作者
北京嘉觀(guān)律師事務(wù)所
李豆豆、羅贏(yíng)政
《北京市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）已于今年5月1日正式施行?！稐l例》對業(yè)主委員會(huì )的成立過(guò)程進(jìn)行了調整，并增設了物業(yè)管理委員會(huì )這一新的組織。面對新生名詞及復雜的組建流程，很多單位在實(shí)際工作開(kāi)展中感覺(jué)無(wú)從下手。
本文中，筆者通過(guò)兩張圖 24個(gè)問(wèn)答，詳細介紹了新《條例》背景下，成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )的環(huán)節及注意事項，以期幫助大家順利開(kāi)展業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )的組建工作。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立流程
通過(guò)上面這張圖我們可以看出，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立的整個(gè)過(guò)程共分為四個(gè)階段，分別為申請階段、成立籌備組階段、首次業(yè)主大會(huì )階段和業(yè)主委員會(huì )工作階段。那么，每一個(gè)環(huán)節都應當注意什么問(wèn)題呢？
1.申請階段
【Q1】如何認定專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積？
專(zhuān)有部分面積一般按不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權證書(shū)記載的面積計算；產(chǎn)權證書(shū)記載不一致的，同一物業(yè)管理區域計算方法保持一致即可。建筑物總面積為業(yè)主專(zhuān)有部分面積之和。
【Q2】哪些主體可以申請成立業(yè)主大會(huì )？
5%以上的業(yè)主、專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的申請。
【Q3】業(yè)主人數如何計算？
業(yè)主人數按照專(zhuān)有部分的數量計算，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計算。
2.成立籌備組階段
【Q4】誰(shuí)可以擔任籌備組組長(cháng)？
籌備組組長(cháng)由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )工作人員擔任。
【Q5】成立籌備組，對業(yè)主代表的人數有要求嗎？
籌備組人數應當為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組人數的1/2 。
【Q6】籌備組成員可以委托他人代為參加會(huì )議嗎？
籌備組成員不能委托代理人參加會(huì )議，籌備組作出決定應當經(jīng)籌備組中具有表決權的過(guò)半數成員同意，成員進(jìn)行表決時(shí)應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。
【Q7】籌備組成立后如何進(jìn)行公示？
籌備組成立7日內，籌備組組長(cháng)應當將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
3.首次業(yè)主大會(huì )階段
【Q8】籌備組需要在什么時(shí)間內召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議？
籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
【Q9】業(yè)主委員會(huì )的委員可以是法人嗎？
業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員應當為自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表。
【Q10】業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用什么方式召開(kāi)？
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)，投票表決的，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人簽名，議題需要雙過(guò)半通過(guò)。
【Q11】街道辦事處、鄉鎮人民政府對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的備案材料進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查？
街道辦事處、鄉鎮人民政府應對備案材料真實(shí)性、規范性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。
4.業(yè)委會(huì )工作階段
【Q12】業(yè)主委員會(huì )委員能否委托他人代為參會(huì )？
業(yè)主委員會(huì )委員不得委托他人參會(huì )。
【Q13】業(yè)主委員會(huì )開(kāi)會(huì )有什么要求？
雙過(guò)半：定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議應當有過(guò)半數委員參加，業(yè)主委員會(huì )確定的事項應當經(jīng)過(guò)半數委員簽字同意。
【Q14】業(yè)主委員會(huì )如何換屆？
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前6個(gè)月，應當書(shū)面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書(shū)面報告之日起60日內組建換屆小組，并在業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前，由換屆小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
物業(yè)管理委員會(huì )成立流程
物業(yè)管理委員會(huì )的成立可分為前期籌備階段、報名階段、確定委員階段和管委會(huì )工作階段。那么，每個(gè)環(huán)節又該注意什么問(wèn)題呢？
1.前期籌備階段
【Q15】物業(yè)管理委員會(huì )的組建主體都有哪些？
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業(yè)管理委員會(huì )。
【Q16】物業(yè)管理委員會(huì )的組建條件有哪些？
不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的；具備成立業(yè)主大會(huì )條件，但是確有困難未成立；業(yè)主大會(huì )成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。對以上情況可提交相關(guān)情況說(shuō)明進(jìn)行留痕。
2.報名階段
【Q17】物業(yè)管理委員會(huì )由哪些人員構成？
由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等7人以上單數組成，業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì )委員人數的1/2。
【Q18】物業(yè)管理委員會(huì )委員的資格及任期有哪些規定？
物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)3年（法定）。出現空缺時(shí)：空缺為居委會(huì )、村委會(huì )代表的，建議7日內由街道辦、鄉鎮人民政府重新確定；空缺為業(yè)主、物業(yè)使用人代表的，建議7日內經(jīng)街道辦、鄉鎮人民政府審批，由候補委員遞補剩余任期，并在3日內公示。
【Q19】組建物業(yè)管理委員會(huì )的通知及報名條件公示應注意哪些？
組建通知應當包含物管會(huì )人數、候補委員人數、人選要求、報名方式、起始日期、申請程序、報名材料等信息；組建通知應當蓋街道辦、鄉鎮人民政府公章。
3.確定委員階段
【Q20】物業(yè)管理委員會(huì )委員名單由誰(shuí)確定？由誰(shuí)公示？由誰(shuí)核查？
名單可由居委會(huì )、村委會(huì )初步擬定，由街道辦、鄉鎮人民政府最終確定；并建議由街道辦、鄉鎮人民政府公示及核查。
【Q21】物業(yè)管理委員會(huì )由誰(shuí)確認成立？
街道辦事處、鄉鎮人民政府出具物業(yè)管理委員會(huì )成立證明，并進(jìn)行公示。
4.物管會(huì )工作階段
【Q22】物業(yè)管理委員會(huì )需要申請哪些印章？
物業(yè)管理委員會(huì )持業(yè)主大會(huì )備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章。
物業(yè)管理委員會(huì )持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會(huì )印章。
【Q23】物業(yè)管理委員會(huì )的職責有哪些？
臨時(shí)機構，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
【Q24】物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議有哪些注意事項？
表決“三過(guò)半“：建議會(huì )議應當有過(guò)半數委員且過(guò)半數業(yè)主代表委員參加，應當經(jīng)過(guò)半數委員簽字同意。
業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會(huì )議。
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