來(lái)源： 作者： 日期：10-06-09
不能一次性支付購房款的購房者，往往選擇貸款方式支付購房款，即先支付一定的首付款，其余的通過(guò)貸款支付。如果購房者貸款申請未獲銀行(或住房資金管理中心)批準，造成逾期付款，是否構成合同違約呢?
按照銀行和住房資金管理中心的要求，購房者申請貸款，是以已簽訂購房合同作為前提。而購房款的支付方式作為購房合同的必要條款，購售雙方需在購房合同中明確約定。也就是說(shuō)購房者在申請貸款前，在簽訂購房合同時(shí)約定了需由購房合同外第三方――銀行或住房資金管理中心批準的貸款付款方式。如果貸款申請獲得批準，購房者可用貸款支付剩余購房款，如果貸款申請未獲批準，用貸款支付剩余購房款的約定就無(wú)法實(shí)現。從上述分析看，購售雙方在簽訂購房合同時(shí)約定的按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批準貸款為成立要件。如銀行或住房資金管理中心未批準貸款申請，購售雙方約定的按揭付款方式就成了無(wú)效條款。如因銀行或住房資金管理中心未批準貸款申請造成購房者逾期支付購房款，因約定的付款條款無(wú)效，所以購房者并不承擔違約責任。此時(shí)購售雙方可簽訂補充協(xié)議，對付款方式重新做出約定。如雙方無(wú)法達成新的協(xié)議，因原付款方式無(wú)效，造成購房合同無(wú)法履行，雙方均可解除購房合同。如因購房者原因致銀行或住房資金管理中心未批準貸款的，例如提交虛假證明材料等，購房者雖不承擔違約責任，但應承擔相應的過(guò)錯責任，如因此造成雙方解除合同的，開(kāi)發(fā)商可向購房者要求一定的損失賠償。另需說(shuō)明的是，如因購房者未及時(shí)提交貸款申請材料造成逾期付款的，購房者應承擔逾期付款的違約責任，違約責任按合同約定處理。
案例
張先生以按揭付款方式與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，就付款方式合同約定如下：
買(mǎi)賣(mài)雙方同意買(mǎi)受人以按揭方式支付購房款。首付款為總房款的20%，即人民幣12萬(wàn)元，由買(mǎi)受人于合同簽訂之日起3日內支付;剩余購房款，即人民幣44萬(wàn)元，由買(mǎi)受人向×××銀行申請貸款支付，但買(mǎi)受人需于合同簽訂之日起30日內辦理完畢全部貸款手續，并保證出賣(mài)人收到貸款。
合同簽訂后，張先生依約支付了首付款，并及時(shí)將貸款申請材料遞交銀行。一個(gè)月很快過(guò)去了，但張先生的貸款卻始終未放下來(lái)，后經(jīng)過(guò)多方打聽(tīng)，方知因張先生的身份證號碼與他人的身份證號碼相同，所以銀行拒絕發(fā)放貸款。得知這些消息，張先生隨即到了派出所進(jìn)行查詢(xún)，結論是張先生的身份證號碼是正確的。張先生持派出所開(kāi)具的證明，又到了×××銀行，銀行看了證明仍是拒絕發(fā)放貸款。因貸款未獲批準，張先生無(wú)力支付剩余購房款，于是張先生向開(kāi)發(fā)商提出退房。
律師評析：按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人以擔保貸款方式付款的，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同。本案中，因張先生意志外的原因，致貸款未獲批準，合同雙方均無(wú)過(guò)錯，故張先生有權解除合同，并可要求開(kāi)發(fā)商返還已支付的購房款及利息。
律師說(shuō)法：事先要有“兩手”準備
說(shuō)起開(kāi)發(fā)商的這一條款內容，張先生覺(jué)得有點(diǎn)不合理：“貸不貸得出款并不是由我自己說(shuō)了算，現在的銀行信貸政策變化也很多，這樣的條款有霸王合同之嫌。”面對購房者的這一質(zhì)疑，有律師表示：“根據合同法，在這樣的情況下辦不出按揭貸款，開(kāi)發(fā)商確實(shí)可以要求索賠。”
浙江六合律師事務(wù)所律師于建國認為，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，按揭只是其提供的一種付款方式而已，“能否取得購房按揭貸款，取決于多種因素。其中購房者自身必須滿(mǎn)足一定的條件，是獲得按揭貸款的關(guān)鍵原因。”因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。
因此，律師提醒，購房者通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房，應該事先對自己的償還能力有個(gè)正確判斷。銀行貸款審批有個(gè)程序，其中不確定因素很多，尤其是受政策影響，其變化是買(mǎi)賣(mài)雙方始料不及的，屬于不可歸責于買(mǎi)賣(mài)雙方的原因，開(kāi)發(fā)商的索賠要求也屬合理。因此要避免出現糾紛，買(mǎi)房人應該事先對自己的支付能力、貸款條件和貸款審批的可能性做出正確的判斷。
除了買(mǎi)房人對自己有合理的判斷外，如何在合同中明確按揭貸款辦不出來(lái)或貸款成數不足之后的處理方式，也很重要。像張先生和陳先生的案例，都只是按揭不能辦理的多種原因之一，購房者在實(shí)際情況中還會(huì )遇到這樣那樣按揭不能辦理的原因。鑒于像按揭無(wú)法辦理等由于不可歸責于當事人雙方的事由，而導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的情況，購房者難以在簽約時(shí)預見(jiàn)，那么購房者可與開(kāi)發(fā)商在補充協(xié)議中做一個(gè)相關(guān)約定，即增加一個(gè)“非因雙方原因導致《個(gè)人住房貸款借款合同》不能簽訂時(shí)，由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商購房余款的支付方式或解除購房合同”或類(lèi)似條款來(lái)避免風(fēng)險。
但萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商不同意簽這樣的條款怎么辦？業(yè)內人士認為，開(kāi)發(fā)商愿不愿意簽關(guān)鍵還在于樓市的供求，房子俏，開(kāi)發(fā)商自然要求按他的條款來(lái)；如果是買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商也只能答應簽這樣的補充約定。
[2月28日·精粹] 滬杭再添動(dòng)車(chē)組 3月3日起部分列車(chē)時(shí)刻有變
不少房產(chǎn)公司的售樓人員為了把房子推銷(xiāo)出去，事先不說(shuō)明銀行按揭對購房者收入的要求，不講按揭購房中的風(fēng)險。為此，四川省保護消費者權益委員會(huì )特提醒廣大消費者“按揭購房，量力而行”，別讓按揭購房中的虛假證明“陷阱”給套住了！同時(shí)呼吁有關(guān)部門(mén)加強對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及售樓人員的監管。四川省保護消費者權益委員會(huì )人士指出，目前一些售樓人員看似站在購房者一邊，慫恿購房者弄虛作假去開(kāi)具收入假證明，實(shí)際上他們早在擬定的“補充協(xié)議”中設置了“陷阱”，若最后被銀行識破，不具備按揭貸款的資格，購房者要求退房就屬于違約，購房者的錢(qián)就被房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商套走了，希望引起購房者的高度警惕。（毛朝敬 江毅）
購房者與開(kāi)發(fā)商解除購房合同后，
對于購房擔保貸款合同應當如何進(jìn)行處理？
[案情簡(jiǎn)介]
2004年10月12日，原告張先奎與被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司簽訂《杭州市商品房預售合同》，該合同約定，原告張先奎向被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司購買(mǎi)其開(kāi)發(fā)承建的“鴻達公寓”8號樓1208室房屋1套，建筑面積為131.32平方米，總房?jì)r(jià)款為482005元。原告張先奎于2004年12月5日向被告支付房款96400元、2004年12月28日支付房款7400元，計103800元，組合貸款330000元，共支付房款433800元。雙方約定被告交付房屋的期限為2005年3月31日前，若被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司逾期交房超過(guò)90天，原告張先奎有權終止合同，被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司除支付原告張先奎已交房款的利息外，還應按總房款10％支付違約金。由于被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司逾期交房超過(guò)90天，原告張先奎于2005年7月18日向被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司發(fā)出要求退房的書(shū)面通知。
2005年9月13日，雙方就退房事宜經(jīng)協(xié)商后達成一致意見(jiàn)，并簽訂《協(xié)議書(shū)》一份。該協(xié)議約定：(1)原告張先奎與被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司解除《杭州市商品房預售合同》；(2)截至2005年8月30日止，原告張先奎已歸還銀行的公積金、商業(yè)貸款及利息共計84814.16元，由被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司付給原告張先奎，尚未歸還銀行的部分貸款由被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司向銀行償還，從2005年11月起，原告張先奎不再承擔向銀行還款的責任和由此承擔的其他一切后果；(3)原告張先奎已向被告支付的房款103800元由被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司退還給原告張先奎，被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司同時(shí)支付原告張先奎該款自2004年12月5日至2005年9月30日的利息10317.24元及以上述款項的10％作為違約金計10380元，補償原告張先奎其他經(jīng)濟損失688.15元，以上被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司共需支付原告張先奎210000元；(4)被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司支付原告張先奎房地產(chǎn)交易登記費及印花稅款305元，截止銀行債務(wù)還清時(shí)的房屋抵押保險費在銀行貸款清償后即刻支付；(5)被告應當按照下列的期限向原告返還購房款：第一次支付時(shí)間為2005年9月28日前，金額為70000元；第二次支付時(shí)間為2005年10月16日，金額為50000元及原告張先奎已付的2005年9月、10月銀行貸款5337.26元；第三次支付時(shí)間為2005年11月20日之前，金額為90000元。如逾期支付，按當期須支付款項1‰／日支付違約金；(6)本協(xié)議書(shū)自簽訂之日起，被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司可就原告張先奎名下的系爭房屋以恰當的方式尋找新客戶(hù)，但原告對由此可能引發(fā)的其他糾紛不承擔任何責任；(7)被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司應當將原告張先奎在銀行尚未歸還的貸款清償完畢并向原告張先奎提交債務(wù)清償證明等所有相關(guān)文件，且已將所有須支付給原告張先奎的款項付清后，原告張先奎將配合被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司辦理最終的退房手續及相關(guān)事宜；(8)本協(xié)議一式兩份，經(jīng)雙方簽字蓋章后即時(shí)生效；(9)自本協(xié)議生效之日起視為退房。
協(xié)議簽訂后，被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司按約定向原告張先奎支付了第一期款項，第二期款項逾期7天。由于原告張先奎未注銷(xiāo)貸款銀行的龍卡，可能會(huì )引起被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司歸還貸款后貸款合同仍未注銷(xiāo)、作為貸款擔保的房屋抵押不能注銷(xiāo)或該龍卡的擔保單位仍為被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司的狀態(tài)，故被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司于2005年11月25日書(shū)面通知原告張先奎辦理龍卡注銷(xiāo)手續或辦理龍卡的擔保轉移手續。但原告張先奎于2005年12月6日致函被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司，告知必須在銀行貸款清償完畢后才能辦理龍卡的擔保轉移手續。原告張先奎在該函中同時(shí)要求被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司支付第三期款項。但在協(xié)議規定的時(shí)間內，被告未向原告支付第三期款項。據此，2006年3月5日，原告張先奎向被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司發(fā)出《終止協(xié)議通知書(shū)》，認為由于被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司拒不履行《協(xié)議書(shū)》，故終止該協(xié)議書(shū)的履行。
由于雙方當事人爭議分歧較大，在協(xié)商未果的情況下，原告張先奎于2006年5月12日依法向杭州市人民法院提起訴訟，要求被告按照《協(xié)議書(shū)》的內容履行付款義務(wù)。
[法院判決]
杭州市人民法院經(jīng)審理認為，原告張先奎與被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司簽訂的《協(xié)議書(shū)》系雙方在《杭州市商品房預售合同》未能全面履行的情況下而簽訂的終止預售合同履行的一份具體操作方法的協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規定，其效力應予認定。原告張先奎稱(chēng)《協(xié)議書(shū)》是被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司在乘人之危情況下簽訂的，但其未提供證據證明，故本院不予認定。原告張先奎認為自己書(shū)面通知被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司終止此協(xié)議，故協(xié)議書(shū)不再繼續履行。但由于協(xié)議是雙方所簽，終止也應由雙方?jīng)Q定或依合同約定和法律規定，現原告張先奎單方面終止協(xié)議的行為既未取得對方同意，亦無(wú)合同依據和法律依據，故本院對原告張先奎的觀(guān)點(diǎn)無(wú)法支持，雙方應按《協(xié)議書(shū)》辦理退房事宜。但協(xié)議中涉及銀行部分，由于被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司在貸款合同中只是擔保人而不是當事人，其可按協(xié)議約定數額將此款交給原告張先奎，由原告張先奎向銀行還貸并注銷(xiāo)設立在系爭房屋上的抵押權。由于協(xié)議書(shū)曾中止履行，而原告張先奎繼續向銀行還貸，在貸款數額上與協(xié)議書(shū)上的約定有所變化，具體數額應按銀行出具的單據為準。對于被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司已按協(xié)議向原告張先奎支付的部分款項，應從總房款中減去。按協(xié)議書(shū)約定，被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司第二期款項逾期7天，第三期款項應于2005年11月20日支付，被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司于2005年11月25日向原告張先奎發(fā)函要求原告張先奎注銷(xiāo)龍卡，在被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司發(fā)出此函后可視為雙方履行協(xié)議遇到困難，無(wú)法按協(xié)議約定履行，但在11月20日至11月25日這段時(shí)間內，被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司應屬違約，對于這兩期違約，被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司理應承擔協(xié)議書(shū)約定的違約責任，按當前款項1‰／日支付原告張先奎違約金。由于原告張先奎與被告杭州市鴻達地產(chǎn)公司之間已對退房事宜達成新的協(xié)議，該協(xié)議不違反法律規定，故原預售合同的約定已被新協(xié)議所替代，原預售合同內容不再履行。
據此，法院依照《中華人民共和國民法通則》第八十百條、第一百零六條、第一百一十一條、《中華人民共和國合同法第》六十條、第六十四條、第九十一條第一款第(二)項之規定，判決如下：
一、原告張先奎與被告杭州鴻達地產(chǎn)公司于2004年10月12日簽訂的《杭州市商品房預售合同》予以解除；
二、被告杭州鴻達地產(chǎn)公司應自本判決生效之日起10日內，向原告張先奎支付第三期款項90000元；
三、被告杭州鴻達地產(chǎn)公司應自本判決生效之日起10目?jì)?，向原告張先奎支付第二期款項的違約金計387.36元；第三期款項90000元的違約金(按日利率1‰計算，自2005年11月20日計算至2005年11月24日止，共5天)；
四、被告杭州鴻達地產(chǎn)公司應自本判決生效之日起10日內，向原告張先奎支付20O5年11月以后尚未歸還的銀行貸款及利息(具體數額按銀行出具的單據為準)；
五、被告杭州鴻達地產(chǎn)公司應自本判決生效之日起10日內，向原告張先奎支付房地產(chǎn)交易登記費、印花稅款共計305元；
六、被告杭州鴻達地產(chǎn)公司應于銀行債務(wù)清償之日向原告張先奎支付截止銀行債務(wù)清償時(shí)的房屋抵押保險費實(shí)際發(fā)生額(以保險公司出具的有關(guān)單據為準)；
七、原告張先奎應自本判決生效之日起10日內，注銷(xiāo)設立在系爭房屋上的抵押權；
八、駁回原告原告張先奎的其他訴訟請求。
［爭議焦點(diǎn)］
購房者與開(kāi)發(fā)商解除購房合同后，對于購房擔保貸款合同應當如何進(jìn)行處理？
［律師點(diǎn)評］
隨著(zhù)我國住房分配貨幣化、住房商品化和社會(huì )化住房制度改革的穩步推進(jìn)，類(lèi)似本案當事人以購房擔保貸款方式支付房款、購買(mǎi)房屋的買(mǎi)賣(mài)方式已屢見(jiàn)不鮮。本案涉及的主要問(wèn)題是何為購房擔保貸款，解除合同時(shí)購房擔保貸款應當如何進(jìn)行處理？
以貸款方式購房，不需要購房者一次性支付房款，鼓勵了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，又使房產(chǎn)商能夠及時(shí)得到房款，加快房地產(chǎn)商的資金流轉，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。對于銀行來(lái)說(shuō)，將資金投放房地產(chǎn)市場(chǎng)，也可以較好地實(shí)現資金的增值，并且由于房屋購房擔保貸款有其獨特的擔保方式，貸款安全有較好的保障。因此，購房擔保貸款得到了房產(chǎn)商、購房者和銀行各方的青睞，在實(shí)踐中已經(jīng)得到廣泛的運用。
由于采用擔保貸款購房的方式在法律上并沒(méi)有規定，實(shí)踐中也是從境外借鑒引入，各個(gè)銀行對貸款發(fā)放的條件、貸款合同的版本等有各自的規定。發(fā)生糾紛后訴至法院，也成為房地產(chǎn)案件中的新類(lèi)型案件。因此，有必要結合本案糾紛對購房擔保貸款的法律性質(zhì)進(jìn)行了解，對擔保貸款購房中的法律關(guān)系進(jìn)行分析。
所謂購房擔保貸款，通常被稱(chēng)為“按揭”貸款。“按揭”一詞來(lái)源于香港，在香港法中是指購房者支付部分房款后，將所購房屋登記在放貸銀行名下，以擔保自己向銀行還貸。如果購房者不歸還貸款，則由房產(chǎn)商將房屋購回，支付銀行的貸款，或者由銀行處分該房屋以?xún)斶€貸款。“按揭”一詞雖然被引入內陸房地產(chǎn)市場(chǎng)，但內陸房地產(chǎn)市場(chǎng)上使用的“按揭”一詞與上述“按揭”的性質(zhì)有很大區別。內陸房地產(chǎn)市場(chǎng)中的銀行貸款后，不將房屋登記在銀行名下，房產(chǎn)商也多不承擔回購的責任，而是作為購房者向銀行貸款的保證人。
可見(jiàn)，采用擔保貸款購房的法律關(guān)系有多層，一般存在四個(gè)基本合同關(guān)系：第一是購房者因為購房和房產(chǎn)商發(fā)生的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；第二是購房者為支付購房款向銀行貸款而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；第三是購房者將所購房屋作為按約償還貸款本息的保證而產(chǎn)生的抵押關(guān)系；第四是房產(chǎn)商為保證購房者清償貸款而與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系。另外，還可能產(chǎn)生另一個(gè)法律關(guān)系，即購房者按照銀行指定的險種向保險公司辦理所購房屋保險而產(chǎn)生的保險關(guān)系。
上述四種合同關(guān)系交織在一起，且有很長(cháng)的履行期限，如果發(fā)生糾紛，尤其當購房者與房產(chǎn)商就所購房屋解除購房合同時(shí)，各方之間關(guān)系的理清就比較復雜。如在本案中，購房者與房產(chǎn)商就如何退房、退款、如何償還銀行貸款等進(jìn)行了協(xié)商，并簽訂了《終止協(xié)議》。但在履行《終止協(xié)議》的過(guò)程中發(fā)生了矛盾，致使糾紛涉訟。退房后，誰(shuí)才是歸還銀行貸款的主體?房屋上的抵押權如何妥善處理?各方義務(wù)的履行誰(shuí)先誰(shuí)后?銀行是否應當參加此類(lèi)訴訟?退房后銀行的權利義務(wù)如何?這一系列問(wèn)題在實(shí)踐中長(cháng)期未形成統一認識。在本案中，合同當事人雙方的《終止協(xié)議》訂立得頗為詳盡，銀行也未申請作為有獨立請求權的第三人參加訴訟，在無(wú)具體法律規定的條件下，原審法院依照雙方《終止協(xié)議》的約定處理本案糾紛，基本上體現了公平、合理的司法原則。
若上述當事人沒(méi)有簽訂詳盡的《協(xié)議書(shū)》，產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛后，導致雙方當事人解除購房合同關(guān)系后，對于購房擔保貸款合同應當如何進(jìn)行處理？2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，為此類(lèi)案件的處理提供了法律依據。該司法解釋第二十五條規定：“以擔保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當事人一方請求確認商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買(mǎi)受人。”這一規定明確了銀行在訴訟中的地位，明確了退房后返還房款及貸款的主體是房產(chǎn)商，基本解決了此類(lèi)糾紛的主要問(wèn)題。作為購房者來(lái)說(shuō)，如果在訂立了擔保貸款購房合同后，又向房產(chǎn)商退房，首先要與房產(chǎn)商就退房的有關(guān)事宜達成合法的協(xié)議，明確各方的權利義務(wù)。如果退房的原因是房產(chǎn)商違約，而雙方不能就退房之后的處理達成一致意見(jiàn)的，購房者要注意在2年訴訟時(shí)效內通過(guò)訴訟保護自己的權利。
另外，由于在與銀行的貸款合同中，購房者是借款人，負有還款義務(wù)，購房者應當及對通知銀行有關(guān)退房的事宜，與銀行就解除貸款合同問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商。如果購房者與房產(chǎn)商就退房事宜未達成一致，就在不通知銀行的情況下停止按期歸還貸款，購房者將也可能依據貸款合同承擔違約責任。
23《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》適用要點(diǎn)23【宜昌律師寇志中商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋適用要點(diǎn)28條/第23條】
商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未能辦理按揭貸款的法律后果
――《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第二十三條適用要點(diǎn)
I．[法律法規]：
1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。 因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣(mài)人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。 （宜昌律師寇志中13986790408kouzhizhong@126.com）
2. 《中國人民銀行關(guān)于規范住房金融業(yè)務(wù)的通知》銀發(fā)[2001]195號
各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、煙臺住房?jì)π钽y行；人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部，省會(huì )（首府）城市中心支行，深圳、大連、青島、廈門(mén)、寧波市中心支行：
1998以來(lái)，我國住房金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展，對商業(yè)銀行調整信貸結構，支持城鎮居民購房，拉動(dòng)住房投資，擴大國內需求，推動(dòng)國民經(jīng)濟發(fā)展起到了重要作用。但也出現了部分商業(yè)銀行放松信貸條件，違規發(fā)放住房貸款的情況，甚至出現“零首付”個(gè)人住房貸款現象。為整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險，促進(jìn)住房金融進(jìn)一步發(fā)展，現就有關(guān)要求通知如下：
一、嚴格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強住房開(kāi)發(fā)貸款管理。住房開(kāi)發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應主要投向適銷(xiāo)對路的住宅開(kāi)發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開(kāi)發(fā)項目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項目必須具備“四證”（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》）。商業(yè)銀行應對住房開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行統一科目管理，防止住房開(kāi)發(fā)企業(yè)將流動(dòng)資金貸款用于住房開(kāi)發(fā)項目；要按照開(kāi)發(fā)項目工程進(jìn)度合理掌握貸款的發(fā)放，并通過(guò)賬戶(hù)管理等多種手段嚴格控制住房開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售款項，及時(shí)收回住房開(kāi)發(fā)貸款本息；嚴格審查住房開(kāi)發(fā)企業(yè)售房合同及有關(guān)業(yè)務(wù)憑證，堅決制止騙取銀行信貸資金的行為。對有欺詐經(jīng)營(yíng)行為的住房開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款，其銷(xiāo)售在住房辦理個(gè)人住房貸款也應予以嚴格控制。
二、強化個(gè)人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。中國人民銀行重申，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。借款人申請個(gè)人住房貸款購買(mǎi)期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。商業(yè)銀行應認真分析開(kāi)發(fā)項目及住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險。商業(yè)銀行辦理新的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種必須報經(jīng)中國人民銀行批準。
三、規范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個(gè)人商業(yè)用房低押貸款的抵借比得超過(guò)60%，貸款期限最長(cháng)不超過(guò)10年，所購商業(yè)用房應為現房。
四、進(jìn)一步改進(jìn)住房金融服務(wù)。商業(yè)銀行在防范信貸風(fēng)險的前提下，應完善貸款審批程序，提高工作效率，拓展信貸業(yè)務(wù)品種在規定的業(yè)務(wù)范圍內提供多種形式的服務(wù)。
五、加強住房金融業(yè)務(wù)監管。中國人民銀行分支行應根據《中華人民共和國中國人民銀行法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《貸款通則》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》等法律、規章和制度，加強對各商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)的監督，維護正常的業(yè)務(wù)競爭秩序，對違反法規的行為要及時(shí)糾正，并予以處罰。
中國人民銀行
二○○一年六月十九日
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