注冊物業(yè)管理公司一．公司查名所需材料如下：
①法定代表人、股東身份證復印件或者法人的身份證明復印件；
②注冊資本金額及各股東投資比例；
③公司名稱(chēng)字號五個(gè)以上；
④公司主要經(jīng)營(yíng)范圍；
二．流程：
查名→驗資→辦理工商營(yíng)業(yè)執照（含刻章）→辦理組織機構代碼證→辦理稅務(wù)登記證。
三．時(shí)間：
①查名：三個(gè)工作日；
②驗資：三個(gè)工作日；
③營(yíng)業(yè)執照：五個(gè)工作日；
④組織機構代碼證：一個(gè)工作日；
⑤稅務(wù)登記：三個(gè)工作日
[代理注冊物業(yè)管理公司完成所得證照]
所得證照清單：
1.營(yíng)業(yè)執照正副本；
2.電子營(yíng)業(yè)執照U盤(pán)；
3.私營(yíng)企業(yè)協(xié)會(huì )證書(shū)；
4.組織機構代碼證正、副本；
5.代碼IC卡；
6.稅務(wù)證（國、地）正、副本；
7.公司章、財務(wù)專(zhuān)用章、法人章各一枚；
[代理注冊物業(yè)管理公司收費標準]
各項收費列表：
名稱(chēng)查詢(xún)費-----------------------80元
營(yíng)業(yè)執照費-----------------------10元
工商注冊費-----------------------400元
工商信息卡-----------------------280元
公告費---------------------------320元
刻章費---------------------------150元
代碼費---------------------------183元
稅務(wù)登記證（國 地)---------------280元
注：以上為工商稅務(wù)登記注冊政府規費，費用實(shí)報實(shí)銷(xiāo)。代理費待雙方具體商定。
[首次購買(mǎi)發(fā)票及相關(guān)事項]
1.小規模納稅人：
需要材料：公章、法人章、發(fā)票專(zhuān)用章、稅務(wù)登記證、法人身份證原件；法人1寸相片2張；委托他人購買(mǎi)須帶法人簽字的委托書(shū)及法人、委托人身份證原件。一般情況法人應到場(chǎng)。
2.一般納稅人（增票）：
需要材料：法人、財務(wù)必須親自到場(chǎng)；法人身份證原件；財務(wù)會(huì )計上崗證原件及復印件；法人和財務(wù)1寸相片各2張；公章、法人章、發(fā)票專(zhuān)用章、帳戶(hù)章；稅務(wù)登記證原件及復印件；已建立的帳本、帳冊、經(jīng)營(yíng)地房產(chǎn)證明原件及復印件或租房協(xié)議原件及復印件。
[開(kāi)立銀行基本帳戶(hù)]
帶齊材料：營(yíng)業(yè)執照、代碼證、稅務(wù)登記證（國稅、地稅）、法人身份證、公章、法人章、財務(wù)專(zhuān)用章。營(yíng)業(yè)執照、代碼證、稅務(wù)登記證（國稅、地稅）、法人身份證---此四份材料須另外各復印一份并加蓋公章、法人章。
建設部近日下發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理。這一辦法將于今年5月1日起正式施行。
辦法規定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為三級，一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣500萬(wàn)元以上，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人；二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣300萬(wàn)元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于20人；三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣50萬(wàn)元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于5人。新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。
一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項目和
物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉讓資質(zhì)證書(shū)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)予以警告，責令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。
從事物業(yè)管理需要掌握的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識
物業(yè)管理機構；住宅小區、寫(xiě)字樓、商業(yè)場(chǎng)所、工業(yè)區的物業(yè)管理；物業(yè)的接管驗收與撤管；物業(yè)管理檔案的建立與管理；物業(yè)管理常用文書(shū)；物業(yè)管理費用的管理；房屋維護與管理；房屋附屬設備維護與管理；安全與環(huán)境管理；文體娛樂(lè )活動(dòng)的組織與管理
怎么樣提高物業(yè)管理公司的管理水平以及降低成本？
物業(yè)管理有限公司下屬部門(mén)有保安部、客服部、綠化部、保潔部、工程部、希望各位管理高手各抒己見(jiàn)、給我點(diǎn)意見(jiàn)。
要求：1、分各部門(mén)各單位詳細論述也行，總體概括也行。
2、開(kāi)拓思維模式，力求創(chuàng )新。
3、要論述兩方面的內容，提高管理、降低成本。
4、注意公司是物業(yè)管理公司，管理社區、小區的公司。專(zhuān)業(yè)性較強，算是對自己的管理能力的一個(gè)提升。
物業(yè)管理企業(yè)抓好物業(yè)節能降耗工作無(wú)論是從建設節約型社會(huì )的角度還是從降低營(yíng)運成本方面看都有非常重要的意義。物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展節能降耗活動(dòng)，其前提是在企業(yè)內建立起一套管理體系。因為有了體系的保證，節能降耗工作才能是全員的、有組織的企業(yè)行為，才能保證節能降耗活動(dòng)廣泛、持久、健康、科學(xué)地開(kāi)展下去。本文將就我國物業(yè)管理企業(yè)建立節能降耗管理體系的一些問(wèn)題進(jìn)行分析。
建立健全能源管理機構
為了落實(shí)節能降耗工作，必須有相對穩定的節能管理班子，管理和監督小區能源的合理使用，制定節能計劃，實(shí)施節能措施，并進(jìn)行節能技術(shù)培訓。企業(yè)能源管理機構應以企業(yè)領(lǐng)導掛帥，由各級職能部門(mén)人員組成節能降耗領(lǐng)導小組。
建立節能降耗標準和目標
物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行節能降耗首先要著(zhù)手制定各項節能降耗標準。使用某一項節約技術(shù)或措施到底能夠節約多少水電氣？使用什么測量?jì)x器？用什么測量方式？用什么樣的計算模型進(jìn)行節能效益計算？如何測量？如何計算節能效果？對這類(lèi)問(wèn)題必須建立相應的企業(yè)標準。建立企業(yè)標準一方面要參照《綜合能耗計算通則》、《企業(yè)能耗平衡通則》、《評價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導則》、《節電措施經(jīng)濟效益計算方法評價(jià)方法》、《風(fēng)機監測標準》和《水泵監測標準》等國家和地方的標準；另一方面，要橫向按本行業(yè)中先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)同性質(zhì)的物業(yè)項目為參照，縱向按照本企業(yè)上年同期水平實(shí)際消耗水平為依據，核算合理的技術(shù)改造節約額度，確立年度節能降耗的各項定額目標。對涉及能源消耗的項目要建立定額手冊，按月核減定額目標。在各項目的節能降耗標準和定額目標制定后，企業(yè)還要定期動(dòng)態(tài)地調整定額，使之不斷適應本企業(yè)的需要。
節能降耗目標的制定不能保守，也不能冒進(jìn)。目標太高達不到，既浪費了人力、財力，又挫傷了員工的積極性，還有可能使企業(yè)錯失生存發(fā)展的機遇；目標太低，起不到為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟效益和社會(huì )效益的作用，沒(méi)有實(shí)施價(jià)值。
建立節能降耗管理責任制
企業(yè)制定節能目標后，要將節能降耗定額目標按月、按專(zhuān)業(yè)分解落實(shí)。要層層分解到基層，與經(jīng)濟效益掛鉤，使全體員工完成自身的節能降耗分目標，從而完成企業(yè)的整體節能目標。
對節能降耗目標的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行控制
為保證企業(yè)節能降耗目標的實(shí)現，需要對節能降耗目標的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行控制。首先，要求企業(yè)各個(gè)部門(mén)認真做好能源消耗的原始記錄、建立能耗臺帳，并按規定向企業(yè)報送能耗定額考核情況；用能部門(mén)在考核期內發(fā)生超定額消耗能源的應認真分析超耗原因，并按規定向企業(yè)報送定額消耗能源分析報告，制定整改措施，以利節能降耗；其次，企業(yè)要進(jìn)行嚴謹的財務(wù)日常核算。采用按目標預算與實(shí)際支出情況進(jìn)行對比分析的方法，對能源消耗支出進(jìn)行分析、找出差異、尋求解決的辦法。還要嚴格執行節能降耗考核與評價(jià)制度，以便按照成本分析結果實(shí)施獎懲。通過(guò)嚴格的考核，必然能調動(dòng)各部門(mén)對節能降耗的高度重視。但在具體實(shí)施過(guò)程中應注意到，物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，提供給業(yè)主的產(chǎn)品就是服務(wù)。因此，在完成節能降耗目標的過(guò)程中，不能以犧牲服務(wù)質(zhì)量為代價(jià)。對于在各種不同的情況下，應怎樣進(jìn)行節能改造才能不降低服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理公司一定要建立相應的制度和標準。
建立激勵機制
物業(yè)管理企業(yè)節能降耗屬于典型的全員活動(dòng)，真正能夠依靠的力量是在一線(xiàn)工作的部門(mén)經(jīng)理、領(lǐng)班和員工。因此，企業(yè)對節能降耗方面的管理主要是對員工的管理。而對員工管理的實(shí)質(zhì)就是如何提高員工的節能意識，如何使員工在進(jìn)行節能降耗活動(dòng)中始終保持旺盛的士氣、高昂的熱情，為企業(yè)的節能降耗目標而努力，這就是激勵問(wèn)題。激勵方式有許多，例如金錢(qián)激勵、目標激勵、關(guān)心激勵、參與激勵、工作激勵、賞識激勵和懲罰激勵等。
組織節能降耗培訓
由于許多物業(yè)管理企業(yè)以較低薪金雇傭的操作人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)設備運行管理及節能降耗方面的系統學(xué)習，只掌握了系統中單個(gè)設備的運行方式，對整個(gè)系統的工作原理不甚了解，在遇有情況變化時(shí)很難做出及時(shí)科學(xué)的處理。因此，企業(yè)應當把員工節能降耗培訓列入企業(yè)人力資源管理的一項重要內容。
培訓的內容要根據具體情況而定，一般有下列幾個(gè)方面：
1.國家的能源法律、政策、指令、標準和規定等內容的培訓；
2.能源技術(shù)管理基礎知識的培訓。如用電、用水、用煤、用油、用熱、用氣等節能技術(shù)管理的培訓；
3.能源技術(shù)管理的方法和手段的培訓。如能源的計量與測試、能源消費的統計分析、微機在能源管理上的應用、能耗計算方法與分析以及能耗定額制度等；
4.能源經(jīng)濟分析基礎的培訓。如能源消費經(jīng)濟活動(dòng)效果的計算和分析，節能工程投資經(jīng)濟效果的計算和評價(jià)等。
企業(yè)要根據培訓的對象、需要的時(shí)間來(lái)確定培訓方式，比如，采用專(zhuān)題報告會(huì )、節能系列講座、交流研討會(huì )等方式。
建立業(yè)主參與機制，鼓勵業(yè)主參與
物業(yè)節能降耗工作是社會(huì )活動(dòng)，涉及各家各戶(hù)。對企業(yè)、業(yè)主、社會(huì )來(lái)說(shuō)，節能降耗是一項“多贏(yíng)” 事業(yè)。因此，不僅要激勵企業(yè)員工參與，還要鼓勵廣大業(yè)主積極參與。企業(yè)員工和廣大業(yè)主相互結合，互補互動(dòng)，正確決策，就可以真正實(shí)現以人為本，使物業(yè)節能降耗工作更順利，效果更好。業(yè)主參與節能降耗包括自用物業(yè)和公用物業(yè)兩個(gè)方面。物業(yè)管理企業(yè)一方面要在小區內開(kāi)展節能宣傳教育，加大可持續發(fā)展、綠色消費、綠色文明等新理念的灌輸力度，提高業(yè)主節能降耗的意識和在日常生活中節能降耗的主動(dòng)性和積極性；另一方面，要維護業(yè)主對物業(yè)共用部分節能降耗的知情權、參與權和監督權，建立相關(guān)制度，使業(yè)主參與真正落到實(shí)處。例如，北京銀達物業(yè)管理公司開(kāi)展“貢獻節能100天活動(dòng)”，目標是從6月到9月底的100天里，每位辦公室職員、每位公寓、住宅和別墅的住戶(hù)“節約10度電，節約一噸水”?；顒?dòng)中，管理處在社區顯著(zhù)位置開(kāi)辟專(zhuān)欄，公布每天寫(xiě)字樓、公寓、住宅區、別墅區的能源消耗情況，并配合各位業(yè)主對空調進(jìn)行保養、對節電、節水器具進(jìn)行改造，收到了很好的效果。
建立開(kāi)發(fā)節能降耗工程項目管理辦法
1．制定節能降耗技術(shù)選擇和判別標準。
為了在眾多的節能設備和技術(shù)中開(kāi)發(fā)出適合本小區的節能設備和技術(shù)，物業(yè)管理企業(yè)需要制定節能降耗技術(shù)選擇和判別標準。制定標準時(shí)應當著(zhù)重考慮以下方面：是否會(huì )影響服務(wù)質(zhì)量；是否會(huì )惡化環(huán)境和員工的勞動(dòng)條件；是否會(huì )引起其他費用增長(cháng)；是否會(huì )增加員工的額外勞動(dòng)量；投資費用是否能夠在合適的回收期內回收；節約能源以后是否會(huì )影響本企業(yè)的收入和員工是否有能力掌握新技術(shù)。
2．制定節能降耗工程項目的實(shí)施程序。
企業(yè)開(kāi)發(fā)新的節能降耗工程項目或對舊的設備進(jìn)行改造，都必須按照規范的實(shí)施程序進(jìn)行。其程序包括：對節能降耗對象進(jìn)行診斷與評估；制訂節能降耗實(shí)施方案；編制預算；論證；業(yè)主認可；批準；訂貨；施工；測試和驗收；試運行；核算和評價(jià)；歸檔等。
3．建立節能基金。
隨著(zhù)近幾年來(lái)對節能降耗項目的不斷挖掘，部分物業(yè)管理企業(yè)的節能降耗工作已經(jīng)進(jìn)入了“三高”階段。所謂“三高”就是指那些科技含量高，投入資金高，節約效益高的節能降耗項目。“三高”階段的節能降耗工程一般都要有一筆可觀(guān)的初期投入資金，啟動(dòng)資金已經(jīng)成為制約“三高”節能項目快上馬、早見(jiàn)效的關(guān)鍵問(wèn)題。為解決這個(gè)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)可以在企業(yè)內部建立節能基金。擬建設的節能降耗項目以借款的形式從節能基金中取得，項目完成后再根據該項目獲得的節能效益分期還款。
小區物業(yè)管理處年度工作總結
2006年，在***公司和***公司（甲方）的正確領(lǐng)導下，我處認真對照年初簽定的目標責任書(shū)，結合小區實(shí)際，扎實(shí)工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調各方，周到服務(wù)，完成了年度各項工作和既定目標，具體情況如下：
一、自身建設質(zhì)量提高
一年來(lái)，我處強化了內部管理，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務(wù)質(zhì)量建設入手，從嚴要求，正規管理，在提高自身建設質(zhì)量上狠下功夫。
（一）規范行為。管理處員工統一著(zhù)裝、掛牌上崗；對業(yè)主、客戶(hù)服務(wù)按公司規程操作；員工按時(shí)上下班，請銷(xiāo)假需經(jīng)管理處領(lǐng)導批準，出勤率達100%，管理處現形象識別系統符合公司要求。管理處每?jì)芍苷匍_(kāi)一次例會(huì )，在員工匯報工作的基礎上，小結講評前一階段完成任務(wù)的情況，同時(shí)布置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規程；由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達100%。
（二）規范秩序。管理處的崗位職責上墻，辦公區域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內容完整。有完善的會(huì )議記錄，會(huì )議中布置的工作完成率100%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類(lèi)資料、圖紙等各類(lèi)文件分類(lèi)歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達100%。同時(shí)，管理處初步實(shí)施了計算機化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時(shí)調閱。
。。。。。。
工 作 總 結
公司領(lǐng)導：
我從2004年6月到同仁花園任職，到2004年11月，歷時(shí)6個(gè)月。從摸索到熟悉，從茫然到自信，在我前進(jìn)的每一步，都得到了公司領(lǐng)導和同事的熱情相助，得到了大多數業(yè)主、租戶(hù)的諒解與支持。如果說(shuō)這6個(gè)月的工作還有一些可取之處的話(huà)，那絕不是因為我個(gè)人有多大的能力，而應歸功于我們有一支高素質(zhì)的隊伍，有一群有熱情、肯奉獻的物業(yè)管理人。作這個(gè)小結的目的，也決不是給自己涂脂抹粉，而是希望能達到兩個(gè)目的:其一，冷靜回顧一下這段時(shí)間的工作得失，總結經(jīng)驗，吸取教訓；其二，以自己的這段經(jīng)歷為案例，為公司今后鍛煉、培養人才提供參考。
我這6個(gè)月的工作，基本可分為三個(gè)階段。
第一階段，摸索階段。從2004年6月初到7月底。這一階段的工作，一方面是盡快掌握小區的基本情況，另一方面確保小區各項工作的正常進(jìn)行。由于交接時(shí)間較短，很多事情只能邊干邊學(xué)習，在此期間，管理處的日常工作主要靠的是公司領(lǐng)導的有效指揮，靠的是管理人員的高度自覺(jué)。這一時(shí)期的工作，在大的事件處理上能積極向領(lǐng)導匯報，迅速采取措施，未出現嚴重錯誤，但在工作細節上還存在不少問(wèn)題，好在有領(lǐng)導和同事及時(shí)指出并補救，均未產(chǎn)生嚴重后果。
第二階段，嘗試階段。從2004年8月初到9月底。這一階段的工作，除繼續學(xué)習，維持小區的正常運轉外，開(kāi)始將自己的一些管理理念融入進(jìn)去，給小區的管理加入一些個(gè)性化的色彩。主要完成的工作有:1、改善員工工作、生活環(huán)境；設立獨立監控室、保安宿舍；2、布置建立員工檔案、業(yè)主檔案、合同檔案，對合同的執行情況進(jìn)行跟蹤；3、強調管理上要有痕跡，異常情況一定要有文字記錄，要封閉；4、調整員工工作安排，強調維修及時(shí)性、收款、合同管理工作；5、處理好與住戶(hù)的關(guān)系，爭取對方的諒解與支持。其中，第1項，設立獨立的監控室及保安宿舍，合理利用了空間，有效利用及保護了監控設備。第2項，深入了解住戶(hù)信息，為將來(lái)的管理工作打下基礎。合同跟蹤，主要是了解合同執行情況，對未執行條款補充說(shuō)明。第3項，主要改變管理上的無(wú)報告、無(wú)記錄現象。第4項，工作分工后，收款工作有明顯改進(jìn)，為住戶(hù)提供了方便。第5項，比較妥善的處理了物業(yè)處、住戶(hù)、開(kāi)發(fā)公司三者之間的關(guān)系，婉轉的解決了一些問(wèn)題。這一時(shí)期的工作，主要思路是多接觸問(wèn)題，多處理問(wèn)題，因此出錯的機會(huì )也更多，但一般都能及時(shí)調整過(guò)來(lái)。大膽嘗試對于自身業(yè)務(wù)能力的提高十分有幫助。
第三階段，推動(dòng)階段。從2004年10月初至今。這一階段的工作，主要是推動(dòng)員工按公司及管理處的計劃、安排，完成各項工作。重點(diǎn)抓的工作有:1、繼續快速及時(shí)的完成維修工作，做好售后服務(wù)。2、完成12月份的評比市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區的準備作。3、積極同有線(xiàn)電視臺聯(lián)系，盡快完成安裝工作。工4、作好今冬試氣取暖準備工作。其中，第1項包含的事情較多，涉及面廣，基本能按公司方針，落實(shí)各項維修，并結合小區實(shí)際有所補充，各方反應良好，但有的工作還存在一些瑕疵，個(gè)別問(wèn)題處理不夠果斷。第2項工作也在按計劃開(kāi)展，取得了一定效果，尚有較大提升空間。第3、4項工作正在進(jìn)行中。這一時(shí)期的工作，總的來(lái)說(shuō)比較明晰，與同事的協(xié)調配合也較好，工作效率較高，但考慮問(wèn)題時(shí)有時(shí)還不夠全面，需要改進(jìn)的地方還很多。
經(jīng)過(guò)這6個(gè)月的工作，熟悉了基層管理工作流程，基本能夠將所學(xué)知識與實(shí)踐相結合，形成了自己的一套工作方式，也對公司理念有了更深的認識。我在工作中越來(lái)越感受到，以誠待人，以誠處事，從短期看也許會(huì )給自己帶來(lái)一些困擾，但從長(cháng)遠看其效果是顯而易見(jiàn)的。無(wú)論是對公司領(lǐng)導、對同事還是對業(yè)主，誠實(shí)本身就是最大的尊重，才能得到真正的理解與支持，很多看起來(lái)很困難的事也因此迎刃而解。今后，由于業(yè)主本身所具備的高素質(zhì)，隨著(zhù)他們對物業(yè)管理工作了解程度的加深和關(guān)注度的提高，必然要求提高管理上的透明度，使物業(yè)管理行為更加規范。因此。誠信決不僅僅是一個(gè)口號，而將成為企業(yè)生存的前提。
這6個(gè)月的工作，也暴露了自身存在的一些問(wèn)題，如在設備管理上還比較薄弱，對一些細節注意還不夠，有待在今后的工作中予以改進(jìn)。同時(shí)，希望能有機會(huì )到比較成熟的社區去學(xué)習、掌握更多技能，提高自己的專(zhuān)業(yè)水平。決心在崗位上，投入更多的時(shí)間、更大的熱情，完成公司布置的各項工作，不辜負公司領(lǐng)導的期望。
同仁物業(yè)處
2004.11.10
200*年，在***公司和***公司（甲方）的正確領(lǐng)導下，我處認真對照年初簽定的目標責任書(shū)，結合小區實(shí)際，扎實(shí)工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調各方，周到服務(wù)，完成了年度各項工作和既定目標，具體情況如下：
一、自身建設質(zhì)量提高
一年來(lái)，我處強化了內部管理，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務(wù)質(zhì)量建設入手，從嚴要求，正規管理，在提高自身建設質(zhì)量上狠下功夫。
（一）規范行為。管理處員工統一著(zhù)裝、掛牌上崗；對業(yè)主、客戶(hù)服務(wù)按公司規程操作；員工按時(shí)上下班，請銷(xiāo)假需經(jīng)管理處領(lǐng)導批準，出勤率達100%，管理處現形象識別系統符合公司要求。管理處每?jì)芍苷匍_(kāi)一次例會(huì )，在員工匯報工作的基礎上，小結講評前一階段完成任務(wù)的情況，同時(shí)布置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規程；由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達100%。
（二）規范秩序。管理處的崗位職責上墻，辦公區域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內容完整。有完善的會(huì )議記錄，會(huì )議中布置的工作完成率100%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類(lèi)資料、圖紙等各類(lèi)文件分類(lèi)歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達100%。同時(shí)，管理處初步實(shí)施了計算機化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時(shí)調閱。
（三）規范服務(wù)。管理處牢固樹(shù)立服務(wù)理念，員工各負其責、各盡其能，按公司規定進(jìn)行各項管理服務(wù)工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個(gè)人，并對我處管理質(zhì)量有較高評價(jià)。小區設置了服務(wù)中心和24小時(shí)服務(wù)接待電話(huà)。業(yè)主（住戶(hù)）的服務(wù)需求、建議、咨詢(xún)、質(zhì)疑和投訴等處理及時(shí)；業(yè)主有效投訴處理率100%，業(yè)主（住戶(hù)）服務(wù)需求回訪(fǎng)率達90%以上。同時(shí)，我處積極協(xié)調與工程部、售樓部、業(yè)主的關(guān)系；并從公司利益出發(fā)，處理各項事務(wù)。管理處有明確的改善管理服務(wù)質(zhì)量的實(shí)施方案和階段（月、季度、年）工作計劃；工作計劃完成率95%以上，不合格服務(wù)整改合格率100%。中秋節我處和開(kāi)發(fā)商一同成功的舉辦了業(yè)主、客戶(hù)聯(lián)誼會(huì )，促進(jìn)了物業(yè)與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的友誼。在業(yè)主入住率較低的情況下，暫未開(kāi)展其他社區文化活動(dòng)，以降低成本。
二、房屋管理深入細致
一年來(lái)，管理處嚴格按照公司的要求，依據三方協(xié)議，深入細致地對小區房屋實(shí)施經(jīng)?；?、制度化、規范化的管理。
（一）交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期52戶(hù)聯(lián)排業(yè)主的交房工作。我們積極和***公司協(xié)調，籌備交房事宜，布置交房現場(chǎng)，周到服務(wù)，耐心解釋業(yè)主有關(guān)物業(yè)方面有問(wèn)題；積極促成三方簽訂業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；對業(yè)主驗房時(shí)提出及發(fā)現的房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行妥善整改維修。
（二）房屋驗收認真細致。管理處從開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和物業(yè)管理程序出發(fā)，與開(kāi)發(fā)商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負責現場(chǎng)整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過(guò)程、維修質(zhì)量實(shí)施全程管理。為了進(jìn)一步完善小區一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨后我們對房屋滲水的部位進(jìn)行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發(fā)商。同時(shí)配合開(kāi)發(fā)商、施工隊、監理公司等各部門(mén)抓好一期房屋的整改的協(xié)調工作。至年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達90%以上。管理處本著(zhù)對業(yè)主負責的態(tài)度，對照已交房《業(yè)主房屋驗收表》陸續對已交房屋進(jìn)行全面檢查，統計房屋滲水等需維修整改的問(wèn)題，及時(shí)報給工程部及時(shí)解決。
（三）管理維護及時(shí)到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區進(jìn)行巡檢維護，確保房屋外觀(guān)整齊，外墻及梯間墻面基本無(wú)污跡，公寓樓樓道在業(yè)主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進(jìn)行二次清掃保潔，以保證梯間衛生，公共區域無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。對正在裝修的房屋，我們嚴格按房屋裝修規定，督促業(yè)主和住戶(hù)按規定進(jìn)行裝修，使裝修協(xié)議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發(fā)生。我們嚴格日常巡查記錄完整，對違反規劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現象、破壞房屋安全情況及時(shí)勸阻、報告，并有相關(guān)記錄。對小區已裝修業(yè)主發(fā)生房屋滲漏的，管理處積極聯(lián)系施工單位，針對業(yè)主向物業(yè)反映的問(wèn)題落實(shí)維修。同時(shí)，積極上門(mén)與業(yè)主溝通、協(xié)調，就業(yè)主對維修的要求及思想動(dòng)態(tài)反饋給開(kāi)發(fā)商現場(chǎng)負責人，達成與業(yè)主的意見(jiàn)統一。另外，我們加強了對施工方的現場(chǎng)管理，及小部分工程量的核算及施工方案的檢查監督、現場(chǎng)人員施工安全的管理等，施工隊進(jìn)行維修時(shí)，保安人員主動(dòng)要求施工人員在維修完工后關(guān)好門(mén)窗，清理完現場(chǎng)后方可離場(chǎng)，規范了維修現場(chǎng)的管理。
（四）日常設施養護良好。今年以來(lái)，我處堅持定期對小區日常設施、設備進(jìn)行保養維護，使其完好正常。對小區路燈進(jìn)行了全面檢修；對供水系統進(jìn)行了防凍處理，保障了設備正常運行。對小區標志性建筑進(jìn)行了檢查，發(fā)現部分標志物上的字缺損等情況，這些情況直接影響小區形象，及時(shí)報告***公司有關(guān)領(lǐng)導，及時(shí)進(jìn)行了修繕。
三、綠化保潔全面徹底
我處注重小區的綠化與保潔工作，保證小區常年草綠樹(shù)壯衛生整潔。全年，綠化面積80余畝，維護樹(shù)木120棵，消毒除害10余次。
2004年，在***公司和***公司（甲方）的正確領(lǐng)導下，我處認真對照年初簽定的目標責任書(shū)，結合小區實(shí)際，扎實(shí)工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調各方，周到服務(wù)，完成了年度各項工作和既定目標，具體情況如下：一、自身建設質(zhì)量提高一年來(lái)，我處強化了內部管理，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務(wù)質(zhì)量建設入手，從嚴要求，正規管理，在提高自身建設質(zhì)量上狠下功夫。（一）規范行為。管理處員工統一著(zhù)裝、掛牌上崗；對業(yè)主、客戶(hù)服務(wù)按公司規程操作；員工按時(shí)上下班，請銷(xiāo)假需經(jīng)管理處領(lǐng)導批準，出勤率達100%，管理處現形象識別系統符合公司要求。管理處每?jì)芍苷匍_(kāi)一次例會(huì )，在員工匯報工作的基礎上，小結講評前一階段完成任務(wù)的情況，同時(shí)布置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規程；由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達100%。（二）規范秩序。管理處的崗位職責上墻，辦公區域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內容完整。有完善的會(huì )議記錄，會(huì )議中布置的工作完成率100%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類(lèi)資料、圖紙等各類(lèi)文件分類(lèi)歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達100%。同時(shí)，管理處初步實(shí)施了計算機化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時(shí)調閱。（三）規范服務(wù)。管理處牢固樹(shù)立服務(wù)理念，員工各負其責、各盡其能，按公司規定進(jìn)行各項管理服務(wù)工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個(gè)人，并對我處管理質(zhì)量有較高評價(jià)。小區設置了服務(wù)中心和24小時(shí)服務(wù)接待電話(huà)。業(yè)主（住戶(hù)）的服務(wù)需求、建議、咨詢(xún)、質(zhì)疑和投訴等處理及時(shí)；業(yè)主有效投訴處理率100%，業(yè)主（住戶(hù)）服務(wù)需求回訪(fǎng)率達90%以上。同時(shí)，我處積極協(xié)調與工程部、售樓部、業(yè)主的關(guān)系；并從公司利益出發(fā)，處理各項事務(wù)。管理處有明確的改善管理服務(wù)質(zhì)量的實(shí)施方案和階段（月、季度、年）工作計劃；工作計劃完成率95%以上，不合格服務(wù)整改合格率100%。中秋節我處和開(kāi)發(fā)商一同成功的舉辦了業(yè)主、客戶(hù)聯(lián)誼會(huì )，促進(jìn)了物業(yè)與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的友誼。在業(yè)主入住率較低的情況下，暫未開(kāi)展其他社區文化活動(dòng)，以降低成本。二、房屋管理深入細致一年來(lái)，管理處嚴格按照公司的要求，依據三方協(xié)議，深入細致地對小區房屋實(shí)施經(jīng)?；?、制度化、規范化的管理。（一）交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期52戶(hù)聯(lián)排業(yè)主的交房工作。我們積極和***公司協(xié)調，籌備交房事宜，布置交房現場(chǎng)，周到服務(wù)，耐心解釋業(yè)主有關(guān)物業(yè)方面有問(wèn)題；積極促成三方簽訂業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；對業(yè)主驗房時(shí)提出及發(fā)現的房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行妥善整改維修。（二）房屋驗收認真細致。管理處從開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和物業(yè)管理程序出發(fā)，與開(kāi)發(fā)商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負責現場(chǎng)整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過(guò)程、維修質(zhì)量實(shí)施全程管理。為了進(jìn)一步完善小區一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨后我們對房屋滲水的部位進(jìn)行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發(fā)商。同時(shí)配合開(kāi)發(fā)商、施工隊、監理公司等各部門(mén)抓好一期房屋的整改的協(xié)調工作。至年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達90%以上。管理處本著(zhù)對業(yè)主負責的態(tài)度，對照已交房《業(yè)主房屋驗收表》陸續對已交房屋進(jìn)行全面檢查，統計房屋滲水等需維修整改的問(wèn)題，及時(shí)報給工程部及時(shí)解決。（三）管理維護及時(shí)到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區進(jìn)行巡檢維護，確保房屋外觀(guān)整齊，外墻及梯間墻面基本無(wú)污跡，公寓樓樓道在業(yè)主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進(jìn)行二次清掃保潔，以保證梯間衛生，公共區域無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。對正在裝修的房屋，我們嚴格按房屋裝修規定，督促業(yè)主和住戶(hù)按規定進(jìn)行裝修，使裝修協(xié)議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發(fā)生。我們嚴格日常巡查記錄完整，對違反規劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現象、破壞房屋安全情況及時(shí)勸阻、報告，并有相關(guān)記錄。對小區已裝修業(yè)主發(fā)生房屋滲漏的，管理處積極聯(lián)系施工單位，針對業(yè)主向物業(yè)反映的問(wèn)題落實(shí)維修。同時(shí)，積極上門(mén)與業(yè)主溝通、協(xié)調，就業(yè)主對維修的要求及思想動(dòng)態(tài)反饋給開(kāi)發(fā)商現場(chǎng)負責人，達成與業(yè)主的意見(jiàn)統一。另外，我們加強了對施工方的現場(chǎng)管理，及小部分工程量的核算及施工方案的檢查監督、現場(chǎng)人員施工安全的管理等，施工隊進(jìn)行維修時(shí)，保安人員主動(dòng)要求施工人員在維修完工后關(guān)好門(mén)窗，清理完現場(chǎng)后方可離場(chǎng)，規范了維修現場(chǎng)的管理。（四）日常設施養護良好。今年以來(lái)，我處堅持定期對小區日常設施、設備進(jìn)行保養維護，使其完好正常。對小區路燈進(jìn)行了全面檢修；對供水系統進(jìn)行了防凍處理，保障了設備正常運行。對小區標志性建筑進(jìn)行了檢查，發(fā)現部分標志物上的字缺損等情況，這些情況直接影響小區形象，及時(shí)報告***公司有關(guān)領(lǐng)導，及時(shí)進(jìn)行了修繕。三、綠化保潔全面徹底我處注重小區的綠化與保潔工作，保證小區常年草綠樹(shù)壯衛生整潔。全年，綠化面積80余畝，維護樹(shù)木120棵，消毒除害10余次。（一）提高了小區綠化水平。綠化人員堅持經(jīng)常對小區的草坪進(jìn)行雜草清除、打藥、施工等工作。由于小區環(huán)藝公園草質(zhì)不是很好，綠化人員將主要精力投入到拔草上，每月2次對草坪進(jìn)行修剪，確保草坪整潔美觀(guān)無(wú)明顯雜草，重點(diǎn)對中心廣場(chǎng)的8顆景觀(guān)樹(shù)進(jìn)行松土澆水養護，根據季節、氣候的變化適時(shí)對草坪進(jìn)行澆水，對花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲(chóng)害防治，保證區內的綠化養護質(zhì)量。樹(shù)木修剪期，安排專(zhuān)業(yè)人員對樹(shù)木進(jìn)行了修剪、造型，目前樹(shù)木長(cháng)勢良好。對一期二階段綠化，因在施工方養護期內，我處對業(yè)主提出的綠化方面問(wèn)題及時(shí)向工程部反映，或直接向綠化公司負責人反映，及時(shí)處理業(yè)主提出的問(wèn)題。我處近期準備再次清除雜草，將雜草消滅在萌芽時(shí)期；對樹(shù)木進(jìn)行刷白、防凍處理。（二）保持小區衛生整潔。每天我處有保潔管理員對小區的保潔質(zhì)量進(jìn)行督促，對發(fā)現的問(wèn)題及時(shí)處理，以保證小區的環(huán)境衛生。堅持每天2次按照保潔操作程序檢查保潔人員工作的具體落實(shí)情況，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)整改。每星期對三泉（疊泉、涌泉、噴泉）進(jìn)行清洗和維護，對4棟樣板房和85棟別墅的蜘蛛網(wǎng)每月清掃，各個(gè)島嶼安排一名保潔人員進(jìn)行保潔，主要負責島嶼的路面衛生、草坪上的雜物、樹(shù)上的蜘蛛網(wǎng)、別墅內的清潔、公寓樓走道的清掃，對內河和沿河的飄浮物由專(zhuān)人每天進(jìn)行清除，生活垃圾由專(zhuān)人負責清運到區外大集城管指定的存放點(diǎn)，裝修垃圾實(shí)行袋裝存放在指定的位置由專(zhuān)車(chē)進(jìn)行清運。針對小區的蚊蟲(chóng)較多，每隔一星期對小區內各部門(mén)及生活場(chǎng)所進(jìn)行進(jìn)行打藥除蟲(chóng)，針對冬季售樓部和小區沿湖別墅大量爬蟲(chóng)棲落在屋沿下，組織保潔班將重點(diǎn)工作放在打藥除蟲(chóng)上，并派專(zhuān)人負責。區內的道路、休閑椅、指示牌、兒童游樂(lè )場(chǎng)、島門(mén)等每天進(jìn)行清掃、擦拭。四、安全保衛扎實(shí)周到***小區地處遠郊且靠近自然村灣，治安相對復雜，我處把小區的安全保衛工作作為“樹(shù)形象、保安全”的大事來(lái)抓。全年，小區安全無(wú)事，保安精神面貌良好，贏(yíng)得了較好的聲譽(yù)。（一）履行防衛職責。***小區保安中隊20名保安隊員，嚴格按照公司制定的住宅區守衛護衛制度，履行防衛職責。我處根據實(shí)際情況，將中隊分成兩個(gè)值勤班一個(gè)備勤班，每個(gè)班由一個(gè)班長(cháng)負責，對小區的主入口、島嶼、休閑區、工地入口均實(shí)行24小時(shí)值守，對窗口地帶如：售樓部、門(mén)崗、中心廣場(chǎng)精心挑選業(yè)務(wù)熟練的隊員在此值勤，各值勤點(diǎn)用專(zhuān)用的通訊對講機與班長(cháng)互聯(lián)確保信息暢通，發(fā)現突發(fā)事件值勤備勤隊員均能及時(shí)趕到現場(chǎng)，進(jìn)行前期處置。制定保安外出請假制度、保安班長(cháng)糾察制度、巡邏隊員值勤登記制度、車(chē)輛進(jìn)出登記管理制度、小區業(yè)主物品搬遷制度、小區來(lái)人來(lái)訪(fǎng)登記制度，由于管理制度的健全和認真的貫徹執行，使管理責任造成的責任事故為零。（二）強化保安訓練。我處按照用什么、學(xué)什么、練什么的原則，堅持每天傍晚利用隊員的休息時(shí)間對備勤隊員進(jìn)行軍事科目演練及理論知識的學(xué)習和培訓。制定小區治安突發(fā)事件的緊急處理程序和消防應急緊急處理程序的演練方案。根據治安管理條例和消防管理條例，每月對隊員進(jìn)行不少于一次實(shí)戰演練，提高實(shí)際指揮演練水平。（三）完成任務(wù)出色。由于我隊隊員通過(guò)各種專(zhuān)業(yè)理論的培訓，使隊員在***公司組織的各種活動(dòng)中都能出色完成各項治安保衛工作，受到公司領(lǐng)導的好評。駐地一方保一方平安，與***派出所、***社區警務(wù)室的社區民警密切聯(lián)系配合，警保聯(lián)勤制度在我區得到有效實(shí)施。我處隊員主動(dòng)參與維護建筑工地的治安防范工作，確保***公司工程部人員在現場(chǎng)的安全。一年來(lái)，隊員多次制止了外來(lái)人員在內湖鉤魚(yú)、車(chē)輛占壓草坪、隨處方便和安全火險等。五、財務(wù)收費款實(shí)賬明我處嚴格執行公司財務(wù)制度，按照有關(guān)協(xié)議收取服務(wù)費，合理控制消費性開(kāi)支，節約經(jīng)營(yíng)成本。2004年收取服務(wù)費共計***元。（一）賬目管理詳實(shí)清晰。我處根據財務(wù)的分類(lèi)規則，對于每一筆進(jìn)出賬，分門(mén)別類(lèi)記錄在案，登記造冊。同時(shí)認真核對發(fā)票、賬單，搞好票據管理。按照財務(wù)制度，我處細化當月收支情況，定期編制財務(wù)報表，按公司的要求搞好每月例行對賬。從全年的情況看，與財務(wù)部銜接流暢，沒(méi)有出現漏報、錯報的現象。（二）收費管理及時(shí)無(wú)誤。我處結合***小區的實(shí)際，遵循服務(wù)費協(xié)議收繳辦法，認真搞好區分，按照***公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務(wù)費，協(xié)調關(guān)系，微笑服務(wù)，定期予以收繳、催收，2004年全年的服務(wù)費已全額到賬。同時(shí)，協(xié)助***公司及時(shí)收繳施工單位的水電費。（三）合理控制開(kāi)支。合理控制開(kāi)支是實(shí)現盈利的重要環(huán)節，我處堅持從公司的利益出發(fā)，積極為公司當家理財。特別在經(jīng)常性開(kāi)支方面，控制好消費性開(kāi)支，想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關(guān)系，嚴格把好采購關(guān)、消耗關(guān)和監督關(guān)，防止鋪張浪費。六、下步需要改進(jìn)和解決的問(wèn)題一是小區設施設備較多，但工程部至今未向我處移交各類(lèi)工程圖紙、說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)等；也有部分設備達不到運行要求，甚至有的設備沒(méi)有配備齊全；更沒(méi)有向我處正式進(jìn)行設施設備移交，且大部分設施設備仍在保修期內，仍需工程部協(xié)調處理。二是大量房屋存在不同程度的滲漏水情況得不到及時(shí)解決，7戶(hù)裝修的業(yè)主有3戶(hù)為別墅、4戶(hù)公寓樓，均有滲漏情況，工程部已安排施工人員維修，但滲水問(wèn)題一直沒(méi)能得到徹底解決，對業(yè)主的影響較大，且維修施工工藝不能達到解決滲漏水要求。此事，我處正積極聯(lián)系甲方工程部盡快解決，以免影響管理費收取。三是小區內的標識系統仍不完善，如：停車(chē)牌、限速牌、草坪警示牌等，這個(gè)問(wèn)題我處多次有聯(lián)系函發(fā)給甲方公司但至今未解決。
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