（2003）深鹽法房初字第4號
廣東省深圳市鹽田區人民法院民事判決書(shū)
原告（反訴被告，下稱(chēng)原告）深圳市中鐵達實(shí)業(yè)有限公司，住所地深圳市鹽田港九號小區中鐵大廈三樓。
法定代表人李永利，電話(huà)：25207495。
委托代理人鄧香花，該公司員工，電話(huà)：25208110
委托代理人陳明榮，該公司員工，電話(huà)：25208110
被告（反訴原告，下稱(chēng)被告）何滿(mǎn)友，男，1966年2月5日出生，漢族，身份證號碼：432828660205821，住深圳市鹽田區鹽田港明珠花園3棟303房，電話(huà)：13823276823。
委托代理人蘭天，廣東仁人律師事務(wù)所律師，電話(huà)：25178379。
上列原告（反訴被告）深圳市中鐵達實(shí)業(yè)有限公司訴被告（反訴原告）何滿(mǎn)友房屋租賃合同糾紛一案，本院于2002年12月13日立案受理后，被告于2002年12月30日提起反訴。本院適用簡(jiǎn)易程序于2003年1月7日第一次公開(kāi)開(kāi)庭后，于 2003年2月17日本院委托深圳市萬(wàn)隆會(huì )計師事務(wù)所有限公司（原深圳海勤達會(huì )計師事務(wù)所）對被告投資到酒樓的裝修、設備進(jìn)行評估和對酒樓的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計，評估審計工作于2003年4月23日結束。2003年3月13日本案轉為普通程序，依法組成合議庭進(jìn)行審理。本院于2003年5月15日對本案第二次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人鄧香花、陳明榮，被告何滿(mǎn)友及其委托代理人蘭天到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱(chēng)，原告于1998年11月28日與被告何滿(mǎn)友簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：原告將坐落于深圳市鹽田港九號小區中鐵大廈一樓東側商鋪441平方米出租給被告作酒家用途；租期為15年，從1999年1月1日至2013年12月30日止，租金從1999年4月1日起支付，租金暫定三年；三年后的租金根據鹽田港經(jīng)濟發(fā)展水平，雙方另協(xié)商。合同生效后，原告給被告優(yōu)惠3個(gè)月裝修期，不收租金。第一個(gè)三年，從1999年4月1日至2002年3月1日，當時(shí)政府指導租金為每月每平方米35元。雙方當事人根據當時(shí)出租房屋所在位置及房屋自身條件，經(jīng)雙方協(xié)調同意，原告分別按建筑面積每月每平方米20元（指酒店廚房、包房等380平方米）和35元（酒店前廳61平方米）的優(yōu)惠價(jià)出租給被告，被告每月應向原告交納房屋租金9735元。
合同還約定：被告在使用原告的中央空調期間，按每平方米每月20元向原告繳交空調冷氣費。但在租賃期間，原告實(shí)際收取被告空調費為每平方米每月18元，收取空調費的面積為260.01平方米（總面積441平方米減去廚房占用面積150平方米，再減去廁所30.99平方米），實(shí)際每月應向原告繳交空調使用費4680.18元。
被告在合同履行過(guò)程中存在以下違約行為：
1、被告違反合同約定拒交租金，不履行合同義務(wù)。2002年4月8日，原告向被告下達通知催其繳納租金時(shí)，被告拖欠租金時(shí)間已超過(guò)3個(gè)月，欠交租金人民幣58158.35元（當時(shí)3月份房屋租金已按每月每平方米40元計算），送達通知時(shí)被告何滿(mǎn)友也簽字認可，但沒(méi)有支付拖欠租金。4月23日原告再次以書(shū)面形式通知被告何滿(mǎn)友，務(wù)必在4月25日上午12點(diǎn)之前將所欠租金全部交清，并申明：被告（乙方）如不按時(shí)交納租金，原告（甲方）將依法從4月25日下午3點(diǎn)起終止合同，并要求被告結清所欠費用，賠償由于拖欠費用所造成的經(jīng)濟損失。此通知也被被告何滿(mǎn)友簽字認可。4月25日下午，在原告方物業(yè)管理人員再三催促下，被告何滿(mǎn)友與其朋友廖告清協(xié)商，以原告抵返其朋友廖告清工程款的方式上交租金人民幣48423.35元，另交現金人民幣9735.00元。事隔一個(gè)月后，于5月28日，被告何滿(mǎn)友又欠房屋租金人民幣25545.00元，空調費人民幣6559.58元，電管費人民幣7524.55元，計人民幣39629.13元。當原告下達通知催其交款時(shí)，被告當面拒絕簽收書(shū)面通知，并無(wú)交納欠款誠意。其行為已表明將不履行合同義務(wù)，使原告的期待債權不能實(shí)現。根據《中華人民共和國合同法》第108條規定，被告何滿(mǎn)友不履行合同義務(wù)，已構成先期違約。
2、無(wú)理拒絕上調租金，不執行當地政府政策、法規。原告與被告何滿(mǎn)友所簽合同第三條明確規定："出租房的租金暫定三年，三年后的租金根據鹽田港經(jīng)濟發(fā)展水平，雙方另協(xié)商……"原告認為按合同約定應從2002年3月1日起調整租金。上調租金的標準應不低于鹽田區2001年房屋租賃指導租金標準，即每月每平方米40元。
其理由和依據有四點(diǎn)：（1）原告與被告何滿(mǎn)友所簽合同第三條的約定，表明了三年后要調整租金，是上調還是下調，隨鹽田經(jīng)濟發(fā)展水平而定；（2）原97年《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》第十五條、第十七條的規定，給原告上調出租房屋租金提供了充分的法律依據。第十五條明確規定："市主管機關(guān)應根據房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格水平定期頒布房屋租賃指導租金，當事人可參照指導租金，約定租金數額。"同時(shí)，第十七條又規定："經(jīng)深圳市人民政府批準，市主管機關(guān)可頒布必要時(shí)期內的標準租金，實(shí)行租金管制。在實(shí)行租金管制期間訂立的租賃合同，必須執行標準租金，"深圳市早在1996年就實(shí)行了租金管制，該合同的訂立時(shí)間是1998年11月28日，規定調價(jià)的起始時(shí)間是2002年3月1日，從時(shí)間上界定理應遵照執行1997年《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》的相關(guān)規定。（3）鹽田區房屋租賃管理所向原告收取租賃管理費時(shí)，從2001年起以政府指導租金每月每平方米40元的標準租金為基數，收取原告單位房屋出租管理費。（4）在2000年、2001年、2002年市政府下達的房屋租賃指導租金的文件中明文規定了鹽田港的"明珠大道至三村、永安路至四村區域"的屬多層的商業(yè)租用房的租金，最低為每月每平方米40元。根據上述四條依據和理由，足以證明原告有充分的理由合理調價(jià)、變更原合同租金標準。原告理應從簽訂合同之日起執行當地政府規定的房屋租賃指導租金標準，但由于受當時(shí)簽訂合同時(shí)的歷史背景和合同本身約定調價(jià)時(shí)間的限制，直至今年3月才向被告何滿(mǎn)友正式提出上調租金的要求，況且原告其它出租房的租金均依據政府指導租金標準進(jìn)行了上調。由此可見(jiàn)，原告向被告提出房屋租金從2002年3月1日起，由原來(lái)每月每平方米20元（380平方米）、35元（61平方米）統一上調為40元，是合情合理合法的調價(jià)行為，完全符合1997年《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》第二十六條（或2002年《條例》第二十一條）的規定，被告應當同意上調租金并續簽調價(jià)協(xié)議。為此，原告要求從2002年3月起按每月每平方米40元的租金標準收取被告房屋租金。
根據《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》第四十條"承租人應按租賃合同約定向出租人交付租金，違反前款規定，承租人應向出租人支付合同約定的違約金"的規定。被告何滿(mǎn)友從2002年4月至2002年10月累計拖欠房屋租金、空調費、電管費等達人民幣159566.93元。參照《條例》第六十四條"每遲延一日，按應交管理費的數額收取千分之三的滯納金"的規定，被告應付滯納金人民幣44108.65元。
根據2002年《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》第四十三條的規定，從2002年5月至2002年10月30日止，原告應收取被告違約房屋租金人民幣88200元。
由于被告嚴重違約，為維護原告合法權益，特訴至法院，請求：1、判令被告付清所欠原告2002年4-10月份房屋租金人民幣113745元、空調費人民幣28081.08元、電管費人民幣16367.4元、熱水費人民幣1370元、滯納金人民幣44181.34元，小計人民幣203744.77元；2、判令被告因違約而應加倍支付的房屋租金人民幣88200元（2002年6月-10月份）；3、確認原告解除與被告所簽訂的房屋租賃合同有效，并判令被告限期遷出房屋；4、本案所有因訴訟發(fā)生的各項費用均由被告承擔。
被告答辯并反訴稱(chēng)，1998年11月28日，被告與原告簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同對雙方的權利義務(wù)做了詳細約定。合同簽署后，被告克服種種困難、艱苦經(jīng)營(yíng)，完全依照合同的約定履行了自己的全部義務(wù)，但原告違反合同約定不盡出租人的義務(wù)，單方面擅自強行提租并解除合同，給被告造成了重大經(jīng)濟損失。被告同意解除雙方的租賃合同。雙方簽訂的合同合法有效，對雙方有法律約束力。根據合同的規定，雙方在三年后，對新的房租標準要協(xié)商一致，但是原告沒(méi)有征得被告的同意，從2002年4月起將每月每平方米20元單方面提高到40元，原告違約在先。在原告違約的情況下，根據合同法關(guān)于不安抗辯權的規定，被告在這種情況下有權拒絕支付原告的房租?？照{費、電管費和熱水費應該以實(shí)際發(fā)生的為準。關(guān)于房租、滯納金和加倍支付的房租，被告不予認可，根據雙方履行合同的實(shí)際情況，被告有理由不交：
一、原告違反合同約定，不盡出租方義務(wù)，造成被告重大營(yíng)業(yè)損失。
1、擅自停止冷氣供應，嚴重影響被告正常營(yíng)業(yè)。2001年11月至2002年4月，原告停止其寫(xiě)字樓的冷氣供應，同時(shí)停止了被告酒樓的冷氣供應，導致客源日漸減少，營(yíng)業(yè)額直線(xiàn)下降，嚴重影響酒樓生意。經(jīng)被告多次書(shū)面、口頭交涉，要求正常供應冷氣，或者酒樓自供冷氣不再使用原告的中央空調，但原告對此無(wú)動(dòng)于衷、置若罔聞。原告的這種行為違反合同第六條有關(guān)"甲方（原告）應根據乙方（被告）的營(yíng)業(yè)時(shí)間，保證冷氣供應"的規定，更因包房無(wú)窗戶(hù)、無(wú)抽風(fēng)使被告無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，此間六個(gè)月?lián)p失約32萬(wàn)元。
2、不盡維修責任，空調長(cháng)期漏水。2002年5-7月，原告恢復了冷氣供應，被告酒樓的中央空調卻出現了大面積漏水，天花裝修的抹灰層出現大面積脫落，空調出風(fēng)口附近也出現了大面積的滲水、漏水。每天都要用臉盆接水，有時(shí)客人正在吃飯，突然天花漏水，抹灰層掉落，客人紛紛躲避、責罵酒樓服務(wù)人員。經(jīng)被告多次通過(guò)口頭、書(shū)面形式要求原告對此予以維修，但原告對此不理不睬，被告只好自己請人維修。僅維修費一項就支付3000多元，三個(gè)月僅此一項就使被告營(yíng)業(yè)額損失約16萬(wàn)元。
3、中斷供電三天，造成被告用電損失。2002年7月20日至7月22日，原告不知何故突然停電，被告為使酒樓正常營(yíng)業(yè)，只好自己聯(lián)系附近工地，臨時(shí)使用該工地的外接線(xiàn)，共支付電費124.5元，其他實(shí)際損失3000元。
4、單方強行提租，嚴重違反合同約定。2002年4月8日，原告在給被告下達通知催交租金時(shí)，單方強行決定從三月份起，房租標準從原來(lái)的每月每平方米20元，提高到每月每平方米40元，并以如不按時(shí)繳納將終止合同相威脅。被告為繼續維持經(jīng)營(yíng)、勉強收回成本，不得不千方百計，將2002年1、2、3三個(gè)月的房租及水電費共計人民幣58158.35元交清，但事后被告立即就原告單方面提租一事提出了異議，指出原告單方面強行提租不僅違反合同第三條有關(guān)雙方協(xié)商的原則，而且升幅高達100％極不合理。如同一地段的大金華門(mén)面是正面，承租前又是原告裝修好的，其租金升幅才不過(guò)30％，而被告承租的是閑置面積的毛坯房，地面、隔墻、裝修等均由被告自行解決，原圖紙上是沒(méi)有門(mén)面的里間，現有門(mén)面還是從清馨美容美發(fā)店借用的，且包房里沒(méi)有窗戶(hù)又不通氣。但原告對此視而不見(jiàn)，未有回應，不僅不解決空調時(shí)冷時(shí)熱、時(shí)有時(shí)無(wú)、空調漏水、開(kāi)關(guān)損壞等諸多問(wèn)題，反而單方面強行提租給被告日趨艱難的營(yíng)業(yè)雪上加霜。從2002年3月份（已收）起，每月多收被告租金8820元，3-8月6個(gè)月多收租金52920元（未交）。事實(shí)上由于原告的上述違約行為，不但使被告不能正常營(yíng)業(yè)，反而每月均要支付工人工資、房租、水電等費用，已嚴重虧損。根據有關(guān)法律法規的規定，被告有理由不付2002年4月份以后的租金及水電費。
5、原告價(jià)外加價(jià)，無(wú)理收取電管費，理應退回已收費用。合同第六條明確規定：空調冷氣費已包含設備折舊費、維修費、空調電費和管理費，而原告在收取每月空調費的同時(shí)，還收取電管費（這部分費用屬價(jià)外加價(jià)的亂收費應退回被告）。
二、原告強行提租、單方面解除合同，導致被告停業(yè)，造成被告裝修損失約88萬(wàn)元。
1、土建及相關(guān)部分工程投入557686.93元。被告所經(jīng)營(yíng)的酒樓，本來(lái)沒(méi)有門(mén)面，現有門(mén)面是借用清馨美容美發(fā)店的，現在酒樓大堂后段及包房廚房等原是中鐵大廈的閑置毛坯房，原來(lái)是用來(lái)做內部食堂，所有地面未鋪地磚、隔墻未做、天花未吊、未裝空調。被告接手后為改造上述項目花費巨資，進(jìn)行了徹底的裝修建設，先后投入人民幣557686.93元，對上述項目進(jìn)行了鋪設地磚、作隔墻、吊頂、安裝空調等其他相關(guān)工程，使其具備了開(kāi)業(yè)條件。
2、廚房設備及安裝工程投入人民幣198091.00元。土建工程做好后，被告又請深圳市耀華不銹鋼有限公司設計、安裝廚房設備、用具等工程，到目前為止上述設備、用具仍可正常使用。該工程共投入人民幣115367.00元。
3、購置低值易耗品共投入人民幣68722.05元。
4、固定資產(chǎn)投入人民幣373088.70元。
5、第二次裝修工程共投入人民幣115367.00元。
6、第二次添置固定資產(chǎn)及易耗品人民幣69301.7元。
以上六項共計人民幣1382257.30元。
原告無(wú)視《中華人民共和國合同法》、《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》及實(shí)施細則的規定，無(wú)視雙方簽署的《房屋租賃合同》的約定，不盡合同義務(wù)，擅自強行提租，單方面解除合同，造成被告重大營(yíng)業(yè)損失，使被告無(wú)法繼續營(yíng)業(yè)，同時(shí)使被告的前期土建工程、室內外裝修及固定資產(chǎn)投入無(wú)法收回，低值易耗品閑置無(wú)用；原告自恃出租人的優(yōu)勢，強逼被告接受其不合理要求，其行為不但違反有關(guān)的法律法規規定，更無(wú)視合同的公平合理協(xié)商一致的基本原則，使被告三年的艱辛經(jīng)營(yíng)付諸東流、血本無(wú)歸。故此，請法院依法駁回原告的要求，并支持被告的下列全部反訴請求：1、判令原告賠償被告營(yíng)業(yè)損失人民幣473124.50元；2、判令原告賠償被告裝修損失人民幣1382257.30元；3、判令原告清退收取被告的不合理費用；4、本案訴訟費由原告負擔。
原告對被告的反訴辯稱(chēng)：
1、被告拒交租金，違反合同約定，在被告超過(guò)時(shí)限和規定限額的情況下，原告催其繳納租金或解除合同，是行使出租人應有的權利、履行合同行使催告權的正當行為。
2、原告上調租金，具有合理原因確需變更，符合當地政府關(guān)于執行出租房屋指導租金的相關(guān)政策法規。鹽田區房屋租賃管理所向原告征收房屋租賃管理費時(shí)，從2001年起，就以政府指導租金每月每平方米40元的標準租金作為計算基數，收取原告的房屋出租管理費。根據《合同法》第六十一條、第六十二條和第二百一十三條的規定，原告有充分的合理調價(jià)原因。原告將租金統一上調為40元，是合情合理合法的。
3、造成被告酒家經(jīng)營(yíng)不景氣的直接原因在于被告經(jīng)營(yíng)管理不善。
首先空調不制冷、室內風(fēng)機漏水等問(wèn)題，是被告自行裝修質(zhì)量低劣所造成。合同第六條、第十條明確約定：甲方（原告）已在大廈安裝中央空調，甲方可根據乙方的營(yíng)業(yè)時(shí)間，保證冷氣供應……乙方應積極配合甲方降低空調的使用電量和設備維修費，乙方必須遵守甲方的物業(yè)管理的各項管理制度。從合同的約定看，雙方當事人都應當清楚大廈安裝的是中央空調，當啟用或停用時(shí)，大廈所安裝中央空調風(fēng)機之處都有直接的影響，意味著(zhù)中央空調不能單獨為某一房間或某一個(gè)部位提供冷氣供應，對此，被告在簽約前就應當十分清楚。被告對合同的理解比較片面，很不切合實(shí)際。
其次，關(guān)于每年冷氣供應的起止時(shí)間問(wèn)題。因啟用中央空調后，涉及大廈所有出租房屋都要收取空調使用費，原告在確定每年使用空調的起止時(shí)間時(shí)，都是根據當地氣溫變化并征求多數用戶(hù)意見(jiàn)而確定的，通常是每年的4月-11月份使用，每天正常啟用的時(shí)間是早上7：30到晚上12：00，當日最高氣溫達34度以上時(shí)，都保證供應到夜間1：00或2：00。雖然酒店經(jīng)營(yíng)有其特殊性，但在晚上12點(diǎn)以后也無(wú)實(shí)質(zhì)性的影響，難以證明酒店經(jīng)營(yíng)不景氣，就是晚上12點(diǎn)以后沒(méi)有氣造成的。其實(shí)被告已經(jīng)是經(jīng)營(yíng)不善，被告在未經(jīng)出租方同意的情況下，于2002年8月3日在酒店門(mén)前張貼的"本酒樓合作（轉讓?zhuān)V告"足以證明這一點(diǎn)。而且，如果原告所出租的房屋，真如被告所講的有嚴重缺陷的話(huà)，被告完全可以依據《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》第39條規定進(jìn)行處理。第39條明確規定："租賃期間，因房屋出現缺陷而影響房屋正常使用的，承租人應采取有效措施防止缺陷擴大，并立即書(shū)面通知出租人，同時(shí)報區主管機關(guān)備案。出租人經(jīng)承租人書(shū)面通知仍不修繕?lè )课莸?，承租人可報請區主管機關(guān)即時(shí)進(jìn)行核查，經(jīng)同意后可自行修繕，由此發(fā)生的費用，由出租人支付。"在本案合同履行期間，如果確因原告物業(yè)管理不善，不能保證被告正常經(jīng)營(yíng)而造成47萬(wàn)余元損失的話(huà)，按《租賃條例》第39條的規定，被告理應采取積極的措施防止缺陷擴大，所發(fā)生的費用也應報房屋租賃管理部門(mén)審理核實(shí)認可。但被告直至現在，也沒(méi)有租賃所審查核實(shí)的維修證據來(lái)證明該事實(shí)。
4、對被告提出的：在承租酒家期間先后投資110多萬(wàn)元，原告單方提出終止合同，要求原告方給予補償裝修損失88萬(wàn)元。原告認為：被告向原告提出補償的條件和理由都不能成立，其理由和依據是：首先，原告不是單方無(wú)條件請求解除被告合同，而是在多次催被告繳清所欠租金，且未達成續簽租金調價(jià)協(xié)議的情況下，才提出解除合同的。完全符合雙方所簽合同第十五條第（一）款、（二）款以及《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》第二十六條第（三）款、二十九條第（四）款有關(guān)變更或解除合同之規定。其次，合同對裝修財物的處理沒(méi)有約定。被告承租房屋前后所投入的裝修和設備資金，屬被告個(gè)人行為，與原告出租房屋收取租金無(wú)關(guān)。被告承租房屋后，對房屋的裝修和相關(guān)設備購置的投入，是承租人（被告）自身根據租用房屋的期限和對酒家經(jīng)營(yíng)前景的分析后而做出的決策，投入多少錢(qián)、裝修達到何等檔次、添什么設備，并沒(méi)有與原告有合同約定，原告只對被告在改變房屋的結構和用途上給予了限制。根據最高人民法院《關(guān)于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)試行》第86條規定："非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時(shí)如何處理有約定的，按約定處理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任。"因此，被告要求原告給予裝修補償費，純屬無(wú)理要求，沒(méi)有法律依據。原告要求被告依據上述規定搬出房屋內的桌椅、電器、櫥具等物品，如不搬出，視為被告放棄所有權，原告不負擔任何費用。
原告方提供的證據有：1、雙方于1998年11月28日簽訂的《房屋租賃合同》原件一份；2、2002年4月8日被告已簽收的通知原件一份；3、2002年4月23日被告已簽收的《關(guān)于終止合同的通知》原件一份；4、2002年5月28日原告出具的通知原件一份；5、2002年7月8日原告出具的《關(guān)于終止合同的通知》原件一份；6、2002年8月26日原告出具的《關(guān)于終止合同的通知》原件一份；7、2002年9月23日原告給鹽田租賃所的《調解申請書(shū)》原件一份；8、2002年11月6日原告給鹽田租賃所的《申請書(shū)》原件一份；9、《金沙酒家欠款明細表》說(shuō)明書(shū)、《金沙酒家欠款明細表》和收據復印件共十頁(yè)；10、鹽田租賃所主持調解的筆錄復印件5頁(yè)；11、原告員工陳國棟2002年9月26日出具的《金沙酒店中央空調新風(fēng)機工作出現問(wèn)題的分析》；12、原告員工田憲國2002年10月20日出具的《關(guān)于金沙酒店裝修問(wèn)題的說(shuō)明》；13、原告企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照副本復印件和企業(yè)名稱(chēng)變更通知書(shū)；14、法定代表人身份證明書(shū)；15、被告酒樓求合作（或轉讓?zhuān)└媸镜恼掌瑑蓮垼?6、被告未簽名的補充協(xié)議一份。
被告方提供的證據有：1、雙方于1998年11月28日簽訂的《房屋租賃合同》復印件一份；2、深圳市山林空調設備有限公司2003年1月13日出具的證明原件一份；3、金沙酒家經(jīng)營(yíng)成本表一份；4、金沙酒家經(jīng)營(yíng)成本利潤表一份；5、金沙酒家資金平衡表兩頁(yè)；6、裝修報價(jià)單四頁(yè)；7、金沙酒家員工吳惠青2002年7月30日、8月2日出具的證明兩份；8、金沙酒家收銀員李芳芳2002年9月15日出具的證明一份；9、金沙酒家員工陳飛蓉2002年11月28日出具證明一份；10、2002年9月3日金沙酒家陳姓顧客出具的證明；11、2002年9月30日金沙酒家顧客康陽(yáng)出具的證明；12、深圳市建設項目環(huán)保設施驗收簡(jiǎn)表復印件一份；13、企業(yè)場(chǎng)地調查情況表復印件一份；14、收據原件六張；15、廚具報價(jià)單三頁(yè)；16、資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)表七頁(yè)；17、稅務(wù)資料十頁(yè)；18、2001年11月2日被告給原告的《關(guān)于要求延長(cháng)冷氣供應時(shí)間的報告》一份；19、2002年4月29日被告給原告的《關(guān)于金沙酒家房屋租金調整的報告》一份；20、2002年7月15日被告給原告的《關(guān)于申請停用中央空調的報告》；21、2002年9月2日被告給原告的《關(guān)于金沙酒家的協(xié)商意見(jiàn)》；22、2002年4月23日原告給被告的《關(guān)于終止合同的通知》（與原告的證據3相同）；23、2002年8月26日原告給被告的《關(guān)于終止合同的通知》（與原告證據6相同）；24、2002年11月6日原告給鹽田租賃所的《申請書(shū)》（與原告的證據8相同）；25、關(guān)于空調風(fēng)機漏水的照片32張；26、房屋結構圖四張；27、原告提供的審計資料一批和材料說(shuō)明一份。
法院委托深圳市萬(wàn)隆會(huì )計師事務(wù)所有限公司出具的《資產(chǎn)評估報告書(shū)》和《專(zhuān)項審計報告書(shū)》各一份。
對原告方提供的證據的分析：證據1租賃合同，雙方無(wú)異議，可以確認。證據2、3是限期被告繳清2002年4月份以前的房租58158.35元，否則終止合同的通知，被告已在最后期限內繳清該款，該兩份證據可以確認，但對本案處理無(wú)實(shí)質(zhì)意義。證據4、5、6三份通知，是按提價(jià)后的標準計算被告的欠款，限期被告繳清，并要求終止合同，但被告不同意租金提為每平方米40元，也不同意終止合同。證據7、8是給鹽田租賃所的調解申請書(shū)，可以確認。證據10是調解筆錄，租賃所接申請后，就雙方合同的調價(jià)問(wèn)題和終止合同問(wèn)題進(jìn)行過(guò)調解，但調解不成。證據9是欠款明細說(shuō)明和收據等，原告要求被告支付的欠款除租金的計算標準與原來(lái)不同被告有異議外，其他費用的計算與雙方以前一貫做法相同，被告沒(méi)有異議，沒(méi)異議的部分可以確認。證據11、12是原告員工出具的說(shuō)明，其真實(shí)性無(wú)法確認，且被告有異議，不予確認。證據13、14是原告單位登記資料可以確認。證據15是被告酒樓求合作（或轉讓?zhuān)└媸镜恼掌?，被告對該告示無(wú)異議，可以確認。證據16是補充協(xié)議，因被告未簽名，不予確認。
對被告方提供的證據的分析：證據1租賃合同，雙方無(wú)異議，予以確認。證據2證明金沙酒家空調風(fēng)機款是由原告單位支付的事實(shí)，該事實(shí)原告無(wú)異議，可以確認。證據3、4、5、6、15、16、17、26、27是與被告的裝修、設備的價(jià)值和經(jīng)營(yíng)損失有關(guān)的資料，有關(guān)這方面的事實(shí)應以會(huì )計師事務(wù)所出具的評估、審計報告為準。證據7、8、9是被告員工出具的證明，原告對此有異議，員工與被告有利害關(guān)系，對員工的證明不予確認。證據10、11是被告顧客出具的證明，因證人未到庭接受質(zhì)證，其證言的真實(shí)性無(wú)法確認。證據12、13證明被告開(kāi)辦酒家的審批手續，可以確認。證據14是被告交款的收據，可以確認。證據18、19、20、21是被告在合同履行中對雙方有爭議問(wèn)題要求協(xié)商解決的意見(jiàn)，但雙方意見(jiàn)未達成統一。證據22、23、24與原告提供的相同，予以確認，但雙方因對終止合同的意見(jiàn)不一，并未實(shí)際終止合同。證據25是空調風(fēng)機漏水的照片，可以確認，但雙方對空調風(fēng)機漏水的原因和各自應對此所負的責任有爭議。
根據上列證據，可以認定以下事實(shí)：
1998年11月28日原告作為甲方、被告為乙方，雙方簽訂了《房屋租賃合同》一份。合同約定：原告將坐落于深圳市鹽田港后方開(kāi)發(fā)區九號小區中鐵大廈一樓東側面積為380平方米的部分房屋出租給被告作餐飲用途；租期為15年，從1999年1月1日至2013年12月30日止，原告給被告優(yōu)惠3個(gè)月裝修期，不收租金；從1999年4月1日起計租，租金暫定三年，三年后的租金根據鹽田港發(fā)展水平，雙方另協(xié)商；第一個(gè)三年，即1999年4月1日至2002年3月1日，每平方米每月收租金20元，每月租金為7600元；原告提供出租房屋的水、電，被告按月按深圳市有關(guān)文件規定的收費標準向原告交納水、電費；原告已安裝中央空調，原告可根據被告的營(yíng)業(yè)時(shí)間，保證冷氣供應，被告在使用原告的空調期間，按每平方米每月20元以?xún)认蛟胬U交空調冷氣費（已包括設備折舊費、維修費、空調電費和管理費），被告應積極配合原告降低空調的使用電量和維護設備費；租賃期間，被告應于每月25日前繳納租金、水電費、冷氣費，逾期按違約處理；被告必須遵守原告物業(yè)管理的各項管理制度；被告在承租期，在不破壞房屋內部結構和房屋內各項設施的情況下，根據經(jīng)營(yíng)需要對房屋進(jìn)行裝修；被告在出租房屋使用過(guò)程中，如出租房屋及內部的設施出現或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時(shí)，應及時(shí)通知原告進(jìn)行維修；如被告不交付租金兩個(gè)月以上或所欠各項費用達一萬(wàn)元以上，原告有權解除本合同。
合同簽訂后，雙方在履行中對合同的部分內容又作了變更：面積增加了61平方米，該增加部分的租金為每月每平方米35元，每月的全部房租變更為9735元；空調使用費變更為每月每平方米18元，收取空調費的面積為260.01平方米（總面積441平方米減去廚房占用面積150平方米，再減去廁所30.99平方米），實(shí)際每月被告應向原告繳交空調使用費4680.18元。
2002年4月8日，原告向被告送達通知，催其交納2002年3月份（含3月份）前的租金和水電費人民幣58158.35元（當時(shí)3月份房屋租金已按每月每平方米40元計算），被告收到通知后，沒(méi)有支付拖欠租金。4月23日原告再次以書(shū)面形式通知被告，務(wù)必在4月25日上午12點(diǎn)之前將所欠租金全部交清，并申明：被告如不按時(shí)交納租金，原告將依法從4月25日下午3點(diǎn)起終止合同，并要求被告結清所欠費用，賠償由于拖欠費用所造成的經(jīng)濟損失。被告接通知后于4月25日下午與其朋友廖告清協(xié)商，以原告抵返被告朋友廖告清工程款的方式交納欠款48423.35元，另交現金人民幣9735.00元。當天原告給被告開(kāi)具按每月每平方米40元計算的2002年3月份房租17640元的收據。被告對此提出異議，認為3月份多收的房租應退回。但原告不同意，認為第一個(gè)三年到2002年3月1日已期滿(mǎn)，從2002年3月1日起租金應從每月每平方米20元上調為40元，雙方就此發(fā)生爭議。2002年5月3日，被告向原告支付2002年4月份的管理費和電費172元。同年5月28日原告書(shū)面通知被告限期繳清按40元每月每平方米計算的租金等費用39629.13元，并續簽新收費標準協(xié)議，否則原告將解除合同。2002年6月30日，被告將按第一個(gè)三年期內的租金標準計算的租金9735元和空調費2028元交給原告，被告開(kāi)具收據寫(xiě)明：收到2002年4月份房租9735元、4月空調費2028元。
此后被告未再向原告交付任何費用。
2002年7月8日原告向被告發(fā)出《關(guān)于終止合同的通知》稱(chēng)：因雙方未就房租價(jià)從2002年3月1日起由原合同的20元每月每平方米調為40元每月每平方米達成一致，未續簽合同，且被告拖欠房租，原告決定依據雙方所簽合同第十五條的規定，依法單方解除合同。2002年8月26日原告再次以被告"從3月份至今一直以調價(jià)不合理為由拒簽合同，并欠繳房租"等為由，決定解除合同，要求被告繳清欠款、退回房屋。但因雙方意見(jiàn)不一，原告又于2002年9月23日、11月6日申請鹽田租賃管理所進(jìn)行調解，經(jīng)鹽田租賃管理所調解，雙方仍未就租金標準、解除合同、賠償損失等問(wèn)題達成一致意見(jiàn)，原告遂于2002年12月13日訴至本院。
2002年4月起至10月份的房租，被告除已向原告支付4月份的租金9735元外，其余租金未付。
被告尚欠原告2002年5至10月酒家空調費28081.08元、至2002年9月止酒家和員工宿舍的電費和管理費16367.4元、員工宿舍的熱水費1370元。
原告自認從與被告簽訂合同以來(lái)，每年啟用中央空調的起止時(shí)間通常是每年的4月中旬-11月底，每天正常啟用的時(shí)間是早上7：30到晚上12：00，當日最高氣溫達34度以上時(shí)，都保證供應到夜間1：00或2：00。被告認為前三年只要被告經(jīng)營(yíng)需要，原告都會(huì )開(kāi)放空調。雙方對此均未提供證據。
2002年4月啟用中央空調以來(lái)，被告酒家內的空調風(fēng)機出現漏水的現象，被告主張已將漏水情況向原告反映，但原告予以否認。2002年8月起被告自行停止經(jīng)營(yíng)酒家，其后被告又在酒家門(mén)口張貼"本酒樓求合作（或轉讓?zhuān)┣矣胁糠志茦怯闷?、高架床板半價(jià)處理"的告示，原告隨后也停止向被告供電。
被告承租原告的房屋開(kāi)辦了湘港情酒家，后更名為金沙酒家，并對該酒家進(jìn)行了裝修及購置設備。經(jīng)本院委托深圳市萬(wàn)隆會(huì )計師事務(wù)所有限公司對金沙酒家的裝修和設備進(jìn)行評估、及對酒家從2000年1月至2002年8月經(jīng)營(yíng)情況和2001年11月至2002年8月的營(yíng)業(yè)損失和損失原因進(jìn)行審計，深圳市萬(wàn)隆會(huì )計師事務(wù)所有限公司出具的資產(chǎn)評估報告確認該酒家的裝修現值為352800元、設備及低值易耗品現值為135696.15元，評估總值為488496.15元。深圳市萬(wàn)隆會(huì )計師事務(wù)所有限公司出具的專(zhuān)項審計報告認為：1、由于金沙酒家財務(wù)會(huì )計工作基礎較差，單證紊亂，帳本登記不齊，白條單多，成本是否真實(shí)，不能確定，更談不上那個(gè)月盈利那個(gè)月虧損，因此無(wú)法對酒家的經(jīng)營(yíng)損失發(fā)表意見(jiàn)；2、金沙酒家2000年1月至12月的營(yíng)業(yè)收入合計為2820988.21元；3、金沙酒家2001年1月至6月由于未提供營(yíng)業(yè)收入的任何資料，無(wú)法審核；4、金沙酒家2001年12月至2002年8月的營(yíng)業(yè)收入合計為746411元。
根據審計報告中營(yíng)業(yè)收入的審核情況，將2001年12月至2002年8月的營(yíng)業(yè)收入746411元與2000年相同月份（即1-8月和12月）的營(yíng)業(yè)收入2082431.21元（2000年全年總數減去9-11月的收入數）相比較，2001年12月至2002年8月的營(yíng)業(yè)收入比2000年相同月份的營(yíng)業(yè)收入下降了1336020.21元。
原告單位的前稱(chēng)是深圳市中鐵達工程實(shí)業(yè)有限公司，現名稱(chēng)深圳市中鐵達實(shí)業(yè)有限公司是于1999年8月2日變更而來(lái)。
本案原告出租的房屋位于鹽田區鹽田永安路至鹽田四村路段，該路段2002年的指導租金為40元每月每平方米，2003年的指導租金為50元每月每平方米。
另，本院根據原告的先予執行申請，在評估、審計工作初步結束后，于2003年4月14日裁定被告在七日內將所承租的房屋交還給原告，但被告至今未交還房屋。
經(jīng)合議庭評議并經(jīng)本院審判委員會(huì )討論認為：
第一、原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，受法律保護，雙方應嚴格全面地履行?，F原告起訴要求解除合同，被告答辯對解除合同沒(méi)有異議，原告的請求應予支持，雙方的租賃合同應從本院先予執行裁定發(fā)出之日即2003年4月14日解除，由原告收回房屋。
第二、根據雙方合同的約定，第一個(gè)三年至2002年3月1日到期。此后的租金調整，因原、被告雙方無(wú)法協(xié)商一致，而被告又未退回房屋給原告，原告要求被告按同期同路段同類(lèi)房屋指導租金標準支付2002年4-10月份租金的請求，符合《中華人民共和國合同法》第六十二條的規定，原告的該請求應予支持，被告應向原告支付2002年4至10月份租金113745元（按40元每月每平方米計算， 441平方米×40元×7個(gè)月-4月份已付的租金9735元）。被告認為由于原告單方提價(jià)并解除合同、又不按合同約定供應空調，因此被告可以不支付租金的答辯理由不成立。
第三、原告要求被告支付空調費28081.08元、電費和管理費16367.4元、熱水費1370元的請求合理，本院予以支持。
第四、原告要求被告支付滯納金和加倍支付2002年6-10月份租金的請求，因本案糾紛起因是雙方對房租調價(jià)和空調問(wèn)題存在爭議，責任不全在被告，因此原告的該項請求本院不予支持。
第五、本案十五年租期的租賃合同提前解除的原因是雙方在前三年的租期期滿(mǎn)后，對如何調整租金標準無(wú)法達成一致意見(jiàn)，合同無(wú)法繼續履行，雙方對合同解除所造成的后果均有責任，但因被告不同意按指導租金標準調價(jià)，被告對此應承擔主要責任。無(wú)法拆動(dòng)的裝修部分，經(jīng)評估現值為352800元，該部分由原告接收，由原告按該部分價(jià)值的40%補償被告141120元。設備及低值易耗品由被告自行處理。被告要求原告賠償裝修損失1382257.50元的反訴請求，合理部分予以支持，不合理部分予以駁回。
第六、由于合同約定了原告可根據被告的營(yíng)業(yè)時(shí)間，保證冷氣供應。而原告沒(méi)有做到保證冷氣供應，加之原告員工陳國棟2002年9月26日出具了《金沙酒店中央空調新風(fēng)機工作出現問(wèn)題的分析》，可推斷原告知曉被告酒樓空調漏水。作為酒家來(lái)說(shuō)，冬天沒(méi)有空調、或夏天空調漏水，會(huì )影響到客人用餐的環(huán)境，導致客源流失，雖然影響酒家經(jīng)營(yíng)好壞的因素有多種多樣，但空調的影響是其中之一，與2000年同期相比，被告的經(jīng)營(yíng)收入減少了1336020.21元，原告應對被告經(jīng)營(yíng)收入的下降承擔一定的責任，原告應酌情按所減少的經(jīng)營(yíng)收入1336020.21元的5%賠償被告的經(jīng)營(yíng)損失66801元。被告的該項反訴請求不合理部分予以駁回。
第七、對于被告要求原告清退2002年3月份多收的房租的反訴請求，因原告在合同約定的前三年期限到期后，原告是按指導租金的標準收取了被告2002年3月的租金，該行為并無(wú)不當，被告的該項反訴請求，應予駁回。
依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第六十二條第二項、第九十三條第一款、第九十七條、第一百二十條、第二百二十七條，最高人民法院<<關(guān)于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)>>第八十六條之規定，判決如下：
一、原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2003年4月14日解除；
二、被告（反訴原告）何滿(mǎn)友應于本判決生效之日起七日內將位于深圳市鹽田港九號小區中鐵大廈一樓東側441平方米的房屋交回給原告（反訴被告）深圳市中鐵達實(shí)業(yè)有限公司；
三、被告（反訴原告）何滿(mǎn)友應于本判決生效之日起七日內向原告（反訴被告）深圳市中鐵達實(shí)業(yè)有限公司支付2002年4至10月份租金113745元；
四、被告（反訴原告）何滿(mǎn)友應于本判決生效之日起七日內向原告（反訴被告）深圳市中鐵達實(shí)業(yè)有限公司支付空調費28081.08元、電費和管理費16367.4元、熱水費1370元；
五、被告（反訴原告）投入在金沙酒家的裝修部分由原告（反訴被告）深圳市中鐵達實(shí)業(yè)有限公司接收，原告（反訴被告）深圳市中鐵達實(shí)業(yè)有限公司應于本判決生效之日起七日內補償被告（反訴原告）何滿(mǎn)友141120元，廚具設備及低值易耗品由被告（反訴原告）何滿(mǎn)友負責處理；
六、原告（反訴被告）深圳市中鐵達實(shí)業(yè)有限公司應于本判決生效之日起賠償被告（反訴原告）何滿(mǎn)友經(jīng)營(yíng)損失66801元；
七、駁回原告（反訴被告）深圳市中鐵達實(shí)業(yè)有限公司的其他訴訟請求；
八、駁回被告（反訴原告）何滿(mǎn)友的其他反訴請求。
本訴案件受理費6889元，由原告承擔3123元、被告承擔3766元（該款原告已預交，本院不予退回，由被告按上述付款期限逕付原告）；反訴案件受理費19286元和評估、審計費13500元，合計32786元，由原告承擔3675元（該款被告已預交，本院不予退回，由原告按上述付款期限逕付被告），被告承擔29111元。
如不服本判決，可于判決書(shū)送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并提出副本一式六份，通過(guò)本院上訴于廣東省深圳市中級人民法院。
審 判 長(cháng) 欒 德 平
審 判 員 賴(lài) 建 華
審 判 員 李 子 山
二○○三年六月十七日
書(shū) 記 員 劉 鳳
