| 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規避涉稅風(fēng)險提示 | ||||||||||
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| 近年來(lái)，在日常稅收征管工作中，我們發(fā)現房地產(chǎn)業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在涉稅工作中呈現出“納稅環(huán)節多，涉及稅種多，各類(lèi)檢查多”的現象。部分房地產(chǎn)企業(yè)僅限于應付這“三多”，以至于對納稅信息、稅收優(yōu)惠政策、辦稅程序以及稅法與會(huì )計的差異等無(wú)暇顧及，產(chǎn)生了多繳或少繳稅款的問(wèn)題。這不僅讓企業(yè)蒙受了不必要的經(jīng)濟損失，也給我們的征管工作帶來(lái)了一定的困擾。為了讓企業(yè)能更好地規避涉稅風(fēng)險，我們收集整理了一些日常房地產(chǎn)企業(yè)在納稅工作中常遇到的問(wèn)題和注意事項，希望能為企業(yè)降低涉稅風(fēng)險，更好地履行納稅義務(wù)提供一點(diǎn)幫助。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因 ?。ㄒ唬┲貢?huì )計核算，輕稅收管理。企業(yè)會(huì )計在日常工作中偏重于會(huì )計核算, 稅收上依賴(lài)稅務(wù)管理部門(mén)，對稅收知識及辦稅技能重視不夠, 有問(wèn)題問(wèn)管理員，沒(méi)發(fā)現問(wèn)題得過(guò)且過(guò)，甚至有的發(fā)現問(wèn)題也不與稅務(wù)部門(mén)溝通，怕增加麻煩。經(jīng)常忽略一些稅種或者對政策理解上的差異導致了少交稅款。而企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者在日常管理中重效益，對稅收能少交則少交，往往檢查時(shí)遭到稅務(wù)部門(mén)處罰才引起重視。 ?。ǘ┲貢?huì )計知識，輕稅收政策。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會(huì )計人員相對其他行業(yè)會(huì )計業(yè)務(wù)水平較高，對基本稅收政策也較為了解。但稅收政策時(shí)常隨著(zhù)經(jīng)濟環(huán)境的變化而變化, 舊的稅收政策不斷地取消或改變, 新的政策不斷推出, 一些會(huì )計人員不主動(dòng)、及時(shí)地收集、了解這些稅收政策。而是按照老觀(guān)念，固有格式做，不及時(shí)了解當前稅收新政策特別是單獨針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，對有些業(yè)務(wù)事項的發(fā)生是否應納稅模糊不清, 多交了稅或少交了稅,自己渾然不知, 造成企業(yè)經(jīng)濟效益的流失，或稅款的流失。 ?。ㄈ┲貙?shí)體，輕程序。在稅收程序方面，多數稅務(wù)事項，例如報稅、稅收優(yōu)惠、報批備案等都有時(shí)間限期，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于不了解稅收程序、時(shí)限而受到處罰或沒(méi)有享受到該得到的企業(yè)權利。 二、房地產(chǎn)企業(yè)部分稅種稅收風(fēng)險問(wèn)題 我國的稅收政策較多，稅收法律、稅收行政法規、規章以及相關(guān)政策每年都會(huì )出臺很多，故對稅收政策的熟知就顯得極為重要。 ?。ㄒ唬┢髽I(yè)所得稅 主要是國稅發(fā)[2006]31號文和國稅發(fā)[2009]31號文的差異。2006年，國家稅務(wù)總局出臺的國稅發(fā)[2006]31號文件規定：開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實(shí)際取得利益權利時(shí)確認收入（或利潤）的實(shí)現。而新稅法出臺后，2009年，國家稅務(wù)總局緊接著(zhù)出臺了國稅發(fā)[2009]31號文，文件規定：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實(shí)際取得利益權利時(shí)確認收入（或利潤）的實(shí)現。上述兩文件的不同在于新文件將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)視同銷(xiāo)售收入取消了，如果企業(yè)對該政策不了解的話(huà)，涉及到此種業(yè)務(wù)時(shí)就會(huì )多繳納企業(yè)所得稅。另外，國稅發(fā)〔2009〕31號第二十四條還設置了一個(gè)反避稅條款，即：企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費用。如果房地產(chǎn)企業(yè)將實(shí)際使用時(shí)間累計未超過(guò)12個(gè)月的“固定資產(chǎn)”銷(xiāo)售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產(chǎn)”的計稅余值應該是未扣除折舊后的原值。 再如，新稅法出臺前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實(shí)際銷(xiāo)售收入時(shí)，再將其作為計算基數。新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長(cháng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。而新文件規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數，但開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工會(huì )計核算轉銷(xiāo)售收入時(shí)，已作為計提基數的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入不得重復計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。對于新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因為政策的改變，計算繳納的企業(yè)所得稅也有著(zhù)很大的差異，由此也會(huì )給企業(yè)帶來(lái)一定的涉稅風(fēng)險，例如滯納金、罰款等。 ?。ǘI(yíng)業(yè)稅 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)委托施工單位進(jìn)行工程施工，但由房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑工程設備營(yíng)業(yè)稅征稅問(wèn)題。 從營(yíng)業(yè)稅細則第十六條可以看出，建設方提供設備的價(jià)款，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。這與“財稅〔2003〕16號文”的規定是不一致的。“財稅〔2003〕16號文”明確規定，建筑安裝工程的計稅營(yíng)業(yè)額不應包括設備價(jià)值，具體設備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據各自實(shí)際情況列舉。也就是說(shuō)，凡是屬于列入省級地方稅務(wù)機關(guān)列舉的設備名單中的建筑工程設備，無(wú)論是甲方提供還是施工單位自行采購，均可以不繳納營(yíng)業(yè)稅。而按照新細則的規定，建設單位提供的設備價(jià)款不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，但是施工單位自行采購的設備價(jià)款需要繳納營(yíng)業(yè)稅。新細則關(guān)于建筑工程設備征稅問(wèn)題的變化，提醒房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)必須籌劃建筑工程設備的供應方式，否則存在多繳納營(yíng)業(yè)稅的風(fēng)險。 同時(shí)注意材料和設備的劃分，按照現行規定，甲供材料必須納入營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，而甲供設備是不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的。所以，在平時(shí)對于材料設備的劃分就顯得十分重要。新?tīng)I業(yè)稅條例及實(shí)施細則對材料設備的劃分并沒(méi)有明確規定，在具體實(shí)施過(guò)程中及時(shí)與主管稅務(wù)部門(mén)溝通，正確區分材料和設備，并按規定正確計算繳納營(yíng)業(yè)稅。 ?。ㄈ┩恋卦鲋刀?/p> 從2003年以來(lái)，國家不斷出臺相關(guān)土地增值稅政策，來(lái)規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅的征繳。土地增值稅較其他稅種相對復雜，它的計算、預繳、清算也有一定的特殊性，故對企業(yè)來(lái)說(shuō)，要對其充分了解也是比較困難的。 1、土地增值稅預征率問(wèn)題。土地增值稅預征率是此稅種中的首要問(wèn)題，當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有預售收入時(shí)，土地增值稅按開(kāi)發(fā)項目的具體類(lèi)型進(jìn)行預征。此時(shí)企業(yè)就一定要了解自身開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在稅收中屬于何類(lèi)型，而不能簡(jiǎn)單地按照立項或規劃的批復來(lái)分類(lèi)。如果企業(yè)對預征率不了解或是對房屋類(lèi)型不能準確劃分，應該及時(shí)與稅務(wù)部門(mén)溝通，確定各類(lèi)房型的預征率。 2、土地增值稅的計稅成本問(wèn)題。土地增值稅的計稅成本與企業(yè)所得稅確認的計稅成本不盡相同，故在土地增值稅清算時(shí)，不能以企業(yè)所得稅所確認的成本來(lái)確定土地增值稅的計稅成本。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以享受土地增值稅加計扣除的稅收優(yōu)惠，如果計稅成本計算不正確，會(huì )使得土地增值稅清算的結果大相徑庭。 3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉固定資產(chǎn)繳納土地增值稅問(wèn)題。在計算土地增值稅時(shí)，根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的規定，分為非直接銷(xiāo)售和自用兩種情況：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。如果將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權未發(fā)生轉移，則不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。 4、以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)繳納土地增值稅問(wèn)題。 ?。?）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》規定：“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。” ?。?）2006年，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財稅[2006] 21號）中對這一條款作了補充規定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規定。 即：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅，但所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，應繳納土地增值稅。 ?。ㄋ模┩恋厥褂枚?/p> 土地使用稅對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是與一般企業(yè)不同的。實(shí)際工作中主要應關(guān)注土地使用稅納稅義務(wù)的起止時(shí)間。 1、土地使用稅納稅義務(wù)開(kāi)始時(shí)間。新的政策規定是《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186 號）第二條規定：“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅”。 2、土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間。鎮地稅發(fā)[2005]122號轉發(fā)蘇地稅發(fā)[1999]087號規定中，對經(jīng)營(yíng)商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在取得土地使用權證次月起繳納城鎮土地使用稅，待開(kāi)發(fā)的商品房全部竣工驗收后，憑國土局土地分割證明到主管地稅機關(guān)備案，對已銷(xiāo)售的商品房不再征收城鎮土地使用稅。因此，確認分割時(shí)間是一個(gè)很重要的時(shí)點(diǎn)。如果企業(yè)不及時(shí)進(jìn)行分割，那么就會(huì )形成多繳稅的情況。 三、涉稅環(huán)節的規避風(fēng)險問(wèn)題 1、申報征收環(huán)節 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式為預繳，房地產(chǎn)企業(yè)按當年實(shí)際利潤據實(shí)分季（或月）預繳所得稅，對開(kāi)發(fā)建造的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物、附著(zhù)物、配套設施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷(xiāo)售取得預售收入，按規安的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤率額，計入利潤總額預繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結算計稅成本后按照實(shí)際利潤再行調整。企業(yè)在日常申報過(guò)程中及年末匯算時(shí)，應注意政策的規定，降低涉稅風(fēng)險。 2、注冊登記環(huán)節 房地產(chǎn)企業(yè)注冊登記地點(diǎn)不同，對各稅種征管分局不同的，企業(yè)會(huì )產(chǎn)生漏報稅的風(fēng)險。 3、發(fā)票管理環(huán)節 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票在企業(yè)銷(xiāo)售過(guò)程中起到非常重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)以預收賬款作為繳稅的依據，發(fā)票開(kāi)具與預收賬款發(fā)生時(shí)間的不一致性，引起企業(yè)繳稅風(fēng)險。應兩者及時(shí)核對。 4、稅收征管環(huán)節 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅內容比較多，稅收政策變化快。特別是國家出臺新政策比較多，新政策中有些定義不明確的，地方主管稅務(wù)局有更加明細的執行框架，企業(yè)應及時(shí)了解，避免產(chǎn)生納稅風(fēng)險。 四、其他有關(guān)涉稅問(wèn)題 1、代收費用是否需征收營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅問(wèn)題 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)代有關(guān)部門(mén)和單位收取一些價(jià)外費用，如水、電、氣初裝費、各項基金等，這些費用一般先又房地產(chǎn)企業(yè)收取，后大多要按規定轉交委托單位，有的也有結余。對于這些代收費用（或者說(shuō)價(jià)外費用）是否征稅，如何征稅，各稅種規定是不同的。 （1）代收費用要繳納營(yíng)業(yè)稅 對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外收費等費用，營(yíng)業(yè)稅法規規定是需要納稅的?！吨腥A人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令第540號）第五條規定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應稅勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用?！吨腥A人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第十三條規定，條例第五條所稱(chēng)價(jià)外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（一）由國務(wù)院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價(jià)格主管部門(mén)批準設立的行政事業(yè)性收費；（二）收取時(shí)開(kāi)具省級以上財政部門(mén)印制的財政票據；（三）所收款項全額上繳財政。按照政策規定，即使開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費用沒(méi)有利差，也要繳納營(yíng)業(yè)稅。為了避免全額納稅，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以設立或委托代理機構收取代收費用，因為代理業(yè)營(yíng)業(yè)稅計稅依據是按實(shí)際收取的報酬納稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)［1995］076號）第四條關(guān)于代理業(yè)營(yíng)業(yè)額問(wèn)題規定：代理業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報酬。 ?。?）代收費用需要繳納企業(yè)所得稅 代收費用是否繳納企業(yè)所得稅，主要是代收費用是以誰(shuí)的名義收取。如果不是由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的，則不納稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條規定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jì)r(jià)款，包括現金、現金等價(jià)物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應按規定全部確認為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。第十六條規定，企業(yè)將已計入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應于移交時(shí)扣除。企業(yè)對納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內自己收取的代收費用，在轉付給委托單位時(shí)，也可以從收入中扣除。 ?。? ）房?jì)r(jià)之外的代收費用不繳納土地增值稅 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字［1995］048號）第六條規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項費用，如果代收費用是計入房?jì)r(jià)中向購買(mǎi)方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房?jì)r(jià)中，而是在房?jì)r(jià)之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的,在計算扣除項目金額時(shí),可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時(shí)不允許扣除代收費用。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則>的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）第二十五條進(jìn)一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時(shí)代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：（一）代收費用計入房?jì)r(jià)向購買(mǎi)方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實(shí)際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。（二）代收費用在房?jì)r(jià)之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時(shí)不允許扣除代收費用。據此分析，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不是按照縣以上人民政府要求代收的費用，也要作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入征稅。 2、向境外或境內支付傭金企業(yè)所得稅稅前扣除存在差異 ?。?）國稅發(fā)〔2009〕31號第二十條規定，企業(yè)委托境外機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷(xiāo)售費用(含傭金或手續費)不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準予據實(shí)扣除。該規定意味著(zhù)對傭金實(shí)行限額扣除，而不是全額扣除。但是該規定不適用于支付給境內企業(yè)的傭金。 ?。?）對于支付給境內企業(yè)的傭金，應根據（財稅〔2009〕29號）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》的規定執行：一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續費及傭金支出，不超過(guò)企業(yè)按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機構或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額；超過(guò)部分，不得扣除。二、企業(yè)應與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規定支付手續費及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣除。企業(yè)為發(fā)行權益性證券支付給有關(guān)證券承銷(xiāo)機構的手續費及傭金不得在稅前扣除。三、企業(yè)不得將手續費及傭金支出計入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場(chǎng)費等費用。四、企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續費及傭金支出，應當通過(guò)折舊、攤銷(xiāo)等方式分期扣除，不得在發(fā)生當期直接扣除。五、企業(yè)支付的手續費及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。 (3)、已辦妥產(chǎn)權移交手續，但未能收回全部款項，僅已實(shí)際收到款項確認收入，存在稅收違法行為。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未將已辦妥產(chǎn)權移交手續、按合同協(xié)議應全部收回售房款、但因購房者原因未及時(shí)收回的款項，全額記入收入，從而錯誤地計算繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，進(jìn)而形成稅收違法。 五、降低涉稅風(fēng)險的做法 1、及時(shí)了解相關(guān)稅收政策 從上述各類(lèi)稅種所帶來(lái)的風(fēng)險看，企業(yè)會(huì )計人員對稅收政策的及時(shí)了解是重中之重的。因此，企業(yè)會(huì )計不能只埋頭做賬，只注重會(huì )計核算，要經(jīng)常抽時(shí)間去了解稅收政策，沒(méi)有時(shí)間也要擠出時(shí)間去關(guān)注政策的變化。 2、聘請稅務(wù)中介機構做稅收顧問(wèn) 顧名思義，稅務(wù)中介機構對稅收政策的了解和理解是比較專(zhuān)一和有深度的。聘請他們做企業(yè)的稅務(wù)顧問(wèn)，可以及時(shí)了解稅收相關(guān)政策，做好稅收籌劃，減少不必要的涉稅風(fēng)險。 3、積極與稅務(wù)機關(guān)聯(lián)絡(luò )和溝通 稅務(wù)人員熟知稅收程序以及征管政策是他們的職責,他們也可以是企業(yè)的良師益友。經(jīng)常和他們聯(lián)絡(luò )，也會(huì )減少企業(yè)因不了解相關(guān)程序、政策等而帶來(lái)的風(fēng)險，也就減少了企業(yè)的納稅成本。特別是稅收政策中有些定義不明確的，積極溝通也就更加必不可少了。 4、參加稅收政策培訓 因為會(huì )計政策和稅收政策始終有著(zhù)較大的差異，故僅對會(huì )計政策爛熟于胸是遠遠不夠的，因此，對稅收政策的理解也是不能輕視的。對稅收政策理解的一個(gè)重要途徑就是參加專(zhuān)業(yè)的稅收政策培訓班，專(zhuān)家會(huì )深層次地剖析會(huì )計制度與稅收政策的差異，使得企業(yè)會(huì )計能從容地應對因差異所帶來(lái)的涉稅風(fēng)險。 5、加強自查和整改 企業(yè)應當定期地進(jìn)行納稅工作自我檢查。近日，國稅總局確定了今年稅收專(zhuān)項檢查工作的重點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)作為行業(yè)性稅收專(zhuān)項檢查的指令性檢查項目，將重點(diǎn)對營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮土地使用稅、契稅等展開(kāi)檢查。企業(yè)可對照自查，對各稅種同期相比變化達30%以上的，要特別引起重視，要分析出稅收變化的原因。（姚荔琴 陸靜） | ||||||||||
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