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　　原本是關(guān)系很好的鄰居，連買(mǎi)賣(mài)二手房這么大的事也僅僅通過(guò)口頭承諾，來(lái)個(gè)所謂的“君子協(xié)定”，結果，房?jì)r(jià)瘋漲最終導致一方毀“約”，這樣的“人情買(mǎi)賣(mài)”在房地產(chǎn)交易中倒并不多見(jiàn)，卻警示人們不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)絕非兒戲，必須訂立正式的買(mǎi)賣(mài)合同，必須要有規范的文本。

　　事件：婚宴上訂立口頭協(xié)議

　　王、喬兩家是鄰居，平日里走動(dòng)頗多，兩家關(guān)系也非常好。去年5月1日，雙方應邀出席另一朋友女兒的婚慶宴席。兩家人坐在一起，談著(zhù)談著(zhù)便談成了一樁房產(chǎn)交易。

　　原來(lái)，喬夫人談及自己的女兒也即將成婚，婚后打算出國。喬夫人便委托中介公司將女兒名下位于江蘇北路的一套住房出售，售價(jià)是43.5萬(wàn)元。王先生聽(tīng)后當即表示，如果是這個(gè)價(jià)格，他們家有意向購買(mǎi)，希望喬夫人直接把房子出讓給自己，這樣可以省卻中介的傭金，對兩家都有好處。喬夫人表示完全可以考慮，雙方是好鄰居，把房屋轉讓給對方也可以放心。但她又表示，女兒的出國時(shí)間可能會(huì )在2003年8月起至2005年8月份這段時(shí)間內，在等待簽證期間該住房暫時(shí)不能出售和辦理過(guò)戶(hù)手續。王先生購房心切，表示這些都關(guān)系不大，自己可以等喬夫人的女兒出國后再來(lái)收屋。

　　說(shuō)著(zhù)說(shuō)著(zhù)，喬夫人又提起女兒將辦婚事急需資金，希望能向王先生借款10萬(wàn)元。王先生說(shuō)，錢(qián)就不用借了，可以先支付給喬夫人一部分錢(qián)，作為房款的首付，喬夫人也表示同意。于是，王先生當日便給了喬女士6萬(wàn)元，此后又在6月22日支付了4萬(wàn)元，9月12日支付了2萬(wàn)元，先后3次，共支付給喬夫人12萬(wàn)元，喬夫人出具的收據上也言明系作為房款支付，余款交房付清。

　　房?jì)r(jià)漲賣(mài)方撕毀承諾

　　就這樣，雙方在沒(méi)有訂立任何買(mǎi)賣(mài)書(shū)面合同，更沒(méi)有到交易中心備案登記的情況下，僅僅通過(guò)口頭協(xié)議，談好了一筆房產(chǎn)交易?？墒?，市場(chǎng)形勢發(fā)生了很大變化。半年過(guò)后，喬夫人對這筆買(mǎi)賣(mài)感到異常后悔，決意不再履行當初和王先生訂立的口頭協(xié)議。

　　這半年正是上海中心城區房?jì)r(jià)瘋漲的階段。半年過(guò)后，喬夫人女兒的房子市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)突破了50萬(wàn)元。2004年3月，喬夫人告知王先生，由于房?jì)r(jià)上漲，要求以高出原價(jià)10.5萬(wàn)元的價(jià)格，即以54萬(wàn)元出售房屋。否則，原來(lái)的房子便不賣(mài)了。王先生當然不肯，雙方協(xié)商不成后，王先生對喬夫人提起訴訟。

　　矛盾：買(mǎi)方說(shuō)合同已實(shí)際履行賣(mài)方說(shuō)口頭承諾不算數

　　被告喬夫人為了保住房子不賣(mài)，提出了一系列不能賣(mài)的理由。她說(shuō)，首先，她自己實(shí)際的意思是向王先生借款而非賣(mài)房;其次，自己無(wú)權賣(mài)房，房子的產(chǎn)權人不是喬夫人自己，其丈夫與女兒才是產(chǎn)權人，并出具了丈夫喬先生堅決不同意賣(mài)房的書(shū)面證詞。

　　喬夫人代理律師在辯護詞中也提請法庭注意：首先，喬夫人與王先生之間訂立的合同是買(mǎi)賣(mài)房屋的口頭承諾而非合法的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。房地產(chǎn)交易法規規定必須訂立書(shū)面合同而非口頭合同。其次，房地產(chǎn)權利人不是出賣(mài)人喬夫人，喬夫人的行為侵犯了權利人(其丈夫和女兒)的利益，喬夫人的行為屬于無(wú)權代理，事后也未經(jīng)權利人追認，故屬于無(wú)效合同。合同法第36條規定，當事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立，原告王先生僅支付了不到總房?jì)r(jià)三分之一的房款，不能適用合同成立的法律規定，只有當交付的房款超過(guò)總房?jì)r(jià)三分之二時(shí)，才能適用合同成立的法律規定。

　　而原告王先生認為，自己與對方是多年老鄰居，因對方既需要賣(mài)房又需要借錢(qián)，因此“雪中送炭”支付了12萬(wàn)元借款，并約定作為購房款，付款后也天天盼著(zhù)喬家的女兒能夠早日辦完出國手續，從而可以將房子過(guò)戶(hù)