□ 作者： 陳玉慧1、2
作者單位:1、集美大學(xué)城市與區域發(fā)展研究所 2、集
商業(yè)經(jīng)濟 2008年 第15期 字號：【
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▲ 福建省自然基金資助項目“中心地理論及其在城市商業(yè)中心體系規劃中的應用研究”（D0640005），廈門(mén)市計委“十一五”前期研究招標項目——“構建廈門(mén)區域商貿中心對策研究”(項目編號：B60415)，廈門(mén)市思明區經(jīng)貿局招標項目—廈門(mén)市富山商圈發(fā)展研究(項目編號：B60422) 部分研究成果
◆ 中圖分類(lèi)號：F299.27 文獻標識碼：A
內容摘要：所謂新興商業(yè)中心，是與傳統商業(yè)中心相對應的一個(gè)概念，指土地利用以高層為主，商業(yè)商務(wù)功能兼備，大型零售業(yè)態(tài)和現代服務(wù)業(yè)占主導地位的商業(yè)中心。本文以廈門(mén)市新興商業(yè)中心富山商圈為研究對象，通過(guò)新興商業(yè)中心現狀透視，剖析了新興商業(yè)中心發(fā)展優(yōu)勢與存在問(wèn)題以及面臨的機遇與可能的挑戰，為制定新興商業(yè)中心的定位及發(fā)展戰略提供參考。
關(guān)鍵詞：新興商業(yè)中心 現狀 機遇 挑戰
所謂新興商業(yè)中心，是與傳統商業(yè)中心相對應的一個(gè)概念，指土地利用以高層為主，商業(yè)商務(wù)功能兼備，大型零售業(yè)態(tài)和現代服務(wù)業(yè)占主導地位的商業(yè)中心。福建省廈門(mén)市富山商圈具有新興商業(yè)中心共同特征：土地利用以高層為主，據統計，10層以下占29.23%，10-20層占31.54%，21-30層占31.54%，30層以上的占7.69%；商業(yè)商務(wù)功能兼備，富山商圈主要寫(xiě)字樓有帝豪大廈、蓮富大廈、僑星大廈等，據不完全統計，該商圈有1566家樓宇企業(yè)；以大型現代業(yè)態(tài)為主，包括購物中心，大型綜合性超市，百貨店等。本文以富山商圈為例，通過(guò)對其發(fā)展現狀透視，利用SWOT模型，剖析新興商業(yè)中心發(fā)展優(yōu)勢與存在問(wèn)題、面臨的機遇與可能的挑戰，為制定新興商業(yè)中心發(fā)展戰略提供參考。
新興商業(yè)中心現狀透視
（一）發(fā)展優(yōu)勢
1.地理位置優(yōu)越，交通路網(wǎng)系統發(fā)達。富山商圈位于廈門(mén)島中部。東北面與江頭商圈相鄰，西南面通過(guò)廈禾路與傳統中山商圈相連。東面是廈門(mén)市主要的住宅分布區，西面是重要的筼筜湖風(fēng)景區。地理位置優(yōu)越，區位優(yōu)勢明顯。富山商圈路網(wǎng)系統發(fā)達。區內有廈禾路、嘉禾路、湖濱南路、蓮前西路等四條城市主干道在此交匯，有廈禾路、湖濱南路、湖濱北路、呂嶺路、仙岳路等城市交通干道向四周輻射。
2.客源市場(chǎng)穩定，區域中心輻射初現?？v橫通衢，使富山商圈能充分匯集廈門(mén)市以及周邊地區的鼎盛人流。據統計，SM和世貿商城兩大購物中心，周末日客流量分別為22萬(wàn)人次和10萬(wàn)人次，黃金周期間分別超過(guò)35萬(wàn)人次和25萬(wàn)人次。這些購物人流不僅有廈門(mén)本島和島外各區的，還有廈門(mén)周邊地區大量的消費群體，區域中心輻射初現。
3.現代業(yè)態(tài)齊備，大型節點(diǎn)地位突出。經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，富山商圈現代業(yè)態(tài)較為齊備，有購物中心、綜合性超市、百貨店、大型專(zhuān)業(yè)店等。富山商圈大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多集中在交通節點(diǎn)上，大型交通節點(diǎn)地位突出。
4.商務(wù)功能凸顯，空間分布特色鮮明。富山商圈涉及辦公的樓宇共有38幢，主要寫(xiě)字樓有帝豪大廈、蓮富大廈、寶龍大廈、匯騰大廈、國泰大廈等。樓宇空間分布特色鮮明。底層為商業(yè)的住宅大多遠離交通路口分布；商業(yè)用地主要分布在商圈最具價(jià)值的路口地段；辦公及商業(yè)辦公混合樓宇以及旅館類(lèi)樓宇主要集中在中南部特別是火車(chē)站一帶。
（二）發(fā)展劣勢
商圈整體實(shí)力有待提高。2003，2004，2006年消費者購物頻率以及最近一次購物支出情況的調查表明，消費者來(lái)廈門(mén)購物頻率低，開(kāi)支并不高。說(shuō)明作為區域性的消費購物中心，富山商圈的影響力和對外輻射力尚不強，商圈整體實(shí)力還有待于進(jìn)一步的提高。
結構和布局有待調整。富山商圈商業(yè)結構和布局很不合理。文化休閑空間不足，連貫性功能區尚未形成；商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展無(wú)序，帶狀商業(yè)街特征不明顯；經(jīng)營(yíng)種類(lèi)缺乏特色，主題商場(chǎng)定位較為模糊；樓宇企業(yè)以批發(fā)零售業(yè)為主，空間分布很不平衡。
軟硬環(huán)境質(zhì)量有待改善。從硬件上看，富山商圈人車(chē)矛盾突出，缺少供步行者行走的步行走廊，露天的公共活動(dòng)空間和休閑、娛樂(lè )設施，商業(yè)中心區的形態(tài)、建筑樣式、店面裝修、經(jīng)營(yíng)方式等能體現城市的文化特性的要素缺乏統一的形象設計。從軟件上看，商圈大型商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏監督管理和引導。
樓宇經(jīng)濟層次有待提升。富山商圈樓宇多為中低檔次，缺乏高檔寫(xiě)字樓，缺乏高效的商業(yè)樓宇管理機構，商務(wù)配套功能不完善，文印中心、商務(wù)酒吧、會(huì )議廳等缺乏，公共商務(wù)空間較少，難以滿(mǎn)足大型知名企業(yè)要求。由于樓宇缺乏大型知名企業(yè)，因此對商圈發(fā)展帶動(dòng)能力并不強。
新興商業(yè)中心面臨的機遇與挑戰
（一）機遇分析
中心城市定位為商圈的發(fā)展帶來(lái)了機遇。廈門(mén)在“海西”的建設中定位為海峽西岸經(jīng)濟區重要的中心城市。其發(fā)展目標是擴大臺商投資區，承接臺灣產(chǎn)業(yè)轉移，通過(guò)海灣型城市建設突破城市空間發(fā)展瓶頸，形成具有強大競爭能力、服務(wù)能力、集聚擴散能力的區域性商貿中心城市。廈門(mén)城市定位，為富山商圈商業(yè)和商務(wù)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇。
內外交通建設為商圈的發(fā)展提供了保障。從外部交通上看，近年來(lái)，閩粵贛十三市密切合作，共同勾繪了未來(lái)的交通規劃，確立構筑5小時(shí)區域交通圈。這無(wú)疑將加強閩西南地區與泛珠江三角地區其他城市的聯(lián)系。從內部交通上看，未來(lái)5年廈門(mén)交通建設和發(fā)展的各項硬指標也有很大的提升。出廈門(mén)島公路通道將由3條12車(chē)道增加到6條30車(chē)道；基本建成“田字形”快速路網(wǎng)，以上變化將保障商圈車(chē)流的暢通無(wú)阻。
經(jīng)濟持續發(fā)展為商圈的發(fā)展提供了基礎。2006年，廈門(mén)市實(shí)現國內生產(chǎn)總值1162.4億元，比增20.4%，財政收入275.2億元，比增31.2%，經(jīng)濟快速增長(cháng)和居民收入提高為商業(yè)發(fā)展提供堅實(shí)的基礎，為擴大市場(chǎng)需求開(kāi)辟了廣闊空間。
各級政府關(guān)心為商圈的發(fā)展提供了依據。2005年底，廈門(mén)市被商務(wù)部等七部委列為全國深化流通體制改革試點(diǎn)城市之一，市委市政府對此高度重視，專(zhuān)門(mén)召開(kāi)流通工作會(huì )議對試點(diǎn)工作進(jìn)行了重點(diǎn)部署，有關(guān)部門(mén)對支持流通業(yè)發(fā)展形成共識。根據《廈門(mén)市流通改革試點(diǎn)工作方案》的安排，廈門(mén)將力爭突破商貿流通業(yè)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，爭取早日建成區域性商貿中心。
（二）挑戰分析
距離摩擦減小，觸發(fā)了城市客源爭奪。“十一五”期間，多項交通項目的相繼竣工，福建省交通狀況將得到明顯改觀(guān)。屆時(shí)，廈門(mén)與周邊城市的時(shí)間距離將變短，與深圳、福州、泉州一級零售市場(chǎng)的客源競爭將不斷加劇。在行政區經(jīng)濟起主導作用的背景下，外地區域商貿中心的建設，必將對廈門(mén)區域商貿中心的建設構成威脅。
中山商圈復興，分流了富山購物人群。富山商圈和中山商圈同為廈門(mén)市市級商業(yè)中心。中山商圈具備諸多的比較優(yōu)勢，如面積適中，地理位置優(yōu)越；商業(yè)街街道寬度、建筑物體高度符合“視線(xiàn)控制”原則；歷史文化底蘊深厚，西方建筑、南洋建筑、閩南建筑風(fēng)格完美結合。這些特點(diǎn)無(wú)論對本地居民還是外地游客，均具有極大的吸引力。隨著(zhù)步行化的推進(jìn)以及現代業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，富山商圈必將受到中山商圈的挑戰。
次級中心建設，阻止了區域人流外流。在海灣型城市發(fā)展戰略的指導下，廈門(mén)各區都在加快商業(yè)次中心的建設，特別是以一站式購物為特征的購物中心的建設，受距離衰減定律的影響，廈門(mén)島外各區市民前往“世貿商城”和SM城市廣場(chǎng)購物的頻率將大幅度地減少。
過(guò)度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，增添了市場(chǎng)消化壓力。近年來(lái)各類(lèi)購物中心，大賣(mài)場(chǎng)相繼在廈門(mén)島內特別是富山商圈擴張，提供動(dòng)輒數萬(wàn)平方米的商業(yè)空間，廈門(mén)全市商業(yè)面積將很快突破商業(yè)規劃所制定的2010年290萬(wàn)平方米底線(xiàn)。本島特別是富山商圈商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強度過(guò)大，其必然造成商業(yè)設施發(fā)展過(guò)剩，增添市場(chǎng)的消化能力。
綜上所述，廈門(mén)市新興商業(yè)中心優(yōu)勢與劣勢同在，機遇與挑戰并存。全面評價(jià)優(yōu)勢與劣勢、機遇與威脅，有助于制定適合廈門(mén)市新興商業(yè)中心發(fā)展的戰略對策。
參考文獻：
1.Hill, T., Westbook, R.,. 1997. SWOT analysis: it’s time for a product recall, Long Rang Planning 30 (1)
