根據市局總體工作安排，我組于
在檢查過(guò)程中，我們首先了解該企業(yè)的大概情況，調閱了該企業(yè)以前的卷宗，與企業(yè)財會(huì )人員交談，對企業(yè)的整體情況作初步分析了解判斷：
1、該企業(yè)原來(lái)是上海人創(chuàng )辦的，在取得土地后，由于拆遷工作量大，三年只拆了五戶(hù)，最后不得已，才轉讓給外省人。
2、外省人有二個(gè)大股東，甲、乙股份相等，甲是董事長(cháng)，乙是總經(jīng)理，后來(lái)有點(diǎn)矛盾，乙帶了一批人到另一個(gè)縣城去搞開(kāi)發(fā)?，F在已經(jīng)退股。
初步判斷應該涉及到股權轉讓所得個(gè)人所得稅。
現就該企業(yè)稽查情況分析如下，并與各位同仁探討。
一、該公司基本情況：
**市某某有限公司，于2003年5月成立，法人代表甲，注冊資金3000萬(wàn)元，職工40人，主要經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)為***城一期、***城二期。
2003年取得***城一期土地108300平米，124000平米扣除市政道路河道后實(shí)際出讓面積為108300平米，60日后出讓人將出讓的土地以現狀交付，商業(yè)用地40年、辦公用地50年、居民用地70年，以3050萬(wàn)元竟得（不含契稅），扣除23.55畝地后（土地出讓金3601693.55元，拆遷補償7634758.05元，60日內到位）實(shí)際支付土地出讓金19003548.40元。實(shí)際取得土地使用證面積：105379.40平米（180元/平米），簽訂合同日期為2003、10、20。
這樣一期土地扣除轉讓的土地實(shí)際土地面積為100907.4平米，企業(yè)又提出***路規劃拓寬
2006年實(shí)現銷(xiāo)售32795391.00元，利潤-22013378.42元，年末預收帳款81898991.96元。2007年實(shí)現銷(xiāo)售44113442.00元，利潤-16057619.53元，年末預收帳款252511073.96元。2008年實(shí)現銷(xiāo)售4514827.00元，利潤-58953455.59元，年末預收帳款360362854.20元。2009年實(shí)現銷(xiāo)售收入256353278.50元，利潤56021459.16元，年末預收帳款268360387.36元，2010年1月未入帳收入215586330.79元，其中主要是商城購物中心未售房產(chǎn)對外投資視同銷(xiāo)售141455612.48元，總的收入：826615559.54元。
二、鎖定重點(diǎn)，突出檢查股權轉讓所得等個(gè)人所得稅
鎖定重點(diǎn)一：上海股東股權轉讓所得個(gè)人所得稅
（一）、該企業(yè)原來(lái)是上海人創(chuàng )辦的，在取得土地后，由于拆遷工作量大，三年只拆了五戶(hù)，最后不得已，才轉讓給福建人。
（二）、在檢查中注重股權轉讓過(guò)程、轉讓協(xié)議、資金往來(lái)。
1、2005年4月份原股東上海某公司（占68%股份）、王*（占25%股份）、侯*（占7%股份）將其股份全部轉讓給甲公司、乙公司，各占50%股份。
2010年初鹽城乙公司又將股份原價(jià)轉讓給甲控制的另一公司。
帳面從2003年成立之初，該公司只設一帳戶(hù)其他應付款—股東借款，從原上海的股東往來(lái)，鹽城甲、乙公司所有的往來(lái)都記在這個(gè)戶(hù)上，沒(méi)有明細帳。
我們從2003年開(kāi)始，逐筆分解到個(gè)人、單位戶(hù)，并始逐一復印，花費了不少的時(shí)間和精力，最后核實(shí)其往來(lái)帳中多付了上海某公司8807429.98元，該筆款項從2005年一直掛到2010年，應該是上海某公司及個(gè)人股東的股權轉讓所得，個(gè)人投東轉讓股份所得2818377.59元，少代扣個(gè)人所得稅563675.52元。
鎖定重點(diǎn)二：乙公司股東股權轉讓個(gè)人所得稅
2010年該公司股東乙公司將其50%的股份平價(jià)轉讓給甲公司控股的另一分公司，應該屬于國家稅務(wù)總局國稅函[2009]285號規定的情形：對申報的計稅依據明顯偏低（如平價(jià)和低價(jià)轉讓等）且無(wú)正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照每股凈資產(chǎn)或個(gè)人股東享有的股權比例所對應的凈資產(chǎn)份額核定。
但該公司股東不是自然人，且國稅還沒(méi)有檢查出具檢查結論。且實(shí)際退股時(shí)正值檢查期，我們檢查中通過(guò)市稽查局調取其銀行對帳單，未發(fā)現資金異常情況，初步判斷可能近期會(huì )有資金往來(lái)情況。
通過(guò)逐一核對乙公司控投人丙與公司的往來(lái)及銷(xiāo)售臺帳，發(fā)現丙在年未認購了大量的房產(chǎn)，多為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，按照征管法相關(guān)規定，與同期同地段其他戶(hù)主購房?jì)r(jià)相比低23240252.13元，而丙就是乙公司的股東。其通過(guò)購房形式向其實(shí)際個(gè)人股東直接分紅23240252.13元，少代扣個(gè)人所得稅4648050.43 元，同時(shí)還少代扣利息所得個(gè)人所得稅200000.00 元，少代扣工資薪金所得個(gè)人所得稅12194.55 元，少代扣員工購房款個(gè)人所得稅819782.54元，合計少代扣個(gè)人所得稅6243703.04元。
通過(guò)層層剝繭，還歷史真實(shí)面貌，解決了該企業(yè)多次平價(jià)轉讓股權，而帳面未申報轉讓股權所得個(gè)人所得稅的疑點(diǎn)。
三、土地增值稅及營(yíng)業(yè)稅等稅種的正常檢查：
（一）、檢查方法—多方取證，發(fā)現問(wèn)題
作為在市里有影響的重點(diǎn)稅源大戶(hù)，該案案情復雜，涉稅項目眾多，涉及的稅政問(wèn)題也繁多。在稽查過(guò)程中，企業(yè)對稽查人員不甚配合，對要求提供的關(guān)鍵資料遲遲不提供，我們對該公司發(fā)出了《限期提供資料通知書(shū)》。為了查清問(wèn)題，我們還進(jìn)行了大量的外圍取證，走訪(fǎng)了規劃局、房管局、折遷大隊以及多家銀行；并到其關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行調查取證。確定了以核實(shí)收入和落實(shí)成本為主的稽查思路，深入調查該企業(yè)的涉稅情況。
1.核實(shí)收入
首先我們采取實(shí)地調查的方法了解其商品房的建造具體情況，繪制了商品房平面圖，在小區物業(yè)負責人的陪同下，落實(shí)每一棟樓、每一單元、每一層樓的入住情況,配套設施的面積和出租情況等。同時(shí)，逐戶(hù)核實(shí)合同金額、發(fā)票開(kāi)具金額以及每一戶(hù)的實(shí)際建筑面積，最終落實(shí)其開(kāi)發(fā)的總面積和實(shí)際收取的房屋銷(xiāo)售收入。
2.核實(shí)成本
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要核實(shí)土地的取得成本和房屋的建筑開(kāi)發(fā)成本。
（1）針對取得土地的成本，檢查人員著(zhù)重核實(shí)《國有土地出讓合同》、發(fā)票以及資金流出的金額是否一致，并核實(shí)從取得土地之時(shí)起，土地科目金額是否有變動(dòng)及變動(dòng)原因。
（2）針對房屋的建筑成本，檢查人員主要采取“三價(jià)對比”的方法來(lái)核實(shí)該單位是否存在虛列成本的情況。所謂“三價(jià)”即預算價(jià)、決算價(jià)、計入成本價(jià)。從理論上來(lái)說(shuō)，決算價(jià)與計入成本價(jià)應該基本一致，而預算價(jià)和決算價(jià)、計入成本價(jià)在金額上應有所不同，根據工地的實(shí)施環(huán)境、工程的施工情況，決算價(jià)在多數情況下會(huì )大于預算價(jià)。如果是追加工程，正常情況下則會(huì )補簽施工合同，說(shuō)明新增工程的具體情況，如果是其他原因造成的，則會(huì )在施工進(jìn)度表中反映新增支出的原因，并由監理方簽字認可。并根據市局的安排配合房屋中介機構對其人防工程的造價(jià)進(jìn)行核實(shí)和審定。
（二）檢查發(fā)現的問(wèn)題
經(jīng)過(guò)一系列的調查取證，該公司存在的涉稅問(wèn)題漸漸浮出水面，具體如下：
1. 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入未及時(shí)確認的問(wèn)題
對于該公司的房產(chǎn)銷(xiāo)售情況，稽查人員做了大量的核對和計算工作，發(fā)現該公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的收入沒(méi)有按照會(huì )計制度的規定及時(shí)確認收入，導致銷(xiāo)售收入記載不齊。根據該公司提供資料顯示，2006年至2009年銷(xiāo)售房產(chǎn)收入為550335459.42元，按合同調整少計收入20476766.39元,視同銷(xiāo)售確認的收入857183.00元。應在2010年確認的收入215586330.80元。
2、未支出的折遷補償費未及時(shí)申報營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題
該公司共計應支付折遷補償費188136777.18元，實(shí)際支付139793675.52元，未支付折遷補償費48343101.66元,為折遷戶(hù)作為安置房的購房款應申報營(yíng)業(yè)稅,該單位未按期申報,查補營(yíng)業(yè)稅2417155.08元。
3、建安成本偏高超預警值的問(wèn)題
建安預警值方面，購物中心土建部分我們檢查時(shí)是采用的多層框架結構預警值878元/平米，建筑面積41098.42平米，預警值計算的總值37514324.24元，審定價(jià)54030395.00元（均價(jià)1314.66元/平米，超預警值16516070.76元，由于購物中心的實(shí)際造價(jià)要高于住宅造價(jià)，我們建議應再恰當提搞預警值。
3、A區1-5號樓超預警值僅為312.72萬(wàn)元，施工單位為本地建筑公司，而6-13號超預警值2587萬(wàn)元，建筑施工單位為關(guān)聯(lián)企業(yè)。
D區為小高層，除人防工程超支120萬(wàn)元外，工程成本均不超預警值，故除人防外，均采用實(shí)際成本。
F區、G 區均為關(guān)聯(lián)企業(yè)所建，F區超預警值1226萬(wàn)元，G區超預警值5226萬(wàn)元。
以上合計超預警值95922897.33元，另外該企業(yè)目前只有具體的審價(jià)資料，未能提供所有的造價(jià)事務(wù)所的審核報告書(shū)，我們正要求企業(yè)進(jìn)一步提供。
其余的說(shuō)明待企業(yè)進(jìn)一步核對后，提出具體核對意見(jiàn)后再進(jìn)一步說(shuō)明。
4、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等小稅種少申報的問(wèn)題
印花稅少申報主要是企業(yè)產(chǎn)權轉移書(shū)據合同未申報造成的，房產(chǎn)稅少申報是職工宿舍未申報造成的，土地使用稅少申報主要是企業(yè)對土地使用稅的計算口徑理解有誤造成的。
存在問(wèn)題匯總如下：
2007年至2009年營(yíng)業(yè)稅少申報繳納 3531892.54元，城市維護建設稅少申報繳納 202998.94元，教育費附加少申報繳納 86999.56元，印花稅少申報繳納255597.10元，房產(chǎn)稅少申報繳納12473.82元，城鎮土地使用稅少申報繳納 787407.76元，少代扣個(gè)人所得稅6243703.04元（員工工資薪金所得個(gè)人所得稅12194.55元，少代扣利息所得個(gè)人所得稅200000.00元，房款明顯偏低且為股東分紅所得個(gè)人所得稅4648050.43元，原股東轉讓股權所得個(gè)人所得稅563675.52元，房款明顯偏低工資薪金所得個(gè)人所得稅819782.54元），土地增值稅清算少繳納 53992990.88元。
檢查中還發(fā)現接受402727.00元假建安發(fā)票，但該單位是無(wú)故意取得，發(fā)票真假實(shí)在難以辯別。
由于股東不是自然人，而是有限公司，我們建議紅利所得不采取核定方式。
四、定性及處罰建議
該單位由于申報不實(shí)，造成少繳營(yíng)業(yè)稅3531892.54元、城市維護建設稅202998.94 元、印花稅263097.10 元、城鎮土地使用稅 787407.76元，房產(chǎn)稅6593.82元，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規定，編制虛假的計稅依據進(jìn)行虛假納稅申報，建議對該單位處以少繳稅款1倍的罰款 4791990.16元；2008年帳面提取的利息所得個(gè)人所得稅200000元，未代扣個(gè)人所得稅，實(shí)際已支出，建議根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十九條規定，處以一倍的罰款200000。00元，其余未代扣個(gè)人所得稅6043703.04元處以0.5倍罰款3021851.52元，未代扣個(gè)人所得稅合計處罰3221851.52元。對于接受假建安發(fā)票行為，因為無(wú)主觀(guān)故意性，建議處以2000元罰款。
五、查處本案的認識及體會(huì )
1.檢查房地產(chǎn)企業(yè)，必須對開(kāi)發(fā)前后環(huán)節一并檢查。
房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品周期長(cháng)，建設環(huán)節多，施工隊伍復雜，因此在稅務(wù)稽查中，應對開(kāi)發(fā)環(huán)節以前的土地使用權取得，以后的建安施工環(huán)節、土地轉讓環(huán)節、房屋的銷(xiāo)售環(huán)節進(jìn)行一體化檢查。特別是對于成本項目真實(shí)性檢查時(shí)，應注重資金流向檢查，看是否有付出資金的回流現象。本企業(yè)是聯(lián)鑫投資公司的一個(gè)下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其總公司有所屬的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)、水泥生產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)等，資金轉移相當容易，本企業(yè)建筑施工中就使用了集團公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)的鋼鐵、水泥二千多萬(wàn)元。如果對其所有企業(yè)檢查，難度就太大了。
2．不能“就賬查賬”
要將查賬、查成本列支與查工程項目、工程預算、決算一并進(jìn)行比對，工程項目的預、決算與項目成本應大致相同。首先要對賬簿資料的合理性進(jìn)行分析、比對；其次要加強對開(kāi)發(fā)項目外部相關(guān)情況調查，將外部信息與賬簿資料進(jìn)行核對；三是要加強對上下游相關(guān)企業(yè)的調
查。
3、注意檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨年度收入成本結轉問(wèn)題
商品房建設周期一般要跨年度，其營(yíng)業(yè)收入及建安成本亦應配比結轉。檢查人員要從收入與成本配比，房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)等方面 進(jìn)行分析從而發(fā)現疑點(diǎn)，進(jìn)而通過(guò)項目決算與項目成本比對確定突
破口，最終對該公司建安施工成本過(guò)高給予了有力查處。
4、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)性用房，稅法為其提供了避稅的空間。
本企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中有酒店、購物中心，都是產(chǎn)權式銷(xiāo)售，稅法規定土地增值稅清算時(shí)，其精裝修房成本可扣除，企業(yè)與客戶(hù)簽定的合同，沒(méi)有規定為精裝修，企業(yè)利用這個(gè)模糊概念，將酒店與購物中心的裝修成本均記成本。如購物中心的二裝中電氣就有384萬(wàn)元，酒店列支了裝修設計費、各房間的分體空調等裝修費用，對這一塊的調整企業(yè)有很大的異議。
5、股權轉讓明的、暗的檢查難度大，要有一定的方法和職業(yè)判斷能力。
目前企業(yè)通過(guò)大量的套現金手法，帳外支付股權轉讓所得，手法隱蔽，很難取證。檢查需要采取各種手段，多方取證，尋找突破口。
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