樂(lè )居財經(jīng) 李奕和 發(fā)自深圳
越來(lái)越多的房企，奔跑在代建這個(gè)賽道上。
金地集團（600383.SH）這個(gè)代建“老兵”，近來(lái)就頻繁地在代建市場(chǎng)攻城略地。
金地管理官微6月19日披露，近日，金地集團成功中標廣州國際金融城起步區新華保險大廈代建項目，首次與新華保險在代建領(lǐng)域達成合作。
據了解，這是金地繼深圳福田科技廣場(chǎng)、深圳深信服科技總部大廈后，再次中標城市地標級寫(xiě)字樓代建項目。
該項目用地面積約8400平方米，總建筑面積約13萬(wàn)平方米，總投資約30億元，將建設成為一座180米高的超高層甲級寫(xiě)字樓。
此次中標也是金地集團代建業(yè)務(wù)首次進(jìn)入廣州。至此，金地在寫(xiě)字樓領(lǐng)域已完成了北京、上海、深圳、廣州全國一線(xiàn)城市的布局。
金地代建加速
這是金地集團近段時(shí)間以來(lái)，在代建領(lǐng)域的諸多動(dòng)作之一。
在剛過(guò)去的6月3日，金地集團還中標了深圳福田區“南園街道赤尾村城市更新”代建項目，負責從項目前期立項、拆遷談判、專(zhuān)項規劃、拆除實(shí)施，到開(kāi)發(fā)建設的全流程代建管理服務(wù)。
項目拆除建筑面積近26萬(wàn)平方米，投資估算37億元，是金地集團代建業(yè)務(wù)第一次涉足城市更新領(lǐng)域。
而更早前的去年10月，金地集團還成功中標啟東市城市建設投資開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“啟東城投”）1942地塊的全過(guò)程開(kāi)發(fā)管理服務(wù)。那一次，金地集團代建業(yè)務(wù)第一次落地華東區域。
進(jìn)軍商辦、城市更新，不斷開(kāi)拓新區域、新城市，諸多跡象表明，金地集團在有意識加速其代建業(yè)務(wù)的擴張。
金地集團是較早進(jìn)入房地產(chǎn)代建領(lǐng)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。其代建模式可簡(jiǎn)單劃分為無(wú)品牌代建、有品牌代建及融資+代建三種。收益則主要來(lái)品牌使用費、代建管理費以及經(jīng)營(yíng)目標超額獎勵幾個(gè)方面。
金地集團最早涉足代建的時(shí)間，可以追溯回到2005年。當時(shí)，金地集團承接了深圳首個(gè)由政府委托代建的寫(xiě)字樓項目“福田科技廣場(chǎng)”，并從中收取代建管理費。實(shí)際上，與政府之間的合作，也是房企開(kāi)始涉足代建的最開(kāi)始模式。
但由于當時(shí)市場(chǎng)認知的局限，以及房企本身仍處于傳統開(kāi)發(fā)模式的上升期，代建模式雖已經(jīng)存在，但關(guān)于房地產(chǎn)代建的討論并未廣泛傳播開(kāi)來(lái)。
隨后，金地集團還在2011年、2012年，參與深圳龍悅居以及深圳坪山國際網(wǎng)球中心項目的代建工作，當時(shí)前者還是深圳最大的保障房項目。其早期代建項目仍多以政府為合作對象。至2016年，金地參與“深河金地創(chuàng )谷”的代建和管理，其代建業(yè)務(wù)開(kāi)始大面積推廣。
2018年，金地集團抽調人員，專(zhuān)門(mén)組成代建公司，將代建業(yè)務(wù)正式獨立為一級子公司。代建公司成為金地旗下獨立的代建開(kāi)發(fā)管理平臺，主要提供咨詢(xún)顧問(wèn)、開(kāi)發(fā)管理、配資代建、政府代建四大業(yè)務(wù)。
2019年8月，金地集團代建公司正式更名為金地集團開(kāi)發(fā)管理公司。但樂(lè )居財經(jīng)據企查查查詢(xún)的信息了解到，企業(yè)工商登記信息中并沒(méi)有金地集團開(kāi)發(fā)管理公司這家公司。而金地管理官方微信注冊的企業(yè)主體實(shí)際為金地精誠志工程管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“金地精誠志”）。
資料顯示，金地精誠志成立于2018年5月17日，注冊資本1億元。這與金地代建公司的成立時(shí)間吻合。該公司法定代表、最終受益人、董事長(cháng)為郝一斌，后者也是金地集團副總裁兼東北區域地產(chǎn)公司董事長(cháng)。
股權結構顯示，金地精誠志由深圳市金地新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“金地新城”）、嘉興金毅誠志一號企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（簡(jiǎn)稱(chēng)“誠志一號”）分別持有60%、40%股權。金地新城由金地集團100%持有。
此外，誠志一號由華鑫國際信托有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“華鑫國際信托”）持有48.1481%股權，國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )（簡(jiǎn)稱(chēng)“國資委”）通過(guò)間接持股華鑫國際信托，實(shí)際持有金地精誠志18.1805%股權。
樂(lè )居財經(jīng)隨后聯(lián)系金地管理方面人士，對方確認，金地精誠志為金地管理工商信息登記的實(shí)體公司。
在金地集團官網(wǎng)，金地管理目前與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)及運營(yíng)、房地產(chǎn)金融、物業(yè)、家裝、體育運營(yíng)、教育，并列成為金地集團的八大業(yè)務(wù)板塊之一。
資料顯示，截止至2020年5月底，金地集團代建業(yè)務(wù)已布局20余座城市，累計管理面積超800萬(wàn)方，累計銷(xiāo)售貨值約630億元。物業(yè)類(lèi)型涵蓋政府公建、住宅、辦公、產(chǎn)業(yè)園、商用等。由于近兩年的快速發(fā)展，預計2020年，金地管理將突破100億銷(xiāo)售規模。
搶灘新增長(cháng)點(diǎn)
今年2月，綠城中國（03900.HK）建議分拆其代建業(yè)務(wù)——綠城房地產(chǎn)建設管理集團有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城管理”）于港交所上市，引發(fā)了外界對房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的大討論。
據了解，6月19日，綠城管理已正式通過(guò)港交所IPO聆訊。在不久的將來(lái)，綠城管理將以“代建第一股”的身份正式登陸資本市場(chǎng)。
代建業(yè)務(wù)有望成為物業(yè)之外的另一個(gè)萬(wàn)億級市場(chǎng)。一項行業(yè)統計數據也顯示，預計未來(lái)5年，中國代建市場(chǎng)銷(xiāo)售額將達3.2-7.3萬(wàn)億之間，合約總建筑面積將以23.5%的復合年增長(cháng)率保持增長(cháng)。
在地產(chǎn)行業(yè)傳統開(kāi)發(fā)模式日漸乏力、經(jīng)營(yíng)向更精細發(fā)展模式改變的情況下，代建成為了不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尋求轉型的著(zhù)力點(diǎn)。另一方面，隨著(zhù)行業(yè)競爭日益激烈，房企拿地變得更加困難，而代建因其輕資產(chǎn)的模式，也變得越來(lái)越受開(kāi)發(fā)商的熱衷和喜愛(ài)。
據了解，目前包括綠城、金地、萬(wàn)科、中海、保利、建業(yè)、旭輝、朗詩(shī)等在內的20多家百強房企已均已進(jìn)軍代建領(lǐng)域。
從代建方來(lái)看，代建模式不僅可以減輕其重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，加快擴張，而其代建項目的銷(xiāo)售金額往往也被算進(jìn)銷(xiāo)售規模里面，增厚其銷(xiāo)售業(yè)績(jì)；另一方面，通過(guò)對代建、營(yíng)銷(xiāo)的輕資產(chǎn)輸出，也能增強其品牌的市場(chǎng)影響力。而相對于委托方，引入知名品牌房企合作開(kāi)發(fā)，可以有效利用手上的土地資源，加速開(kāi)發(fā)和去化，還能獲得較高的產(chǎn)品溢價(jià)。亦可謂事半功倍。
更大的優(yōu)勢還在于，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)相比傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)普遍有著(zhù)較高的毛利以及利潤率。這對于習慣了追求高利潤的開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是一大“誘惑”。
以綠城管理為例，根據其披露的上市資料顯示，2017-2019年，綠城管理銷(xiāo)售規模430億元、552億元、664億元；實(shí)現收入10.16億元、14.81億元及19.94億元；所得利潤為2.56億元、3.63億元及3.89億元。據此計算，其利潤率為25.2%、24.5%、19.5%。
除此以外，2017、2018年末及2019年前三季度，綠城管理持續經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利為5.77億元、7.44億元和6.79億元，毛利率分別為56.8%、50.2%和44.9%。遠高于房企傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
在這些有利因素的綜合影響下，代建業(yè)務(wù)成為了那一塊促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷前赴后繼的“蛋糕”。
代建也會(huì )“踩雷”
曾經(jīng)，綠城管理集團總經(jīng)理李軍說(shuō)：“代建這個(gè)行業(yè)不是誰(shuí)都能玩的?！?/p>
這一定程度上說(shuō)明了代建業(yè)務(wù)實(shí)際上也并不好做。一方面，代建業(yè)務(wù)對代建方的企業(yè)品牌、管理能力、客戶(hù)資源等方面都有著(zhù)較高要求；另一方面，對代建項目和委托方的謹慎選擇，也對很考究代建方能力。
畢竟，代建方因委托方資金問(wèn)題而面臨項目停工、拖欠施工款，甚至陷入訴訟維權的情況就常見(jiàn)諸報道。即使是綠城管理也不例外。
今年1月13日，啟東綠城香格置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城香格”）發(fā)布一封告業(yè)主書(shū)稱(chēng)，啟東玫瑰園項目四期因資金周轉導致相關(guān)竣工驗收手續辦理滯后，造成延期交付。
據了解，綠城香格由慈溪寧益100%持股，與綠城并沒(méi)有直接股權關(guān)系。項目是由慈溪寧益委托綠城管理提供開(kāi)發(fā)建設管理服務(wù)的項目。
這導致當時(shí)綠城管理華東區域公司，不得不發(fā)布項目延期公告進(jìn)行澄清。
公告表示，公司作為項目代建方，在開(kāi)發(fā)商長(cháng)期拖欠代建服務(wù)費的情況下仍未撤離，一直努力督促開(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題，竭盡全力協(xié)調施工單位在工程款拖欠的情況下將項目工程建設至基本完工，避免了項目中途爛尾、給客戶(hù)待了更大損失的可能。
2019年11月有報道稱(chēng)，浙江綠城佳園建設工程管理有限公司代建的昆明綠城春江明月項目二期本應在2018年12月31日前交付，但項目自2019年2月以來(lái)，便陷入長(cháng)期的停工狀態(tài)。該項目的實(shí)際開(kāi)發(fā)商為國福地產(chǎn)，后者陷入資金鏈斷裂傳聞，項目也因此被擱淺。
相對于代建方而言，委托方往往是一些實(shí)力、規模較弱的地方中小企業(yè)，而這類(lèi)企業(yè)往往比較容易出現資金等問(wèn)題。而一旦出現項目停工、延期，甚至不能交付的問(wèn)題，無(wú)論對購房者，抑或是代建方的品牌，都是一種傷害。
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