后面會(huì )自動(dòng)聯(lián)想出一系列問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商逾期交房違約金賠償標準、開(kāi)發(fā)商逾期交房違約金抵扣物業(yè)費、開(kāi)放商逾期交房違約金太低怎么辦，可謂五花八門(mén)，只有你想不到的。這可能說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：
一是開(kāi)發(fā)商逾期交房是個(gè)熱門(mén)話(huà)題，大家都比較關(guān)心。
二是頭條搜索做得不錯，越來(lái)越多人在頭條上搜答案。
但單純的知識性回答太枯燥，最近有一個(gè)比較有意思的案例，就是關(guān)于逾期交房違約金過(guò)低的，剛于3月24日宣判。有意思的點(diǎn)在于，面對同一份購房合同，一、二審法院卻給出了截然不同的判決。今天就跟大家一起分享下這個(gè)案例。
事情發(fā)生在陜西省咸陽(yáng)市淳化縣。
淳化縣位于西安西北，距離西安市中心大概70公里，要說(shuō)淳化這個(gè)縣名還有點(diǎn)來(lái)歷，北宋淳化四年(公元993年)設置淳化縣，所以這二字來(lái)源于宋太宗趙光義“淳化”年號。歷史上還有另外一個(gè)淳化縣，位于浙江杭州，就是千島湖所在的縣，不過(guò)后來(lái)改為淳安縣了。
以上是淳化的一點(diǎn)基本情況。
2015年10月12日，年輕的高先生和開(kāi)發(fā)商自愿簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的位于淳化縣大店新區某小區一套商品房出賣(mài)給高先生，建筑面積為90.71平方米，單價(jià)為每平方米2697.16元，總價(jià)款244659元。
合同約定：開(kāi)發(fā)商應于2016年4月30日前向買(mǎi)受人交付房屋，并達到商品房使用條件，逾期交房超過(guò)30日后，買(mǎi)受人要求繼續履行合同的，出賣(mài)人應當按日計算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之0.1的違約金，并于商品房實(shí)際交付之日起30日內向買(mǎi)受人支付違約金。
合同簽訂后，高先生通過(guò)按揭貸款方式，向開(kāi)發(fā)商支付了房款244659元。
遺憾的是，在合同約定的交房期限為2016年4月30日，開(kāi)發(fā)商并未交房，直到5年后的2021年3月2日，開(kāi)發(fā)商才向高先生交房，此時(shí)據約定日子已經(jīng)過(guò)去了1766天。
類(lèi)似情況其實(shí)很常見(jiàn)，就是俗稱(chēng)的延期交房，延期交房包括兩種情況：
爛尾樓
1、正常延期交付。這種主要是由于施工遲延或者相關(guān)政府手續辦理遲延、市政配套設施遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購房者給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間等待就可以收房的情況。
2、非正常延期交付。這種一般是因為開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟實(shí)力、相關(guān)手續違法且無(wú)法辦理等，導致開(kāi)發(fā)商不能或者短時(shí)間內不能交付房屋的情形。有的就像本案中這種延期4-5年交付，有的就爛尾了，永遠無(wú)法交付。
1、房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的。
2、開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件的。
3、開(kāi)發(fā)商通知購房人接收房屋，購房人有證據證明房屋有明顯質(zhì)量問(wèn)題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開(kāi)發(fā)商維修。
以上三種情況，購房人可以拒絕收房，并要求開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)竣工驗收備案登記等材料后才接收，因此而導致的延期，開(kāi)發(fā)商要支付違約金。
好了言歸正傳。
高先生2015年買(mǎi)房，本來(lái)打算2016年住新房的，結果苦苦等了5年。
5年的等待打亂了自己結婚生子的計劃，5年租房花了近10萬(wàn)塊，裝修人工費、材料費都漲了不少，這損失可真的不小。于是高先生和開(kāi)發(fā)商談賠償，要求按照合同約定支付違約金。
開(kāi)發(fā)商很爽快，同意按照合同約定支付違約金。高先生拿出2015年簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一看，只見(jiàn)合同中清晰的寫(xiě)著(zhù)：“逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之0.1的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內向買(mǎi)受人支付違約金?！?/span>
按照該條款約定，延期交付一日的違約金是已付款的萬(wàn)分之0.1，高先生付了24.5萬(wàn)房款，萬(wàn)分之0.1就是2.45元，延期1763天，違約金總額4320.6元。
示意，非本案購房合同
看著(zhù)合同上的白紙黑字，高先生欲哭無(wú)淚，自己等了5年，違約金竟然只有4000多塊錢(qián)，這開(kāi)發(fā)商的違約成本也太低了。
高先生覺(jué)得自己被騙了，因為他記得很清楚，當初售樓小姐告訴過(guò)自己，延期交房的違約金是購房款的萬(wàn)分之1每日，而不是合同中的萬(wàn)分之0.1每日，但在簽訂購房合同時(shí)，高先生并未一條一條看其中的每一條條款。
高先生深感4000塊的賠償，對自己5年的等待來(lái)說(shuō)太不公平，于是一紙訴狀將開(kāi)發(fā)商告上了法庭，要求按照售樓小姐當時(shí)的口頭承諾，即每日萬(wàn)分之1的標準賠付違約金，總賠付金額43206.8元。
一審法院認為，本案有2個(gè)爭議焦點(diǎn)：一是開(kāi)發(fā)商是否存在逾期交房的違約情形；二是逾期交房的違約金標準。高先生和開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同主體適格、內容不違反法律規定，合同依法成立，受法律保護。
現開(kāi)發(fā)商未能按合同約定向高先生交付房屋，構成違約，應當承擔違約責任、支付違約金。違約金標準也應該按照合同約定的每日萬(wàn)分之0.1，即開(kāi)發(fā)商應賠付高先生4326.7元。
也就是說(shuō)，一審法院事實(shí)上駁回了高先生的訴求，即一切按合同辦事。高先生不服，上訴到了咸陽(yáng)市中級人民法院。
二審中，高先生提出了3點(diǎn)上訴理由：
1、在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，開(kāi)發(fā)商的售樓人員向自己口頭承諾違約金計算標準按已付款的日萬(wàn)分之一計算，售樓人員作為開(kāi)發(fā)商的員工，其承諾應當視為開(kāi)發(fā)商的邀約。
2、購房合同是開(kāi)發(fā)商提供的，自己對開(kāi)發(fā)商將違約金變更為“萬(wàn)分之0.1”并不知情，開(kāi)發(fā)商提供的合同為印刷體，不具有可修改性，且未與自己協(xié)商，應認定為格式條款。
3、開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)，未就該違約金事項提請自己注意，事實(shí)上該條款已經(jīng)對自己產(chǎn)生了不利后果，開(kāi)發(fā)商應當提醒自己而未提醒，應當認定為無(wú)效條款。
高先生的訴求是有法律依據的，無(wú)論是之前實(shí)施的《合同法》還是2021年起生效的《民法典》，對于合同中的格式條款都有嚴格限制：
《民法典》第四百九十六條規定：格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。
采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說(shuō)明。
提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
《民法典》第四百九十七條規定：有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；提供格式條款一方排除對方的主要權利。
對高先生的上訴理由，開(kāi)發(fā)商提出，因為經(jīng)營(yíng)陷入困難，所以違約金寫(xiě)了萬(wàn)分之0.1，希望二審法院能維持原判。
二審法院審理認為，本案的焦點(diǎn)為：涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的逾期交房違約金條款即“出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之0.1的違約金”是否適當。
法院認為，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同系制式合同，顯然系開(kāi)發(fā)商為了重復使用而預先擬定的，并在訂立合同時(shí)未與對方進(jìn)行協(xié)商。
按照《民法典》第496條相關(guān)規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，并按照對方的要求，對該條款予以說(shuō)明。
本案中，合同中約定“出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之0.1的違約金”，明顯減輕了被開(kāi)發(fā)商的違約責任，但開(kāi)發(fā)商未能證明其向高先生履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使高先生沒(méi)有注意與其有重大利害關(guān)系的該條款，所以高先生可以主張該條款不成為合同的內容。
本案中，開(kāi)發(fā)商逾期交房，依法應承擔相應的違約責任，高先生請求按已付房?jì)r(jià)款每日萬(wàn)分之1計算違約金，該違約金的計算標準不高于給高先生造成的損失，且開(kāi)發(fā)商售樓人員確實(shí)承諾過(guò)，公平合理，應予支持。
2022年3月24日，陜西省咸陽(yáng)市中級人民法院終審宣判：一審判決有誤，予以撤銷(xiāo)；判決開(kāi)發(fā)商支付高先生違約金43206.8元。
本案終審判決書(shū)
類(lèi)似糾紛比較常見(jiàn)，而開(kāi)發(fā)商作為強勢的一方，無(wú)論是在收樓環(huán)節還是延期交樓的賠償環(huán)節，購房者都處于弱勢地位，面對開(kāi)發(fā)商的強大律師團，購房者往往無(wú)力和其博弈。即便鼓足勇氣和開(kāi)發(fā)商打官司，就算法院支持購房者按合同約定索要逾期交房違約金，但是在違約金額的確定上往往苦于“合同約定”，甚至出現過(guò)萬(wàn)分之0.01這樣的購房合同，以本案為例，如果是萬(wàn)分之0.01，延期5年也只需要400多塊錢(qián)的違約金。
這種情況下，開(kāi)發(fā)商收了購房款后，對于延期交房沒(méi)有任何壓力。
不過(guò)，情況已經(jīng)逐步好轉，2020年6月份，江西省高院在全國首個(gè)出臺了《開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》，指引中明確：開(kāi)發(fā)商逾期交房、逾期辦證違約金約定低于日0.5?（年1.8%），視為無(wú)效格式條款，按銀行逾期貸款利息標準計算。
根據該指引，合同約定違約金低于萬(wàn)分之0.5或高于萬(wàn)分之1.5的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過(guò)錯程度、違約時(shí)間的長(cháng)短、合同的預期利益、雙向義務(wù)是否對等、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展等綜合因素，根據公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情調整到日萬(wàn)分之0.5至萬(wàn)分之1.5的范圍內。
參考資料：陜西省咸陽(yáng)市中級人民法院判決書(shū)、江西省高院《開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》。
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