我國養老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及到一級、二級、三級市場(chǎng)，從土地供應到資產(chǎn)管理，涉及到政府、開(kāi)發(fā)商、消費者、投資者等各類(lèi)利益群體?？傮w來(lái)看，從其產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節上的各個(gè)影響要素分析上可以得出，對養老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈影響最大三大要素是“土地獲取”、“融資渠道”和“盈利模式”。
圖1 我國養老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈圖譜
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養老用地市場(chǎng)競爭激烈
（一）閑置土地逐年遞減，可改造資源減少
為解決閑置土地問(wèn)題，國家先后出臺多項閑置資產(chǎn)轉型政策，其中對養老產(chǎn)業(yè)提出可不改變土地性質(zhì)。且在十三五期間，國家在多個(gè)行業(yè)發(fā)展規劃中提出，鼓勵國企、事業(yè)單位、個(gè)人利用閑置資源發(fā)展養老、旅游、文化創(chuàng )意園。2014年國家土地督察報告中顯示，全國有105.27萬(wàn)畝的閑置土地，經(jīng)過(guò)多年治理，至今全國仍有42萬(wàn)畝左右閑置土地。大量閑置土地已完成改造或回收，可作為養老用途的閑置土地越來(lái)越少。
圖2 我國2014年-2017年閑置土地面積（單位：萬(wàn)畝）
（數據來(lái)源：2014年國家土地督察報告）
目前國家鼓勵盤(pán)活存量資產(chǎn)提供養老服務(wù)，存量資產(chǎn)基本集中于集體用地與工業(yè)用地。而養老用地多為其他用地配套出售，住宅用地、商業(yè)用地、旅游用地、集體用地、工業(yè)用地等土地性質(zhì)可通過(guò)一定方式建設運營(yíng)養老服務(wù)設施項目。
表1 其他性質(zhì)土地轉性做養老
（二）養老用地競拍日益激烈，土地溢價(jià)明顯
2014年4月10日，深圳迎來(lái)全國首例養老設施用地成功拍賣(mài)，位于寶安中心區的A001-0198宗地被前海人壽以4億元拍下，龍華新區地塊由深圳市融通信投資有限公司以2.8億元拍得。兩幅地塊吸引了35家企業(yè)參與競標，最終拍賣(mài)價(jià)格共為6.28億元，相比出讓底價(jià)1.085億，溢價(jià)4.78倍。
2015年開(kāi)始北京市養老用地供應方式是“住宅用地+機構養老設施用地+限價(jià)商品住房用地”配建的混合用地模式。2015年2月3日，首創(chuàng )置業(yè)5.98億元折桂北京順義新街地塊，包括3.83萬(wàn)平方米售價(jià)為9500元/平方米的限價(jià)房，以及規劃建筑面積3.46萬(wàn)平方米的養老用地，去除養老設施用地和限價(jià)房用地，該地塊剩余純商品房面積不到2.9萬(wàn)平方米。
2017年谷夏各莊新城2-11-2地塊和2-11-3地塊共吸引包括中弘、招商地產(chǎn)、金地、保利、首開(kāi)、萬(wàn)科在內的14家房企參與競拍，終兩幅地塊均由中弘競得。其中平谷夏各莊2-11-2地塊總價(jià)4.96億元、溢價(jià)率273%、平均樓面價(jià)11241元/平米；平谷夏各莊養老2-11-3地塊成交總價(jià)6.6億元拿下，成交樓面價(jià)11302.8元/平米，溢價(jià)率275%。高昂的土地價(jià)格勢必會(huì )傳導到后續的養老產(chǎn)品價(jià)格，提高進(jìn)入門(mén)檻，增加了養老負擔。
表2 北京市2017年養老用地招拍掛情況
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養老地產(chǎn)融資渠道及盈利模式
（一）融資渠道及其優(yōu)劣勢分析
與傳統地產(chǎn)項目相比，養老地產(chǎn)還處于起步階段，在開(kāi)發(fā)、建設、運營(yíng)等方面還存在很多問(wèn)題，除具有地產(chǎn)行業(yè)共同的資金投入量大特性外，還具有回收周期長(cháng)等特點(diǎn)，由此資金問(wèn)題成為養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目發(fā)展的關(guān)鍵因素。而目前養老地產(chǎn)融資仍以自有資金和銀行貸款為主，大型企業(yè)占據絕對優(yōu)勢，掌握了養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的先機，多數小型企業(yè)不具備優(yōu)勢條件。
表3 融資渠道及其優(yōu)劣勢分析
（二）REITS將成養老地產(chǎn)新型盈利模式
會(huì )員制、長(cháng)期租賃與直接銷(xiāo)售仍然是目前養老地產(chǎn)項目的主要資金回收方式，同時(shí)按月收取相關(guān)服務(wù)費用作為運營(yíng)費用，部分金融機構進(jìn)入養老地產(chǎn)，開(kāi)始探索新型盈利模式，但整體處于初級階段。
表4 養老地產(chǎn)盈利模式分析
2017年10月23日，保利首發(fā)租賃住房REITS獲批，為養老地產(chǎn)盈利模式打開(kāi)新道路。保利之所以成為首家租賃住房REITS的房企，得益于央企融資能力較強且擁有較多自持土地，具備租賃住宅方面的運營(yíng)能力，而養老地產(chǎn)成熟運營(yíng)將具有較好的現金流，打通REITS模式將幫助養老地產(chǎn)更快速實(shí)現盈利。
圖3 保利租賃住房REITS模式
美國養老地產(chǎn)的主流投資商是REITs，大型REITs公司擁有的物業(yè)數量可達600處，總資產(chǎn)規?？蛇_百億美元以上，屬于資本密集型企業(yè)，而其低成本融資，多元化投資特征對公司分散風(fēng)險獲取收益起到?jīng)Q定性作用。美國養老地產(chǎn)REITs運營(yíng)管理模式分為凈出租模式（REITs公司把養老物業(yè)租賃給運營(yíng)商，每年收取固定租金費用，REITs公司的風(fēng)險最低、收益最穩定）和委托經(jīng)營(yíng)模式（REITs公司將旗下物業(yè)托管給運營(yíng)商，運營(yíng)商每年收取相當于經(jīng)營(yíng)收入一定占比的管理費）兩種。
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多類(lèi)型企業(yè)涉足養老地產(chǎn)
養老地產(chǎn)業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，對企業(yè)的資金、開(kāi)發(fā)建設、運營(yíng)實(shí)力要求較高，因此進(jìn)入養老地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)以國企央企、上市公司在內的業(yè)務(wù)復合型企業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)和保險企業(yè)為主。
（一）業(yè)務(wù)復合型企業(yè)：大體量企業(yè)占據主導地位
業(yè)務(wù)復合型企業(yè)以較大體量企業(yè)為主，其中包括國企央企、上市公司等。國企央企除未來(lái)盈利考慮外，還肩負社會(huì )責任，其融資能力較強，具有品牌背書(shū)效應，進(jìn)入養老地產(chǎn)業(yè)具有先天優(yōu)勢。目前國企央企進(jìn)入養老地產(chǎn)業(yè)以存量資產(chǎn)改造為主，運營(yíng)及養老配套服務(wù)成為其能力發(fā)育的主要方向。
表5 國企央企進(jìn)入養老市場(chǎng)統計
主板與創(chuàng )業(yè)板均企業(yè)涉足養老地產(chǎn)業(yè)，企業(yè)原有業(yè)務(wù)不限于房地產(chǎn)、制造業(yè)等。涉足養老地產(chǎn)業(yè)的上市公司目前普遍青睞于養老旅居地產(chǎn)方向。
表6 上市公司涉足養老地產(chǎn)統計（部分）
（二）房地產(chǎn)企業(yè)：原有業(yè)務(wù)之上的內容提升
通過(guò)自建或改建原有物業(yè)進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)，發(fā)育自身服務(wù)能力是房地產(chǎn)企業(yè)的主要進(jìn)入方式。企業(yè)遇到瓶頸尋求轉型突破、解決自身房產(chǎn)庫存、為已有物業(yè)提供服務(wù)增值、獲取長(cháng)期運營(yíng)收益是企業(yè)進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)主要目的，例如萬(wàn)科成立獨立運營(yíng)服務(wù)團隊進(jìn)行養老服務(wù)探索。
表7 地產(chǎn)企業(yè)涉足養老地產(chǎn)統計
（三）保險企業(yè)：養老產(chǎn)業(yè)最佳拍檔
目前有多家保險機構參與建設養老社區，主要布局在一線(xiàn)城市及周邊輻射圈和部分強二線(xiàn)城市。由于保險資金規模大、周期長(cháng)的資金性質(zhì)，相對更為適合投資養老地產(chǎn)。建設大型養老社區、發(fā)行理財類(lèi)與長(cháng)照類(lèi)養老保險產(chǎn)品是此類(lèi)企業(yè)主要進(jìn)入方式完善企業(yè)自身商業(yè)版圖、構建長(cháng)期穩定客源與收益、與保險產(chǎn)品形成互動(dòng)、對未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)行前期鋪墊是企業(yè)進(jìn)入養老地產(chǎn)的主要目的。
表8 保險企業(yè)涉足養老地產(chǎn)統計
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養老地產(chǎn)發(fā)展機會(huì )研判
通過(guò)對養老地產(chǎn)整體環(huán)境及產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節的現狀分析可總結出養老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會(huì )如下：
土地供給多樣：養老設施用地專(zhuān)項規劃出臺，政策鼓勵國企存量資產(chǎn)盤(pán)活做養老，以及較低的混合拿地價(jià)格，均對養老地產(chǎn)的土地獲取提供了較為有利的政策環(huán)境。
融資渠道擴展：已進(jìn)入的企業(yè)，不管是國企、房企還是險資，多以自有資金進(jìn)行重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設，隨著(zhù)養老地產(chǎn)業(yè)向規?；l(fā)展，投資者數量將不斷增加，尤其是RIETs等金融產(chǎn)品的創(chuàng )新，進(jìn)一步增加融資渠道。
輕資產(chǎn)模式的轉型：萬(wàn)科、遠洋等先行企業(yè)多將后期運營(yíng)與前期開(kāi)發(fā)建設分開(kāi)結算，重心轉向以管理服務(wù)輸出為主的輕資產(chǎn)運營(yíng)階段，將助力養老地產(chǎn)盈利模式清晰化。
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