房地產(chǎn)行業(yè)景氣走勢的幾種情形形式剖析
國度統計局發(fā)布的國房景氣指數通常能充沛反映房地產(chǎn)行業(yè)景氣運轉趨向（見(jiàn)圖1）。從該指數可以看出，國際房地產(chǎn)市場(chǎng)的運轉周期普通在7年左右時(shí)間跨度，5年上升2年回落。上一輪下跌周期是從1998年年終起步，這與本輪經(jīng)濟運轉周期的終點(diǎn)基本分歧，到2003年2月抵達高點(diǎn)109.14，下行周期運轉約5年左右。之后該指數從階段性高點(diǎn)逐漸下滑到2005年12月的最低點(diǎn)100.61點(diǎn)，下行周期約2年左右。本輪下跌周期從2005年12月起步，至2007年11月達兩年內最高點(diǎn)，至2008年3月又略有回落。那么，未來(lái)1～2年甚至更長(cháng)的時(shí)間內中國房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度如何走？我們估量能夠有以下三種情形：情形一：行業(yè)景氣度在閱歷2年左右的短期調整后繼續下跌在幾年以后見(jiàn)頂，即目前處于本輪房地產(chǎn)景氣上升周期的調整期。情形二：行業(yè)景氣度在目前見(jiàn)頂然后繼續下跌，即本輪房地產(chǎn)景氣上升周期的頂部已過(guò)去。情形三：行業(yè)景氣度在未來(lái)1～2年內繼續下跌直至見(jiàn)頂。
哪種情形發(fā)作的能夠性更大，需求我們自創(chuàng )其他國度與地域開(kāi)展閱歷，綜合我國實(shí)踐狀況來(lái)剖析。
我們以為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度最終還是由供應與需求決議的，而此次房地產(chǎn)運轉周期基本上是由需求拉動(dòng)的。從狹義角度（消費者角度）講，需求包括自住與改善等剛性需求、投資與投機需求等。從狹義角度講，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的有微觀(guān)經(jīng)濟目的，包括經(jīng)濟增長(cháng)、貨幣供應狀況、人民幣升值、通脹、政策調控等；還有與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的目的，如人口紅利、城市化、房?jì)r(jià)支出比等。下面，結合對房?jì)r(jià)變化有影響的搶先目的，對未來(lái)國際房地產(chǎn)行業(yè)在中國在通脹、經(jīng)濟減速、收緊貨幣的背景下的開(kāi)展趨向停止研判（見(jiàn)圖2）。
依據微觀(guān)經(jīng)濟目的對國際房?jì)r(jià)未來(lái)走勢的判別
GDP增速放緩下房?jì)r(jià)走勢判別
我們以為，影響房地產(chǎn)行業(yè)景氣變化的基礎要素是微觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境，由于經(jīng)濟環(huán)境安康、國民支出水平提高才是房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)搖開(kāi)展的要害 要素。研討發(fā)現，在一個(gè)較長(cháng)的經(jīng)濟周期內，房?jì)r(jià)基本與經(jīng)濟增長(cháng)的運轉趨向分歧，而且GDP普通會(huì )搶先房?jì)r(jià)見(jiàn)頂或見(jiàn)底。
國際GDP增速從2000年末尾繼續下跌，但已在2007年三季末出現向下拐點(diǎn)，未來(lái)受通脹繼續影響，GDP增速將會(huì )逐漸下降，GDP與CPI已正在構成對稱(chēng)的“V型”走勢的左側，這是經(jīng)濟“滯脹”時(shí)期典型走勢，未來(lái)獨一不確定的是GDP低點(diǎn)及CPI頂點(diǎn)到達的時(shí)間及位置。從2008年上半年GDP10.4%與CPI7.9%的數據來(lái)看，以后正處于經(jīng)濟由減速下跌到小幅回落期，通脹由高位回落但仍能夠有重復。依照國外開(kāi)展閱歷，經(jīng)濟“滯脹”期的“V型”走勢中普通要閱歷了3～4年左右時(shí)間，即經(jīng)濟1～2年的回落期、1年的衰退至底部期，1年的恢復上升期三個(gè)進(jìn)程。我們判別，在2008年國際經(jīng)濟能夠處于第1階段經(jīng)濟回落期。
2003年終末尾國際GDP進(jìn)入10%以上的增長(cháng)，2006年、2007年進(jìn)入減速增臨時(shí)，隨同著(zhù)經(jīng)濟的高增長(cháng)，房?jì)r(jià)指數滯后1年左右在2003年末末尾減速上升，至今已處于低價(jià)區域。在2007年3季末GDP到達12.2%的高點(diǎn)后在隨后的二個(gè)季度已逐漸回落，未來(lái)在繼續通脹、出口及內需增速減緩的狀況下，GDP增速能夠仍緩慢回落，但房?jì)r(jià)指數仍在繼續走高。因此，房?jì)r(jià)目的滯后GDP目的反響，房?jì)r(jià)高點(diǎn)將滯后GDP增速見(jiàn)頂，滯后時(shí)間主要取決于貨幣調控力度，另外還有本輪升值狀況等（見(jiàn)圖3）。
收緊貨幣供應對房?jì)r(jià)走勢判別
2002年末尾，M2與M1差額、M2二者變化基本同步，但至2008年終末尾，M2與M1差額較快上升，這與M2下降構成鮮明對比。M2與M1差額主要是企業(yè)活期存款，在央行2007年收緊貨幣后，國際企業(yè)資金狀況清楚緊張，加上目前實(shí)踐利率為負，這就較難了解企業(yè)活期儲蓄大幅添加的實(shí)踐狀況。我們以為，這些新增活期儲蓄可以解釋為人民幣減速升值后國外流入停止中臨時(shí)套利的熱錢(qián)，對實(shí)踐利率不敏感。因此，境外熱錢(qián)的繼續流入，是央行收緊貨幣后M2下降依然不清楚的主要緣由。估量下半年在升值放緩、經(jīng)濟減速的預期下，熱錢(qián)流入增加且能夠有流出跡象，繼續收緊貨幣后M2下降速度及幅度將有所加快。
2002年末尾，M2大都堅持在17%以上的較高水平，房?jì)r(jià)也進(jìn)入快速上升區間，2003年末尾微觀(guān)調控，收緊貨幣供應后，M2增速在2003年三季末20.97%的高點(diǎn)快速下降，而房?jì)r(jià)指數在04年末從高點(diǎn)回落，滯后1年多左右時(shí)間。此次央行在2006年收緊貨幣供應后，M2增速在06年一季末18.94%高點(diǎn)有所回落，但在2007年三季末在人民幣減速升值作用下，M2、M1差額快速上升，M2仍維持在相對高位，弱化了央行緊縮調控作用。因此，雖然央行2006年末尾收緊貨幣供應，但M2仍繼續高位，是使房?jì)r(jià)指數依然繼續走高的主要緣由。假設未來(lái)升值放緩、熱錢(qián)流出、央行調控作用顯現，M2出現繼續清楚下降（下降到15%以下），將會(huì )助推房?jì)r(jià)指數下跌（見(jiàn)圖4）。
加息對房?jì)r(jià)走勢影響的判別
我國存款利率在1998年后處于下降周期，并在2004年3季度到達5.49%的低點(diǎn)，此時(shí)房?jì)r(jià)指數到達高位并下降，構成清楚的對稱(chēng)“V型”走勢。之后為擬制通脹，存款利率處于加息周期，并在2006年減速提高。我們以為，目前尚未進(jìn)入經(jīng)濟“滯脹期”，存款利率仍處于高位，房?jì)r(jià)尚未出現下落。因此，目前存款利率正處于“倒V型”走勢的頂部區域，而房?jì)r(jià)正在接近
“V型”走勢的左側高點(diǎn)。未來(lái)待經(jīng)濟進(jìn)入“滯脹”后，央行將會(huì )經(jīng)過(guò)減息撫慰經(jīng)濟，此時(shí)才會(huì )出現存款利率下降構成“V型”走勢的右側，而房?jì)r(jià)回落構成“倒V型”的左側。房?jì)r(jià)見(jiàn)底時(shí)間顯然將滯后利率見(jiàn)頂時(shí)間。假設利率在2008年下半年見(jiàn)頂，房?jì)r(jià)見(jiàn)底時(shí)間能夠在2009年后（見(jiàn)圖5）。
人民幣升值對房?jì)r(jià)走勢影響的判別
近2年中國將處于人民幣減速升值這一特殊 開(kāi)展階段。人民幣從2005年末尾緩慢升值，在2008年終左右末尾減速升值，下半年由于經(jīng)濟政策調整升值能夠會(huì )略有放緩，這說(shuō)明升值進(jìn)程不能夠一揮而就，是一個(gè)長(cháng)時(shí)間的進(jìn)程。一國輔幣升值時(shí)間、水平與該國的經(jīng)濟增長(cháng)、開(kāi)展歷程有關(guān)系，我們無(wú)法確定升值完畢的時(shí)間點(diǎn)。在上世紀70、80年代，臺灣輔幣升值有5年時(shí)間，日本、韓國輔幣升值周期有近20年，而房?jì)r(jià)頂部往往出如今本輪升值完畢的1年后。我們判別，中國升值的進(jìn)程能夠會(huì )是長(cháng)時(shí)間、分階段。本輪升值的時(shí)間至少不會(huì )少于5年，減速升值時(shí)間不少于2年，那么本輪升值完畢在2010年以后，而本輪行業(yè)上升周期房?jì)r(jià)的頂部應該在2011年以后出現（見(jiàn)圖6）。
地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)目的對房?jì)r(jià)未來(lái)走勢的判別
城市化進(jìn)程
2007年中國城市化率已到達44.9%，依據國外城市化開(kāi)展閱歷，城市化率在30%至70%之間，城市化將會(huì )減速。中國城市化還處于減速開(kāi)展階段，城市化總體每年還將繼續快速提高。目前，中國人口活動(dòng)從鄉村進(jìn)入城市階段行將完畢。中國城市化率未來(lái)能夠會(huì )在3～5年內打破50%，行將進(jìn)入小城市進(jìn)入大城市階段，而在上海、北京等特大城市已也進(jìn)入大城市郊區化的初期階段。
中國未來(lái)10年仍將處于工業(yè)化推進(jìn)城市化進(jìn)程加快的進(jìn)程，這為國際主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中臨時(shí)的良好開(kāi)展提供了支撐。此前從鄉村進(jìn)入城市階段推進(jìn)了全國城市的房?jì)r(jià)的全體漲幅。中國2006、2007年各城市間房?jì)r(jià)漲幅差異不是十分清楚，全體出現普漲行情。估量未來(lái)3～5年城市化率打破50%，人口活動(dòng)將進(jìn)入從小城市進(jìn)入大城市階段、大城市郊區化階段，未來(lái)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅將比二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)表現優(yōu)秀。
人口紅利
房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)的走勢，除了遭到微觀(guān)經(jīng)濟走勢、貨幣政策取向的影響，從臨時(shí)來(lái)說(shuō)，人口結構的影響較大。從臨時(shí)來(lái)看，當一國處于人口結構演化的第二階段時(shí)，人口紅利會(huì )帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)錢(qián)的攀升；而當一國步入了人口結構演化的第三階段時(shí)，人口負債則會(huì )促使資產(chǎn)價(jià)錢(qián)回落。
以日本為例。35～54歲人群是社會(huì )的主要儲蓄者，其占社會(huì )總人口的比重為一國主要儲蓄者比率。從日本的狀況來(lái)看，人口紅利與房?jì)r(jià)走勢也具有較好的相關(guān)性。日本從60年代末尾進(jìn)入人口紅利階段，隨同著(zhù)主要儲蓄者比率上升，房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)攀升；而進(jìn)入80年代，當人口紅利衰竭，主要儲蓄者比率末尾下降時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)在幾年后末尾下跌。我們在前面也剖析了日本80年代房地產(chǎn)泡沫破滅的影響要素，人口結構也是其中臨時(shí)影響要素之一。政府與市場(chǎng)的力氣都無(wú)法逾越的人口自然趨向。
從中國的狀況看，人口出生高峰已在上世紀70年代出現，之后的人口增長(cháng)基本上靠慣性和延伸壽命來(lái)取得。嬰兒潮出生的一代人在1990～2015年時(shí)期相繼進(jìn)入35～54歲的黃金年齡，使得主要儲蓄者比率在此時(shí)期逐漸提高，并在2010～2015年左右到達歷史最高點(diǎn)。而自1978年以來(lái)，主要儲蓄者比率上升帶動(dòng)中國度庭儲蓄率的上升。由于國際投資渠道相對狹窄與居民投資看法增強，高儲蓄易流向房地產(chǎn)市場(chǎng)等范圍，從而推高房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)。在未來(lái)5～7年內，中國仍處于人口紅利期，主要儲蓄者比率仍將上升，這是支撐中國房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)中臨時(shí)走強的另一有利要素。但是，假設2015年后家庭儲蓄率見(jiàn)頂并逐漸回落，撫養率逐漸降低，能夠會(huì )招致房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)將下跌。從這個(gè)角度看，本輪房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)的拐點(diǎn)能夠出現于2010～2015年左右。
房?jì)r(jià)支出比
房?jì)r(jià)支出比通常是業(yè)內權衡房?jì)r(jià)能否合理的參考目的之一。但是，房?jì)r(jià)支出比這一統計目的受影響的要素較多，如每個(gè)國度的不同支出群體的房?jì)r(jià)支出比差距很大，我國的支出比例呈“金字塔”外形，即支出較低者仍占絕大少數；而西方興旺國度則呈“菱形”，即中產(chǎn)階級占大少數，極富和極貧則占極少數。另外，國外房?jì)r(jià)以“套”計，而我國普通以每單位“平米”計。另外，房?jì)r(jià)支出比也沒(méi)有國際公認的合理范圍。例如，世界銀行1998年對96個(gè)地域(國度)的統計資料顯示，各地房?jì)r(jià)支出比的數值是高度團圓的，房?jì)r(jià)支出比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4。我們以為，房?jì)r(jià)支出比是一個(gè)比擬籠統的目的，只能大致描畫(huà)一個(gè)城市的家庭支出與房?jì)r(jià)之間的關(guān)系，而且橫向比擬的意義不大。最好是經(jīng)過(guò)縱向地來(lái)比擬不同年份的房?jì)r(jià)支出比的變化（見(jiàn)圖7）。
近年來(lái)，國際平均房?jì)r(jià)支出比一直維持在7～8.5倍之間，目前仍處于近年的平均水平，說(shuō)明國際全體房?jì)r(jià)支出比仍處于合理區間。但深圳、北京、廣州等城市至2006年末尾房?jì)r(jià)支出比漲幅較大，偏離了正常區間，說(shuō)明近期房?jì)r(jià)非理性的成份添加。短期內這些城市的房?jì)r(jià)支出比將會(huì )回歸合理范圍，能夠對該地域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生壓力（見(jiàn)圖8）。
地產(chǎn)行業(yè)面臨“政策轉向”，但會(huì )存在滯后效應
房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期將步入“價(jià)跌量減”的開(kāi)展階段
我們以為，房地產(chǎn)行業(yè)在景氣運轉周期將會(huì )出現四個(gè)開(kāi)展階段，從價(jià)、量角度來(lái)看具體表現為“價(jià)升量增”期、“價(jià)升量縮”期、“價(jià)跌量減”期、“價(jià)穩量平”期。第一階段中標明房地產(chǎn)行業(yè)正處于景氣上升周期，第二階段是房地產(chǎn)行業(yè)景氣“拐點(diǎn)”出現后處于下降周期，第三階段是行業(yè)接近或到達景氣底部時(shí)期，進(jìn)入第四階段后標明房地產(chǎn)行業(yè)走出景氣低谷正在醞釀新一輪的景氣上升周期。我們判別，2006年終至2007年3季度房地產(chǎn)市場(chǎng)處于本輪行業(yè)景氣上升周期的第一階段。2007年4季度末尾房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“價(jià)升量縮”的第二階段。依據國度開(kāi)展革新委、國度統計局調查顯示，2008年1～8月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)同比下跌11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7%、5.3%，房?jì)r(jià)下跌出現清楚的逐漸下降趨向。而各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現清楚的萎縮形狀。以上市場(chǎng)狀況標明以后房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入房?jì)r(jià)漲幅放緩、成交量極具萎縮的“價(jià)升量縮”階段。市場(chǎng)大多預期進(jìn)入第四季度后，傳統的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季不會(huì )出現好轉，估量在2008年第四季度左右將會(huì )進(jìn)入“價(jià)跌量縮”的第三階段。
政府出臺信貸、財稅政策動(dòng)搖房地產(chǎn)市場(chǎng)
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中產(chǎn)業(yè)鏈最長(cháng)的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)對拉動(dòng)經(jīng)濟影響嚴重。房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的下降，短期內會(huì )對土地市場(chǎng)形成負面影響，添加中央財政壓力，臨時(shí)看房?jì)r(jià)一旦出現暴跌，能夠會(huì )涉及金融體系的平安。因此，政府更是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著(zhù)陸”，而不是“硬著(zhù)陸”。因此，政府對地產(chǎn)行業(yè)的政策目的應是防止房?jì)r(jià)大起大落，完成房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著(zhù)陸”。因此，2008年10月22日，財政部出臺了有關(guān)動(dòng)搖房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，包括：
?。?）從2008年11月1日起，對團體初次購置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫一致下調到1%；對團體銷(xiāo)售或購置住房暫免征收印花稅；對團體銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。中央政府可制定鼓舞住房消費的收費減免政策。
?。?）金融機構對居民初次購置普通自住房和改善型普通自住房提供存款，其存款利率的下限可擴展為存款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時(shí),下調團體住房公積金存款利率,各層次利率區分下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。汶川地震災區居民災后置辦自住房的存款利率下限、最低首付款比例和住房公積金存款利率優(yōu)惠政策堅持不變。
?。?）加快廉租住房樹(shù)立，加大實(shí)物配租力度，擴展廉租住房租賃補貼范圍，推進(jìn)棚戶(hù)區(危舊房)改造。
在中央政府的鼓舞下，各地市場(chǎng)也已相繼出臺利好政策扶持房地產(chǎn)行業(yè)。包括南京、長(cháng)沙、宿遷、沈陽(yáng)、廈門(mén)、西安等城市（具體政策見(jiàn)表1），2008年10月14日，上海、杭州也出臺了相應政策。但是估量以上政策對外地房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，還能夠需求政府進(jìn)一步的有力措施來(lái)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的加劇。
利好政策將會(huì )有一定滯后效應
“政策利好短期不改動(dòng)市場(chǎng)下降預期。”市場(chǎng)運轉肯定遵守其客觀(guān)規模，利好政策只能延長(cháng)其調整時(shí)間，不會(huì )市場(chǎng)短期內發(fā)作趨向性轉變。我們以為，“影響房地產(chǎn)行業(yè)趨向的臨時(shí)要素是經(jīng)濟增速，短期要素是貨幣政策。假設短期內貨幣政策發(fā)作趨向性逆轉，將會(huì )影響房地產(chǎn)行業(yè)的短期運轉趨向，但房?jì)r(jià)運轉趨向普通會(huì )滯后貨幣目的反響。”
資金繼續有效抓緊肯定對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的利好影響，“資金抓緊的傳導”需求一個(gè)時(shí)間進(jìn)程，這也就是我們提出的目的的“滯后”反響。此次房貸利率下調意味著(zhù)又一次針對房貸的降息，首付款比例下降也是抓緊貨幣的表現。貨幣政策的繼續抓緊肯定會(huì )在未來(lái)對行業(yè)發(fā)生作用。而稅收政策可以降低買(mǎi)賣(mài)本錢(qián)，沒(méi)有貨幣信號敏感，但也有一定水平影響。而且，近期市場(chǎng)又在預期新的降息政策出臺。所以，此次繼續的、快節拍的貨幣政策抓緊信號肯定對房地產(chǎn)行業(yè)是可以起到正面的作用。未來(lái)隨著(zhù)政策繼續發(fā)作作用，自住性剛性需求以及改善性需求將會(huì )逐漸堅持張望而入場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)。
對國際房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年及中臨時(shí)走勢的判別
情形三出現能夠性：從以上多項目的剖析后，我們以為，中國未來(lái)兩年內進(jìn)入高物價(jià)、低增長(cháng)的經(jīng)濟“滯脹期”的能夠性較大。依照在經(jīng)濟“滯脹期”的走勢規律，未來(lái)在CPI繼續高企的預期下，短期經(jīng)濟將繼續回落，只是我們難以判別到達CPI頂點(diǎn)、GDP低點(diǎn)的位置與時(shí)間。我們以為，GDP增速在2007年3季末到達12.2%的高點(diǎn)后已末尾回落，短期內能夠將緩慢回落，目前M2增速維持17%的相對高位，而存款利率的頂點(diǎn)尚未出現，特殊 是人民幣仍處于減速升值階段，以上要素會(huì )推延房?jì)r(jià)短期見(jiàn)頂的時(shí)間（理想證實(shí) 確實(shí)如此）。2008年下半年，經(jīng)濟減速、升值放緩、M2能夠減速回落、市場(chǎng)張望加劇的預期將加快房?jì)r(jià)見(jiàn)頂的時(shí)間。另外，較高的房?jì)r(jià)支出比已標明房?jì)r(jià)下跌過(guò)快，將壓制需求并延伸市場(chǎng)張望時(shí)間。因此，我們判別房?jì)r(jià)指數仍正在沿左側接近“V型”走勢的頂點(diǎn)，短期內房?jì)r(jià)下跌的能夠性遠遠大于下跌的能夠性，房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年內將處于調整形狀。因此，情形三能夠性較小。
[1]
那么短期房?jì)r(jià)回落并繼續調整后，中臨時(shí)房?jì)r(jià)如何走？影響房?jì)r(jià)中臨時(shí)走勢的要害 要素有：國際經(jīng)濟快速增長(cháng)能否繼續，通脹繼續時(shí)間及水平所招致的貨幣緊縮水平（M2增速、加息幅度），人民幣升值時(shí)間周期及極限，還有人口紅利、城市化對房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中臨時(shí)的影響等等。
情形二出現能夠性：假設未來(lái)兩年的經(jīng)濟“滯脹”期中，繼續通脹或通脹好轉招致貨幣供應加大收緊；短期升值放緩，熱錢(qián)短期抽逃，招致M2快速下降（14%左右或許以下）；貨款利率繼續提高，經(jīng)濟轉型不成功出現“硬著(zhù)陸”，GDP增速清楚回落（9%左右或許以下），那么房?jì)r(jià)指數將出現階段性頂部，本輪房地產(chǎn)上升周期完畢，實(shí)踐房?jì)r(jià)下跌的能夠性較大，行業(yè)在未來(lái)更長(cháng)的時(shí)間內處于低迷形狀。
情形一出現能夠性：假設未來(lái)兩年的經(jīng)濟“滯脹”期中，通脹沒(méi)有好轉，貨幣供應收緊不猛烈，M2下降幅度較?。?5%左右）；進(jìn)一步加息概率較小或貨款利率提高幅度較小，經(jīng)濟如日本70年代一樣轉型成功出現“軟著(zhù)陸”，經(jīng)過(guò)2～3年左右調整，經(jīng)濟重新恢復性下跌，GDP增速堅持在10%左右，則房地產(chǎn)市場(chǎng)在閱歷2～3年短期調整后，在未來(lái)人民幣繼續升值熱錢(qián)回流，貨幣供應重新放開(kāi)的作用下，而人口紅利、城市化的臨時(shí)影響要素依然存在，房?jì)r(jià)將會(huì )隨著(zhù)人民幣本輪減速升值而繼續走強直至見(jiàn)頂。
綜上，我們對國際未來(lái)兩年及中臨時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)展趨向做以下判別：
國際房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)兩年將處于調整期。依照相關(guān)經(jīng)濟目的的走勢判別，在未來(lái)國際經(jīng)濟進(jìn)入“滯脹期”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入至少兩年左右的調整期。國房景氣指數已在2007年11月末尾下降，說(shuō)明開(kāi)發(fā)投資、土地開(kāi)發(fā)量等目的已見(jiàn)頂回落，房?jì)r(jià)指數反響相對滯后但已接近短期高點(diǎn)。我們以為，國際房?jì)r(jià)指數到達頂點(diǎn)的時(shí)間估量在2008年下半年左右。房?jì)r(jià)指數見(jiàn)頂并不代表實(shí)踐房?jì)r(jià)見(jiàn)頂，實(shí)踐房?jì)r(jià)真正見(jiàn)頂回落的時(shí)間與幅度很難判別。重要的是沒(méi)有一致的判別規范與統計口徑。但我們不掃除實(shí)踐房?jì)r(jià)存在一定幅度下跌的能夠性。
房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)兩年屬于景氣上升進(jìn)程中的調整，之后房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍將繼續上升。首先，估量未來(lái)兩年惡性通脹能夠性較小、經(jīng)濟“軟著(zhù)陸”的能夠性較大，通脹下降后經(jīng)濟增速經(jīng)過(guò)調整后重新下跌，GDP最早能夠在2009年下半年見(jiàn)底重新向上，通脹下降后貨幣政策抓緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年左右調整將重新步入上升軌道；其次，目前中國人口紅利高峰未到，城市化進(jìn)程正深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求龐大，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)中臨時(shí)開(kāi)展的內在動(dòng)力依然存在，房?jì)r(jià)即使出現調整也會(huì )是短期的。第三，最重要的是，未來(lái)幾年內人民幣仍處于減速升值（這種能夠性很大）這一特殊 開(kāi)展階段，我們以為，中國本輪升值時(shí)間至少不會(huì )少于五年、減速升值時(shí)間不少于兩年（即2010年后），而房?jì)r(jià)真正見(jiàn)階段性頂部時(shí)間能夠在人民幣減速升值完畢后一年后（即2011年后），即情形一相比情形二的能夠性更大，即房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)兩年處于本輪景氣上升周期的調整期，之后房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍將繼續上升，本輪房地產(chǎn)行業(yè)景氣上升周期的頂部能夠出如今2011年以后。
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