決定權，且程序違法，訴至法院請求撤銷(xiāo)某業(yè)委會(huì )作出的“與某物業(yè)公司續簽《物業(yè)服務(wù)合同》”的決定。
法院經(jīng)審理認定：《中華人民共和國物權法》第七十六條規定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，某業(yè)委會(huì )選聘某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，應按照前述法律規定，征得專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。某業(yè)委會(huì )表示在張貼征詢(xún)公告后，沒(méi)有過(guò)半數的業(yè)主提出異議，視為過(guò)半數的業(yè)主同意，并最終作出了續簽物業(yè)服務(wù)合同的決定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第六十六條規定：不作為的默示只有在法律有規定或者當事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。某業(yè)委會(huì )認為業(yè)主沒(méi)有提出異議就視為同意缺乏法律依據，且亦未能舉證證明續簽物業(yè)服務(wù)合同的決定征得了專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。綜上，認定某業(yè)委會(huì )作出的續簽物業(yè)服務(wù)合同的決定程序違法。遂判決撤銷(xiāo)某業(yè)委會(huì )作出的“與某物業(yè)公司續簽2015年1月1日至2016年12月31日的《物業(yè)服務(wù)合同》”的決定。
【法官提示】
業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )作出的違反法律強制性規定或超越法定權限范圍的無(wú)效決議或違反法定程序的決議，業(yè)主均可行使撤銷(xiāo)權。業(yè)主受侵害合法權益包括實(shí)體權益和程序性權益。實(shí)體權益包括建筑專(zhuān)有部分所有權以及專(zhuān)有部分以外共有部分共有和共同管理的權利，業(yè)主這些實(shí)體權益受到?jīng)Q議、決定剝奪或限制的，可以行使撤銷(xiāo)權。業(yè)主程序權益受到侵害指決定內容雖未侵害業(yè)主區分所有權人的合法權益，但決定逾越了法定或約定的權限范圍或者作出決定的程序違反了法律、法規強制性規定。對程序是否違法應根據業(yè)主大會(huì )議事規則、《物權法》第76條及物業(yè)管理條例規定的關(guān)于業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)、投票表決程序等強制性規定進(jìn)行審查。其中包括投票表決程序、投票是否采取法定形式、票數是否達到法定要求以及表決票真實(shí)性和有效性等。業(yè)主委員會(huì )僭越職權限制、逾越權限范圍作出關(guān)涉全體業(yè)主共同利益應由全體業(yè)主共同決定的重大事項決議，有可能侵害業(yè)主合法權益。對業(yè)主委員會(huì )選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應由全體業(yè)主決定業(yè)主大會(huì )權限范圍內事項或業(yè)主委員會(huì )簽訂物業(yè)服務(wù)合同或就維護、修繕共用部位簽訂施工裝潢合同等法律行為效力，法院應依職權進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查判斷。
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