——即將到來(lái)的房地產(chǎn)崩潰的圖解指南
作者：邁克爾·赫德森
譯者：宋瑋
從來(lái)沒(méi)有這么多的美國人如此心甘情愿地深陷債務(wù)。房?jì)r(jià)膨脹到我們已經(jīng)習慣于把抵押貸款——迄今為止我們大多數人將承擔的最大債務(wù)——稱(chēng)為"投資"。當然，他們的想法是，就算今天借的10萬(wàn)美元在未來(lái)30年內將花費超過(guò)20萬(wàn)美元來(lái)償還，但土地會(huì )升值得更快。在房地產(chǎn)泡沫的怪異邏輯中，債務(wù)已經(jīng)等同于財富。
而且債務(wù)不僅是財富，還是自由——這是一個(gè)更奇怪的悖論。畢竟，在歷史上的大部分時(shí)間里，債務(wù)只不過(guò)是奴隸制的一個(gè)小變種而已。債務(wù)人是中世紀的農民，或者被抵押到西班牙種植園的印第安人，或者是南北戰爭后南方奴隸的佃農子女。今天，很少有美國人愿意接受這樣的安排，因此，未來(lái)的領(lǐng)主和男爵們不得不開(kāi)發(fā)更復雜的誘惑。
他們找到的解決方案非常出色，盡管它很復雜，但可以簡(jiǎn)化為一個(gè)詞——租。不是公寓住戶(hù)付給房東的租金，而是經(jīng)濟租，即一個(gè)人僅僅通過(guò)擁有某樣東西而獲得的利潤。經(jīng)濟租的形式可以是無(wú)線(xiàn)電頻譜的許可費，儲蓄賬戶(hù)的利息，股票的分紅，或出售房屋和土地的資本收益。經(jīng)濟租的突出特點(diǎn)是，賺取它不需要付出任何勞動(dòng)。事實(shí)上，租戶(hù)付給房東的常規租金，只有在減去房東為維持這個(gè)住所的實(shí)際花費后，才會(huì )成為經(jīng)濟租。
地主階級的大多數成員都非常富有。很多人都想加入這個(gè)階層。因此，我們的悖論似乎得到了解決：隨著(zhù)房地產(chǎn)的繁榮，廣大美國人只要今天可以承擔巨大的債務(wù)，明天就可以實(shí)現巨大的資本收益，以及隨之而來(lái)的貴族式的休閑生活。如果你有能力填寫(xiě)一份抵押貸款申請，那么你今后就不需要再工作了。還有什么能比這更誘人，或者說(shuō)，更平等的呢？
無(wú)論如何，這就是一種宣傳?，F實(shí)情況是，盡管對許多人來(lái)說(shuō)，擁有自己的住房可能是很多人夢(mèng)寐以求的，但這個(gè)特殊的房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)過(guò)精心設計的，以引誘購房者跳進(jìn)損害自己利益的陷阱。這個(gè)誘餌就是賺快錢(qián)。這個(gè)陷阱相當于現代的農奴制，即用一生的時(shí)間來(lái)為價(jià)值迅速下降的資產(chǎn)還債。
到目前為止，大多數參與房地產(chǎn)泡沫的人都至少賺了點(diǎn)錢(qián)，但這種情況即將改變。泡沫將會(huì )破滅，而當它破滅時(shí)，那些以為自己會(huì )過(guò)上輕松的房東生活的人很快就會(huì )發(fā)現，他們真正簽下的是淪為債務(wù)奴役的賣(mài)身契。
通往農奴制的新路是從貸款開(kāi)始的
通往農奴制的新路是從貸款開(kāi)始的。自2003年以來(lái)，抵押貸款已占美國銀行貸款總額的一半以上，僅在2005年就超過(guò)了2000億美元。如果沒(méi)有這種不斷增長(cháng)的需求，近年來(lái)銀行的貸款凈額幾乎沒(méi)有增長(cháng)。
1000美元的月供可以承載不同程度的債務(wù)
為什么對抵押貸款債務(wù)的需求如此之高？有幾個(gè)原因，但所有這些原因都與以下事實(shí)有關(guān)：銀行鼓勵人們在考慮抵押貸款債務(wù)時(shí)，只考慮他們每個(gè)月能支付多少錢(qián)，以及最長(cháng)能把貸款年限拉長(cháng)到多少年，而不是考慮還款的總金額。一個(gè)給定的月度還款額可以承載截然不同的債務(wù)數額，這取決于利率和還款持續的時(shí)間。例如，每月1000美元的付款的購買(mǎi)力，隨著(zhù)債務(wù)的持續和利率的下降，幾乎增加了兩倍。
自1981年以來(lái)利率一直在下降
事實(shí)上，銀行越來(lái)越不急于收回貸款了。去年，將近一半的人在購買(mǎi)第一套住房時(shí)被允許0首付貸款，許多購房者得到了所謂的只付利息的貸款，對實(shí)際債務(wù)的支付被分期付款推遲了數十年。少數人甚至選擇了"負償還"貸款，這種貸款方式下的本金余額增長(cháng)而非下降。額外的利息被添加到本金中，而總債務(wù)可以無(wú)限期地增長(cháng)。與此同時(shí)，美聯(lián)儲二十多年來(lái)一直在推動(dòng)利率下降。
企業(yè)通過(guò)折舊隱藏其房地產(chǎn)利潤
美國國稅局通過(guò)允許稅收減免——例如眾所周知的住房抵押貸款抵扣稅款——來(lái)幫助創(chuàng )造對債務(wù)的需求，這可以將貸款變成一個(gè)有吸引力的避稅手段。事實(shí)上，商業(yè)房地產(chǎn)投資者將他們的大部分經(jīng)濟租隱藏在建筑物的"折舊"撇賬中，即使這些建筑物獲得了市場(chǎng)價(jià)值。其借口是，建筑物就像任何其他工業(yè)投資一樣，會(huì )磨損或過(guò)時(shí)。但實(shí)際情況是，建筑物可以一次又一次地折舊，甚至在其市場(chǎng)價(jià)值增加時(shí)也是如此。
稅收負擔已從財產(chǎn)轉移到勞動(dòng)和消費上
地方和州政府也推波助瀾，以所得稅和銷(xiāo)售稅的形式將稅收負擔從財產(chǎn)轉向勞動(dòng)和消費。自1929年以來(lái)，稅收負擔的比例完全逆轉了。
房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)遠遠超過(guò)了國民收入
不過(guò)，近年來(lái)，對房屋所有權的最大激勵不是擁有房屋本身，甚至不是避稅，而是出人頭地、階級躍升的永恒希望。如果一套20萬(wàn)美元的房子在某一年猛漲15%，業(yè)主將實(shí)現3萬(wàn)美元的資本收益。許多這樣的業(yè)主通過(guò)辦理房屋抵押貸款，花費了未來(lái)的資本收益。對于那些實(shí)際工資停滯不前或下降的家庭來(lái)說(shuō)，以較高的房產(chǎn)價(jià)格為抵押進(jìn)行借貸，感覺(jué)就像從已經(jīng)賺取利息的銀行賬戶(hù)中取錢(qián)一樣。在去年的一項研究中，艾倫-格林斯潘和詹姆斯-肯尼迪發(fā)現，僅在2004年，新的房屋產(chǎn)權貸款就為美國經(jīng)濟增加了2000億美元。
資本利得的稅率比以前還低
同樣不值一提的是，資本收益在沒(méi)有任何實(shí)際勞動(dòng)或工業(yè)投資的情況下"賺取"的經(jīng)濟租金，越來(lái)越不被征稅。
房?jì)r(jià)已遠遠超過(guò)消費價(jià)格，即使月供仍可承受
所有這些因素結合在一起，吸引了創(chuàng )紀錄的買(mǎi)家進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而房?jì)r(jià)也相應攀升。在過(guò)去的十年中，房屋的中位價(jià)已經(jīng)翻了一番多，從1995年的10.9萬(wàn)美元到2005年突破20.6萬(wàn)美元的高峰。這一增長(cháng)速度遠遠超過(guò)了消費者價(jià)格指數，盡管住房負擔能力——對月度住房成本的衡量——一直保持不變。
抵押貸款債務(wù)占GDP比例正在上升
這聽(tīng)起來(lái)是個(gè)好消息。但是，這些不斷上漲的價(jià)格也意味著(zhù)，越來(lái)越多的人欠銀行的錢(qián)已經(jīng)突破歷史最高點(diǎn)。這不僅僅是指11.8萬(wàn)億美元的未償抵押貸款額度，而且是指抵押貸款債務(wù)占國民經(jīng)濟的比例。這些債務(wù)有望在本十年（指2010年）結束時(shí)超過(guò)美國國內生產(chǎn)總值的規模。
生產(chǎn)/消費型經(jīng)濟
這筆巨額債務(wù)也可能看起來(lái)不那么糟糕，因為巨大的資本收益在未來(lái)向我們招手。但是，這種繁榮不可能永遠持續下去。當增長(cháng)停止時(shí)，市場(chǎng)將崩潰。不過(guò)，要了解個(gè)中原因，需要快速回顧一下經(jīng)濟理論。我們通常認為 “經(jīng)濟”不過(guò)是生產(chǎn)者和消費者之間的一個(gè)閉環(huán)。雇主雇用工人，工人創(chuàng )造商品和服務(wù)，雇主向他們支付工資，工人用這些錢(qián)購買(mǎi)他們創(chuàng )造的商品和服務(wù)。
凱恩斯主義經(jīng)濟
不過(guò)，正如我們所看到的，政府在經(jīng)濟中也發(fā)揮著(zhù)重要作用。增加稅收從生產(chǎn)者和消費者之間的資金循環(huán)中抽走資金，使過(guò)熱的經(jīng)濟放緩。赤字支出則將更多的收入注入這一流動(dòng)，幫助停滯不前的經(jīng)濟走出衰退。這就是與約翰-梅納德-凱恩斯有關(guān)的古典政策模式。
金融資本主義經(jīng)濟
第三個(gè)因素也影響著(zhù)國家的財富。經(jīng)濟學(xué)家稱(chēng)其為FIRE部門(mén)，是金融、保險和房地產(chǎn)的簡(jiǎn)稱(chēng)。這些行業(yè)是如此共生，以至于商務(wù)部將它們的收益作為一個(gè)綜合體來(lái)統計。銀行要求抵押貸款持有者為他們的財產(chǎn)投保。同時(shí)，房地產(chǎn)公司正以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的形式將自己變成證券公司，而這些公司又由投資銀行承保。FIRE部門(mén)的主要產(chǎn)品是信貸。金融部門(mén)在提取利息和其他費用時(shí)，將信貸注入經(jīng)濟。
復利的奇跡
與生產(chǎn)/消費和政府部門(mén)相比，FIRE部門(mén)有兩個(gè)顯著(zhù)優(yōu)勢。首先是利息財富呈指數級增長(cháng)。這意味著(zhù)，隨著(zhù)時(shí)間的推移，利息的復利使債務(wù)翻倍再翻倍。十八世紀哲學(xué)家理查德-普萊斯發(fā)現了復利的這一奇跡，并有些沮喪地指出，如果他能夠回到耶穌出生的那一天，存下一分錢(qián)，按照5%的利息，每年復利計算，他將為自己贏(yíng)得一個(gè)比地球大1.5億倍的純金球。
食租經(jīng)濟
金融部門(mén)的另一個(gè)優(yōu)勢是，利息可以迅速回收轉化為更多的債務(wù)。貸款人支付的利息越多，銀行的貸款就越多。而這些新的貸款反過(guò)來(lái)又能進(jìn)一步推動(dòng)對房地產(chǎn)的需求，使房主們能夠獲得更多的貸款，以期待未來(lái)的資本收益。有些人稱(chēng)這種永動(dòng)機為"后工業(yè)經(jīng)濟"，但更準確一點(diǎn)，它應該被稱(chēng)為食租經(jīng)濟。人們夢(mèng)想著(zhù)FIRE部門(mén)將惠及每個(gè)美國人的財富——我們不需要工作或生產(chǎn)任何東西，也不需要為國家的新技術(shù)或基礎設施進(jìn)行投資。我們當然也不需要交稅。我們只需要投身于這場(chǎng)食租的繁榮泡沫。復利的奇跡將使我們每一個(gè)人都躍身為食租者，在利息、紅利和資本收益上大快朵頤。
富人在整體經(jīng)濟租中獲得更大的份額
可惜的是，在現實(shí)中，我們不可能都成為富人。正如伏爾泰所說(shuō)，富人需要大量的窮人，貴族階層需要大量的債務(wù)人。別無(wú)他法。事實(shí)上，在過(guò)去20年里，絕大多數美國人看到他們在租金蛋糕中的份額減少了，即使房地產(chǎn)蛋糕作為一個(gè)整體已經(jīng)做大。每個(gè)人都變得更富一點(diǎn)，但富人變得更富。
復利的奇跡將不可避免地與現實(shí)經(jīng)濟的S形曲線(xiàn)相撞
我們將很難保持這種半幸福的狀態(tài)。像任何生物體一樣，實(shí)體經(jīng)濟不會(huì )以指數方式增長(cháng)，甚至不會(huì )線(xiàn)性增長(cháng)。它會(huì )漸漸變成S型曲線(xiàn)，成為自身成功的犧牲品。當生意好的時(shí)候，對勞動(dòng)力、原材料和信貸的需求增加，這導致價(jià)格和利率的大幅跳升，而價(jià)格和利率的跳升反過(guò)來(lái)又會(huì )壓制經(jīng)濟。這就是復利的奇跡的創(chuàng )始者。雖然兩千年前確實(shí)有很多人存錢(qián)生息，但至今還沒(méi)有人獲得哪怕一個(gè)地球體積的黃金。原因是，當商業(yè)周期轉入低谷時(shí)，債務(wù)人無(wú)法支付利息和貸款，因此債務(wù)人的債務(wù)與投資于這些不良貸款的所有儲蓄一起，在破產(chǎn)浪潮中被抹去。
在日本，房地產(chǎn)價(jià)格下跌的速度和上漲的速度一樣快
日本在九十年代得到了這個(gè)教訓。隨著(zhù)土地價(jià)格的上漲，銀行借出的錢(qián)超過(guò)了人們支付利息的能力。最終，沒(méi)有人能夠買(mǎi)得起更多的土地，需求下降，資產(chǎn)價(jià)格也相應下降。但債務(wù)仍然存在。人們在價(jià)值跌剩一半的房屋上欠下了數十億日元。許多商業(yè)業(yè)主干脆取消了抵押品贖回權，給銀行留下的不僅是實(shí)際上已經(jīng)死亡的"不良貸款"，還有沒(méi)有人愿意購買(mǎi)或有能力購買(mǎi)的房屋。英國類(lèi)似的債務(wù)經(jīng)濟引發(fā)了一個(gè)干巴巴的俏皮話(huà)："對不起，你失業(yè)了。希望你在你的房子上賺了大錢(qián)。"
利率呈上升趨勢
我們已經(jīng)達到臨界點(diǎn)。截至去年秋天，甚至連艾倫-格林斯潘都在住房市場(chǎng)上發(fā)現了"泡沫的跡象"。他說(shuō)，在一些地方，房屋價(jià)格已經(jīng)"上升到不可持續的水平"，如果不是"只需付息的貸款急劇增加"和 "其他更奇特的可調整利率的抵押貸款形式"，"使資格有限、高杠桿率的借款人能夠以膨脹的價(jià)格購買(mǎi)房屋"，房屋價(jià)格早就超出了許多美國人的承受能力。如果這一趨勢繼續下去，房主和銀行都"可能面臨重大損失"。與此同時(shí)，利率已經(jīng)開(kāi)始攀升。
自1989年以來(lái)，現有房屋的年銷(xiāo)售量增加了一倍多
所以，美國在住房市場(chǎng)下降的情況下持有創(chuàng )紀錄的抵押貸款債務(wù)。即使是這樣，起初看起來(lái)也沒(méi)有問(wèn)題：我們可以在漂亮的新房子里度過(guò)風(fēng)暴。事實(shí)上，對于那些很久以前就買(mǎi)了房子，并且看著(zhù)他們的房子價(jià)格翻了一番又一番的房主來(lái)說(shuō)，情況不會(huì )太差。但是，對于最近的購房者來(lái)說(shuō)，他們是在高位接盤(pán)的，現在面臨著(zhù)幾十年的房屋貸款，而這些房屋的價(jià)值很快就會(huì )低于他們支付的價(jià)格。危機正在醞釀。而他們并不是一群無(wú)足輕重的螻蟻。
負資產(chǎn)使債務(wù)人陷入絕境
對于最近的購房者來(lái)說(shuō)，問(wèn)題不僅僅是房?jì)r(jià)在下跌；而是房?jì)r(jià)在下跌的同時(shí)，購房者的總抵押貸款卻沒(méi)有變化甚至增加。最終，房子的價(jià)格將低于房主的欠款，這種狀態(tài)被經(jīng)濟學(xué)家稱(chēng)為負資產(chǎn)。負資產(chǎn)的房主進(jìn)退兩難。他們無(wú)法出售房子，因為不斷下跌的市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法彌補他們欠銀行的貸款，但他們仍然必須支付不斷增長(cháng)的月供。他們唯一的"選擇"是削減其他方面的開(kāi)支，或者以取消抵押品贖回權的方式失去房子和他們?yōu)橹冻龅囊磺小?/p>
自由市場(chǎng)的前提是“選擇”。但越來(lái)越多的房主發(fā)現，他們的選擇越來(lái)越少。以"財務(wù)自由"的承諾開(kāi)啟的房地產(chǎn)熱潮，會(huì )以越來(lái)越多的工人被鎖定在一生的債務(wù)償還中而結束，這些債務(wù)吸走了每一分錢(qián)。事實(shí)上，會(huì )議委員會(huì )的一項研究發(fā)現，從1997年到2002年，擁有可自由支配收入的家庭比例已經(jīng)從53%下降到52%。不斷上升的利率、不斷上漲的燃料成本和不斷下降的工資，只會(huì )讓債務(wù)人的生活更加拮據。
但房主并不是唯一要付出代價(jià)的人。整體經(jīng)濟都會(huì )萎縮。2004年流入實(shí)體經(jīng)濟的2000億美元已經(jīng)花光了，未來(lái)也沒(méi)有資本收益來(lái)推動(dòng)更多這樣的寬松貨幣進(jìn)入實(shí)體。不斷增加的償債支出將進(jìn)一步分流流向消費支出的收入。這些因素疊加在一起，將使實(shí)體經(jīng)濟進(jìn)一步萎縮，使那些已經(jīng)下降的實(shí)際工資繼續下降，并使債務(wù)纏身的經(jīng)濟陷入日本式的停滯，甚至更糟。
然后只有債務(wù)本身會(huì )遺留下來(lái)，成為一座痛苦的碑，紀念我們對躺著(zhù)實(shí)現財富自由的狂熱。
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