商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第十二條解讀【房屋主體結構質(zhì)量不合格】
來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)作者：未知發(fā)布時(shí)間： 2011-02-28 第十二條【房屋主體質(zhì)量不合格】
因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
本條是關(guān)于商品房質(zhì)量不合格應如何處理的規定。
隨著(zhù)我國住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，城鎮商品住宅的質(zhì)量諸多問(wèn)題，已成為社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)，商品房質(zhì)量糾紛問(wèn)題亦已成為我國消費領(lǐng)域十大投訴之一。由于商品房住宅是使用年限很長(cháng)的消費品，其質(zhì)量是否合格就顯得尤為重要。我們知道房屋質(zhì)量與安全問(wèn)題緊密相關(guān)，房屋質(zhì)量出現問(wèn)題有可能引發(fā)安全事故，由于房屋買(mǎi)賣(mài)的特殊性，它不僅要適用《合同法》的有關(guān)規定，還要受到一系列不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律的調整。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等。本條中所講的房屋質(zhì)量問(wèn)題，其主要就涉及到《建筑法》中的很多規定。
在買(mǎi)賣(mài)合同中，房屋質(zhì)量合格交付是出賣(mài)人依據法律規定或依據當事人的約定交付標的物的主要義務(wù)，該義務(wù)是法定義務(wù)，是法律直接規定的特別義務(wù)，就是說(shuō)出賣(mài)人交付的標的物如果不合格，依照法律規定應承擔相應的法律責任。
《建筑法》第61條規定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279條亦作了基本相同的規定。由于房屋建筑是較永久性的建設項目，且建筑質(zhì)量問(wèn)題錯綜復雜，其既可能是勘察、設計方面的原因，亦可能是施工方面的問(wèn)題。因此國家對建筑質(zhì)量的有關(guān)法律、法規及技術(shù)標準、設計文件等均作了明確規定。該規定中所稱(chēng)的竣工驗收，是指建筑工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項工作程序，也是建設過(guò)程中最后一個(gè)工序，是全面考核基本建設工作，檢查是否合乎設計要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節，是房屋從建設生產(chǎn)轉入使用的一個(gè)重要的標志，交付使用的房屋必須經(jīng)過(guò)這一環(huán)節。
在正常情況下房屋建成后，有關(guān)部門(mén)應根據《建設項目（工程）竣工驗收辦法》的規定及工程規模大小，復雜程度等組織驗收。不管是新建、擴建、改建項目及技術(shù)改造項目一律要經(jīng)過(guò)工程驗收后，方可交付使用。按照法律規定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質(zhì)量標準，并具備國家規定的其他竣工條件。
根據《建筑法》有關(guān)規定竣工交付使用的建設項目必須符合下列要求：
（1）完成工程設計和合同中規定的各項工作內容，達到國家規定的竣工條件；
（2）工程質(zhì)量符合國家安全規定的標準，如符合房屋土建工程驗收標準、安裝工程驗收標準等；
（3）符合工程建筑設計和工程建設合同約定的內容；
（4）有完整的并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核的工程建設技術(shù)數據及檔案圖紙材料；
（5）有建筑材料、設備、購配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗檢驗報告；
（6）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等等；
（7）有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；
（8）已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續。
工程竣工驗收一般可分為初步驗收和正式驗收兩個(gè)階段進(jìn)行。對大、中型和比較復雜的工程應先進(jìn)行初驗，然后進(jìn)行全部項目的驗收、對較小、簡(jiǎn)單的建設項目，可以一次進(jìn)行全部建設工程驗收。在驗收步驟上，一般分為驗收準備、初步驗收及正式驗收。驗收單位要根據工程規模的大小情況，組成驗收委員會(huì )或驗收組。大中型建設工程由國家批準的限額以上利用外資的工程由國家組織委托有關(guān)部門(mén)組織驗收；地方大中小型建設工程由省級主管部門(mén)組織驗收。其他小型工程由地市級主管部門(mén)或建設單位組織驗收。建筑工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的不得交付使用。建筑工程驗收合格表明工程是按照工程合同的規定履行了合同義務(wù)?？梢哉f(shuō)沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗收的建設工程，是未完成的工作成果，也可以說(shuō)是未完成的工程，因為沒(méi)有證明其已經(jīng)完工的證明。因此交付使用的房屋都必須經(jīng)過(guò)竣工驗收這一環(huán)節，并且還須驗收合格，對不合格的工程不予驗收，也不得交付使用。該條中所說(shuō)的房屋質(zhì)量不合格，其應包括房屋未經(jīng)驗收和經(jīng)驗收不合格兩種情況。
另外該條還提到房屋交付使用后，經(jīng)核驗質(zhì)量確屬不合格的情況，這種情況一般是指房屋經(jīng)驗收合格交付使用后，但又經(jīng)核驗確屬不合格。該種情況雖然與未經(jīng)驗收和驗收不合格情況有所不同，但是對出賣(mài)人所交付的房屋和買(mǎi)受人所購置的房屋來(lái)說(shuō)，仍然是質(zhì)量不合格的房屋，所以該條對經(jīng)驗收合格交付使用，后又經(jīng)核驗確屬不合格的，與未經(jīng)驗收交付使用及驗收不合格交付使用在處理原則上是一致的。但在審判實(shí)踐中，對經(jīng)驗收合格，交付使用的房屋，又經(jīng)核驗質(zhì)量確屬不合格的情況，在認定及具體處理中尚有一定難度（該問(wèn)題將在后面詳述）。
關(guān)于本條中所稱(chēng)的“房屋主體結構質(zhì)量不合格”一節，我們認為應作廣義理解，作為一個(gè)完整的房屋建筑工程，它既應包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也應包括房屋地上工程所涉及的部分。就是說(shuō)地下與地上部分是不可分割的一個(gè)整體，根據建筑法的規定房屋建筑工程應當包括以下內容：房屋的地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線(xiàn)、上下水管線(xiàn)的安裝工程，供熱、供冷系統工程等部分。本條中未將各部分進(jìn)行詳細列舉，一是考慮與《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定中的提法相一致，再就是考慮到《建筑法》中對此亦有具體的規定。所以在適用本條規定時(shí)，一定全面理解其涵義。
《建筑法》第60條第1款規定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構質(zhì)量。”下面介紹一下地基基礎工程與主體結構工程。建筑物的地基，是指支承由基礎傳遞的上部結構符載的土體或巖體。為保證建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷載作用下不致產(chǎn)生破壞，其次組成地基的地層因某些原因產(chǎn)生的變形不能過(guò)大，否則將會(huì )使建筑物遭到破壞，無(wú)法滿(mǎn)足使用要求。建筑物的基礎，是指結構所承受的各種作用傳遞到地基上結構組成部分。它是建筑物的重要組成部分。建筑物的基礎可以按照基礎埋置深度、建筑材料、基礎變形特征和結構形式進(jìn)行分類(lèi)。以上可看出，建筑物的地基基礎在建筑物整體構造中起到的重要作用。建筑物的主體結構是指在建筑中，由若干構件連接而成的能承受作用的平面或空間體系。主體結構要具備足夠的強度、剛度、穩定性，用以承重建筑物上的各種荷載，建筑物主體結構可以由一種或者多種材料構成。建筑物的主體工程是建筑物工程的重要組成部分。因此保證建筑物的地基基礎工程和主體結構工程的質(zhì)量是非常重要的，建筑工程的地基基礎和主體結構的質(zhì)量是政府質(zhì)量監督的重要內容，是建設單位或監理單位檢查的重點(diǎn)，為保證建筑工程質(zhì)量，國家制定了一系列技術(shù)標準和管理標準如《建筑工程質(zhì)量檢驗評定統一標準》、《建筑安裝工程施工及驗收規范》等等。
建筑物的地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的重要基礎和主體，如果一項建筑工程在地基基礎工程和主體結構出現質(zhì)量問(wèn)題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個(gè)建筑工程質(zhì)量。因此《建筑法》規定，建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質(zhì)量。建筑物的合法使用壽命即設計年限，是指建筑物的設計單位按設計的建筑物的地基基礎和主體結構形式、施工方式和工藝等技術(shù)條件所確定的保證該建筑物正常使用的最低年限。關(guān)于“合理使用壽命”問(wèn)題，目前國家還沒(méi)有統一的規定，具體各類(lèi)建設工程的合理使用年限，要根據建筑物的使用功能、所處的自然環(huán)境等因素，由有關(guān)技術(shù)部門(mén)作出判斷，根據《民用建筑設計通則（試行）》，一般認為按民用建筑的主體結構確定的建筑耐久年限分為四級：一級耐久年限為100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級耐久年限為50－100年，適用于一般建筑；三級耐久年限為25－50年，適用于次要建筑；四級耐久年限為15年以下，適用于臨時(shí)性建筑，耐久年限即為工程合理使用年限，建設單位如有低于或高于工程合理使用年限要求的，應在合同中予以明確。對地基和主體結構發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內引起爭議，應首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準；無(wú)確定年限的由原設計單位或有權確認的部門(mén)確定，并按此確定的年限為準。關(guān)于屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線(xiàn)、上下水管線(xiàn)的安裝工程，供熱、供冷系統工程等部分，其主要涉及到建筑物質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，這些問(wèn)題將在本《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第13條中詳述。地基基礎工程和主體結構工程質(zhì)量問(wèn)題是直接關(guān)系到建筑物是否安全問(wèn)題，該兩項工程是不能存在質(zhì)量隱患的，如果地基基礎工程及主體結構工程質(zhì)量出現問(wèn)題，也很難通過(guò)修復辦法解決。但是如果通過(guò)加固等能夠修復，且確保建筑物安全的可以修復，其建筑物繼續使用，如不能修復建筑物無(wú)法使用的，買(mǎi)受人可依法請求有關(guān)責任者承擔法律責任。下面將對出賣(mài)人交付不合格房屋的，買(mǎi)受人可采取的救濟措施分別不同的情況提出處理意見(jiàn)，以供參考。
一、實(shí)際履行
買(mǎi)受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質(zhì)量出現問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買(mǎi)受人可以請求出賣(mài)人依照法律規定及合同約定內容履行義務(wù)。實(shí)際履行也稱(chēng)為具體履行或依約履行。我國合同立法稱(chēng)之為繼續履行。實(shí)際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。其指一方在不履行合同時(shí)，另一方有權要求違約方按合同規定的標的履行合同，而不得以支付違約金和賠償金的方式代替合同履行?！睹穹ㄍ▌t》第111條將實(shí)際履行作為違反合同的一種主要補救方法予以規定?！逗贤ā返?/span>107條規定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。根據相關(guān)規定，我們認為，繼續履行應具備以下條件：（1）有違約行為的存在。違約行為的存在是實(shí)施實(shí)際履行的前提，只要合同在履行過(guò)程中不存在不可抗力或其他法定免責事由以及當事人合法約定的免責事由，就應當認為守約方享有進(jìn)行履行的權利。（2）要由守約方向法院提出要求違約方繼續履行合同之請求。既然認定實(shí)際履行是守約方的一種權利，那么它的成立就依賴(lài)于守約方對權利的行使。當事人訂立合同的目的不是為了在違約之后尋求金錢(qián)賠償，而是意在實(shí)現其所期待之利益，當守約方在利益衡量后認為繼續履行合同對其更為有利，就可選擇實(shí)際履行的方式。（3）合同的標的物一般是無(wú)法代替的特定物或無(wú)法用金錢(qián)衡量其價(jià)值的物。（4）守約方在不違背合同本身的性質(zhì)和法律的條件下才可選擇實(shí)際履行。（5）違約方必須能夠繼續履行。此條件對實(shí)際履行的責任方式十分重要。繼續履行要考慮其合理性。如果違約方確無(wú)力繼續履行或繼續履行將會(huì )付出更大的代價(jià)等，均不宜采取繼續履行的方式。
二、解除合同
在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質(zhì)量問(wèn)題后，其難以通過(guò)修復辦法解決，買(mǎi)受人可請求解除合同，買(mǎi)受人請求解除的人民法院應予準許。解除合同是指合同有效成立后，因當事人一方的嚴重違約而使合同關(guān)系自始無(wú)效或向將來(lái)消滅的一種行為。解除合同的概念有廣義和狹義之分。廣義的合同解除，是指在合同有效成立后，沒(méi)有履行或沒(méi)有履行完畢之前，通過(guò)當事人雙方協(xié)議或者通過(guò)一方當事人行使解除權使合同關(guān)系提前消滅。狹義的合同解除僅指單方行使解除權解除合同，即當事人一方行使法定或約定的解除權。合同的解除是對有效合同的解除，合同解除的對象是已經(jīng)有效成立而尚未履行完畢的合同。解除合同免除了當事人的履約責任。如出賣(mài)人根本違約，不交付買(mǎi)賣(mài)合同的標的物，或交付的標的物根本不符合合同規定品質(zhì)，則買(mǎi)受人可不再等待出賣(mài)人的交付，但其仍有權利取得損害賠償。在因買(mǎi)賣(mài)合同一方當事人違約而導致合同解除的情況下，不免除違約方承擔相應的違約責任，特別不影響受害方要求損害賠償的權利。解除合同是一種較嚴厲的措施。一般禁止當事人在沒(méi)有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。一般情況下，解除合同是以對方根本違約為前提條件的。我國《合同法》第93條至97條對合同解除的條件、程序、后果作了規定。當事人的合同解除行為分為兩種：一是由當事人雙方協(xié)商一致解除合同；另一種是由享有法定的或約定的解除權的一方作出解除合同的意思表示，這種意思表示不需要征得對方的同意。解除權的行使期限是一種除斥期間，在行使期限內，解除權有效，超過(guò)行使期限而不行使解除權，解除權消滅?！逗贤ā返?/span>95條對解除權行使期限規定：“法律規定或者當事人約定解除行使期限，期限屆滿(mǎn)當事人不行使的，該權利消滅。法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”所謂“對方催告”，一般是指解除權人向對方以通知的方式告訴解除權人行使解除權。所謂“合理期限”，是指催告解除權人行使解除權要給解除權人以必要的準備時(shí)間。關(guān)于合同解除的效力在學(xué)術(shù)上歷來(lái)有爭議，合同解除的效力是指合同解除所產(chǎn)生的法律后果。對此爭議的主要問(wèn)題是合同解除是否發(fā)生溯及既往的效力?！逗贤ā返?/span>97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”從這一規定看，其未采取一刀切的做法，它既包括不溯及既往的效力，又包括溯及既往的效力。從不溯及既往的效力來(lái)說(shuō)，合同解除后，尚未履行的合同或者合同中尚未履行的部分，向未來(lái)終止履行，而已經(jīng)履行的部分，可以維持其履行結果不變。合同解除不影響合同中結算和清理條款的效力。結算條款，是當事人雙方關(guān)于各項經(jīng)濟往來(lái)收支的結算辦法的約定，當事人在合同中事先約定了具體的結算方式的，應從其約定。清理條款是當事人雙方關(guān)于解決或處理他們之間債權債務(wù)關(guān)系的約定。再從溯及既往的效力表現看，合同解除后，對已經(jīng)履行的部分，當事人可以要求恢復原狀和采取其他補救措施，有權要求賠償損失。合同的解除與合同無(wú)效在實(shí)踐中容易混淆，兩者相同點(diǎn)是：（1）兩者都使合同對當事人失去了約束力；（2）兩者都發(fā)生溯及既往的效果。但是兩者還是有區別的：（1）從發(fā)生原因看合同無(wú)效是指合同根本不符合法律規定的合同有效條件，合同關(guān)系不成立；而合同解除是指消滅已經(jīng)有效成立的合同。（2）無(wú)效合同、特別是故意違反法律和社會(huì )公共道德的合同，其當然無(wú)效，即使當事人不主張無(wú)效，有關(guān)國家機關(guān)也可主動(dòng)干預；而合同解除主要適用合同自由原則，即使符合法律規定的解除條件，當事人不行使解除權，國家也不予干涉。（3）無(wú)效合同的確認權歸仲裁機構和人民法院，宣告合同無(wú)效是國家行為；而合同解除則往往由雙方當事人自己決定。（4）在法律后果上，無(wú)效合同是因當事人故意違法等而導致無(wú)效的，有的還要追繳當事人所獲得的非法財產(chǎn)；而合同解除則不存在追繳財產(chǎn)問(wèn)題。
三、違約金及損害賠償
出賣(mài)人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人不論是請求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請求出賣(mài)人支付違約金及承擔損害賠償責任。違約金是由合同當事人預先約定的，在違約行為發(fā)生后，違約金的支付是獨立于履行行為之外的，由違約方向對方當事人支付的一定數量的金錢(qián)。其特征是：（1）違約金的數額或比例是事先約定的；（2）違約金是在違約行為發(fā)生后，對非違約方的一種救濟方式。違約行為發(fā)生，是違約金條款生效的惟一條件；（3）違約金的支付獨立于履行行為之外，違約金的支付不能代替實(shí)際履行，其兩者可以合并使用。（4）違約金既是一種責任形式，同時(shí)又是一種獨立的債的擔保方式。違約金有約定違約金與法定違約金、補償性違約金與懲罰性違約金。約定違約金是指由合同雙方當事人在合同中或在合同成立以后，就違約金的數額或比率，及支付條件等做出預先約定的違約金。
根據我國《民法通則》第112條及《合同法》第114條的規定，當事人可以在合同中約定一方在違反合同時(shí)，向對方支付一定數量的違約金。法定違約金，是指法律預先規定的、并不以當事人的約定而改變的，違約行為發(fā)生后由違約方向對方支付一定數額或按某種比率支付的違約金。當事人約定的違約金條款與該規定發(fā)生沖突時(shí)，約定條款無(wú)效。在違約行為發(fā)生后，法院或仲裁機構可以直接根據法律的規定，對違約方負擔的違約金數額作出判決或裁定。補償性違約金是對違約損失總額的預先估計，在違約行為發(fā)生后，可根據該約定，得到賠償以彌補實(shí)際損失。懲罰性違約金是指由合同當事人約定的或法律直接規定的，由違約方向對方支付一筆金錢(qián)，以作為的違約行為的懲戒，從而確保合同履行的違約金。懲罰違約金一般與實(shí)際損失并無(wú)必然的聯(lián)系，其數額常常較高。
根據我國《合同法》第112條規定，實(shí)際履行后，還有其他損失的，可以請求賠償損失；《合同法》第114條規定，約定的違約金，視為違約的損失賠償。違約金不能代替實(shí)際履行。違約方支付違約金之后，若對方仍要求實(shí)際履行的，違約方仍應實(shí)際履行合同義務(wù)。一方違約導致合同解除的，違約金條款是否有效，我國《合同法》并未規定，但我國《民法通則》第115條規定：“合同變更或解除，不影響當事人要求賠償損失的權利。”由此可見(jiàn)，因一方過(guò)錯導致合同被解除的，另一方可以要求對方按事先的約定支付違約金。損害賠償是指違約方因不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對方造成損失，依法或根據合同應承擔賠償責任。它是合同責任中最常見(jiàn)的一種補救方式。從性質(zhì)上看，違約損害賠償實(shí)際上是法律強制當事人給受害人一筆金錢(qián)，目的在于彌補受害人所遭受的損失。違約損害賠償是一種因債務(wù)不履行所發(fā)生的債務(wù)。損害賠償的榭正是：（1）損害賠償是因債務(wù)人違反合同義務(wù)所產(chǎn)生的一種責任。（2）損害賠償具有補償性，一般不具有懲罰性。（3）損害賠償具有一定程度的任意性。
根據《合同法》第114條的規定，當事人可以約定損害賠償的計算方法，若違約方不愿意承擔其應負的賠償責任，那么受害方可以請求法院強制其承擔責任。（4）損害賠償應以當事人實(shí)際遭受的全部損害為原則。損失應是可以確定的，推測和臆想的損失不予賠償。（5）損害賠償在本質(zhì)上是交換關(guān)系的反映。違約方造成他人損害，就必須以等量的財產(chǎn)予以賠償，這是民法之等價(jià)交換原則的體現。
損害賠償的適用，必須符合一定的條件。根據《合同法》的有關(guān)精神，損害賠償的適用要件應為：違約行為、損害事實(shí)以及違約行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。損害事實(shí)一般認為，損害包括受害人財產(chǎn)上積極損失和可得利益的損失。損害事實(shí)以及違約行為與損害事實(shí)之間的因果關(guān)系，確定因果關(guān)系是違約方承擔損害賠償責任的主要依據。由于賠償直接關(guān)系到當事人雙方的物質(zhì)利益分配，體現著(zhù)違約責任的作用，因此損害賠償責任的承擔應遵守下列規則：（1）完全賠償原則。損害賠償旨在補償受害人因對方違約所遭受的損失，其應包括積極損失和消極損失。當事人在合同適當履行的狀態(tài)下所能獲得的經(jīng)濟利益，不應該因另一方的違約行為而有所減少?！逗贤ā返?/span>113條就有“損害賠償應相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”的內容。（2）應當預見(jiàn)規則?！逗贤ā返?/span>113條規定了損失賠償額不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)應當預見(jiàn)的因違反合同可能造成的損失。這說(shuō)明我國立法在確定損害賠償的范圍上已采取了應當預見(jiàn)規則。（3）減輕損失的原則。當事人一方違約后，對方當事人應當采取措施防止損失的擴大，如沒(méi)有及時(shí)采取適當措施而導致?lián)p失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。該項內容《合同法》第119條有明確規定。（4）各自負責的規則?！逗贤ā返?/span>120條規定：“當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。”（5）有過(guò)失規則。指受害人對損失的發(fā)生或擴大有過(guò)失時(shí)，其應當承擔的責任可以從違約方的損害賠償責任中扣除，直至差額為零。（6）損益相抵規則，也稱(chēng)損益同銷(xiāo)規則。是指受害人基于損失發(fā)生的同一賠償原因獲得利益時(shí)，其所能請求的實(shí)際賠償額是損失額扣除所獲利益后的差額。
損失賠償額的確定問(wèn)題既是事實(shí)問(wèn)題也是法律問(wèn)題，由于可得利益是在已經(jīng)違約的情況下計算合同在正常履行時(shí)的狀況，而可得利益確定要具備各種條件，實(shí)踐中，確定可得利益損失數額的辦法一般采取對比法，即依通常方法比照受害人在相同的條件下所獲取的利益來(lái)確定應賠償的可得利益損失。關(guān)于損失額的計算方法將包括具體的方法與抽象的方法，具體方法旨在恢復權利實(shí)際遭受的全部損失。而抽象方法并不注重非違約方的特定損失，而是根據交易的通常情況給予合理的賠償。關(guān)于計算標準時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題，是指應依據什么時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為標準計算損害賠償額。該問(wèn)題我國法律未有規定，學(xué)術(shù)界大致有違約發(fā)生時(shí)、合同解除時(shí)、中間最高價(jià)格時(shí)、提起訴訟時(shí)等等。有學(xué)者認為應由受害方選擇以何種時(shí)點(diǎn)為標準來(lái)計算損失賠償額。因為從違約時(shí)起至到最后確定賠償額這段時(shí)間內價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險，受害人應有權在這一段時(shí)間內選擇其最有利的時(shí)點(diǎn)，來(lái)計算損失賠償額。
四、違約侵權責任
根據《合同法》第122條“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任”的規定，房屋買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人，還可以向出賣(mài)人提出違約侵權賠償?！逗贤ā返?/span>122條規定其實(shí)是違約責任與侵權責任競合的問(wèn)題。侵權行為責任是不法侵害他人權利所生之責任，違約責任是債務(wù)人不履行契約上的義務(wù)而生之責任。如果債務(wù)人之違約行為同時(shí)構成侵權行為之要件時(shí)，即發(fā)生違約責任與侵權責任之競合。在責任競合的情況下，允許受害人就兩種請求權作出選擇，從而使其損害得以彌補。在處理責任競合案件還應注意以下問(wèn)題：（1）因不法行為造成受害人的人身傷害和精神傷害的，當事人之間即使存在著(zhù)合同關(guān)系，也應按侵權責任而不是以合同責任予以處理。因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。（2）當事人存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人的財產(chǎn)損失，在此按合同糾紛處理對受害人更為有利。（3）在責任競合的情況下，如果當事人事先在合同約定雙方僅承擔合同責任，不承擔侵權責任，原則上應依當事人約定，一方不能行使侵權行為的請求權。但是如果合同關(guān)系形成后，一方基于故意和重大過(guò)失使另一方遭受人身傷害或死亡，應承擔侵權責任。因為當事人約定不得免除其應承擔的故意或重大過(guò)失的侵權責任，在此情況下受害人享有違約責任的請求權，也享有侵權責任的請求權。
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