一、 基本概念
1、房地產(chǎn)包含什么內容？
我們現在所說(shuō)的房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著(zhù)物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權。
2、房地產(chǎn)的特性
不可移動(dòng)性、獨一無(wú)二性、壽命耐久性、數量有限性、用途多樣性、相互影響性、一手限制性、價(jià)格高大性、難以變現性、保值增值性。
3、房地產(chǎn)的類(lèi)型
1 ) 按開(kāi)發(fā)程度劃分：
生 地 ：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。
毛 地 ：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地。
熟 地 ：具有完善的城市基礎設施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設的土地。
在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)、該房地產(chǎn)不一定正在建設，也可能停工了多年。
現 房 ：地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，可能是新 的，也可能是舊的。
2）按建筑結構劃分的類(lèi)型：
建筑結構，是指建筑物中由承重構件(基礎、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。以組成建筑結構的主要建筑材料來(lái)劃分，一般分為：
鋼結構、鋼筋混凝土結構、砌體（包括磚、砌塊、石等）結構、木結構、塑料結構、薄膜充氣結構以組成，按建筑結構的主要結構形式來(lái)劃分，一般分為下列9類(lèi)：
墻體結構、框架結構、深梁結構、筒體結構、拱結構、網(wǎng)架結構、空間薄壁、鋼索結構、艙體結構。
3）按建筑層數和高度劃分的類(lèi)型：
低層建筑、多層建筑、高層建筑、超高層建筑。
此外，房地產(chǎn)類(lèi)型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式等形式劃分。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權的土地上進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。它具有投資大、回報高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點(diǎn)。
5、房地產(chǎn)咨詢(xún)：是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當事人提供法律法規、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，現實(shí)中的具體業(yè)務(wù)有接受當事人委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查研究，房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃等。
6、土地所有權的權能：
土地占有權：是指依法對土地實(shí)行掌握和控制的權利。土地使用權：是指依法對土地進(jìn)行實(shí)際使用的權利。
7、房地產(chǎn)業(yè)的基本要領(lǐng)及細分
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動(dòng)性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理，其中房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括地產(chǎn)咨詢(xún)，房地產(chǎn)價(jià)格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀等。
8、什么是房地產(chǎn)（一、二、三級）市場(chǎng)
一級市場(chǎng)：是土地使用權出讓的市場(chǎng)（出讓方一定是國家）。
二級市場(chǎng)：是土地的使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設將新建成的房地產(chǎn)出租或出售的市場(chǎng)。
三級市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）：購買(mǎi)房地產(chǎn)的單位或個(gè)人再次將房地產(chǎn)轉賣(mài)或出租的市場(chǎng)。
9、 物業(yè)：香港地區對房地產(chǎn)的稱(chēng)謂，“物業(yè)”在這里指房地產(chǎn)。
10、商品房銷(xiāo)售面積 = 套內建筑面積 + 分攤的公用建筑面積
11、套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽(yáng)臺面積
12、套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。
13、分攤的公用建筑面積 = 套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數
a) 公用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積÷套內建筑面積總和
b) 不計入商品房建筑面積的項目
i. 層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。
ii. 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等。
iii. 消防、檢修等用途的室外爬梯。
iv. 構筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。
14、容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。
15、層 高：房屋一層的高度。對樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離；層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。
16、戶(hù)型比：各種戶(hù)型在總戶(hù)數中所占的比例稱(chēng)為“戶(hù)型比”。如“一室戶(hù)”、“二室戶(hù)”在一幢住宅樓、一個(gè)住宅群或住宅區中所占的比例多少。其計算公式為：
某種戶(hù)型套數
戶(hù)型比= ×100%
（一幢、住宅群）住宅總套數
17、使用面積系數：用百分率表示。等于總套內使用面積之和（M2）被總建筑面積（M2）除。即：
總套內使用面積之和（M2）
使用面積系數 = —————————————— ×100%
總建筑面積（M2）
18、 1平方米＝10.76平方英尺
19、裙 樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場(chǎng)、會(huì )所或其它配套設施。
20、架空層：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱、梁承托標準層建筑物的空間，一般用作綠化或會(huì )所用途。
21、封 頂：指項目已完成最頂層的結構工程。
22、三通一平：指地盤(pán)土地已進(jìn)行通水、電、路工程及已進(jìn)行土地平整。
23、七通一平：指通水、電、路、煤、渠、電信、有線(xiàn)電視及已進(jìn)行土地平整。
24、框架結構：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構成的房子。因未砌墻時(shí)象個(gè)框架，所以叫框架結構。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì )減弱抗震能力。
25、剪 力 墻：因高層建筑物高，故著(zhù)重設防的是刮強風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力。橫向推力人會(huì )產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱(chēng)剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門(mén)窗洞是設計時(shí)按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除。
26、混合結構：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構成的房屋，墻壁是承重構件，故不可隨便抓移，否則有垮下來(lái)的危險。
27、毛 坯 房：交樓時(shí)單位內沒(méi)有任何裝修，只留有線(xiàn)路及排水位的房屋。
28、開(kāi)發(fā)商的五證：
（1）建設工程規劃許可證
（2）國有土地使用權證
（3）建設用地規劃許可證
（4）建設工程開(kāi)工建設許可證
（5）《商品房銷(xiāo)售（預售）許可證》
29、取得土地使用權的途徑
（1）通過(guò)行政劃撥方式
（2）通過(guò)國家出讓的方式
（3）通過(guò)房地產(chǎn)轉讓方式
（4）通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得
30、土地使用年限
（1）居住用地70年
（2）工業(yè)用地50年
（3）教育科技、文化、衛生、體育用地50年
（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年
（5）綜合及其它用地50年
31、商品房交房?jì)蓵?shū)
（1）《住宅質(zhì)量保證書(shū)》
（2）《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
※ GB/T17986國家標準《房產(chǎn)測量規范》與原來(lái)房屋面積測算標準不同之處有：
1、新：封閉陽(yáng)臺按全面積計算
舊：按1/2計算面積
2、新：未封閉的陽(yáng)臺按1/2計算面積
舊：未封閉的陽(yáng)臺不計算面積
二、物業(yè)種類(lèi)
1、商品房：有合法產(chǎn)權，購買(mǎi)后，能領(lǐng)取《國有土地使用證》及《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法買(mǎi)賣(mài)轉讓、租賃權利。
2、集資房：指城市郊區的農民集資利用宅基地或自留用地建設的住宅（集資房是不需要交地價(jià)的，大部分是違法用地，少數經(jīng)市有關(guān)部門(mén)批準）。
3、安居房：政府為解決中低收入職工住房而建設的普通住宅，其建設用地通過(guò)行政劃撥，住宅以成本價(jià)出售。購房人士需符合收入限制，一般通過(guò)登記搖珠方式出售。
4、高 層（高級高層）：安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì )所、保安嚴密的樓（樓
高超過(guò)18層）。
（一般高層）：安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住宅的樓（樓高不超過(guò)18層）。
5、小高層：一般指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三伙或一梯四伙間格。
6、多 層：指7層以下的住宅，該類(lèi)樓宇不帶電梯。（7層以上，包括7層帶電梯。）
7、別 墅：小區內獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。
8、復 式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封密復式。
9、單身公寓：也稱(chēng)酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在30平方米以下。
10、服務(wù)式公寓：以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調及設有商務(wù)中心等酒店功能設施。一般面積介乎40——80平方米，單位分布為長(cháng)條形，即兩邊為住宅，中間設通道模式（只有單面采光）：另室內附設獨立洗手間及廚房（尤以開(kāi)放式廚房為主），房間分布以一至三間不等。
11、現 樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶(hù)交付部分或全部房款后即可入住，稱(chēng)之為現樓。
12、準現樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。
13、樓花（期樓）：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。
14、CBD：城市中央商務(wù)區
15、CLD：中央生活區
三、影響樓價(jià)因素
1、地區：基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。各項配套交通網(wǎng)絡(luò )、飲食娛樂(lè )及購物消閑等設施較完善。
2、交通：一般城市的樓宇比鄉村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò )完善、來(lái)往各處地方均較方便。
3、樓層：一個(gè)位于高層的住宅單位，一般都會(huì )比底層的同樣單位賣(mài)貴一點(diǎn)。原因是位于高層的單位，比底層單位更遠離地面，所以較少受到街上人車(chē)喧鬧的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當然比較清新。且高層單位享有更加視野，天然光線(xiàn)吸納較多，也會(huì )使單位陽(yáng)光十足。
4、朝向：這是一個(gè)影響樓價(jià)較重要因素，因單位內部設備可花金錢(qián)添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國人傳統認為南向較佳，東向或西向均會(huì )受陽(yáng)光照射影響，故南向物業(yè)價(jià)格一般較高。
5、景觀(guān)：景觀(guān)也是不能改變的因素，故一些擁有開(kāi)闊視野、海景、山景或綠化公園景觀(guān)的單位價(jià)格均較高。
6、配套：若樓宇有周?chē)h(huán)境及設施的配合，其價(jià)值也將相應提高。如一些大型屋村設被齊全，應有盡有，包括商場(chǎng)、百貨公司、超級市場(chǎng)、戲院、私人會(huì )所、游泳池及私家花園等。
此外，物業(yè)用料、樓齡、樓宇維修保養、地區因素區別及物業(yè)用戶(hù)素質(zhì)等因素，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。
四、項目開(kāi)發(fā)有關(guān)單位說(shuō)明
1、發(fā) 展 商：指負責開(kāi)發(fā)建設房地產(chǎn)項目并籌資建設的房地產(chǎn)公司。
2、投 資 商：實(shí)際向該項目投入資金的單位。
3、承 建 商：負責房地產(chǎn)項目建筑施工的單位。
4、監理單位：整個(gè)項目建設過(guò)程中負責監督其質(zhì)量的單位。
5、代 理 商：指負責項目具體宣傳推廣及銷(xiāo)售策劃的房地產(chǎn)中介機構。
6、銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請貸款，并在規定年限內以月供（連本帶息）形式向銀行償還貸款。
五、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律文件
（一）、預售許可證：預售商品房時(shí)，應當取得商品房預售許可證，取得該證應當具備：
1、 預售人以取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執照；
2、 按照土地管理部門(mén)有關(guān)規定交付土地使用權出讓金，以取得土地使用權證書(shū)；
3、 持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質(zhì)量和安全監督手續；
4、 以確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；
5、 七層以下﹙含本數﹚的商品房項目，以完成結構工程封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程；
6、 已在項目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設商品房預售款專(zhuān)用帳戶(hù)；
7、 預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；
8、 法律、法規規定的其他條件。
（二）、認購書(shū)：客戶(hù)在交付訂金時(shí)，所簽訂的臨時(shí)合同。
六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調研：搜集市場(chǎng)信息方法
1、調查法：調查法是取得第一手資料的主要方法。通過(guò)調研人員對物業(yè)（供給）或客戶(hù)（需求）的實(shí)地調查而得到市場(chǎng)信息種方法得到的信息較準確，因而是普遍采用的方法。
2、索取法：向在關(guān)部門(mén)索要信息資料。這是一種不付費用的搜集方法，但取得的信息都是一些綜合性的資料，很難直接用于營(yíng)銷(xiāo)決策中。
3、交流法：通過(guò)公司間相互交換各自各掌握的市場(chǎng)信息搜集市場(chǎng)資料。企業(yè)內部刊物、人員交流等方式。
4、采購法：通過(guò)向提供信息的部門(mén)付款的方式取得市場(chǎng)信息。
5、摘錄法：通過(guò)報刊、書(shū)籍上刊載的市場(chǎng)信息進(jìn)行摘錄來(lái)搜集信息，信息量大，比較經(jīng)濟的方法。
七、商品房銷(xiāo)售管理方法
（一）商品房銷(xiāo)售包括商品房現售和商品房預售
本辦法所稱(chēng)商品房現售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jì)r(jià)款的行為。本辦法所稱(chēng)商品房預售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jì)r(jià)款的行為。
（二）商品房現售，應當符合以下條件：
1、 現售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
2、 取得土地使用權證書(shū)或者使用土地的批準文件；
3、 持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
4、 已通過(guò)竣工驗收；
5、 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
6、 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
7、 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同
標的商品房再行銷(xiāo)售給他人。
（四）房地產(chǎn)開(kāi)始企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。
（五）商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。
（六）商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應當在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。
（七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。
（八）商品房買(mǎi)賣(mài)合同應當明確以下主要內容：
1、 當事人名稱(chēng)或者姓名和住所；
2、 商品房基本狀況；
3、 商品房的銷(xiāo)售方式；
4、 商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
5、 交付使用條件及日期；
6、 裝飾、設備標準承諾；
7、 供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權益、責任；
8、 公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；
9、 面積差異的處理方式；
10、 辦理產(chǎn)權登記有關(guān)事宜；
11、 解決爭議的方法；
12、 違約責任；
13、 雙方約定的其他事項。
（九）商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)。
1、 商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權買(mǎi)受人按照法、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
2、按套（單元）計價(jià)或者按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
（十）按套（單元）計價(jià)的現售房屋，當事人對現售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計價(jià)的預售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價(jià)款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
（十一）按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：
1、面積誤差比絕對值在3％以?xún)龋ê?％）的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款；
2、面積誤差比絕對值在3％時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jì)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以?xún)龋ê?％）部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3％部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％以?xún)龋ê?％）部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對值超出3％部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
（十二）、按建筑面積計價(jià)的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
（十三）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介、服務(wù)機構銷(xiāo)售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營(yíng)業(yè)執照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構訂立書(shū)面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務(wù)。
（十四）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設置樣板房的，應當說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應當與樣板房一致。
（十五）、商品房交付使用后，買(mǎi)受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
聯(lián)系客服
